真情服務創建和諧小區
當你走進z小區時,你會感嘆于小區的干凈、整潔、溫馨。遠處不時傳來孩子們的嘻笑打鬧的聲音以及老人們的嘰嘰喳喳談笑聲。
為了創造一個整潔、和諧的小區，管理處上下齊心，緊抓服務。在物業管理過程中，我們深刻體會到，沒有優質的服務，就沒有嚴格的管理。寓管理于服務中，把管理和服務有機的結合起來，就一定能做好小區的管理工作。我們以創建文明小區為切入點，緊緊圍繞著服務與和諧，把各項工作做到實處，想居民所想，急居民所急，解居民之憂，造居民之福。
小區內不時會看到保潔大姐們揮動著手中的掃帚認真的打掃著衛生，維修工們背著工具包快速行走著。為了保證業主們上班時就看到一個整潔聽環境，我們的保潔大姐們每天都是一大早就開始忙碌起來，日復一日，年復一年，不叫苦、不叫累，遇到行動不便的老人們，她們會扔下手中的工具，上去攙扶，看到業主提著重物上樓，她們會上去幫忙。大年初一早上，小區到處是鞭炮皮、煙花筒，那天風挺大，為了不讓這些垃圾到處飛，管理處值班人員和保潔大姐們以最快的速度將這些鞭炮皮、煙花筒打掃干凈。冬季天寒地凍，經常刮風下雪，保姐大姐們每天都在刺骨的寒風中掃帚衛生，她們的手凍出了口子，臉上凍起了凍瘡，她們從沒抱怨過。她們的行動勝于言語，她們的言行是管理處真情服務的最好詮釋。
業主的小事就是我們的大事，業主家設施設備壞了，不管是白天還是夜晚，是狂風還是暴雨，只要一個電話，我們的維修工都會用最短的時間趕到，幫助業主解決憂患，小事見真情，他們的行動得到了業主的好評。為了保證冬季供暖，夏季制冷，維修工們都把設備檢修工作提前做好。冬天下雪的時候，他們會半夜起來和傳達人員進行掃雪，早上會和保潔大姐們一起掃雪，保證了小區車輛的出行。
小區內進出車輛頻繁，為保證小區居民的安全，我們實行24小時傳達值班，并加強了晚上保安巡邏。別看我們的老大哥們年齡有點大，他們的眼睛可都是火眼金睛，進入小區的人員，只要不是本小區的他們 一眼就能分辨出來。面對進進出出的業主，他們都會用真誠的微笑著給他們打招呼問好，不厭其煩重復著開關擋車器的工作，他們就在一個不到十平米的小屋內供獻著自己的力量，保證了小區安全。記得年三十晚上，舉國都在歡慶春節，小區內也到處洋溢著節日的氣氛，鞭炮聲此起彼伏，為了保證小區內業主財產和人身安全，我們的保安員們不停的在小區內巡邏，直到業主們都進入了夢鄉。
千里之行，始于足下，我們始終堅持從基礎做起，從現在做起，著眼于不斷提高與完善，追求沒有最好的，只有更好的境界，將過去取得的成績，作為一個新的起點，通過我們的工作，讓業主感到滿意。
篇2：小區和諧從改進業委會工作理念開始
小區和諧從改進業委會工作理念開始
業委會成立后，我們認真學習《物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規，并搜集大量佛山其它小區的相關素材，分析研究小區在物業管理中存在的問題和探討業委會工作的思路。
一、“一手托兩家”工作理念
個別業主因種種原因拒繳物業費，用這種方式發泄對物業服務公司工作的不滿，在這中間部分業委會成員素質低、有私心、亂作為也是小區亂的原因之一。針對上述種種現狀，我們在業委會第一次全體會議上提出“一手托兩家”的工作理念，既對業主的合法權益堅決維護，也對物業服務公司的合法權益加以維護，建立和諧美好家園。業委會開始履行對小區的日常管理工作，因上屆業委會負責人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小區已無法召集起業主坐在一起開會，怎么辦？
