公共管理是物業服務根本屬性

　　一、物業服務性質界定的重要意義

　　在我國早期的物業服務實踐中，政府在行政法規中對物業服務的性質并沒有作出明確的界定，甚至對“物業服務”術語都沒有作出明確的定義。建設部頒布的《城市新建小區管理辦法》對“住宅小區管理”術語作了相當于物業服務的定義的解釋：“本辦法所稱住宅小區管理(以下簡稱小區管理)，是指對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治?！痹诘胤叫苑ㄒ幒驼幷轮?，對“物業服務”術語的定義一般也都是從狹義的角度來定義的，并且各自的表述都有差異。

　　例如《廣東省物業服務條例》規定“物業服務，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業服務公司進行管理的活動?！倍督K省城市住宅區物業服務辦法》則稱“物業服務是指物業服務企業按照委托合同約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務?！庇捎谖飿I服務深入到千家萬戶，牽涉到方方面面，對“物業服務”術語作出一個科學的定義難度相當大，有的地方則在制定地方性法規、政府規章時，回避對該術語作出定義。如《上海市居住物業服務條例》、《重慶市物業服務辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業服務條例》，立法者基于慎重起見，都未對“物業服務”術語下定義。新頒布的《物業服務條例》第二條 指出：“所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！边@些定義都表明了物業服務的主體、物業服務內容，但沒有闡明管理性質，即管理的宗旨、管理方式、產品性質等。在此情況下，物業服務企業在開展物業服務工作時，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是。

　　與此同時，當前在理論界在物業服務的性質上仍有爭議，主要有兩種看法，一種看法認為物業服務是公共行政管理；另一種看法認為是私人管理即經營性管理。筆者認為這兩種看法都有偏叵。這兩種看法對物業服務服務實際工作影響很大，前者以社會公共利益為導向，忽視物業區域業主或非業主使用人的公共利益，使管理者傾向傳統的“房管所式”的行政管理模式，一方面使“管”業主或非業主使用人的方式盛行，不能體現物業服務服務的物業區域(如住宅小區)本位特性。在倡導業主至上的今天，這種 “管制”方式顯然不合時宜，有人甚至于因此提出“物業服務”名稱都要改為“物業服務”，就因為其中有一個“管”字，雖然從管理學理論上講，這種說法不值一提(因為服務只是管理的一種方式而矣)，但可足見其影響。另一方面使管理者不計成本，經費上更加依賴于開發建設單位，物業服務企業獨立經營更加困難，很難實現物業服務與開發建設分業經營的目標。

　　后者以企業利益最大化為導向，使管理者傾向于私域管理模式，這可能囿于物業服務企業由房地產開發建設單位(商)組建或控制的背景，且大多是房地產開發建設單位(商)投資經濟活動的一個營銷要素而矣。一方面使“榨” 業主或非業主使用人的方式盛行，表現為：或與房地產開發建設單位(商)合謀，損害業主利益，或亂收費，亂漲價等增加自身利益的行為，另一方面盡可能提供少的服務產品、降低服務質量以降低成本。這都造成“分業經營”背景下使管理者與業主或非業主使用人的關系緊張，物業公司從根本上面臨生存危機。因此非常有必要對物業服務性質做出恰當的界定。

　　二、物業服務的公共管理屬性的理論分析

　　1.物業服務具有公共管理的根本屬性，但不排斥處于補充性地位的私人屬性

　　在界定物業服務性質之前，有必要首先認識一下公共管理的性質。公共管理包含著兩方面要素即：管理性與公共性。從管理性分析，法約爾早就指出，為實現管理中的高效，需要通過“計劃、組織、指揮、協調、控制”等手段，達到資源的有效配置。從公共性分析，對社會公共事務實施管理的主體(政府與非政府公共組織)，他們擁有著公共權力，承擔著與企業目標不同的公共責任。這些目標是有效公平地向民眾提供公共產品(服務)，維護社會的公共秩序。為了實現目標，公共組織需要不斷制訂與實施，旨在有效增進與公平分配社會公共利益的公共政策。為了保證達到這些目的，需要強化公共監督，倡導高尚的公共道德。

　　從區別企業管理與各種形式的私域(或私人)管理(企業法人或自然人的經營管理，則是以盈利為目的，旨在實現自身利益最大化)出發，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織所進行的、不以營利為目的，旨在追求有效地增進與公平地分配社會公共利益的調控活動。定義的前半部是區別企業管理，定義的后半部是區別非企業化的私域中一切形式的管理。

　　從公共管理所包括的基本內容出發，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織，在運用所擁有的公共權力，處理社會公共事務的過程中，在維護、增進與分配公共利益，以及向民眾提供所需的公共產品(服務)所進行的管理活動。

　　從物業服務現有的定義來看，物業服務包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業服務內容、宗旨上體現了公共性，但物業服務活動又是借助于企業管理的形式來施行，且有盈利目的。需要指出的是，物業服務的主體是物業服務企業而非公共組織，這是否與公共管理的含義不符?回答是否定的。物業服務與物業服務企業是兩范疇，由企業組織來施行公共管理項目活動在國內外的管理實踐中已是非常普遍。這里無需贅述。

