出版文化城物業管理投標書樣本

　　投標文件一 投標綜合說明書

　　XX出版文化城：

　　1、根據已收到的招標編號為物招審字( )第( )號的

　　物業的招標文件，遵照《湖北省物業管理招標投標管理辦法》的規定，經考察現場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業的全部管理工作。

　　2、一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文件中對承包其限的要求如期按質提供服務。

　　3、一旦我方中標，我方保證所提供的物業管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾的質量等級。

　　4、一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業管理班子及管理組織設計組織管理工作。如確需變更，必須征得業主的同意。

　　5、我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。

　　6、我方同意招標文件中各條款，并按規定交納保證金貳萬元。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。

　　7、除非另外達成協議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要，中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。

　　投標單位： (印鑒)

　　法定代表人或委托代理人： (蓋章、簽字)

　　日期： 年 月 日

　　投標文件二 企業法人地位及法定代表人證明

　　一、法定代表人證明

　　法定代表人資格證明書

　　單位名稱：***物業管理公司

　　地址：湖北省武漢市***號

　　姓名：*** 性別: 年齡： 民族：漢

　　職務:總經理 技術職稱： 身份證號碼：

　　***系湖北**物業管理公司的法定代表人。負責為湖北文化出版城提供物業管理服務，簽署上述物業的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。

　　特此證明。

　　投標單位： (蓋章)

　　上級主管部門： (蓋章)

　　日期： 年 月 日

　　日期： 年 月 日

　　二、營業執照(見附表)

　　三、資質證書(見附表)

　　四、法人代碼證書(見附表)

　　投標文件三 **物業管理公司簡介

　　投標文件四 物業管理專案小組配備

　　一、本物業由我公司抽調有豐富管理經驗和較強指揮能力的人員組成物業管理班子?？傌撠熑?項目經理)和各及負責人(部門人員)配置見表6.1。

　　表6.1 項目經理及部門人員配置表

　　管理部門人數：

　　領導層

　　職能部門

　　職 責

　　二、物業管理專案小組主要成員簡介：

　　投標文件五 對合同意向的承諾

　　一、承包方式：

　　二、服務價款的計算方式：

　　1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算;

　　2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算;

　　3、物定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動予以確定;

　　4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行;

　　5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策性調整規定執行。

　　三、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方投標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。

　　四、服務款項收取方式：

　　物業竣工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1%的管理基金。

　　物業管理費收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。

　　五、材料設備供應方式：

　　管理所用材料、設備按委托管理合同有關規定執行。

　　六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。

　　在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求服務的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。

　　七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。

　　八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。

　　投標文件六

　　1、企業信譽

　　2、企業資質(見附表)

　　3、企業榮譽證書

　　4、企業安全生產證明資料(見附表

　　5、企業物業管理服務質量證明資料(見附表)

　　6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配務明細表(表6.2)。

　　表6.2

　　物業名稱

　　市 街 公寓

　　規模

　　建筑面積：

　　幢數： 戶數：

　　期限　　年

　　服務質量評定

　　優良

　　安全情況

　　無重大事故

　　物業管理專案小組主要成員

　　項目經理：(姓名)

　　總工程師：(姓名)

　　總會計師：(姓名)

　　投標文件七 物業管理要點

　　物業管理服務可以說是一門學問，本公司以小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并通過長期的工作改進和提高，努力創造條件使每一座大樓的收益和投資潛質都能達致極限。這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，更會使其增值。

　　湖北出版文化城為高級建筑，其物業管理重點茲分析如下：

　　一、大廈管理

　　大廈需要極為周全的服務，特別是當代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。這些裝備不僅包括升降機和停車場電梯，還包括高技術的現代化設備，如電腦控制的大數自動化系統、中央空氣調節設備和通風設備、保安監視和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防設置，以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清洗，以保持大樓的外貌美觀。一幢大廈是否能得到完善管理，對該物業的租金及售價水平有很大影響，同樣對其資本價值也會影響。

　　二、停車場管理

　　現今停車場設備的管理多采用先進的自動化管理系統來滿足繁忙的日常運作需要。采用自動化管理，可以減少人為差錯，節省人力資源，加快車輛流量，從而使物業管理運作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須設有閉路電視監控，保障訪客安全。大樓后備電源發電機須與停車場自動化系統及照明系統接通，以備在緊急時段仍能操作和提供必要的服務。停車場內必須裝有足夠的通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足的原則確定收費標準，以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幛大樓的出租、出售和營運都有著正面的積極作用。

　　服務內容

　　依據湖北出版文化城現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供前期管理服務，待大樓2003年4月23日正式入駐再提供管理運作服務。

　　一、前期物業管理服務

　　前期物業管理服務的項目包括：

　?、砰_發建設期間的管理顧問服務

　?、偬峁┐髽窃O施專業意見;

　?、谔峁┐髽墙ú膶I意見;

　?、垲A估大樓管理運作成本;

　?、艽髽枪芾磉M度檢討;

　?、萃＼噲龉芾斫ㄔO。

　?、莆飿I峻工驗收前的管理顧問服務

　?、僦朴喿饧s條款、管理守則和租用戶手冊;

　?、趩T工培訓計劃;

　?、圬攧疹A算。

　?、怯脩舭徇\及裝修期間的管理顧問服務

　?、僖平淮髽菃挝慌c用戶程序;

　?、谘b修工程及物料運送控制程序;

　?、郾０部刂?

