物業管理解決了開發建設單位和購房人的后顧之憂，但前期開發過程中的種種不規范行為給后期的物業管理帶來了很大的麻煩。這造成很多物業管理企業不堪重負，也制約了物業管理行業的發展，這一問題在業內被稱為“前期開發‘生病’、后期管理‘吃藥’”。筆者現結合工作實踐，對前期開發中的這些“病癥”做詳細分析，并對解決這些問題開出一系列“藥方”。
病癥：前期開發不規范，物業管理代人受過
病癥一：規劃設計欠債多
住房商品化后，土地資源越發緊張，開發單位和政府出現了“慌不擇地”的狀態，善于“見縫插房”成為城市規劃的“技巧”，這造成了住宅小區規劃不科學，缺乏統一性、整體性的直接后果。
多家開發引發多頭管理，造成物業管理的交*、推諉，責任不清引起后期管理的矛盾沖突；零星開發的物業規模太小，難以形成規模效益；由于項目整體考慮不周全，部分區域物業管理用房、社區活動用房不到位，造成后期管理難度大；由于規劃配套設施，如地下車庫、會所等產權不明確，造成業主群起維權，而多數業主的“維權方式”只是拒絕交納物業管理費。
病癥二：建筑設計不科學
在物業管理過程中，經常遇到建筑設計問題引發的管理難題或糾紛。比如外墻布局不合理，窗臺飛邊太寬，無法安裝空調；共用平臺全封閉，無法上人打掃或被獨家占用等，造成堵塞積水，引發物業管理矛盾糾紛；建設設置的水渠、綠化、噴泉、草地、景觀燈等，后期物業管理成本大，業主無法承受分擔的水費和電費；煙道設計不合理，造成油煙返煙、業主堵塞等使用糾紛；外墻裝飾性設施成為小偷的“云梯”；二次供水，不向最終用戶收費等等。這些問題雖然是一些小事，但確實增加了物業管理的成本，有的甚至引發了尖銳的矛盾和沖突。
病癥三：開發建設遺留問題
開發建設遺留問題主要體現在新建商品房住宅區中，如：建設單位擅自變更規劃設計，綠化帶變成停車場，容積率超標，房屋質量差，維修資金不到位等。尤其是房屋質量問題，一般都在業主入住后才反映出來，樓板裂縫、外墻涂料剝落，房屋滲漏等常見問題讓業主擔憂，但維權難度大。業主往往就將問題集中反映到物業管理企業那里，物業管理企業無法左右開發單位，往往變成“替罪羊”，承受物業管理費難收的“惡果”。
病癥四：房屋銷售問題
開發建設單位在出售房屋時，為了促銷往往做一些不利于后期物業管理的事情：將后期物業管理描述得非常好，但一些許諾的配套設施往往難以及時兌現，比如：網球場建設、封閉圍墻、24小時供應熱水、綠化景觀效果等等；發布虛假廣告，對購房人許諾的預期效果不能實現；對可能引起爭議的事項不告知，如為了節約費用不將垃圾清運、路燈等項目一次性移交相關部門，造成業主的積怨和入住后養護成本過大；逾期交房、面積縮水、售后服務不及時或根本不落實。這些問題往往導致業主遷怒于物業管理單位，認為物業管理單位沒有工作到位，于是就拒交物業管理費。
藥方：科學規劃，規范開發銷售行為
藥方一：合理規劃
一個城市在解決居民的住房問題時一定要有通盤考慮，新區建設與老城區改造都要有科學的長遠規劃，進行嚴密的科學論證。規劃物業區域時要考慮城市建設的整體性，統籌安排，還要考慮規模，住宅區既不能過大，也不能太小，10萬～20萬平方米為一個區域比較適宜，區域既要考慮封閉管理，又要方便生活、便于物業的管理和養護。對一些老舊住宅區，可以進行二次規劃，完善設施，健全社區功能。
藥方二：明確產權
物業規劃建設之初，是一張“白紙”，許多問題可以盡量事先考慮，在土地出讓、項目規劃、建設許可等環節，都可以明確物業管理用房、社區管理用房、經營性配套用房、非經營性配套用房的具體位置、面積和產權歸屬等問題，不要將矛
篇2：廣東省中山市前期物業服務合同范本(與開發企業)
廣東省中山市前期物業服務合同范本(與開發企業)
(示范文本)
?。ü╅_發企業與物業管理企業簽約時參考）
說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于房地產開發公司與其選聘實施前期物業管理的物業管理公司簽訂。簽約之前，雙方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地主管部門咨詢。
2、簽訂合同時，雙方可在本示范文本內容以外增加雙方認為需要約定的其他內容。
3、為體現合同雙方平等、自愿的原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方協商約定或補充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意的內容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要約定的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
6、本合同條款參照《廣東省前期物業服務合同》，由中山市建設局負責解釋。
前期物業服務合同
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第一章 總則
合同雙方當事人
甲方（房地產開發公司）: ____________
注冊地址：__________________
營業執照注冊號：企業資質證書號：______
法定代表人：______ 聯系電話：______
乙方（物業管理公司）: ____________
注冊地址：__________________
營業執照注冊號：企業資質證書號：______
法定代表人：______ 聯系電話：______
根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就甲方負責開發建設的____________物業（以下簡稱“本物業”）實行前期物業管理有關問題達成一致意見,特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業基本情況
物業類型: ____________
坐落位置: 市區路(街道) 號
占地面積: ______平方米，其中綠地面積平方米。建筑面積: 平方米，其中住宅平方米，商場平方米，寫字樓平方米，停車場平方米，工業廠房平方米。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業服務事項
第三條 甲方按照法律、法規和有關規定，采用【招標】、【協議】方式，選聘乙方對本物業實施前期物業管理。
第四條 本物業在未竣工驗收（以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務內容及達到服務質量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%，零修及時率、合格率100%。
2、共用設施設備管理。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、綠化、環境衛生管理。
服務質量：設施完好、整潔，綠化長勢良好，公共場地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務質量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方向業主和非業主使用人提供以下服務內容及達到以下服務質量
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1、房屋建筑共用部位的維修養護和管理，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、 。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%,零修及時率、合格率100%。