我們新一屆業委會提出向小區廣大業主用邀請信的方式召開業主座談會，態度誠懇地請業主參加，傳達愿為業主服務的信息。業主座談會有50人參加，我們向業主講業委會的工作理念，對業主和物業服務公司的合法權益我們都全力支持，爭取維護，最終目的是把小區建設的更好。
業委會內部執行集體領導，任何決議必須經多數委員同意，有事大家商議，允許保留自己的意見，但通過的決議必須執行，做到政務公開、財務公開、辦事透明，接受全體業主的監督。業主對我們的表態感到振奮，特別是對業委會也要維護物業服務公司的合法權益的提法有疑慮，我們認為業主有疑慮好，我們應用實際行動打消業主疑慮，我們努力工作，用事實讓業主接受我們的工作理念。
二、全力維護業主合法權益
根據業主座談會上大家提出屬于業委會的問題，我們認真分析、研究，積極解決。大伙齊心協力在廣大業主的熱情幫助下，在短時間內解決了六件廣大業主看得見的實事。我們在小區公示欄、小區網站上公布自己的家庭地址、電話號碼、個人信息，歡迎業主有事找我們。由于我們態度誠懇、干實事，業主對我們的工作給予了認可。我們認為只要實實在在的為業主辦事，大家得到了實惠、方便，看到了希望，就爭得了人心，業主就會有話對我們講，把我們當作自己人。只要多溝通、多聯系、多協調、多干實事，業主就會支持我們。業主看到我們工作繁忙，起早貪黑，主動提出希望我們注意休息，對小區存在的各種問題不要著急。
特別是20**年1月初，小區業主提出反對在小區旁邊建醫院，因醫院離小區只有一墻之隔，若建成肯定影響業主的日常生活，業委會按程序積極向北京市政府、禪城區政府反映，及時向街道辦事處、居委會匯報，主動和業主溝通、協商，聽取意見。業委會成員頭腦清醒，認真分析形勢，正確引導，及時向廣大業主提出：理智、克制、合理合法維權。由于廣大業主對我們信任，我們也實事求是向廣大業主匯報事態進展，消除各種傳言，及時召開業主大會，要求禪城區衛生局等政府部門領導和業主直接對話，最終禪城區衛生局根據廣大業主的意愿批復該醫院重新選址，我們用實際行動維護了廣大業主的權益。廣大業主團結、配合，未有任何違規現象發生，始終團結在業委會周圍。我們的行動得到禪城區衛生局和上級機關的認可。
三、勇于面對各種問題
對小區運行管理中遇到的問題，業委會認為：既有歷史遺留問題，也有小區日常管理建設過程中遇到的新問題，例如：前期物業服務公司因種種原因向業委會提出恢復20**年前物業費原價的申請，業委會提出是否同意恢復物業費原價決定權在業主，并開展征求業主意見的工作。業委會發現因部分業主對物業服務公司的工作不滿意，小區存在問題較多，恢復物業費原價的時機不成熟，我們在分析同意恢復物業費原價的判斷上有偏差，針對這些發生的新問題，我們及時開會，提出暫緩恢復物業費原價的工作，并向物業服務公司誠懇闡述暫緩執行的理由。