　?、馨徇\控制;

　?、莅踩刂?。

　　(一)開發設計建設期間的管理顧問服務

　　這項服務將于大樓建筑工期內提供給業主參照。

　　1、服務的功能

　?、旁诠芾砬捌谀茚槍π缘靥岢龃髽乾F存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施。

　?、乒澥∪蘸蠊芾碓O施修改或增加的費用，并可避免影響物業管理運作。

　?、窃谧庥脩羧胱∏翱捎喠⒐芾碣M及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能夠順暢。

　　2、服務內容

　　1)提供大樓圖紙專業意見

　　就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況提出與日后管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否能產生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業主對部分設備的增添預留出空間、如中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當位置、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。

　　2)提供大樓設施專業意見

　　就業主預定的各項大樓設施提出對將來管理運作的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇設施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

　　大樓設施包括：

　?、匐娞?

　?、谙涝O備;

　?、垭姎庠O備;

　?、苷彰髟O備;

　?、萁o排水系統、大樓自動化系統;

　?、蘩幚碓O備、洗窗機設備;

　?、吆髠浒l電機設備、大樓廣播系統;

　?、嗤＼噲龉芾硐到y等。

　　3)提供大樓建材專業意見

　　就業主選定的建筑材料提出對日后管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、質量優劣的鑒別，判斷材料能否對使用者達到預期效果，以及對管理者能否妥善處理等加以分析。

　　4)預估大樓管理運作成本

　　就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算供業主參考。

　　5)大樓管理進度檢討

　　本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見，內容包括：

　?、欧治黾霸u估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業意見。

　?、飘斢兄卮笤O計修改時，派專業人員參加會議，與各有關單位配合協調并了解工程進度，以便即時提出專業意見，使日后的管理運作能夠控制在一定的程序，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費。

　?、蔷透鲝S商提供的設施及配備向業主提供專業意見，例如該設施日后的保養程序，零件配備是否足夠，維修保養服務是否滿意，以及該項設計對管理者是否容易處理等，以此作為業主及建筑師的參考。

　　6)停車場管理建議

　　依據現在的停車場規劃提出管理顧問意見，內容包括：

　?、努F訂停車場整體經營策略，如出租營運的安排及收費標準等。

　?、仆＼噲鲕囕v樓層分配及運作形式，包括月租停車、計時停車及貨運車日常運作模式的評估。

　?、蔷瓦x定的停車場設備從管理者角度出發給出分析及建議，包括人力安排及維修保養服務。

　　(二)物業竣工驗收前的管理顧問服務

　　1、制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊

　　就租約條款部分，本公司將提供標準租約樣本供主參考，并通過本公司代理部與物業部的協調，參照業主意見，在條例中制訂特定租約條款及細則。

　　物業的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據國外的專業管理規范配合特定環境，制訂一套符合標準的管理規章。

　　除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運作能有充分了解，從而配合好物業管理公司的服務。

　　2、員工培訓計劃

　　本公司將物業管理視為一項由人力作主導的服務行業，所以深信在物業管理中擔當第一線管理人員的員工必須接受專業的特定訓練。這些訓練除灌輸現代化物業管理知識外，還應包括其他項目，如領導才能或公共關系等課程。培訓結束的考察將是理論與實務并重，且配合適當的演習，保證員工能熟悉并實際體會突發事故的應變措施及程序。

　　關于物業管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練計劃，具體訓練課程有：

　　1)業主及管理公司簡介(包括人事組織及結構);

　　2)管理員工職責;

　　3)管理員工在物業管理中扮演的角色;

　　4)員工守則、行為及紀律;

　　5)物業專門名詞介紹;

　　6)物業保安措施及輔助巡邏設備;

　　7)物業設施的定義及應用;

　　8)管理服務的目的及重要性;

　　9)移交及回收物業單位的程序;

　　10)防火知識及消防裝置;

　　11)無線電通話機的使用;

　　12)物業管理的基準;

　　13)緊急事件處理程序：

　?、潘鼙?

　?、苹鹁瘧?

　?、请娏收?

　?、让簹庑孤?

　?、衫纂娂芭_風;

　?、时I竊或搶劫;

　?、颂幚碜庥脩敉对V;

　?、烫幚砜梢晌矬w及恐嚇電話;

　?、屯弟?

