淺談物業管理區域360°安防

　　談及物業管理區域內的安全防范工作，人們首先會想到《物業管理條例》第36條第二款規定：“物業服務企業未能履行物業合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！边@是對物業服務企業在服務過程中對業主人身、財產損害法律責任的原則性規定。

　　但是公共區域的秩序維護僅僅是安全服務的一個方面，物業服務企業還應該關注設施設備的安全和物業服務人員的安全，這也是安全防范的重要工作。

　　樹立360°安全服務和管理意識

　　由于物業服務企業與業主之間的法律關系是合同關系，如果物業服務企業因未履行物業服務合同的約定而導致業主的人身受損，物業服務企業承擔的是違約責任，應當根據物業服務合同的約定負相應的法律責任。一般情況下，物業服務企業與業主都會在物業服務合同中約定物業安全服務的內容，物業服務企業據此對物業服務界定的區域內提供安全服務和管理。

　　物業安全服務不僅包括公共秩序的維護，協助公安機構處理物業服務區域內的有關治安事件、刑事案件等等，還包括保障物業建筑物和設備的安全運行和良好維護的職責，同時還要保證我們服務提供者的安全，只有這樣全面的考慮才能夠使我們服務的社區有一個全面安穩、祥和的環境，為我們服務的企業提供一個長期穩定的服務合同。

　　物業服務企業在安全服務和管理過程中要有風險意識，要對各種服務進行相應的風險評價的機制，使我們所面臨的風險降到最低。例如違反合同約定義務所承擔的法律責任不應超出它對合同風險的理解，即不應超出物業服務企業訂立合同時預見到或者應當預見到因違反合同可能造成的損害。不但保證按照合同的約定履行相關義務，同時也能夠提高物業服務企業自身的安全意識和樹立良好的口碑。

　　處理好安全服務和管理的關系

　　“管理”與“安全服務”是物業服務企業在物業服務合同約定的前提下，按照《物業管理條例》和業主公約及其他國家的法律規定，正確履約；“安全服務”是第一位的，按照法律法規的規定和合同的約定將“安全服務”貫徹于整個物業服務工作的全過程；“管理”與“安全服務”的關系?！肮芾怼笔鞘侄?，“安全服務”是目的和結果。

　　在整個安全服務過程匯總首先明確物業服務企業的法律地位，要按照法律的規定和合同的約定進行服務，雖然物業服務企業在實際的服務過程中超過合同的約定的服務甚至比合同的約定要多，那說明當初合同簽定的不細，也沒有意識到合同簽署的內容對今后繼續履行合同的重要性，直接導致安全服務和管理的關系不能正確的處理。

　　在物業管理中，安全服務是基于業主與物業服務企業按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。一般來講，物業安全服務是指物業服務企業的秩序維護人員、工程服務人員、環境維護人員，通過一套嚴格的體系，各自承擔其職責內的工作。

　　處理好安全服務和管理的關系，可以使物業服務企業自身的服務能力和管理能力得到提升。

　　健全各項規章制度和防范措施

　　履行物業管理服務合同。物業服務企業應按照服務合同的約定做好各項物業管理服務，做好全員安全服務的意識，盡到合同一方對另外一方的約定。這是物業服務規避風險最好的途徑。

　　根據服務區域的特點制訂相應的體系。每個物業服務的區域的特點和環境、設備設施的配置、建筑物的外觀、客戶群體、以及交通、政府服務機構、各個承包商都有不同，這就要求我們服務企業根據這些特點制訂相應的服務制度、服務標準、服務的方法。以保證服務合同的達成。例如制訂各個專業制度、各個崗位職責和職位的描述、各個專業的運行程序、執行標準、檢驗標準和改進的措施。形成一個系統的又相互制約的服務區域特點又能體現物業服務企業文化的操作體系文件。

　　做好物業設施設備維護保養和檔案的管理。要完全消除設施設備系統的潛在危險是不可能的，而導致人的不安全行為的因素又非常之多。并且不安全狀態與不安全行為往往又是相互關聯的，很多不安全狀態（機器設備的不安全狀態）可以導致人的不安全行為，而人的不安全行為又會引起或擴大不安全狀態。所以，加強安全管理是非常必要的。安全管理好，可能使不安全狀態與不安全行為減少，反之，則會使不安全狀態和不安全行為增加；安全管理不好，有時甚至會成為發生事故的根本原因。

