對物業服務“低收費、零收費”理性思考
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業服務是市場經濟的產物，物業服務區別于傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。
企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業服務運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反?，F象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業服務常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業服務費一定另有來源?；蛘呤欠康禺a開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什么要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那么仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業服務平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業服務正常運行就無法維持，則會引發業主和物業服務企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業服務企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業服務的“低收費、零收費”，既非物業服務模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業服務發展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業服務市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業服務服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業服務基本概念的認識，認為物業服務可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業服務服務的監管，造成消費者對物業服務服務的反應滯后，加上物業服務中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業服務成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業服務必不可少的維修和養護工作，削減物業服務成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟?！奔瓷a和服務規模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業服務開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業服務交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業服務進入小區，其“洼地效應”必然會導致周邊小區物業服務收費的大幅下降，物業服務企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業服務行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業服務費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業服務服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業服務行業經過多年努力所構筑的物業服務服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業服務服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業服務“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利‘應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業服務活動的基礎，是建立業主與物業服務企業法律關系的惟一的法律依據，在整個物業服務活動中處于核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業服務費的義務應與其享受到的物業服務服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業服務企業的違約責任。
但是在物業服務“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業服務費，就失去了要求物業服務企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業服務企業這一方面講，物業服務低收費、零收費已經使物業服務部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業服務服務的質量是無法保證的。同時，由于物業服務企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。
而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業服務“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業服務“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業服務是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業服務是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業服務這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業服務條例》的基本精神
《物業服務條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定?！段飿I服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業服務收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業服務服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業服務收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業服務”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業服務質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業服務消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業服務行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業服務企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業服務消費意識和服務意識都不到位，物業服務法律法規相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業服務市場競爭日益激烈，物業服務行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業服務行業規范、長足發展的根本保障，針對我國目前物業服務不斷發展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規范物業服務各主體在物業服務活動中的行為。
2.強化行業自律
行業自律是市場經濟中企業 誠實信用原則的突出體現，物業服務協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業服務行業協會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業服務理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業服務科學發展的重要基石。
4.創新制度設計
創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業服務健康發展的必要保障。
在物業服務的外部，引入發達國家物業服務制度，如類似物業服務事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業服務內部，完善物業服務企業內部的管理制度，量化物業服務服務質量的標準，提升物業服務服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業服務作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
篇2：物業會所收費管理及倉庫管理流程
物業會所收費管理及倉庫管理流程
一．游泳場收費流程
1.單次消費：
客人到會所前臺收銀處 →報消費人數及消費項目→收銀電腦開單計費（按消費項目分別開單）→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人（帳單上注明當天消費當天有效）→ 客人憑帳單到游泳場入場消費，服務員在帳單上劃雙線作廢。