　?、问矮@財物;

　?、习l現租用戶受傷或意外;

　?、形飿I內違例或遺棄車輛;

　?、鸭本瘸ＷR;

　　14)領導才能、組織能力及責任感等。

　　對于物業維修技工，其訓練課程除選擇上述部分項目外，還會加插以下課程：

　?、艡C電維護的措施及程序;

　?、莆飿I空調運作流程;

　?、蔷S修工具維護及保管;

　?、任飿I設施的操作流程等。

　　本公司計劃在營運前為駐物業現場的管理員工提供上述訓練課程，務使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及執行方法取得系統的、深入的認識并獲得應有的訓練機會。

　　3、財務預算

　　現今的專業化物業管理，除需要專業管理人員及特定的管理系統設備外，對整幢建筑物的財務管理更為重視。精確的事前財務預算及分析能充分保障物業投資者的權益，另一方面，也能確保并增加不動產的價值。物業管理預算應當把握各項物業支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的參算方案，并預留基金用作長期保養及更新計劃，以確保該項物業投資能達致效益極限。

　　本公司將為該物業提供一套依照現今發達國家及地區所采用的先進預算模式擬就的財務預算案。預算案內每一內容及項目均針對該物業所選擇的設施和設備作出評估，而該項評估以使物業能達專業管理服務為目的，所有數據及服務條件都以高品質和宣傳服務為依據。

　　該項財務預算應包括下列各項支出，以便作為確定日后管理運作費用的基礎：

　　1)管理員工薪金

　?、判浇鸺澳杲K獎金;

　?、萍影噘M;

　?、莿诠けｋU費;

　?、戎品跋匆沦M;

　?、蓡T工訓練費。

　　2)維修及保養費

　?、派禉C;

　?、婆潘O備;

　?、请娖餮b置;

　?、缺０蚕到y;

　?、上涝O備;

　?、屎髠浒l電機設備;

　?、私o水設備;

　?、虡怯罹S修;

　?、痛髽菢酥炯爸甘九?

　?、瓮ㄓ嵓皬V播;

　?、洗髽亲詣踊到y;

　?、欣幚碓O備;

　?、亚逑此?

　?、倚l生設備;

　?、酉创皺C;

　?、酝＼噲鲈O備等。

　　3)公共事業支出費

　?、烹娏?

　?、谱詠硭?

　?、请娫?。

　　4)雜項支出

　?、艌@藝保養;

　?、乒澣詹贾?

　?、谴髽乔鍧?

　?、刃姓芾?

　?、蓵嫽舜髽琴~目;

　?、蚀髽潜ｋU;

　?、祟A留修繕基金;

　?、坦芾斫浝砣顺杲?。

　　(三)用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務

　　從物業落成到用戶搬運階段，大樓內將充斥各方面人士、包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理人員等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等構成很大影響。本公司將提供系統的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務。

　　該項服務包含以下內容：

　　1、移交大樓單位與用戶程序

　　包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工向租戶履行移交程序并提示應知事項，如大樓內各項設施、裝修須知，運送物件安排等。單位內的工程問題亦需要用戶于一定時間告知物業管理公司及時予以修繕。此外，本公司將負責審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設施及業主權益。

　　2、裝修工程及物料運送控制程序

　　為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運規劃，要求用戶指定的裝修承包商應在施工前提供有關資料及費用，以免妨礙大樓的正常運作，確保業主及用戶的權益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關費用：

　?、叛b修樓層/單位的證明;

　?、?4小時的聯絡人、電話、尋呼機、手機號碼;

　?、浅邪叹C合保險單資料;

　?、裙驳谌弑ｋU單資料;

　?、晒烙嬔b修工程天數;

　?、恃b修物料運送時間表;

　?、嗣咳展ぷ魅藬?

　?、恬v場主管聯系電話、尋呼機、手機號碼;

　?、脱b修期的臨時水電供應費用與保證金等。

　　3、保安控制

　　此期間的保安顧問服務，將包括大樓內全部公共場所、走廊、機械室、空調室及樓梯等處的保安工作。駐大樓管理處將嚴格執行上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。

　　4、搬運控制

　　為防止大樓樓板承重超過建筑法規允許的限度，公司應告知各用戶有關規定，同時也要求用戶提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規。此外，對于搬遷期間的電梯安排及運送方法等，管理處將制訂適當程序及運作模式，以配合用戶的遷入搬運安排。

　　5、安全控制

　　本公司特別強調安全第一，無論管理人員、裝修承包商還是用戶，必須遵守大樓制訂的安全守則，以防發生意外。如單位內樓板禁止切割或挖掘，再如用戶單位內設施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處都將制訂專門條規進行監管，以保安全。

　　二、物業管理運作服務

　　本公司可在大樓落成及發給樓宇使用執照后提供實質管理運作服務，服務項目如下：

　?、糯髽潜ｋU事宜;

　?、拼髽枪芾砣肆Y源;

　?、潜０卜?