　　《安全生產法》對設備、設施的安全保障要求，做了明確規定。生產經營單位的生產經營場所以及有關的設備、設施，應有完備的安全裝置和明顯的安全警示標志；有關的安全設備的設計、制造、安裝、使用、維護必須符合國家標準或有關行業標準的要求，特種設備必須由指定專業生產廠家生產并取得安全許可證才能投入使用；應按有關規定加強對設備、設施的維護與檢測管理，淘汰不安全的設備、設施，以確保生產經營場所及有關設備、設施的安全。

　　因此必須對安全設備進行經常性維護、保養，并定期檢測，保證正常運轉。維護、保養、檢測應當作好記錄，并由有關人員簽字。安全設備使用應建立設備使用保養責任制，制定安全操作規程，實行操作證制度，以確保設備的安全正常運行。

　　做好設施設備的檔案管理是設施設備管理的基礎性工作，它為設施設備安全管理提供信息、資料、和數據，通過對檔案信息

資料的整理、分析，可了解設備運行狀態，為設備安全檢查、檢測、故障診斷、隱患整改等提供科學的依據。

　　建立保險機制，抵御風險。物業管理行業經營的公共性和綜合性、持續性和長期性是該行業有別于其他行業的特征，這些特征也導致其經營風險更具有廣泛性和普遍性。例如幕墻玻璃高空墜落意外事故、小區失竊事件、貴重物品破損、名貴植物死亡、公共場所意外致傷事件、設施設備造成的人員傷害等等，在物業服務企業經營過程中發生的意外不勝枚舉。意外事故及賠償糾紛頻繁出現，給企業造成巨大的經濟損失，也影響了物業管理行業的形象。物業管理行業要迅速成長，降低業內發展的代價和風險，就必須引入保險機制。

　　目前，對多數物業服務企業來說，商業保險為安全風險規避的一種好辦法。該險保障投保人（包括其雇員）因物業管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡，或其財產受損所付出的賠償及有關訴訟費用。商業保險的合理引入與完善，最終會促進物業服務企業健康、穩定的發展，并達到業主、物業服務企業、保險公司三贏的局面。

篇2：物業管理公司治安防范逐級責任制

　　物業管理公司治安防范逐級責任制

　　（一）主管安全工作的副總經理責任

　　1.主管安全工作的副總經理，對公司治安防范工作進行總體規劃。在公司下達各項任務、布置各項工作時，負責審查安全防范的可靠性，以保證各項工作的順利進行。

　　2.主持公司安全領導小組的工作，定期召開安全領導小組會議，聽取各部門工作匯報，確定一個時期安全防范工作的重點，審核、批準各項安全防范制度、措施的實施。

　　3.在定期召開的部門經理工作會上，對安全防范工作不利或存在重大隱患的部門，提出限期整改意見，檢查落實情況，對因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門或個人，提出處罰意見。

　　4.對各部門經過努力仍無法解決的治安隱患，向公司提出書面報告后，負責及時協調，責成有關部門采取安全防范措施，并提交保安部監督實施。

　　5.定期組織職工安全防范教育，把安全防范工作與公司的工作、生產、經營、服務、同計劃、同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比。

　　（二）部門經理責任

　　1、理范圍的人、財、物負安全責任，要建立、建全本部門各崗位、各工種的安全責任制，分級實行目標管理，把安全責任逐級落實到人、落實到位。

　　2、全面掌握本部門人、財、物安全防范狀況和易發案部位。定期組織部門有關人員進行安全檢查，做好文字記錄，發現漏洞立即采取措施。

　　3、組織部門職工進行經常性的安全教育、法治教育、紀律教育，貫徹落實公司各項安全制度，在布置各部門工作、生產、經營、服務過程中，要做到與安全工作同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比，并有文字記錄。

　　4、了解本部門重點防范部們及要害部門防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性，掌握本部門工作人員的素質，經常檢查各項制度的落實情況，做到防范嚴密、人員可靠。

