智能化樓宇接管驗收淺見
文/吳忠名

　　　高檔智能化辦公樓宇具有地理環境優越、建筑結構獨特、設計先進復雜、使用功能齊全等特點，這就需要有高品質的物業管理與之配套，而物業管理的前期介入服務是物業管理工作中舉足輕重且不可或缺的一項內容。在此筆者結合自己參與智能化樓宇建設、物業接管驗收和日常管理和服務的實踐，針對建筑與設備的管理談幾點個人經驗。

　　一、擺正位置，當好業主參謀

　　實踐證明，物業管理單位提前介入項目開發建設意義深遠。但是對于物業管理公司前期介入立項決策和規劃設計，筆者認為在實際操作中不僅難度很大，有些工作甚至脫離現實。物業管理公司有管理的職能，但更多的是服務，因此物業管理單位應擺正位置，從完善物業功能、方便使用的角度多給業主出謀劃策，諸如物業的立項決策和規劃設計這類問題，即便是建設方也是建立在較高的層面上來商討解決的，從物業管理專業的角度也有很好的意見，一般也很難左右建設方和設計方的思路。例如南方的設計師在設計北方的建筑時，對氣候變化的把握就不很準確，對北方四季的溫差和風沙考慮不周全。我公司負責管理的一座大廈，榮獲了國家設計金獎、建筑魯班獎，大廈南北廳堂的大門設計得恢弘美觀，材料選用鋼化玻璃。但無論是旋轉門、平開門還是推拉門，門體與門框間都留有較大的縫隙，形成了漏風點，冬季難免造成大堂溫度較低，還給保潔工作帶來了很大的難度。這一問題我們在施工階段曾向建設方提出變更設計，但是被設計方以建筑風格和理念的原因委婉回絕了，對此物業管理公司只能接受這個結果。但是我們制定了一個恰當的空調運行方案，以及妥善的保潔措施克服這一矛盾。通過這件事，我們感到物業人員一定要調整好心態，擺正位置，畢竟物業管理人員的知識層次與建設專家存在差距，對于前期介入實際發現的問題，應在充分尊重建設和設計專家的基礎上，根據國家規范的有關要求，提出合理化建議，當好業主的參謀。

　　二、妥善溝通，做好業主管家

　　物業管理企業前期介入后，有一項非常重要的工作就是收集各種資料?！段飿I管理條例》第29條規定：物業接管驗收時，建設單位應向物業管理單位移交有關資料，主要包括基建資料、施工資料和技術資料。這些資料對日后物業的管理和服務至關重要，而無論從建設部早期頒布的《房屋接管驗收標準》，還是現在的《條例》，強調比較多的仍是基建資料、施工資料。但是筆者認為，這些資料對日常的物業管理和服務缺乏指導性，而技術資料中的竣工圖紙、設備設施的操作和維護使用說明、所有建材、設備設施供貨商的名錄等幾種資料的收集工作，應該作為物業管理前期介入重點，同時也是難點。這項工作雖沒有開荒保潔那樣轟轟烈烈，卻完全是由很多的細節所組成。實踐證明這兩類資料全面準確與否，對今后日常的管理和服務將有著深遠的影響，產生的效益也是不可估量的，同時還可以驗證目前流行的“細節決定成敗”這句話。

　　三、把握原則，贏得各方尊重

　　在一個工程項目建設過程中，往往比較多地考慮建筑的時尚性和標志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外觀下隱藏著一些安全隱患，有些問題成為死結無法根治。這些問題需要物業管理企業在接管驗收時發現，并協助各方找出解決的措施，這是對物業管理企業技術實力的重大考驗。

　　智能化樓宇一個突出的特點是設備系統自動化控制程度比較高。1990年建設部對建設項目的驗收做出了明確的規定，但規定所要求的內容比較多的是外觀檢查，一般情況下驗收人員通過目測即可完成檢查，單個設備集成為系統后應該怎樣驗收、依據的標準，介紹的相對比較少。這就要求物業管理前期介入人員具備良好的專業結構，對專業知識的掌握不僅要廣泛，更要有深度，能夠真正找出原則的問題來，才能引起各個方面的重視，避免給未來管理帶來障礙，當然驗收時要注意把握好原則性與靈活性的分寸。