2.月卡、年卡消費：
?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“游泳場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總次數→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。
?、诳腿讼M時，客人憑卡到網球場或游泳場入場→ 服務員在卡上按人數劃卡，在“游泳場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、次數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。
二. 網球場收費流程
1.單次消費：
客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人（帳單上注明當天消費當天有效）→ 客人憑帳單到網球場或游泳場入場消費，服務員在帳單上劃雙線作廢。
2.月卡、年卡消費：
?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“網球場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 →收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。
?、诳腿讼M時，客人憑卡到網球場入場→ 服務員在卡上按小時數劃卡，在“網球場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。
三. 棋牌室收費流程
客人到棋牌室消費→服務員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號→報收銀員錄入收費系統作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務員用一式兩聯酒水單下單→用財務聯到收銀臺領取水、小食→收銀憑財務聯酒水單錄入收費系統→客人結帳時， 服務員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統→收銀員結算出該房消費總額→打印暫結單給客人→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→ 收銀錄入結算方式，收費完成。
四. 桌球室收費流程
客人到桌球室消費→服務員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號（客人簽名確認）→報收銀員錄入收費系統作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務員用一式兩聯酒水單下單→用財務聯到收銀臺領取水、小食→收銀憑財務聯酒水單錄入收費系統→客人結帳時， 服務員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統→收銀員結算出該房消費總額→打印暫結單給客人→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→ 收銀錄入結算方式，收費完成。
五. 健身室、乒乓球室收費流程
1.單次消費：
客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人→ 客人憑帳單到健身室或乒乓球室入場消費。
2. 月卡、年卡消費：
?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。
?、?客人消費時，客人憑卡到網球場入場→ 服務員在卡上按小時數劃卡，在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。
六. 會員卡充值消費收費流程
1. 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦會員充值卡→收銀記錄客人姓名、電話，取新會員卡號輸入電腦→ 告知客人可充值金額→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀將充值金額輸入會員卡內→打印帳單留底→ 交會員卡給客人。
2. 客人在棋牌室、桌球室、健身室、乒乓球室消費時，會員充值卡可作現金使用。
各項消費流程同上，結算時客人出具會員卡→收銀將卡在ID讀卡器上讀卡→帳單顯示會員消費金額及余額→打印收費帳單→一聯客人存，一聯收銀存。
3. 會員卡充值優惠：以百元為單位，會員卡充值除游泳打8折優惠，棋牌室不打折外，其它項目打9折優惠。
七、收銀工作程序
?。ㄒ唬┌嗲皽蕚涔ぷ?/p>
1. 收銀與前班收銀交接備用金后到出納處換取當天備用零鈔。
2. 收銀到會計處領取該班次所需使用的帳單及收據，檢查帳單及收據是否順號，如有缺號、短聯應立即退回。
3. 檢查電腦系統的日期、時間是否正確，如有日期不對或時間不準時，應及時進行調整，并檢查色帶、紙帶是否足夠。
4. 查閱收銀員交接記事本，了解上班遺留問題，以便及時處理。
5. 收銀和領班一起交接、清點吧臺的酒水飲料、必須對照日報表逐一核對，短少的由前一班人員負責賠償，接班時不清點的，后來發現短少的，一律自行負責；
?。ǘI業進行中工作程序
1. 當服務員把點菜單交到收銀臺時，收銀員應首先檢查消費項目、臺號是否記錄齊全，如記錄不全則退回服務員。
2. 當點菜單記錄齊全后，開始正式輸入菜單，首先將客帳單號碼輸入電腦內， 收銀機將自動編制該帳單號，待客人結帳時使用；然后將客人人數、臺號以及客人所點的食品、飲料內容及數量依照電腦菜單鍵輸入。輸入完畢后即可等待客人結帳。
?。ㄈ┙Y帳工作流程
1. 結帳單一式二聯：第一聯為財務聯、第二聯為客人聯。
2. 客人要求結帳時，收銀員根據服務員報結的臺號打印出結帳單，服務員或收 銀員憑結帳單與客人結帳。
3. 作廢或修改帳單時應由相關人員說明作廢或調整原因，并簽上姓名，當班管理人員簽名證實后，將修改單和作廢單（兩聯）交收銀員送財務部審核。
4. 收銀員在本班次營業結束后應做單班結帳，打印當班營業收入報表，當班吧臺酒水小食庫存表；在本日營業工作結束后，應做日結帳，除打印當班營業收入報表，當班吧臺酒水小食庫存表外，要打印日營業報表。
?。ㄋ模┫掳鄷r現金及帳單交接程序
1. 早班營業結束后，收銀員將收入現金、刷卡單在現金交接本上登記交給出納，帳單、報表交會計核查。
2. 晚班營業結束后，收銀與當班領班一同清點收入現金（現金應與當班報表現金數一致，若長款上繳，短款收銀自賠），在“現金交款登記表”記錄現金總額并同時簽名，然后將現金裝入信封內，并用膠水封口，收銀領班在封口處簽名后再用透明封口，收銀在領班見證下將現金信封放入保險柜保管，第二天早上當班收銀在領班見證下開保險柜取出未開封的現金信封交出納，出納清點后在“現金交款登記表”簽名。若出納清點現金與登記表不符，出納報告財務經理，財務調取監控，根據監控錄像再作處理。帳單、報表交會計核查。
八. 酒吧物資的管理
1.收貨流程：
供應商來貨→公司倉管員根據收貨憑證、發票核對貨物的品名、規格、數量、金額是否一致→ 會所驗收人員檢驗貨物的質量 → 合格后倉管員和驗收人員按要求在送貨單上簽字→物資直撥會所酒吧倉保管→收銀根據收貨單在倉庫管理軟件作物資入庫→打出入庫單→收銀將入庫單、送貨單、發票報財務審核報銷。
2. 出貨流程：
酒吧根據酒水消費單發出酒水小食→ 每班營業結束后打印酒水銷售報表→根據酒水銷售明細錄入倉庫管理軟件作出庫入帳→ 打印出庫單→ 將出庫單隨同銷售報表附在收銀每天收費報表報會計核查。
3. 物資盤點流程：
每天收銀每班營業結束打印庫存物資明細表核對酒吧實物，領班監盤，物資要帳實相符。
篇3：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)
山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)
山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知
二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號
各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：
為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
山東省住宅物業服務收費管理辦法
第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。
設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業服務成本包括：
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；
?。┺k公費用；
?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。
第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。
第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；
?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；
?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；
?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；
?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。
第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。