　　5、管理好本部門的設備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資，要指定專人建帳、定期檢查、核實，做到帳物相符、有手續、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠，有防范措施。

　　6、各部門凡不符合存放現金、支票及有價證券安全要求的不準存放過夜，部門經理要過問、把關。

　　7、本部門使用的辦公室和負責管理的設備、設施、控制室、房屋、倉庫、必須指定專人負責，堅持每天檢查門窗的安全可靠程度，出現損壞、失靈，要立即組織維修。

　　8、管理好本部門使用和保管的各部位鑰匙，指定專人管理，建全領用手續和記錄，存放位置要安全可靠。

　　9、職工向部門經理提出存在的不安全隱患時，要及時組織力量解決，本部門經努力仍無法解決的隱患，要書面向公司主管安全的副總經理報告，同時，采取應急措施，不得延誤時間，以免造成事故。

　　10、接受保安部的監督、檢查，對保安部發出的隱患通知書負責簽字，并按期限整改。

　　11、及時了解部門職工的思想情況，妥善處理職工的思想問題，不得激化矛盾，對勞動紀律差、安全意識不強、易在崗位上造成事故的職工，要及時采取措施，不得任其發展，不準包庇。

　　12、公司和保安部傳達的有關安全會議精神，提出的安全防范要求，要及時向本部門貫徹、落實，并做好記錄。

　　13、部門經理在離任時要向新任經理或負責人辦好本部門人、財、物的交接手續，保證安全防范工作的連續性。新任部門經理或負責人，自交接之日起，對本部門安全負全部責任。

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　　1、職工在本崗位上，必須牢記各項安全管理制度，在盡職盡責做好本職工作的同時，對本崗位的安全負責，切實管好本崗位的設備、工具、鑰匙和其它責任范圍的物品。在工作崗位無人的情況下，最后離崗職工負有隨手關窗、鎖門的責任。

　　2、了解本崗位的安全防范重點和易發案部位，認真交接并做好記錄，夜間不準睡覺值班的崗位，要嚴格遵守紀律，不準離崗。需要離開崗位時，必須有人替班，在離崗時間該部位的安全由替班人負責。

　　3、職工要遵紀守法，自覺維護社會治安和公司的安全，在一切活動中，發現任何部位有不利于公司安全的問題，有責任立即向保安部報告，有權利立即制止，不準視而不見，知情不報。

　　4、職工在為小區居住住戶服務或接觸時，一切言行必須維護公司利益，不準與住戶建立私人關系，不準私人交往，不準將公司的文件及內部情況私自轉交、轉告給住戶。在接受住戶的委托或要求時必須事先請示部門經理，經同意后再辦理。

　　5、在與居住住戶接觸中，不準私拿、借用、收受住戶的任何財物，不準搭乘住戶汽車辦理私事，不準在住戶家居住。

　　6、指定職工專人保管和使用的器材、設備、工具、材料，要存放在安全可靠的部位，未經批準，不得外借、轉讓或拿出公司。在調離崗位時，要辦理交接手續。

　　7、職工個人的現金、貴重物品，不準在崗位上存放過夜，不準攜帶進入浴室。

　　8、在要害部位工作的職工，不準在崗位上接待來客，不準從事與本崗位工作無關的活

動，前來參觀訪問必須經領導批準，專人陪同。

　　9、職工不準私自留客在公司住宿過夜，需留宿的要事先經公司主管經理批準，并在保安部備案。

　　10、職工不準私自將外單位或個人資料拿到公司復印、打印，不準私自將公司內部資料復制、轉交給外單位和個人。

　　11、職工在收到境外傳真、信件、刊物時，發現有違法內容，必須立即交保安部，不準擴散、傳播或私人留存。

　　12、負責使用計算機、傳真機、復印機的職工，要對過機資料負有保密的責任。作廢資料不準亂扔、亂放，應粉碎處理。

　　13、嚴防計算機病毒，任何人不準將外單位軟盤在計算機上使用，不準將計算機作為游戲機使用。

　　14、在職工之間發生矛盾、職工與各級領導或部門發生矛盾時，應妥善解決，不準采取不正當手斷尋釁滋事，不準干擾正常辦公秩序。