2、共用設施設備和相關場地的維修養護、運行和管理，包括：【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【照明系統】、【中央空調】、【電梯】、【發電機】、【消防設施設備】、【智能化設備】【外墻排水管】、 。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、按國家《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第四十五條的規定，物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用?；虬春贤募s定，來行使合同權利和履行合同義務。
4、生活服務設施的維修養護和管理，包括【商業網點】、【文化體育娛樂場所】、__________________。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養護和管理,包括【共用綠地】、【花木】、【建筑小品】、【園林小品】 ____________。
服務質量：完好、整潔，綠化長勢良好，。
6、公共環境衛生，包括【公共場所、房屋共用部位的清潔衛生】、【垃圾的收集、清運】、__________________。
服務質量：設施完好、整潔，公共場地保潔率95%，垃圾日產日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務質量：交通暢順，停放有序，行車線路標志明顯。
8、安全防范工作，包括【安全監控】、【巡視】、【門崗執勤】、 。
服務質量：設備良好，運行正常，崗亭24小時值班。
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1、【日】、【月】清理生活垃圾一次；
2、【日】、【月】清洗水池一次；
3、【日】、【月】清疏化糞池一次；
4、【日】、【月】清疏排水系統一次；
5、【日】、【月】清洗建筑物外立面一次；
6、【日】、【月】檢修水泵一次；
7、【日】、【月】檢修電梯一次；
8、【日】、【月】檢修發電機一次；
9、【日】、【月】檢修中央空調一次；
10、【日】【月】檢修消防設施、設備；
11、____________________；
服務質量：設備良好，運行正常，垃圾日產日清。
?。ㄈ┕芾砼c物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料。
服務質量：收集整理，裝訂規范，妥善管理，合理使用。
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1、__________________；
服務質量：__________________。
第六條 乙方在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營活動。
第七條 業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，應當告知乙方并與乙方簽訂物業裝飾裝修協議。乙方可向業主或非業主使用人收取物業裝飾裝修保證金 元。物業裝飾裝修完畢，如未發現有損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，不存在安全隱患的，及未違反“物業裝飾裝修協議”的，乙方應在日內將物業裝飾裝修保證金【本金】退回給業主或非業主使用人。
第八條 業主和非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙方提出維修養護服務要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費由雙方協商確定。
第三章 物業服務費用
第九條 本物業未竣工驗收交付使用前，物業服務費用由房地產開發企業交納。物業服務費用的構成包括：
1、物業服務成本；2、法定稅金；3、物業管理企業的利潤等；
第十條 本物業竣工交付使用后， 物業服務費用由業主或非業主使用人繳交；已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業、物業服務費用由房地產開發企業交納。
第十一條 物業服務費的收取方式和物業服務酬金
?。ㄒ唬┘追接诒竞贤炗喼掌鹑諆确制谥Ц兑曳轿飿I服務費，其中__________________。
?。ǘ┍疚飿I竣工驗收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下第種方式收取物業服務費和提取酬金：
1、酬金制一：按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。乙方按【每月物業服務費總收入的%】、【每月從物業服務費總收入中提取元】作為乙方酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、,屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向乙方提出。
2、酬金制二：按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、__________另行分攤。乙方按【每月物業服務費總收入的%】、【每月從物業服務費總收入中提取元】作為酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、，屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向乙方提出。
3、包干制一：按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，盈余或者虧損均由物業管理企業享有。
4、包干制二：按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、______另行分攤。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，盈余或者虧損均由物業管理企業享有。
第十二條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方按本合同第五條約定的內容要求提供服務，按以下標準向業主、非業主使用人收取物業服務費：
1、住宅按【建筑面積】、【套內建筑面積】每月每平方米元收??；商場按【建筑面積】、【套內建筑面積】每月每平方米元收??；寫字樓按【建筑面積】、【套內建筑面積】每月每平方米元收??；工業廠房按【建筑面積】、【套內建筑面積】每月每平方米元收??；。
2、已竣工驗收（以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準）但仍未售出或交付使用的物業，由乙方按本條本款第1點約定的標準向建設單位（業主）收取物業服務費。
第十三條 業主從辦理收樓手續后的次月開始繳交物業服務費，以后每次收繳物業服務費的時間為______。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或物業服務合同中止時，如業主、非業主使用人不欠乙方物業服務費，乙方應在一個月內將預收的物業服務費【本金】退給業主、非業主使用人。
第十四條 物業服務費的調整和違約責任
1、物業服務費收取標準在合同期內【不作調整】。
2、甲方逾期繳納物業服務費的，按以下第項處理：
?。?）從逾期之日起按每天元交納滯納金；
?。?）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交滯納金；
3、業主和非業主使用人逾期交納物業服務費的， 按第項處理：