　　廣義的物業服務就具有雙重性。它是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務。包括房地產開發的早期介入和前期管理，以及房屋及其設備、公共設施的保養、維修、住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、公共綠化，道路養護等公共事務管理內容，范圍相當廣泛。有的物業服務還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等經營性服務項目。美國的羅伯特、C. 凱爾等人著的《物業服務--案例與分析》一書中所闡述的物業服務者的基本職能是：(1)為業主管理物業；(2)為業主創造來自物業的收入；(3)使物業保值增值。就代表了這種廣義物業服務的觀點。廣義的物業服務就包含了公共管理與私人管理雙重屬性。

　　狹義的物業服務主要是因建筑物區分所有權的不可分割性而產生的物業區域區公共事務管理。由于高層住宅樓宇的出現，這種住宅一般都是按單元出售給單個業主，因此一座樓宇的產權會有很多個業主所共有，在這種多元化的房屋產權要求統一管理的情況下，就出現了狹義的物業服務，即一般只限于對該物業進行管理服務，其主要的任務是對物業的維護、管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛、分送信報、清潔衛生、綠化養護等公共管理服務項目。

　　不論是廣義上、還是狹義理解物業服務的性質，但都不能回避公共管理性質，而經營性只體現在廣義的理解中，物業服務區域的經營性管理活動如果脫離了物業公共管理性，就成了與其他商業性活動毫無區別的純粹的商業經營管理活動。因此公共管理性是物業服務的根本屬性。

　　由于物業服務企業同其他企業一樣都是企業，很容易產生同一般企業以盈利最大為目標的偏向，從而缺少對業主公共利益訴求的關注，因此，很有必要從一些關鍵點上對物業服務企業和一般經營性企業進行區別，我們不妨抽掉物業服務企業開展的物業服務活動中的經營性和一般經營性的企業中的公益性，試從純公共管理角度的物業服務與純經營管理角度的比較兩種企業管理的兩者區別。(見下表)

　　物業服務(純公共管理角度)與企業管理(純經營管理角度)的區別

　　區別 物業服務(純公共管理角度) 企業管理(純經營管理角度)

　　權力來源 業主委托 股東委托

　　產品性質 公共產品 私人產品

　　監督機構 業主委員會 監事會

　　服務對象 業主及物業使用人 一般消費者

　　決策機構 業主大會 股東大會

　　壟斷性 “一區一公司"壟斷性競爭性

　　宗旨 以物業區域公共利益為主 自身利益最大化

　　2.物業服務公共性的內涵的初步界定

　　我國新頒布的《物業服務條例》第二條 本條例指出：“所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?就這個定義，從管理性來分析，物業服務企業同其他企業一樣都是獨立的企業法人，按企業管理的方式開展經營管理活動。從公共性來分析，物業服務企業接受業主委員會的委托向業主們提供公共產品(物業服務服務產品)，即物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。權力來源于業主公眾，服務對象是物業區域的業主公眾。因此，物業服務包含了公共管理的兩個要素即管理性與公共性。該定義包括了三層含義：

　　其一、是物業服務企業的管理權來自業主集體的委托，體現權力的公共屬性。管理企業以公司法人形式出現，而作為業主，若屬單個業主，情況還比較簡單，若屬多元性業主，則由于其擴散性決定了必須有一個多業主的統一組織--業主委員會通過集體行使業主權力，來聘用物業服務企業，并協調工作，雙方以具有法律效力的合同形式及相關制度，公約等明確各自的責權利關系，確保業主集體委托的管理目標的實現。

　　其二、是對房屋及配套設備、設施和相關場地的維護管理是物業服務的基本內容，體現管理事務的公共屬性。盡管業主可以通過合約的形式與物業服務企業就管理內容、管理項目、服務質量、服務深度、服務價格等進行約定，但對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，則是物業服務的基本內容，任何合約都要以此為基礎，不能從中刪減，否則，就會削弱物業服務的功能和作用。這也是狹義物業服務的主要范疇。

　　其三、體現物業服務的經營屬性的專項服務和特約服務必須考慮物業服務區域整體公共利益的需要。專項服務和特約服務的內容可以相當廣泛，從家政服務，乃至中介代理，租賃經營、房屋銷售，總之，在法律法規許可的范圍內，只要業主有需要并愿意委托，而物業服務企業又有這方面的能力和資源，一旦達成協議，便可以接受委托。這樣，就拓展了物業服務的內容，延長了物業服務的產業鏈，從提高物業服務企業經營績效、為業主的生活提供方便等方面有力地支持了公共管理目標的達成。

　　其四、物業服務屬于公共管理的最具體層次。公共管理可分為個層次：公共政治管理--國家的治理，又稱廣義的政府管理；公共行政管理--狹義的政府管理；公共事業管理--政府直接或委托私人(如各類法人)、非政府公共組織進行的專業管理；公共資源管理--政府或私人(如各類法人或自然人)對自然資源和社會資源管理；公共事務管理--依法進行的兩人(法人或自然人)以上的共同事務的管理。物業服務就屬于公共管理最微觀的公共事務管理層次。

　　三、物業服務公共管理屬性的實證分析

　　1.從國外物業服務理實踐活動的內容看，物業服務具有明顯的公共管理屬性

　　在國外，物業服務在不同對象和內容上體現物業服務的公共管理屬性：即租戶(或物業使用人)在使用物業過程中的建筑屋及設施設備的公共事務管理與業主的由區分所有權引起的產權關系、公共關系的管理。