　?、惹鍧嵎?

　?、删S護保養服務;

　?、守攧展芾?

　?、俗鈩展芾?

　?、掏＼噲龉芾?

　?、吞幚碜鈶敉对V;

　?、螆@藝保養及節日布置;

　?、瞎碴P系及會議安排;

　?、凶鈶袈撓导肮芾韴蟾?。

　　(一)具體服務內容

　　1、大樓保險事宜

　　本公司可提供經專業人士認可的物業估值報告，以供確定大樓的保險價值。該項服務將于大樓正式營運前提供業主參考。

　　2、大樓管理人力資源

　?、排浜洗髽撬?，聘請及培訓合適的員工負責日常管理、保安及維修等工作，以確保高品質服務素質。

　?、浦朴唵T工編制表、當班時間表、員工手冊及各項運作報告等。

　?、窃诖髽钦綘I運前調派機電管理人員進駐以熟悉各項設施運作，配合日后管理服務。

　　3、保安服務

　?、牌刚埡线m的員工并輔以專業訓練。依本公司以往經驗，直接聘任保安人員可避免因外包承包商產生的管理問題，如員工流動性、缺乏歸屬感及對大樓的認知等。

　?、票竟緦⒔Y合業主代表意見擬定保安人員崗位，設立特定的并適合本物業的保安制訂及編制相關巡邏路線圖表等。

　?、菫榇_保保安服務能達到預定的效果，本公司將定期同業主代表舉行會議商討大樓保安問題。

　?、却髽钦綘I運前，本公司將依據業主的特定要求擬訂一套符合大樓需要的保安計劃供業主審核確認。

　　4、清潔服務

　?、疟竟緦⒅贫ù髽乔鍧嵎諛藴?，如建材的類別、位置、清潔次數及所需員工等。

　?、票竟具€將擬定清潔服務條款，以便就所承包的清潔及垃圾清運服務進行招標。本公司憑借以往接管大樓的經驗，定能獲得具有價格競爭力的清潔服務合約，使業主能以合理費用達致理想成效。

　?、潜竟緦溆羞m當報表用以監督清潔工作日常運作，如核查清潔員工資歷，檢驗清潔服務品質等。本公司中將設有罰則以規范服務人數及清潔品質，處罰記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。

　?、缺竟窘ㄗh租用戶的單位內清潔委任本公司負責，從而減少大樓內保安及管理運作的問題。由本公司統一承包大樓清潔服務還可節省大樓營運支出，使公司場所的清潔費用更有競爭力。本公將協助租用戶單位內清潔服務的細則條款以期達到統一標準。

　　5、維護保養服務

　?、疟竟緦⑷珯嘭撠煷髽莾人袡C電設備的運行及保養服務。各駐大樓技工將在高級技師督導下做好各項操作、維護及定期保養工作。

　?、票竟緦⒕幹贫唐诩伴L期修繕計劃，建立機電維護的質量標準，并備有各類保養報表以備檢查。

　?、沁x擇適合的保養承包商執行定期及大型維修保養計劃，該項計劃將由本公司負責制訂工程細則并通過檢查，由業主核準后講行。

　?、缺竟緦⒃诒晃挝飿I管理代理后，為大樓制訂一套3年的長期修繕計劃書，并由業主審核后施行。

　　6、財務管理

　　1)大樓管理預算案

　?、殴芾眍A算案主要針對大樓日常運作支出作出評估并制定。經業主核準后，該預算案將作為大樓財務預算管理基準，由業主授權本公司全責處是。

　?、埔罁A算案，本公司將建議管理處空調費及保證金金額。

　　2)處理支出賬目

　　所有大樓內的管理運作賬目將由駐大樓經理審核后交總公司作最后核準，一切支出項目將依據先前通過的大樓管理預算案所制定的預估費用予以核批。

　　3)收支損益表

　?、疟竟緦⒚吭绿峤淮髽鞘罩p益報告供業主審核，報告內容包括大樓所支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支賬目與應由帳款相對照，以便業主了解大樓財務狀況。

　?、拼髽鞘罩p益賬目將每年由經認可的會計師稽核并存檔記錄。

　　4)管理賬戶

　?、疟竟緦⒃跇I主指定的銀行開設大樓管理賬戶，以備業主審核各項開支。

　?、瞥兄С鲂枰?，所有大樓管理金額將存放于專有賬戶，管理金額所獲得的利息也將歸入大樓管理賬戶。該賬戶特定專供大樓的管理營運使用。

　?、潜竟緦⒚咳仗峁┕芾碣~戶的銀行收支記錄及結存供業主以審核。

　　5)代收租金及管理費

　?、疟竟緦⒚吭麓鷺I主發出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業主指定的銀行賬戶，并按時提交有關租金管理的書面報告，同時本公司還將向欠租的租戶發出催收通知書，以確保業主能按期收到租金款項。