?。?）從逾期之日起按每天元交納滯納金；
?。?）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交滯納金；
4、業主和非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取__________________。有超過20%的業主無正當理由連續三個月拒交物業服務費的，管理公司可在告知業主15天后，有權單方中止物業服務合同，退出物業管理區域。
非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。
第十五條 物業竣工驗收交付使用后，車位停放服務費和停車保管費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
?。ㄒ唬┸囄环召M及車位停放服務費（已購買車位的，收取車位服務費；未購買車位的，收取車位停放服務費）
1、小車車位服務費_____元/月；
2、小車車位停放服務費_____元/月；摩托車停放服務費_____元/月；
3、自行車停放服務費_____元/月；
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車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行約定保管責任，簽訂車輛保管合同。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔責任。
?。ㄈ┡R時停車的，【每小時】、【每次】收取_____元。
第十六條 物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。
第十七條 物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：
1、保修期內由甲方承擔；
2、保修期后由全體業主承擔，或用專項維修資金支付；
3、__________________。
第十八條專項維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。
1、購房人按_____元/m2或購房款的%的標準在收樓前直接向代辦銀行交納，或物業管理公司代收，實行專戶存儲，?？顚Ｓ?，業主代表或業委會監督。資金按5年定期存款利率結算，其使用記賬到棟，分攤到戶。
2、__________________；
3、__________________。
專項維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規和有關規定由當事人另行約定。
第十九條業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。
第二十條本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：
1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤；
2、從物業服務費總收入中支出，計入成本。
3、__________________。
具體投保的保險險種為_______________。
附加險險種為_______________。
業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業主使用人自行辦理。
第四章 雙方責任
第二十一條 甲乙雙方責任
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1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，協助乙方做好物業管理工作。
2、起草《業主臨時公約》，在銷售物業時向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業管理服務協議》，在銷售物業時與買受人簽訂。
4、本物業竣工驗收交付使用時，協助乙方對物業進行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設施、設備應當達到國家驗收標準的要求。如存在質量問題，雙方應書面確認并按以下第種方式處理：
?。?）由甲方負責返修；
?。?）委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用；
返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認。
5、在本合同簽訂之日起或本物業竣工驗收交付使用之日起日內甲方按(中府〔1999〕24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業管理用房，乙方無償使用，2-3‰比例(商業大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經業委會同意可用作商業用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補貼物業管理費不足、_______________。
6、負責收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業竣工驗收交付使用之日起日內向乙方移交；
前款所述的資料包括：
?。?）竣工驗收資料，包括但不限于物業竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等；
?。?）技術資料，包括但不限于設施設備安裝、使用、維護等資料；
?。?）物業質量保證書和物業使用說明書；
?。?）與買受人簽訂的《前期物業管理服務協議》；
?。?）物業管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導致乙方無法履行物業服務合同的，乙方不承擔違約責任。
7、協調、處理本合同生效前發生的物業管理遺留問題。
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1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，制定物業管理服務制度，開展物業管理服務活動；
2、編制物業年度維護計劃和維修方案并組織實施。
3、向業主和非業主使用人告知使用物業的有關規定，當業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知有關禁止行為和注意事項。
4、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將物業管理整體服務內容一并轉讓或委托給第三方；
5、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能。
6、本合同終止時，應當向業主委員會移交各種用房及物業的全部檔案資料，清理與業主或非業主使用人發生的債權債務，與新的物業管理公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主、非業主使用人欠交物業服務費等費用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業管理權和不退出物業管理區域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導致業主和非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主和非業主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。