　　在英國，微觀上，19世紀60年代伯明翰市的奧克維婭?希爾(Octavia Hill)最早為其出租物業制定了一套規范--約束租戶的行為管理辦法，要求承租者遵守，同時女房東希爾女士本人也及時對損壞的設備、設施進行了修善，維護了起碼的居住環境。這被視為最早的物業服務，體現了建筑屋及設施設備的公共事務管理屬性。在宏觀上，伯明翰市政府為適應當時的工業發展的需要，從城市建設的角度出發，開創了由政府出面主持房地產即物業的成片開發、租賃、管理的先例，體現了政府公共管理對物業服務領域的滲透。

　　在美國，現代的專業性物業服務卻是于19世紀末至20世紀30年代在美國形成和出現。適應公寓大廈、摩天大樓的等區分所有權物業的出現及其管理的需要而發展起來的，高層建筑附屬設備多，結構復雜，防火、保安任務繁重，特別是一些標志性建筑的美容保潔工作，技術要求很高。所以，大廈的日常管理、服務、維修、養護等專業技術要求大大超出傳統的物業服務要求。尤其棘手的是，摩天大廈的業主常常不是一個或幾個，而是數十個或數百個，面臨著不知由誰來管理的難題。結果，一種適應這種客觀需要的專業性物業服務機構應運而生，該機構應業主的要求，對樓宇提供統一的管理和系列的服務，開啟了現代物業服務的大門。

　　美國學者羅伯?C?特凱爾認為物業服務發展有幾個原因：“鋼結構建筑的出現和電梯的發明、城郊區域的發展以及投資機會的增多”； “鋼結構建筑的出現和電梯的發明”--區分所有權物業的出現多業主、多使用人(租戶)；“城郊區域的發展以及投資機會的增多”--區分所有權物業的出現多業主、多使用人(租戶)。這都引發出以物業為紐帶的公共事務管理的需要

　　2.從物業服務較為成熟的香港的物業服務主體演變發展趨勢看，物業服務的公共管理屬性越來越凸顯出來。

　　在香港，香港物業服務溯源香港的物業服務是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物，它的產生，可追溯到第二次世界大戰之后，

　　(1)政府管理--行政管理。政府派員“看更”服務--香港早期物業服務的物業服務主要是“看更”服務，即由專人進行夜間巡邏等治安保衛工作。屋宇建設委員會聘來房屋經理管理--在香港回歸之前，當時的香港政府自20世紀50年代開始，為解決住房緊張的問題，仿效英國的公共住房政策，制定了早期的“公共房屋計劃”，繼而成立了屋宇建設委員會，開始興建公共住房，稱為“公屋”，主要出租給低收入階層。第一個擁有大量樓宇的屋村于1958年落成。另外，政府部門工務局也興建了設備齊全的屋村，并由屋宇建設委員會負責管理。為籌劃和管理好一批批公共樓宇和屋村，前香港政府特別從英國聘來房屋經理。從此，專業性房屋管理的概念正式引入香港。

　　(2)發展商管理--企業管理。由于對住房的需求量很大，單靠政府的財力還難以解決問題，于是，發展商也積極投資大型屋村的建設。當第一個大型私人屋村向政府申請規劃許可證時，政府一方面樂意采納這種建屋的要求，另一方面擔心人口如此密集的大型屋村，如缺乏良好的管理，一旦出現問題時后果難以預料。所以，在批準其發展計劃時，要求發展商承諾在批地契約后的全部年期內要妥善管理該屋村。這樣，就出現了由發展商為私人屋村提供專業化物業服務的形式。

　　(3)業主會議委任管理委員會業主立案法團管理--公共事務管理。自我管理與聘請專業管理公司管理：隨著建筑物高度的增加和屋村規模的擴大，以及人們對居住環境的要求日益提高，單靠政府或開發商提供管理服務還難以適應。于是，發揮住戶的自我管理、民主管理的作用就愈顯得必要。為此，前香港政府于1970年制定了《多層大廈(業主立案法團)條例》，1993年修改后簡稱為《建筑物管理條例》，確定業主可以“參與管理者”的身份，組織業主立案法團。業主立案法團由半數以上的自住(用)業主組成，是合法的管理組織。它可以收取管理費，可以雇用員工，也可以聘請專業管理公司，為大廈提供多方面的服務。業主立案法團是通過召開業主會議，由業主會議委任管理委員會，再由管理委員會在獲委托后28天內，向土地注冊處處長申請將各業主注冊成為法團，是具有法人資格的社團。

　　(4)政府宏觀調控下的業主立案法團管理--政府調控下的業主對物業公共事務的自治(自主管理)。首先是立法。前香港政府主要是通過立法對物業服務進行引導，并分別由建筑事務監督員、消防專員、衛生專員按照法律規定進行有關的檢查和監督，以確保物業服務的各項工作和內容能符合有關條例的要求。從70年代起，香港政府開始推行共同圍繞管理好和發揮好樓宇、屋村使用效益的公共契約制度，對發展商、管理公司、業主或租客的權利和義務都有明確規定，對各方應做什么、不應做什么和違章的罰則都讓大家知曉，共同規范有關的行為，又與《房屋條例》、《多層大廈(業主立案法團)條例》、《規劃條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛生條例》、《防止賄賂條例》等相關法律配套，相互為用，體現出依法管理的系統化、規范化、法制化。其次是培訓制度。香港樓宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于管理人員具有較高的素質，而管理人員之所以能有較高的素質，則應歸功于他們對培訓工作的重視和建立了一整套嚴密的培訓制度。為了提高工作水平，他們很重視對職員的教育和培養，提倡“一生功業在房署”、為公共房屋事業貢獻力量。相應地設立了基層管理員和護衛員培訓、初級管理層員工培訓、中級管理階層員工培訓、高級及行政階層管理職員培訓課程，使管理人員都精通自己的業務，各項工作很有秩序，職責分明，工作效率高。很顯然物業服務主體向公共管理組織--業主自治組織的歸位。