　?、瞥l出租金通知單外，本公司還將每月發出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的費用存入前述管理賬戶，并依據預算標準將其用于大樓管理營運。

　　7、租務管理

　?、艦楸Ｕ蠘I主權益，本公司在被委任為物業管理經理人后，除前述協助業主制訂租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內向他提供有關執行租約的服務。

　?、圃谧饧s有效期內，確保租戶遵從租約上所訂立的條款，并將進行定期查核查。

　?、亲鈶粲星纷饣虿宦男凶饧s條款的行為時，迅速報告業主以便盡快采取行動，以保障業主權益。

　?、仍谠鈶糇饧s期滿前，代表業主與租戶洽談并訂立新租約，提供租金水平的市場現值供業主參考核批。

　?、僧斪鈶糇饧s期滿后，本公司將代表業主收回有無單元，并建議進行適當修茸，使之能盡快租出。

　　8、停車場管理

　?、胖朴喭＼噲稣w經營策略，如出租營運安排及收費標準等。

　?、埔巹澩＼噲龅娜粘９芾沓绦?，制訂停車場守則及車輛進出動線流程。

　　9、處理租戶投訴

　?、篷v大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內處理。

　?、票竟疚飿I管理部主管級人員將會同駐物業現場主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通。

　?、菍⑺凶鈶舻慕ㄗh及投訴記錄提供給業主，以備業主核查及檢討。

　　10、園藝保養及節日布置

　?、虐才糯髽菆@藝保養員工及園藝保養承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應適時的盆栽以改善大樓環境。

　?、圃谔囟ü澣?，如中秋節、春節等期間安排大樓布置，所有計劃將在業主核準后方才施行。

　　11、公共關系

　?、哦ㄆ谂c大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關系，促進大廈管理運作更順暢。

　?、婆c區內政府機關及有關團體保持聯絡，遇有特別事件或狀況時能即時發揮作用。

　　12、租戶聯系及管理報告

　?、糯髽枪芾硖帉⒍ㄆ诎l出通告，報道大樓內咨訊及其他事項，并將最新或經修改的管理規章告知租戶。

　?、票竟疚飿I管理部主管將定期拜訪主要租戶，收集有關改善管理運作的意見及建議。

　?、潜竟緦⒚吭屡c業主舉行例會，檢討及報告管理進度，必要時還可舉行特別會議，商討其他有關管理問題。

　?、缺竟緦⒚吭绿峤辉敱M的管理報告供業主審核，內容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將要期滿的租用戶名單、大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。

　　(二)管理運作進程與員工工作細則

　　就湖北出版文化城的規劃，本公司建議物業管理組織的運作如下：

　　管理員工編制與工作時間表

　　職 位

　　人數

　　日班人數

　　夜班人數

　　工作時間

　　物業主管

　　物業管理員

　　維修保養員

　　停車場管理員

　　保潔員

　　保安員

　　財務人員

　　1、管理運作進程

　　1)業主與***物業管理公司

　　由業主委任本公司為管理經理人，負責本物業的一切管理事宜，本公司則直接向業主負責并定期或每月提交管理報告和物業財務資料。

　　2)**物業管理公司與駐物業現場主管/其他管理人員

　　本公司在被委任為管理經理人后，將委派資深物業經理進駐大廈統籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運作需要適當設置。本公司物業管理部專門負責人將會同駐物業現場主管定期與業主溝通及檢討各項管理運作事務。

　　3)**物業管理公司與基層管理員工

　　各基層管理員工將依據其資歷及經驗在物業正式營運前接受調配和訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經驗的和宣人員擔任，務求能夠勝任日常管理事務。本公司將負責督導及培訓各管理員工掌握專業管理知識，并將所學理論自覺運用于物業管理實踐。

　　2、管理員工工作細則

　　1)物業主管

　?、虐雌渎殭嗨鶎?，嚴密監管其下轄各員工的日常工作。

　?、凭幹茊T工輪值表，作出精細安排，需要時調派適量員工當班，避免出現人手不足或冗員過多的情況。

　?、敲咳粘式还ぷ鲌蟾娼o公司物業管理部。

　?、戎鞒置恐芄ぷ鲿h，檢討工作表現，并借此溝通各級工作人員。

　?、裳膊槠渎氊煼秶鷥鹊倪\作，以確保完成下列各項工作：

　?、偾鍧嵡闆r滿意;

　?、诒０蚕到y操作正常;

　?、叟潘到y正常;

　?、芸照{供應正常;

　?、輬@藝擺設滿意;

　?、尴劳ǖ罒o障礙物阻塞;