第五章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條第（一）項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條、第五條和第二十一條第（二）項約定的，甲方有權要求乙方在合理的期間內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章約定，擅自增加收費項目和提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用；造成甲方、經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第二十六條 甲方根據第二十四條或乙方根據第二十三條行使終止合同權利的，應當書面通知另一方，終止合同通知書在送達另一方時生效，雙方應當對物業管理的有關事項進行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無正當理由提前中止合同的，應向對方支付
元的違約金；給對方造成經濟損失超過違約金的，還應對超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應當按有關法律規定協商處理。
第二十九條 業主和非業主使用人違反法律、法規和有關規定及業主公約的，乙方也可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護甲方、公眾、業主、非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業主、非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。
第三十一條 因房屋建造質量、設施設備質量或安裝質量等原因，使物業或物業的一部分達不到正常使用功能，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國家規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。
第六章 服務期限
第三十二條 服務期限自年月日起至本物業業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同生效之日止。
第七章 附則
第三十三條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第三十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商解決，協商不成的，雙方同意向______仲裁委員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十五條 本合同連同附件共14頁，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十六條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章之日起生效。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：
法定代表人（簽名）：_________法定代表人（簽名）：
年月日年月日
附件一：物業管理區域范圍示意圖(總平面圖)。
附件二：物業及共用設施設備明細表。
物業構成明細表
類型 幢數 套（單元）數 建筑面積（平方米）
高層住宅
多層住宅
別墅
商業用房
工業用房
辦公樓
車庫
會所
學校
幼兒園
管理用房
合計
物業共用設施設備明細表
1、綠化面積____平方米，
2、道路面積____平方米，
3、化糞池_____座，
4、污水檢查井____座個,
5、雨水檢查井____座，
6、垃圾站_____個，
7、公用垃圾桶____個，
8、配電室_____個，
9、水泵房_____個，
10、空調冷卻塔____個，
11、煤氣調壓站____個，
12、機動車庫____個____平方米，
13、露天停車位____個____平方米，
14、非機動車位____個____平方米，
15、道路燈_____盞，
16、庭院燈_____盞，
17、電梯_____部，
18、信報房（箱）____個，
19、中央監控系統____個，
20、消防箱_____個。
篇3：房地產項目前期開發手續流程監督制度
房地產項目前期開發手續流程監督制度
目的：
為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。
適用范圍：
**房地產公司總部下屬各個項目公司
發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司
名詞解釋：
[前期開發手續流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。
[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。
職責：
總部發展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發手續流程;負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標;
項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;
總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間;配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標;
項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;
各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;
各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門;
作業內容：
一級開發前期手續流程(祥見附件-一一級開發前期手續流程圖)一級開發授權
5.1.1.1簽訂意向書
a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;
b)初步征地補償方案;
c)與鄉鎮政府簽訂意向書;
5.1.1.2規劃可研編制
a)向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃;
b)編制項目可行性研究報告;
5.1.1.3一級開發授權
提交一級開發申請和實施方案市國土局、發改委、規委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等;
5.1.2預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規劃局審核;
5.1.2.2規劃局會簽返計委;計委統一立項，下發立項批復;
5.1.3規劃意見書做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書;
5.1.4征地批復
5.1.4.1編制一級開發的一書四方案，報國土局審議;
a)建設項目承包說明書
b)農用地轉用方案
c)補充耕地方案
d)征地方案
e)供地方案
5.1.4.2向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;