　　2.從中國大陸的物業服務短暫的發展歷程看，也呈現出與香港物業服務發展過程相類似的軌跡

　　(1)政府多層次多頭的直接管理--政府機關、企業事業單位和房管所的房屋管理：政府機關、企業事業單位物業的直接管理。房管所能城市國有房產進行的直接管理

　　(2)開發建設單位設置的物業服務企業管理--企業管理。20世紀80年代初期。沿海開放城市的廣州和深圳經濟特區，為廢除舊的住宅管理體制的弊端，在借鑒國外先進經驗的基礎上，結合中國的實際，大膽探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行專業化的物業服務方式。

　　廣州市試點實行新型住宅區管理是1982年在東湖新村開始的。該小區于1981年建成，為了管理這個小區，東華實業公司參考香港屋村管理經驗，在新村內組建管理處，并在幾個方面實施了具體管理措施：維護小區規劃布局和樓房外觀，制止亂搭亂建；樓內和樓外公共道路、空地等統一實行清潔衛生管理，實現美化、綠化環境，統一種植和管理花木；實行統一治安管理；向住戶提供多層次服務，如代搞衛生、代購大米、瓶裝石油氣、家具等物品，以及代管房屋、車輛等，盡管初期的管理水平較低，但頗受好評，引起有關部門和社會的重視。

　　深圳市的物業服務也是從20世紀80年代初起步的。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳市物業服務公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實施統一的物業服務。

　　1985年底，深圳市住宅局成立后，對全市住宅區進行了調查研究，肯定了物業服務公司專業化、社會化、企業化的管理經驗，并在全市推廣，組織專業管理人員培訓。還明確提出，以住宅區的紅線圈為管理范圍，以管理和服務為基本任務，以社會、經濟、環境3個效益為檢驗標準，進一步從財務管理、監督人員配置、專業隊伍的組織、目標承包管理責任制推行等方面予以調控，以加快住宅管理向規范化、制度化、專業化方向發展。到1988年，深圳市由企業實施管理，由住宅局實施業務指導和監督的住宅區管理體制已基本形成。

　　1994年3月，在沿海開放城市幾年來物業服務試點經驗的基礎上，建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業服務公司統一實施專業化管理?！?與此同時，立法工作受到重視，物業服務法制環境得到改善，1994年以后，建設部會同財政部等有關部門先后制定了《物業服務企業財務管理規定》，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等部門規章，上海、廣東、江蘇、河南、廣西、江西等20多個省市相繼出臺了物業服務條例。天津、南京、杭州、深圳等城市加快物業服務立法。我國政府開始主導對物業服務的體制改革。

　　(3)政府指導下的業主委員會的自主管理與委托物業服務公司管理--企業化公共管理(不排斥物業服務企業的經營性)

　　20**年6月8日，國務院公布了第379號令《物業服務條例》，并自20**年9月1日起施行。為標志，業主委員會的自主管理業主委員會委托物業服務公司管理

　　《物業服務條例》第一條規定 ：“為了規范物業服務活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例?！?強調了公共服務的宗旨

　　第二條 本條例指出：“所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?可以理解為，從物業服務內容強調了“公共性”：即物業服務是對公共設施設備的維修、養護、管理和公共環境、公共秩序的管理。

　　上述內容可歸納下圖，從中可以看出：物業服務的公共管理屬性逐漸顯露過程：

　　四、幾點啟示

　　綜上所述，對物業服務的管理屬性可以得出四點啟示：

　　1.物業服務從本質上講是公共管理。這一點對物業服務企業來說非常重要，應認識物業服務企業的“管家”地位，應以增進物業區域業主或非業主使用人的共同利益為根本宗旨。這一根本宗旨在物業服務企業接受業主委托，簽訂物業服務合同時就已經確定下來，并應在物業服務活動中體現出來。物業服務企業與開發建設單位的關系應是平等的市場主體，物業服務企業不應成為開發建設單位的附庸，物業服務服務產品不應只是開發建設單位的房地產品營銷的一個要素。物業服務企業應把物業公共管理服務作為其核心業務。這樣才能處理好物業服務企業同業主和非業主使用人的關系。

　　2.由于物業服務是采用企業化的方式推行，因此物業服務企業在開展公共管理服務的同時還應搞好物業經營服務，不但要向全體業主和非業主使用人提供公共管理服務產品，同時也要對部分或個別業主或非業主使用人開展專項委托服務和特約個性化委托服務，即提供滿足部分業主和非業主使用人個體需要私人產品。在這一點上物業服務采用企業化的方式實現了企業家精神在公共管理活動中的有機結合，是符合現代管理公共管理與經營管理在理念方式、方法上越來越趨向一致的重要體現。

　　3.物業服務企業開展的經營性業務必須是物業區域所必須的，是配合物業服務公共服務的需要而設立的，以彰顯物業區域的整體服務功能，這就體現了物業區域經營項目與非物業服務區域一般經營管理企業的經營項目的在經營管理上的區別。即是說經營性項目的選擇必須以服務于物業區域整體功能發揮的需要為目的，不是損害整體利益，而是增進整體效益。