　?、吆髠湎到y正常。

　?、实谝粫r間處理投訴，直到事件圓滿解決為止。

　?、藚f助安排物業管理部負責人員控訪大樓承租戶。

　?、逃鲇惺录l生時，第一時間趕赴現場，指揮員工并控制場面。

　?、褪煜に芯o急情況處理步驟，如臺風預防措施、防火設施、緊急出口位置等。

　　2)物業管理員

　?、虐垂ぷ髦甘抉v守崗位或巡視指定的保安路線。

　?、齐S時保持最佳工作狀態，處理意外時必須保持鎮定。

　?、墙^對服從合理的工作指示。

　?、锐v守崗位、巡視或監控指定的物業范圍，如發現任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管。

　?、杀M量避免使用武力，有需要時應召喚其他值勤人員支援。

　?、氏掳鄷r如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，應通知主管代安排接班。

　　3)維修保養員

　?、虐凑罩鞴苤甘緢绦行蘅槼绦蚧驌纹渌麘甭殑?。

　?、曝撠煷髽莾纫磺芯S修工程，經由上級認定要由指定承包商保養的例外。

　?、蔷S修工程進行時，應盡量避免給用戶造成不便。

　?、裙こ踢M行時若涉及停電、停水、?？照{，需由上級決定，并發出書面通告預先通知用戶。

　?、擅咳兆龊貌⑻峤还ぷ饔涗浺约案餍蘅樣涗?。

　?、暑I取工具時應填寫申請表，工具應妥為使用，完工后應立即交回并及時記錄。

　?、诉M行任何工作時，應以保證安全為原則。

　?、贪磿r檢查應急系統，如抽水機、后備電力系統等。

　　4)停車場管理員

　?、趴刂仆＼噲龉芾硐到y及有關設施。

　?、朴涗浫粘＿M出大樓車輛資料，協調貨運車輛的貨物啟運裝卸工作。

　?、巧舷掳鄷r協助疏導通道與車輛流量。

　?、韧＼噲鰞热舭l生意外，應知悉處理步驟。

　?、扇舭l現有可疑人士在停車場內徘徊，應立即呼喚其也管理員工到場協助。

　?、释＼噲鰞韧７诺能囕v有警報長鳴時，應立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內。

　?、宋唇浿鞴芤庖?，切勿代客停車。

　?、坦ぷ鲿r必須穿戴反光背心制服，以確保安全。

　　5)清潔員工

　?、糯驋咔鍧嵥泄矆鏊?，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等。

　?、魄逑此泄苍O施設備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類管口、木器、金屬制口、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設備、垃圾桶及煙灰缸等。

　?、撬泄驳匕宕蛳?。

　?、葘U棄物收集及妥當處置。

　?、汕謇砗褪柰ㄅ潘到y，以防堵塞。

　?、拾凑沾髽墙浝?主管/組長的指示執行其他清潔任務或特別服務。

　?、怂性诟呖胀鈮ぷ髦鍧崋T，必面配戴安全防護用具，違者一律給予紀律處分。

　?、趟星鍧嵐ぞ?、用品均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。

　　服務形式及費用

　　一、服務形式

　　1、管理顧問服務

　　本公司將在被委任為前期物業管理期間，定期與業主、建筑師、承建商及各有關單位舉行會議，報告工作進度，檢討有關問題并提供專業意見。

　　2、實質管理服務

　　本公司將在樓宇使用執照發放后開始提供實質管理服務并直接對業主負責，派出管理人員進駐大樓提供建議書所確定的服務，并定期與業主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務期限自樓宇使用執照發放開始，為期三年，三年合約期滿則自動續約，或變動方提前三個月通知終止合約。

　　二、服務費用

　　1、前期管理服務

　　為使業主對本公司的服務質量樹立信心，前期物業管理本公司無償提供。本公司相信該項服務對整項發展計劃的物業管理會有積極的作用及幫助。

　　2、實質管理服務

　　依據建議書所提供的實質管理服務(包括大樓管理、保安管理、保潔管理、財務管理、維護管理等項目)。自委任期開始，公司將于每月在管理賬戶內收取人民幣作為服務費，每十二個月再行議定費用。

　　結論

　　深信貴業主從上述建議書內容中已深刻了解到本公司以參加本案的興趣，并希望能有機會與貴業主合作從事極富挑戰性及創意生的綜合物業管理規劃案。

　　若委任本公司為本項發展計劃的物業管理經理人，本公司深具信心能勝任此職，原因有以下幾點：

　　1、本公司物業管理部員工對物業管理有豐富的實務經驗，公司現代化的專業物業管理技術與運作策劃都能滿足貴業主的需求。

　　2、本公司能依據貴業主的要求，為本項物業管理設計出一套周全完善的管理方案。

　　3、本公司深信在建筑期內引進物業管理概念及專業顧問意見，對整項計劃的功能效益及資金有效使用都有正面作用。本公司亦會于此階段與建筑師及其他顧問共同合作以實現這一目標。

