23年前,在gg開放的前沿陣地深圳,從香港引入了一個全新的服務形式—物業管理,初衷極為簡單,是為購房者提供港式的物業售后服務。時到今日,物業管理以人們始料未及的速度發展成為中國一個極具生命力的朝陽行業。但是我們也應該看到,這個新興行業還有許多不盡人意的地方亟待完善。尤其在物來管理前期招投標過程中,往往是多個企業一哄而上,大打價格 戰,甚至出現不正當競爭和惡性競爭的事件?！叭绾伪苊庹型稑诉^程中的惡性競爭和價格戰遏制不正當的招投標行為”已成為當前中國物業行來亟需解決的一個重要課題。

前期招投標實例解析《前期物業管理招投標管理暫行辦法》對于行業的有一定的規范作用,但對于遏制招投標過程中的惡性競爭和價格點還顯得力度不足。惡性競爭主要有三種表現:個別招標方或專家評委形成默契,違背原則,暗箱操作;個別企業通過不法手段打壓主要競爭對手;投標單位之間搞串連,進行圍標。對于價格戰,從投標單位來說,就是用低于必要成本的價格進行競爭,導致服務標準降低,或是為了中標,達到宣傳企業的目的,不惜動用公司獎金進行補虧。從招標方來說,由于地區經濟的差異性,目標 也有所不同,如沿海經濟發達地區,物業投資額較大、智能化程度高,業主希望得到優質優價的服務,但由于評標方法不完善,使中等或偏低價格者中標,表面是看是節省了業主的費用,實際上造成服務管理沒有充分的獎金支持,達不到物業增值保值的目的。經濟欠發達地區的業主喜歡低價中標,企業盲目迎合,中標者在后業的服務管理中出現嚴重虧損,只能降低人員數量和工資標準,導致服務質量下降,達不到承諾的指標。

針對這些情況,要做好幾方面 的工作:加強對投標單位的資格審查;優化招標方案的設計;嚴格控制招投標過程。目前深圳實行的一些做法,具有一定的借鑒意義。20**年12月23日,深圳市局就鹽田住宅區行政文化中心舉行物業管理招投標活動,這次投標從報名開始就嚴格把關,公證處全程介入,報名單位必須具備國家一級資質、通過ISO9000認證、管理深圳市區級政府物業或其它地方市級政府物業,或者管理過單位建筑面積7萬平方米以上的物業。另外,如果企業之間存在關聯關系,只允許一個單位報名參加,這些要求保證了投標單位較高的素質,有利于規范各投標單位的行為,為招投標活動的順利開展提供了保障。在招標方案設計上分為四個部分,其中技術標及項目、經理人答辯都要求不得出現公司標識,即平時所說的“暗標”評分內容及比例見下表:各部分分值計算表

序號 評分項目 最高分值 備注
1 技術標(J) 100分 對招標文件的響應
2 項目經理人答辯(D) 100分 經理人對管理項目答辯
3 投標人考察評分得分(K) 100分 規模實力、財務狀況、業績、信譽度
4 商務標得分(S) 100分 計算方法:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S1為有效最低報價,SN為平均價,S*為單位報價
評審最后得分(N) N=A1*J+A2*D+A3*K+A4*S其中A1=30% A2=10% A3=40% A4=20%

競標的企業有中航物業、萬廈物業、萬科物業、福田物業、中旅物業等單位,評標開始前一個小時,招標方從深圳市評標專家人才庫里隨機抽調了15名專家,和業主方的6名代表組成了評標隊伍,專家組到達現場與投標單位見了面,需回避后,評標隊伍便 實行需求封閉式辦公,避免外界干擾。評標隊伍分3個小組各7人分別對技術標、項目經理人答辯、企業考察同時進行評比。經過2天評比,上述3項工作完成,招投標方按約定、地點參加定標會、拆封商務標,根據招標方案規定,超過均價正負10%范圍的將被視為無效報價,該項得分為零,其余的按公式S=[1-(S*-S1)/SN]*100計算該項得分,最后綜合四項得分,總分第一名的中航物業管理公司為第一中標候選人。這次招投標在深圳產生了較大影響,它體現了物業管理招投標過程的公開、公平、公正原則,對于政府而言,不但節約了獎金,還提高了管理服務水平。

招投標有待進一步完善 深圳市鹽田住宅區行政文化中心的物業管理招標開創了政府物業招標的新模式,被以后多個物業項目所采用。但是隨著物來管理行業的不斷發展,為進一步避免招投標過程中的惡性競爭和價格戰,仍有不少地方需要完善。

第一、商務標評分標

準的制定應加以調整,以鼓勵企業按市場價格做好預算。上述招標方案中商務標得分為:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S*為企業報價,S1為有效最低價,SN為平均價,也就是說在有效報價范圍內,報價最低為滿分,價格越高分數越低;雖然確定了他價的有效范圍,不是越低越高分,但實行有效范圍低價最高分原則,給了企業一個鼓勵代價的信號,各個企業為了獲得高分,都會將價格在原來預算的基礎上下調10%,從而造成總體均價相應下調10%,也就是說企業在招標方的引導下不自覺地打起了價格戰。那么,究竟怎么樣的評分標準才趨合理呢?物業管理公司是專業單位,其價格預測從某種程度上說具有一定的權威性,個別企業預算失誤或者想通過招投標進行品牌宣傳、不以贏利為目的均價還是合理的,由此得出的評分標準為:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,即在有效報價范圍內,越接近均價分數越高,這樣一來,企業做預算就會以市場價為指導原則,避免了打價格戰。

第二、評委會組成辦法及計分方法可以進一步改進。評委隊伍中的專家組是隨機抽取,而后封閉辦公的,在公正性上有一定的保證。而評委中的業主代表可能與投標單位有較多接觸,容易受其影響,使得評標結果有失公平?？蓮耐扑]的業主人選(應三倍于當先業主評委人數)中隨機抽調,防止企業事先與之不正當的溝通。

第三、規范標書的制作。有些企業習慣有投標的進修,將公司的制度匯編、質量手冊和管理方案等一起編制成投標書,一套就有近千頁、十套放在一起就有如一堵墻,結果其他所有投標單位的標書在一起都沒一家的厚。時間一長,專家只要看到標書的厚度就知道是哪家公司了,“暗標”成了“明標”。其實標書多而不精,根本達不到預期的效果,招標單位對標書的篇幅應做一個合理限制,一套完整的管理方案有400頁來說明就足夠。

在物業管理前期招投標實戰中,避免惡性競爭和價格戰,除了要做好投標單位的資格預審、招標方案的優化設計和嚴格的過程控制之外,各界的監督也非常必要。另外,一些招投方案在上一定范圍內、一定時期內可能適用,但隨著行業的發展,應根據實際情況做出適當的調整。

(作者系深圳中航物業管理有限公司副總經理)

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。