　　在正常情況下，建設方在施工后期最關心的是施工進度，那么物業管理人員就應該從這方面入手，把在驗收過程中發現的問題轉化成為施工進度的矛盾向建設方提出

篇2：物業智能化系統接管驗收標準與檢驗辦法

1.0目的

　　1.1本指導書規定了接管物業內智能化系統接管驗收標準及驗收辦法,確保智能化系統投入正常運行。

2.0適用范圍

　　2.1本指導書適用于接管物業內的可視對講系統、IC卡門禁系統、消防和電梯及圍墻報警網絡系統、閉路電視監控系統、巡更管理系統、自動抄表系統、車輛出入和停車管理系統、通訊和接入網系統、物業管理數據庫管理系統、家庭智能化系統的驗收。

3.0職責

　　3.1接管驗收小組按本指導書對所接管物業的智能化系統進行驗收。

4.0工作程序

　　4.1標準

　　參照國家JCJ/T16-92《民用建筑電氣設計規范》、GB50200-94《有線電視系統工程技術規范》、GA/T75-49《安全防范工程程序與要求》、CECS89-97《建筑與建筑群綜合布線系統工程施工及驗收規范》、GB50166-92《火災自動報警系統施工及驗收規范》、GBJ303-88《建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準》、EIA/TIA568A《商業建筑物電信布線標準》、ANSI/TIA/EIA570《家居布線標準》、EIA/TIA569《建筑通訊線路間距標準》及達到設計要求。

　　4.2驗收標準

　　4.2.1可視對講系統:

　　a)主機和各分機面板目視完無損壞、刮傷,連線緊固良好,主電源工作正常,備用電源在主電源斷電情況下能自動切換;

　　b)能實現來訪者與樓內住戶的雙向通話及畫面可視,聲音、圖像清晰;

　　c)樓內住戶可遙控開啟或關閉大樓入口的控制裝置;

　　d)樓內住戶可直接向監控中心報警。

　　4.2.2 IC卡門禁系統:

　　a) 主機和電磁鎖應完好無損,安裝牢固可靠;

　　b) 電磁門鎖安裝于每座樓可視對講機機旁和地下車庫的電梯門口處;

　　c) 220V交流電源使用專用電源,備用電源使用電源箱,線路電纜間的絕緣電阻不小于1KΩ;

　　d)使用操作員卡可測試開鎖,電磁鎖在平時使用IC卡或在可視對講分機上可進行遙控,緊急情況下里面可以手動開鎖,外面可用機械鑰匙打開;

　　e) 只有合法的持卡者使用自己的非接觸IC卡靠近配套的讀寫器才可自動開鎖;

　　f) 發卡計算機的IC卡管理軟件具有發放初始用戶卡、修改或刪除已發卡號的功能;

　　g) 電磁門閉門器安裝牢固,能自動閉門;

　　h) 門被強行打開或門保持開啟狀態超過了預先定義的延遲,則報警響起,系統連續發出蜂鳴音并閃光;

　　i) 鍵盤操作時只有輸入合法的命令后方可開門。

　　4.2.3消防與電梯、圍墻報警網系統:

　　a)破碎按鈕裝置于每層樓的樓梯間,應完好無損;

　　b)各樓層的聲光裝置及區域聯動裝置能可靠動作;

　　c)每個防火區至少設一個手動報警按鈕,任意相近兩個按鈕步行距離不大于30米;

　　d)消防控制、通信和警報線路,金屬管保護良好,各線連接牢固,無松動現象;

　　e)消防控制系統有下列功能:

　　控制消防水泵的啟、停,顯示其工作、故障狀態,顯示閘閥、水流批示器狀態;

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