　　4、依據以往經驗及專業知識，如果一項發展計劃能于開發建設期間融入物業管理策略及意見，由可避免日后發生重大管理問題及實質運作困難，對整項計劃的經濟效益也得益顯著。

　　5、由本公司提供的專業管理服務能保證貴業主投資物業的利益，因為通過上述服務，物業價值不僅不會因時間日久而降低，反而會因管理得當而提升，更可襯托出未來新物業的價值。

　　致禮

　　***物業管理公司

　　年 月 日

　　投標文件八：所有附表(略)

篇2：物業管理投標書內容

　　物業管理投標書內容

　　(一)物業管理投標書的組成

　　物業管理投標書，即投標人須知中規定投標者必須提交的全部文件，主要包括：

　　1．投標致函

　　投標致函實際上就是投標者的正式報價信，其主要內容有：

　　(1)表明投標者完全愿意按招標文件中的規定承擔物業管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；

　　(2)表明投標者接受該物業整個合同委托管理期限；

　　(3)表明本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規定金額提供履約保證金；

　　(4)說明投標報價的有效期；

　　(5)表明本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法律約束力；

　　(6)表明對招標者接受其他投標的理解。

　　2．附件

　　附件的數量及內容按照招標文件的規定確定。但應注意，各種商務文件、技術文件等均應依據招標文件要求備全，缺少任何必須文件的投標將被排除在中標人之外。這些文件主要包括：

　　(1)公司簡介。概要介紹投標公司的資質條件、以往業績等情況。

　　(2)公司法定代表人證明。包括資格證明文件(營業執照、稅務登記證、企業

　　代碼以及行業主管部門頒發的資質等級證書、授權書、代理協議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構或銀行出具的財務狀況書等)。

　　(3)公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。

　　(4)物業管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責人的職務、以往業績等。

　　(5)物業管理組織實施規劃等。說明對該物業管理運作中的人員安排、工作規劃、財務管理等內容。

　　(二)物業管理投標書的主要內容

　　物業管理投標書除了按規定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。

　　1．介紹本物業管理公司的概況和經歷

　　除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業的名稱、地址、類型、數量，要指出類似此次招標物業的管理經驗和成果，并介紹主要負責人的專業、物業管理經歷和經驗。

　　2．分析投標物業的管理要點

　　主要指出此次投標物業的特點和日后管理上的特點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業及管理上的期望、要求等。以下分別對不同性質物業管理中的重點、難點做出分析：

　　(1)住宅小區

　　對于住宅小區而言，舒適便捷是業主最起碼的要求，高檔次的優質服務則是其更高的享受追求，因此其物業管理應當突出的是：

　?、侪h境管理。要求物業管理能維護規劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全。

　?、谛l生綠化管理。定時對小區公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛生用具進行清潔消毒；加強小區綠化養護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。

　?、壑伟补?/a>理。成立保衛處，負責小區內的治安巡邏與防范，確保住戶財產安全。

　?、苁姓O施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設施的管理、維修、保養等工作。

　?、荼憷?。為特殊住戶提供各種專業有償服務和特需服務。

　　(2)高層住宅

　　高層住宅相對于普通住宅小區而言，其特點是建筑規模大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質也相應較高。因此，這類物業管理的重點應放在：

　?、贆C電設備管理。這是大樓的核心部分，如發電機、中央空調、供水、消防、通信系統等，一旦哪一部分發生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業管理部門必須備有一支技術熟練的專業人員，做好管理人員的培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。

　?、诒Ｐl治安管理。須設保安班，24小時值班守衛，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監視系統，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。

　?、坌l生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛生用具，保持大樓清潔衛生。

　?、鼙ｐB維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢查、維修。

　　(3)寫字樓

　　寫字樓作為辦公場所，要求環境應保持寧靜、清潔、安全，其物業管理重點應放在：

　?、侔踩Ｐl工作。保證防盜及安全設施運作良好，堅持出入登記制度，24小時值班守衛。

　?、陔娞?、中央空調、水電設施維護。保證工作時間上述設備正常工作，不允許出錯。

　?、矍鍧嵭l生服務。這同高層住宅相類似，但要求更高，應當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應。

　　(4)商業大廈管理

　　在商業大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點在于：

　?、侔踩Ｐl工作。通常大型商業中心客流量較大，容易發生安全問題，故應保證24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內巡邏。

　?、谙拦ぷ?。管理維護消防設施，制定嚴格的消防制度。

　?、矍鍧嵭l生工作。有專職人員負責場內巡回保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環境衛生。

　?、芸照{或供熱設備管理。設立專職操作及維護人員，保證設備正常運轉。

　　以上是針對各類型物業列舉其物業管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應針對物業具體性質與業主情況，就最突出的問題作詳細分析。