5.1.5是政府下文批地拆遷許可證
5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;
5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;
5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;
5.1.6土地上市
5.1.6.1核算一級開發成本;
5.1.6.2驗收土地;
5.1.6.3在土地中心入市交易;
5.25.2.1二級開發前期開發手續流程(祥見附件--二級開發前期開發手續流程圖)立項手續--立項批復
5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;
5.2.1.2申請規劃要點的規劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;
5.2.1.3計委函至規劃局，規劃局會簽反計委;
5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;
5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;
5.2.2規
劃手續主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證;
5.2.2.1用地規劃許可證
a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽;
b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;
c)進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;
d)準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;
e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;
f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證;
5.2.2.1工程規劃許可證
a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;
b)向市發改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;
c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;
d)上報市規劃局進行施工圖審查。以上手續及其它手續(如立項、用地規劃等手續)準備齊全后，獲取工程規劃許可證;
5.2.3土地手續--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證;
5.2.4工程手續--工程施工許可證a)準備建設用地規劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執等手續;d)到市建委辦理工程施工許可證;
5.2.5其他手續主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續;
5.3項目開發手續流程標準時間指標(針對二級開發)
5.3.1立項手續標準時間指標
5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;
5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日;
5.3.2規劃手續標準時間指標
5.3.2.1項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;
5.3.2.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;
5.3.3土地手續標準時間指標
5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日;
5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;
5.3.4工程手續標準時間指標
5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行;
5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行
5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;
5.3.5項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;
5.4.項目前期開發手續流程監督部門
5.4.1項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制;
5.4.2項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制;
5.5項目開發手續流程監督方法
5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批;
5.5.2經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組;
5.5.3監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;
5.5.4監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制;
6.6.1獎懲條例:
6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;
6.1.2獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;
6.1.3獎勵申請和審核：
6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;
6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;
6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;
6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;
6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;
6.1.2懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;
6.1.3懲罰審核：
6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;
6.1.4懲罰的兌現
6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行;
7.注意事項:
7.
1此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。
8.本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。
附件:一級開發前期手續流程圖
附件:二級開發前期手續流程圖