　　4.不應把與物業服務企業經營管理活動相聯接的專業公司及其他經營公司同物業服務企業相混淆，專業公司及其他經營公司，提供的是純經營性服務產品，與物業服務企業有明顯的區別。

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　　作者簡介：黃安心，男，1962~，湖北黃梅人，廣州市廣播電視大學管理學部副教授，管理學碩士，中央廣播電視大學物業服務專業責任教師。研究方向：公共經濟行政管理理論，物業服務理論。

篇2：物業公共管理制度范文

　　物業公共管理制度范文

　　一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策的規定。

　　二、執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

　　三、委托物業管理企業負責、房屋設施、設備、環境衛生、公共秩序、安全防范、等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

　　四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。

　　五、業主或物業使用人對物業企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會協調解決。

　　六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

　　七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并按有關規定到物業管理企業辦理有關手續。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督并將注意事項和根本上行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等)，應當及時糾正，千百萬他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門依法處理。

　　八、業主如委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

　　九、凡房屋建筑及附恬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的.他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護;拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

　　十、與其他業主使用人建立全法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

　　十一、在物業范圍內，不得有下列行為：

　　(1)擅自改變房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等。

　　(2)對房屋的內外承重墻、染、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

　　(3)各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。

　　(4)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施及場地;

　　(5)損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設施;

　　(6)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;

　　(7)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險物質等;

　　(8)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂劃園林建筑小品;

　　(9)在公共場所、道路兩側亂設攤點;

　　(10)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌;

　　(11)隨意停放車輛;

　　(12)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;

　　(13)違反規定飼養家禽、家畜及寵物;

　　(14)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

　　十二、人為造成公用設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

　　十三、按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用。

　　十四、業主使用物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等應用設施、場地時，應按規定交納費用。

　　十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

　　十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友好，和睦相處，共同創造良好的工作和生活環境。

篇3：物業公司獎勵與懲罰制度

　　物業公司獎勵與懲罰制度

　　第一條 為維護公司勞動紀律和各項制度，營造公平、上進、獎懲分明的良好工作氛圍，充分調動員工的工作積極性，保障公司規章制度的貫徹執行，公司工作的正常進行，激勵職工的敬業精神，使公司的經營與管理體系在穩定有序的環境中發展，特制定本制度。

　　第二條 目的：

　　為了提高員工工作效率，明確責任與義務，公司制定各種規定是實現企業目標的保證。公司要求員工有良好的遵守規定的自覺性，但規定和制度是必要的，公司訂立的規定與制度使員工了解行為規范以及違反導致的后果。