　　3．介紹本公司將提供的管理服務內容及功能

　　(1)開發設計建設期間的管理服務內容

　　簡要介紹物業管理公司前期介入所應考慮的問題及其意義，接下來就各問題進行詳細敘述。

　?、賹ν稑宋飿I的設計圖紙提供專業意見。投標公司應從物業建成后管理的角度出發，考慮設計圖紙是否具有操作的可行性，是否方便用戶，有時甚至可以就物業的發展趨勢提出一些有利于日后運用先進技術管理的設計預留建議。

　?、趯ν稑宋飿I的設施提供專業意見。投標公司應從使用者角度考慮設施的配置能否滿足住戶的普遍需要。

　?、蹖ν稑宋飿I的建筑施工提供專業意見并進行監督。包括參與開發商重大修改會議，向業主提供設備保養、維護等方面的建議。

　?、芴岢霰就稑宋飿I的特別管理建議。主要就先前所分析到的管理難點有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。

　　(2)物業竣工驗收前的管理服務內容

　?、僦朴唵T工培訓計劃。詳細說明員工培訓的課程內容，以及經培訓后員工所應具備的素質。

　?、谥朴喿饧s條款、管理制度和租用戶手冊。

　?、哿谐鲐攧疹A算方案。指出日常運作費用支出，確定日后收費基礎。

　　(3)用戶入住及裝修期間的管理服務內容

　?、僮羧胱∞k理移交手續的管理服務。說明物業管理公司在用戶入住時應向用戶解釋的事項，及其應當承辦的工作。．

　?、谧粞b修工程及物料運送的管理服務。規定用戶裝修時應注意的問題及應提交的文件。

　?、圻w入與安全管理服務。說明物業管理公司應當采取哪些措施，規定業主應遵守的規章制度。

　　(4)管理運作服務內容

　?、傥飿I管理人力安排。編制物業管理組織運作圖，說明各部門人員職責及其相互關系。

　?、诒０卜?。包括聘任與培訓員工、設立與實施保安制度等應采取的措施。

　?、矍鍧嵎?。包括擬定清潔標準，分包清潔工作的措施，監督清潔工作，以及保證清潔標準的其他措施。

　?、芫S修保養服務。編制維修計劃，安排技術工程師監督保養工作的實施。

　?、葚攧展芾矸?。包括制定預算案，代收管理費、處理收支賬目、管理賬戶等。

　?、蘧G化園藝管理服務。包括配置園藝工，布置盆栽，節日的裝飾工作等。

　?、咦赓U管理服務。這是針對承租用戶的管理工作，包括收取租金，提供租約，監督租戶遵守規章等工作。

　?、嗯c租用戶聯系及管理報告。主要包括通知、拜訪用戶，了解情況，并定期向業主大會報告管理情況等工作。

　?、崞渌芾矸諆热?。補充說明由于招標物業的特殊功用或業主特殊要求而需要的其他特定服務。

　　(5)說明將提供的服務形式、費用和期限

　　服務形式一般分為直接管理或顧問管理，費用和合同期限與服務形式有關。招標方應按照招標人的意見選定服務形式并報價和確定合同期限。

篇3：物業管理投標書編寫注意事項

　　物業管理投標書編寫注意事項

　　(一)物業管理投標書的基本要素

　　物業管理投標書作為評標的基本依據，必須具備統一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。

　　1．計量單位

　　計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。因此，統一計量單位是避免在定標和履約中出現混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統一規定的行業標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2．貨幣

　　國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行。

　　3．標準規范

　　編制投標書應使用國家統一頒布的行業標準與規范，如果某些業主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統一的服務行業標準規范，嚴格準確地行事。

　　若采用國外的服務標準與規范，應將所使用的標準規范譯成中文，并在投標書中說明。

　　4．表述方式

　　投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能現的爭議。

　　圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編做到前后一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖表格裝訂成冊，并和標書中的文字表述保持一致。

　　5．理論技巧

　　投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應熟練掌與投標書內容相關的法律、技術和財務知識，并以服務為出發點，綜合運用心學、運籌學、統計學等方面的理論和技巧。

　　6．資料真實性

　　投標文件應對招標文件的要求做出實質響應，其內容應符合招標文件的所條款、條件和規定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應招標文件的要求否則，其投標將被拒絕。

　　(二)物業管理投標書編寫中應注意的問題

　　1．確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數據未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務必小心謹慎。

　　2．不得任意修改填寫內容。投標方所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字：若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

　　3．填寫方式規范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫；除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現加行、涂抹或改寫痕跡。

　　4．不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。

　　5．計算數字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。．

　　6．報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成本報價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本標文件中的“開標一覽表”，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫

　　“開標一覽表”、“投標價格表”等。

　　7.包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚、文本整潔，紙張統一，裝幀美觀大方。

　　8．報價方式規范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受。

　　9．對招標書響應若有偏離，應做出說明，并附偏離度表。

　　10．嚴守秘密，公平競爭。投標人應嚴格執行各項規定，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經濟和法律的制裁。