業委會和物業服務公司在日常共同管理建設小區的過程中發生矛盾是正常的，問題是產生矛盾問題后如何解決、處理、才是關鍵。我們認為首先要正確對待產生的矛盾和問題，其次勇于面對，只要雙方都能替對方著想，想問題辦事情出于公心，心平氣和的商量，就沒有解決不了的矛盾，就有解決問題的辦法。20**年初小區整頓停車秩序工作，物業服務公司出于小區機動車無序增長，小區停車場已滿，要不治理就會影響小區正常生活秩序，準備用市場經濟手段給予解決，業委會也同意該解決方案。但在整頓中業委會發現效果不好，引發業主不滿，而且也不好操作。我們及時向物業服務公司提出，要求糾正此項工作中發生的問題，物業服務公司不同意，認為我們的整頓應該讓業主認可方可成功，反之將無法執行。我們用事實說明此整頓辦法缺陷多，特別指出業主和物業服務公司的矛盾會增多，不利于小區的日常管理。物業服務公司認真聽取了業委會的意見，最終問題也得以圓滿解決。
四、維護物業服務公司的合法權益
業委會敢于提出維護物業服務公司合法權益為自己工作的理念，在自己的各種文件中明確表述，并能貫徹于日常工作中，用實際行動維護物業服務公司的合法權益。我們小區有一位年輕業主，因未在規定時間繳納停車費，物業服務公司多次催繳也不交。物業服務公司將其車位轉租給別人，該業主以車位問題為由不交物業費，并找到業委會反映，我們明確告訴他：不繳納物業費是錯誤的，也不是解決問題的辦法。你在小區內接受了物業服務，就應該繳費，有問題談問題，解決問題，兩者不可混為一起。表面上你對物業服務公司的利益造成損害，實際上你是傷害了全體業主的合法權益。同時也向物業服務公司提出處理問題不當，希望能再次幫這位年輕業主找個車位，因處理得當，這位業主也滿意，表示不再拖欠物業費，并及時補交齊。
小區20**年變更過一次物業服務公司，前物業服務公司各項工作缺陷較多，部分業主不滿意，小區有30多萬物業費、水費未收上來，對于這一難題怎么辦？根據《物業管理條例》和佛山市有關規定，業委會有權催繳物業費，業委會向物業服務公司提出將多次催繳仍不繳納物業費的業主名單轉給業委會，我們客觀的分析各種欠費原因，采用電話催繳、上門詳談、辦公室接洽，對事不對人，對業主受到的損害要求物業服務公司適當補償，對物業服務公司的合理要求給予支持。用不到一個月的時間解決了一半的欠費問題，對惡意拖欠經多次催繳仍不繳費的業主，我們同意物業服務公司動用司法程序予以解決。業委會用自己的實際行動對物業服務公司的合法權益給予支持、維護，我們的工作也得到廣大業主的理解、肯定。
目前小區存在的問題還很多，對于這些問題回避是沒有出路的，只有勇敢的面對、迎接挑戰，我們將全力維護小區業主的合法權益，維護物業服務公司的合法利益這一工作理念貫徹始終，才能帶領廣大業主把小區建設的更加和諧。業委會只有積極為小區業主服務，監督物業服務公司工作，說真話、辦實事，才能得到小區業主的認可，我們相信有耕耘就會有收獲。
篇3：完善小區物業管理 構建和諧社區
完善小區物業管理 構建和諧社區
幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協調了幾個小區有關業委會與物業公司之間、業委會與居委會之間、業主與業委會之間、相鄰物業的兩個小區業主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區為成立業主大會、業主委員會，因程序是否合法而引發的糾紛；某小區與相鄰小區業主間為了不同時期開發房產遺留的通道門而引發的群體糾紛；某小區因開發商違規貸款被法辦后遺留下297戶業主無產證引發的群體矛盾；某小區物業公司長期未公布公益性收入賬目引發的業主與物業公司之間、業主與業委會之間、業委會與物業公司之間、業主與居委會之間的群體矛盾；某小區了為實施等級收費而引發的業委會與物業公司、居委會、業主與業委會之間的矛盾......
綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業主希望小區能得到良好的服務希望小區有安寧的環境，希望物業公司、業委會、居委會能各盡職能，把小區管理好；部分業主很盲目、個別業主很沖動、極個別業主有私利。業主們為了自己的利益，希望的是高質量的服務和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業公司把小區的一切相關物業事務全部做好、到位。更有許多業主片面地認為我付了物業管理費，就已包含了一切。
諸如:維修設備營運等費用理應也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業管理費僅僅是物業公司用于物業管理區域的日常管理，包括巡視、檢查、物業維修、更新費用等的各項賬務管理、檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關的稅費。除此之外，業主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養護費、維修費、設備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關物業的維修保養費用。個別業主認為:“你物業公司稍有半點毛病，我就拒付物業管理費”，個別業主甚至拖欠了8-9年的物業管理費，還振振有詞地講:“法律有規定的，物業公司追索我物業管理費的追訴權時效只有兩年，所以物業公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業管理，業主和物業公司是主人和仆人的關系，傭人沒做好，主人就不給錢?！钡腻e誤論斷。
筆者認為:
一、物業公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領導；或請業委會、居委會協調要求其整改，把工作做好。拒交物業管理費不是上策，會給物業管理上帶來惡性循環，反饋到業主這里，吃虧的還是全體業主。所以，不交物業管理費實質上是侵害了其他正常繳費業主的權利。
二、我國《民法通則》中確實規定了民事糾紛中的債權追索的時效為兩年，但在法理上某業主長期不繳物業管理費的行為是一個連續發生至目前的行為，且其行為仍在繼續發生，計算當事人的債權債務的時間應當從其終止該行為之日起計算。況且物業公司一般均會在年末公告或書面通知業主繳納管理費，其行為視為連續催討行為。在惡性循環的狀態下，物業公司往往帶著情緒服務，服務則不能全部到位?，F在的小區業主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應歸全體業主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區的物業維修。
而物業公司往往將此收益充當維修費和一些應由全體業主承擔的綠化養護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業管理階段，業委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業公司往往認為有些費用沒有及時向業主收取，而應收的物業管理費也不能足額收取，是虧本經營，理應將公益性收益墊付。業主則認為:我們已交了物業管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業管理費，要維權。如此往復去，矛盾越來越大，集體*，小區內大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。
物業公司、業委會、居委會都是本小區的管理者。物業公司既是經營者又是本小區物業方面的管理者和服務者，依法、合法的經營管理，定期公布賬目。向全體業主說明收費的內容和用途是物業公司的職責，熱情周到的服務是物業公司的義務。
業委會是業主大會的執行機構，必須堅持在居委會的指導和監督下開展工作。必須對全體業主負責。對于物業公司的管理服務質量、收費和賬目公布情況有權予以監督、督促，協調處理物業公司與業主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業管理人員的人格。業委會成員尤其是主任、副主任、執行秘書須加強政策、法規方面的學習培訓，應當知曉本小區的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數量、街坊路燈和樓道燈的數量、種類能耗及相關數據等。明白業主應承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業公司交涉，友好的相處。業委會成員掌握了解相關法規政策，如:相鄰住宅空調安裝的距離有何規定?不同時期的住宅小區物業管理用房(業委會用房)如何配置?不同地區的居民住宅房對開設有油煙的飲食業有何規定?遇到此類矛盾就能有調解成功的把握。
另外，業委會成員應針對本小區的情況及可能發生的問題，設置好《業主大會議事規則》草案，供全體業主在業主大會上表決通過。例如:個別小區的部分業主遇到小區中發生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區內張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內容或是批語，或是建議、或是提出質疑。我們設想一下， 是否可以將此無序的狀態引導規范至有序的狀態，若在(議事規則)中規定在小區某一處專門設置一個“業主之聲欄”規定本小區業主可通過業委會以規范的格式發表在專欄內(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設定批評類的可在欄內存放幾天，表揚類的、建議類的、質疑類的、提示類的可在欄內存放幾天，對全體業主均有約束力。同時可設定請居委會行使監督權，對違章亂張貼情況一經發現即刻清除。
居委會是小區的“國務院”，主任、書記是“小巷總理”。國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》規定居委會對業主大會、業主委員會負有指導和監督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導和監督方又是小區的具體管理者，指導須有方，監督須有力，現有的居委干部學習了解物業方面的法規知識甚少，涉及小區物業方面的數據及分攤方法了解甚微，遇到物業管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發生的物業管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關法律法規的學習，才能起到作用、做好工作、得到效果。