　　第三條 適用范圍:集團本部及所屬二級公司。

　　第四條 獎懲原則：

　　1、公平、公正、公開。

　　2、有功必賞、有錯必糾、賞罰分明。

　　第五條 獎勵類別

　　獎勵分為：通報表楊、嘉獎、小功、大功和年終評獎。

　　懲處分為：通報批評、警告、小過、大過、降級處理、辭退處理。

　　第六條 獎懲形式

　　一、獎勵：是成績的體現、進步的動力、激勵的措施。公司奉行有功必賞的原則，鼓勵員工勤奮敬業，勇于爭先。公司獎勵采取精神鼓勵與物質獎勵相結合的辦法。

　　獎勵分為：通報表揚；嘉獎：50－100元；小功：150－250元；大功：300－500元；

　　1、通報表揚

　　員工有下列良好表現，將會被予“通報表揚”，表揚可采取內部通報、當眾表揚等形式。被授予表揚的原因包括但不局限于下述項目：

　　1）品行端正、注意公德、拾金不昧等良好行為。

　　2）熱愛企業、愛惜公物、厲行節約等行為。

　　3）遵章守紀、忠于職守、任勞任怨堪為員工楷模者。

　　4）工作中一貫自覺主動積極肯干表現良好有書面表揚者。

　　5）熱心服務，并有書面表揚者。

　　6）團結同事，領導有力，較好提高部門業績的管理人員。

　　7）較好完成階段性工作任務（如月度銷售任務、崗位工作管理任務等）。

　　8）提出較為良好的工作建議或行動方案者。

　　9）關心企業和他人，無私奉獻愛心，受到員工一致好評者。

　　10）積極維護公司榮譽，在客戶中樹立良好的公司形象和口碑者。

　　11）能完成崗位工作，又能不斷堅持繼續學習提高者。

　　12）其他有益于公司和崗位工作的良好表現行為，并有書面表揚者。

　　2、嘉獎

　　員工若有下列行為或表現（包括但不局限于以下項目），將會被給予“嘉獎”，并于公司內部以發文形式公開表揚：

　?。?）工作盡責成績優異者（如季度連續達標、年度達標者）；

　?。?）忠于職守、技能優異、對本身職務具有特殊表現者；

　?。?）熱愛企業、愛惜公物、厲行節約，取得較好成效者；

　?。?）對災害預防措施妥當或災害后修復工作勤勉，得以減少損失者。

　?。?）維護企業利益，挽回公司損失或維護企業利益者。

　?。?）勇于舉報公司內嚴重失職、貪污盜竊、營私舞弊、泄露公司機密、違法違紀等行為經核查無誤，情況屬實的。

　?。?）提出較為良好的工作建議或行動方案，并取得較好實際效果的員工。

　?。?）忠于職守、見義勇為者。

　?。?）好人好事較好的提高公司美譽度者（如好人好事獲見報等）

　?。?0）其他類似表現出色行為或業績。

　?。?1）積極維護公司榮譽，在客戶中樹立良好公司形象和口碑。

　?。?2）認真勤奮、承辦、執行、或督導工作得力者。

　?。?3）工作勤奮，超額完成工作任務者，當月被評為優秀員工者。

　　3、記小功

　　員工若有下列表現、行為或工作成績（包括但不局限于以下項目），將會被給予“記小功”表揚，并于公司內部以發文形式公開表揚：

　?。?）制訂工作方案計劃確實可取，對工作流程或管理制度積極提出合理化建議，被采納者并執行認真，實施后達到預期目標，效率優異者。

　?。?）積極研究改善工作方法提高工作效率或減低成本確有成效者，管理得當，使工作秩序井然，致工作效率提高，或節省使用原物料，減低成本，獲得優良效果者；

　?。?）提供研究之具體建議，經采用后確有顯著之優良效果者。

　?。?）遇緊急及非常事故，應變得當，減少或防止公司損失者。

　?。?）對員工糾紛事務處理得宜，使公司免受損失者。

　?。?）拒受賄賂或饋贈，盡心盡守，謙潔作風者。

　?。?）控制成本、節約物料，取得良好效益者。

　?。?）舉報公司內嚴重失職、貪污盜竊、營私舞弊、泄露公司機密、違法違紀等，檢舉揭發違反規定或損害公司利益事件者行為經核查無誤，情況屬實，挽回公司重大損失者。

　?。?）好人好事很好的提高公司形象及美譽度者（如獲好人好事獲地區主流煤體報道表揚，使公司形象及美譽度極大提高等）

　?。?0）對可能發生的意外事故能防患于未然，確保公司及財物安全者；發現職責外事故，予以及時挽救，防止公司受到損害者。

　?。?1）其他類似維護公司利益優異表現和取得優異成績的行為。

　?。?2）策劃、承辦、執行重要事務成績顯著者。

　?。?3）其它應給于記小功事跡者。

　　4、記大功

　　員工若有下列表現、行為或工作成績（包括但不局限于以下項目），將會被給予“記大功”表揚，并于公司內部以發文形式公開表揚：

　?。?）在工作或技術上大膽創新，并取得顯著經濟效應；對歷年來之行政管理，或技術上之困難處理得宜，致久積之惡習得排除者。

　?。?）改進管理技術而發揮最大功能，及節省使用辦公用品而降低成本，有據可證者。

　?。?）遇重大災等重大事故時，不顧個人安危，奮勇搶救，致使公司之損失得以減輕至最低限度者。

　?。?）舉報、防治或消除重大災害或檢舉重大的舞弊或盜竊，使公司免受損失者。

　?。?）對公司各項管理方法、操作流程等的重大改善，使公司得到明顯收益者。

　?。?）有益于公司發展的重大創新，并在實施中取得重大成績和經濟效益者。

　?。?）維護公司利益，避免公司重大損失者。

　?。?）同壞人壞事作斗爭，對維護正常的工作秩序有顯著功績者。

　?。?）對公司發展有重大貢獻，應記大功之事跡者。

　?。?0）其他給公司帶來重大利益的行為。

　　5、年終評獎職工有下列情形者年終可參加優秀工作者評獎。

　?。?）一年中累計三次記大功但無記大過記錄者。

　?。?）在當年工作中給公司帶來重大效應者。

　?。?）在當年工作中，嚴格遵守公司各項規章制度，認真完成本職工作，工作成績優秀者。

　?。?）其他可參選優秀工作評獎者。

　　二、處罰：是對犯錯誤員工的教育和指導，公司奉行有錯必糾的原則，鼓勵知錯必改，公司愿意幫助員工不斷改進自身工作。

　　處罰分為：通報批評；警告：50－100元；小過：200－300元；大過：400－1000元；降級處理；辭退處理。

　　1、通報批評

　　員工若初次違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將被處以通報批評：

　?。?）在工作時間從事私人的或與工作無關的活動，如讀與工作無關的書籍、報紙、雜志、上網聊天、打瞌睡、吃零食、嬉戲、玩耍、運動、閑聊、打私人電話等。

　?。?）上班時間，未經上司許可撤離工作崗位、串崗、空崗。

　?。?）未按時完成或虛假完成任務、需提交方案、工作報告等。

　?。?）對同事、訪客不禮貌，在接待工作中出態度冷漠、語言生硬、頂撞、推卸責任等現象。

　?。?）不愛護公物的行為（未造成經濟損失）。

　?。?）不按規定使用指定的表格申請事、病假、出差等。

　?。?）工作疏忽或不認真，幸未造成大障或損失者。

　?。?）續假、逾期休假但不提前申請者。

　?。?）未準時出席會議，屢教不改或無故缺席者。

　?。?0）文件或工作任務傳達不及時、不到位者。

　?。?1）其他違反公司制度規定情節輕微的或相當于以上內容的過失行為。未按時完成工作報表的。

　　2、警告

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將受到警告處罰，并于公司內部發文通報：

　?。?）在工作時間睡覺，大聲喧嘩、爭吵，擾亂工作正常秩序，情節輕微者。

　?。?）沒有正當理由，初次不服從上司的指示，或超越職權，擾亂職務制度。

　?。?）怠慢業務，經上司提醒后仍未有改善。

　?。?）因過失致發生工作錯誤情節輕微者。

　?。?）檢查或監督人員未認真執行職務者。

　?。?）發現有損公司利益的言行不上報或不及時制止。

　?。?）浪費財物，情節輕微者；

　?。?）無事生非、挑撥離間，損害同事之間的團結。

　?。?）品行不正，無禮、辱罵他人者；

　?。?0）調崗、請休假未做好工作交接，造成工作混亂或延誤工作者。

　?。?1）不按時歸還公司借款或結算手續。

　?。?2）違反公司安全和消防管理規定。

　?。?3）破壞環境衛生者。

　?。?4）在工作時間內睡覺或擅離工作崗位者。

　?。?5）防礙工作秩序或違反破壞安全，環境衛生制度者。

　?。?6）初次不聽主管合理指揮者。

　?。?7）經查實在一個月內兩次（含）以上未按規定配戴胸卡者。

　?。?8）不遵守考勤規定，一個月內遲到早退累計兩次者。

　?。?9）同仁之間相互謾罵吵架情節尚輕者。

　?。?0）一個月內兩次未完成工作任務，但未造成重大影響者。

　?。?1）對各級主管的批示或有限期的命令，無正當理由而未如期完成處理不當者。

　?。?2）在工作場所防礙他人工作者。

　?。?3）工作時間，非招待客戶或業務關系飲酒者。

　?。?4）其他違反公司有關規章制度，情節一般或相當于以上內容的過失行為。

　　3、記小過

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將受到記小過處罰，并于公司內部發文通報：

　?。?）半年內已接受警告處罰二次者。

　?。?）管理監督方面松弛，致下屬工作散漫、怠情、推諉或回避責任者。

　?。?）涂改或撕毀考勤記錄、識別證、涂墻壁或機器設備者。

　?。?）未經公司批準在其他單位兼職或上班者。

　?。?）投機取巧、隱瞞真相、牟取非份利益者。

　?。?）任意浪費使用原料或損壞公物者,價值500元以下。

　?。?）不遵循主管指導，影響工作或業務之推行，為公司帶來損失者。

　?。?）托代簽或偽造考勤記錄者。

　?。?）在工作場所酗酒滋事者。

　?。?0）虛報開支、冒抵開支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以內（含1000元）。

　?。?1）知情不報、隱瞞他人嚴重違紀行為。

　?。?2）弄虛作假，虛報假單或費用者。

　?。?3）消極怠工，歪曲、故意不按公司規定操作，情節嚴重者。

　?。?4）挪用公款者。

　?。?5）因玩忽職守造成公司損失但不大者。

　?。?6）對同事惡意攻擊，造成傷害但不大者。

　?。?7）檢查值班人員未按規定執行勤務者。

　?。?8）捏造事實騙取休假者。

　?。?9）季度內累計三次未完成工作任務，但未造成重大影響者。

　?。?0）一個月內遲到早退累計三次（含）以上者。

　?。?1）上班期間中午非工作需要飲酒者。

　　4、記大過

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），予以記大過，并于公司內部發文通報：

　?。?）一年內已接受兩次記小過處罰者。

　?。?）忽視職責，違反正確工作方式擅自變更工作方法，導致公司財務損失者。

　?。?）行為粗暴或不檢，破壞紀律，屢誡不改者。

　?。?）疏于監督或錯誤指導，致公司蒙受損失者

　?。?）利用職務之便，取用公司材料制造或修護私人物件者；

　?。?）撕毀公文或公告文件及遺失經管之重要文件、機件、物件、工具者；

　?。?）虛報開支、冒抵開支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以上的。

　?。?）不利公司之謠言或公司業務機密，對公司造成不良影響者。

　?。?）惡意攻擊、誣告、作偽證而制造事端者。

　?。?0）員工評論其他同事薪資福利情況。

　?。?1）造謠生事，散播不實謠言，使公司蒙受損失者。

　?。?2）上司明知下屬有違紀情況或舞弊有據，而予以隱瞞庇護或不舉報者。

　?。?3）弄虛作假，虛報假單或費用情節嚴重者。

　?。?4）消極怠工，歪曲、故意不按公司規定操作，情節極為嚴重者。

　?。?5）挪用公款，情節嚴重者。

　?。?6）在工作時間睡覺或擅離職守，導致公司蒙受損失者。

　?。?7）攜帶危險或違禁物品進入工作場所著。

　?。?8）故意撕毀公文者。

　?。?9）虛報工作成績或領先偽造工作記錄者。

　?。?0）對同事惡意攻擊，造成較大傷害者。

　?。?1）遺失重要公文者（物品）者或故意泄漏商業秘密者。

　?。?2）職務下所保險的公司財物短少、損壞、私用或擅送他人使用，造成損失較小者。

　?。?3）違反安全規定，使用公司蒙受重大損失者。

　?。?4）一個月內遲到、早退累計超過六次（含）以上者。

　?。?5）未完成工作任務，造成重大影響或損失者。

　?。?6）工作時間，非招待客戶或業務關系飲酒者。

　　5、降級處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），記予降級處理，并于公司內部發文通報：

　?。?）疏忽工作引發事故或因其行為導致公司遭受較大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　?。?）行為頑抗或輕蔑主管或類似之行為者。

　?。?）未具正當理由對其主管指派之任務屢次拒絕執行者。

　?。?）對公司授予之職務無法勝任者。

　?。?）管理不善或疏于防范而釀成重大災害，致公司受損不菲者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　?。?）員工本人吐露本人薪資者，降低一級基本工資。

　?。?）人力資源行政部門、財務部門員工泄露他人薪資者，當事人工資降低一級基本工資，人力資源行政部、財務部相關負責人負連帶責任，工資統一降半級。

　?。?）背后辱罵老板經證實者。

　?。?0）有意損害公司形象經證實者。

　?。?1）上司明知下屬有違紀情況或舞弊有據，而予以隱瞞庇護或不舉報，情節嚴重、惡劣者。

　　6、辭退處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），記予辭退處理，并于公司內部發文通報：

　?。?）在工作上供詞謊騙、隱瞞過失，使公司蒙受重大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　?。?）犯有偷竊行為；未經許可攜帶或企圖攜帶公司貴重物品離開；攜帶或企圖攜帶國家法規或公司不允許攜帶的物品，如毒品、武器、爆炸或危險性的物品進入公司。

　?。?）因重大過失導致公司的建筑、設備、器具及其它貴重物品丟失或嚴重損壞等，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　?。?）泄露（或企圖泄露）公司機密者，除處罰外，公司將視情況保留追索權利。

　?。?）貪污、侵占、挪用公司財物或利用職務之便營私舞弊、收受不當錢財、受賄、串通外來人員監守自盜公司財物或在業務往來中收取回扣等非法收入（無論金額多少）。

　?。?）違法違紀，被公安機關收容審查、勞教、監禁或判刑；或做出了受社會廣泛譴責之行為。

　?。?）對上司、同事或下級施加暴行、恐嚇、打擊報復。

　?。?）加入任何非法組織（如*組織、恐怖組織、傳銷組織等）

　?。?）在任何時間、任何場所吸毒。

　?。?0）消極怠工，歪曲、故意不按公司規定操作，情節惡劣者。

　?。?1）嚴重的不誠實行為（包括但不限以下行為）

　　a.在求職時提供假資料，偽造個人經歷或為達到讓公司雇傭而采取不正當的方式。

　　b.加入公司之前，未報告自己所得的傳染性疾病或其它將影響自己工作能力的健康問題。

　　c.以欺騙性理由請假、休假、續假。

　　d.弄虛作假，虛報假單或費用情節極端嚴重者。

　　e.員工在長病假期間至任何其他公司或機構工作。

　　f.向外散布對公司污蔑性言論。

　?。?2）拒不聽從主管指揮監督，與主管發生沖突者。

　?。?3）在公司內酗酒滋事造成惡劣影響者。

　?。?4）在公司內聚眾賭博。

　?。?5）故意毀壞公物，金額較大者。

　?。?6）聚眾鬧事妨害正常工作秩序者。

　?。?7）違反勞動合同或公司管理規定，情節嚴重者。

　?。?8）對同仁施以暴力或有重大侮辱威脅行為者。

　?。?9）嚴重違反各種安全制度，導致重大人身或設備事故者。

　?。?0）連續曠工10天或一年內累計曠工20天以上者。

　?。?1）盜竊同仁或公司財物者。

　?。?2）利用公司名義招搖撞騙，使公司蒙受損失者。

　?。?3）在公司內部有傷風敗俗之行為者。

　?。?4）利用職權受賄或以不正當手段謀取私利者。

　?。?5）年度內累計六次記大過行為者。

　?。?6）經公檢法部門給予拘留、勞教、叛刑處理者。

　?。?7）其它應給予除名。

　　第七條 獎懲關系

　　1、通報表揚三次等嘉獎一次，嘉獎二次等于記小功一次；記小功二次等于記大功一次；

　　2、通報批評三次給予警告一次，警告二次等于記小過一次；記小過二次等于記大過一次，連續三次記大過辭退處理；

　　3、記大過二次基本工資下調一級，崗位補貼下調一級；記大過三次辭退處理，此累計不做獎金、罰款僅做為年終考評依據。

　　4、獎懲事項將作為年終考核及升遷之依據。

　　5、職工獎懲經領導后生效，每嘉獎一次，當月獎勵50元，小功獎勵100元，大功獎勵200元；大過罰扣200元，主要責任者或部門主管以上者加倍處罰。

　　6、職工年終被評為優秀工作者，公司將給予一定獎勵。

　　第八條 操作細則

　　1、獎懲事實由各部門負責人提交人力資源行政部審核或審批，獎勵或懲罰事件在小過（含小過）、小功（含小功）以下者，由人力資源行政總監簽發《職工獎罰審批表》生效。獎勵或懲罰事件在大功（含大功）或大過（含大過）以上者，由副總經理在調查核實后審核，總經理簽批《職工獎懲審批表》生效，審批后人力資源行政部將以發文形式于公司內部通報，發文后生效。

　　2、《職工獎懲審批表》生效后，須轉發登記在《職工獎懲記錄表》中，以備存查，功或過者在規定的張貼處張貼告示。

　　3、獎懲款項由公司人力資源行政部依獎懲通報文于員工當月工資中計入或扣減。

　　4、各部門負責記錄并存檔各員工的獎懲事實及相關通報文件，每年12月初收收集匯總交人力資源行政部。獎懲記錄將對員工的年終評估、晉升、降級及個人職業發展產生影響。

　　1、人力資源行政部作為本制度的管理部門，負責公司獎懲制度的擬定、審核、培訓、推廣、解釋，并負責日常信息的收集、反饋和研究修改。

　　2、原則上，所有獎懲均以通報形式公布，特殊情況可由公司負責人酌情靈活處理。

　　第九條 其他

　　實際工作中，遇到無依據的獎懲條例，則以總經理臨時批復為準，并予執行。