寫字樓物業管理方案
物業概況
(按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述)
______________位于_______________，周邊
周邊設施_______，交通便利，地理條件優越。
______________由____________開發建設，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有___臺電梯。
編制依據(按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定)
※《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》
※《杭州市物業管理條例》
※《杭州市物業管理服務收費管理辦法》
※樓書
※浙江**物業管理有限公司質量手冊及其他規定
管理目標（按照物業具體情況描述）
為充分體現開發商建造________的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江**物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________(小區)實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。
大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到(地區)物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。
管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：
(一)服務第一、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主(租戶)的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主(租戶)的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
(三)物管為主、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主(租戶)不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主(租戶)服務。
管理辦法
(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。
(二)成立
(大廈)管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。
(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為
(大廈)組建一支高素質的物業管理隊伍。
(四)導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。
(五)嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。
(六)運用CS系統(顧客滿意戰略)，建立富有親和力的管理和服務模式。
(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。
(八)運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。
(九)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
物業管理服務項目
(一)公共服務項目(全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費)：
1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運;
3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、公共綠地園藝的培植和保養;
5、室內公共場所綠化擺放養護;
6、對大廈的各類資料進行管理;
7、未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、電話及訪客留言轉告;
9、雨傘、雨衣臨時借用;
10、節日環境布置;
11、重要時刻提醒服務;
12、代訂報刊、信件收發;
13、代聘鐘點工服務;
14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、代叫出租車;
16、代辦保險;
17、義務安全用電常識宣傳。
(二)有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案)：
1、大廈內物品搬運;
2、各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內系統維護服務;
5、提供小型商務會議場所及服務;
6、商務中心服務;
7、辦公區域綠化供應及代為養護;
8、辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、代訂車、船、機票;
11、代訂代送飲用水。
具體方案
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段(物業預售至交付前三個月)與前期物業管理實施階段(物業交付前三個月至業主委員會成立)組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;
2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;
2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量;
3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;
4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案
為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序
(一)、管理內容：
1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間;
2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排;
3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。
4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準;
5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：
(1)核對、接收各類房屋和鑰匙;
(2)核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔;
(3)核對、接收各類設施設備;
(4)核對、接收各類標識。
(二)管理措施：
1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作;
2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識;
3、掌握物業驗收的標準和程序;
4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。
二、業主入伙管理方案
在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。
(一)管理內容：
1、準備業主領房所需資料;
2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務;
3、按領房流程辦理領房手續：
(1)憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料;
(2)陪同業主驗房，辦理領房手續;
(3)收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用;
(4)對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。
(二)管理措施：
1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料;
2、按照業主領房程序，安排工作流程;
3、策劃業主入伙現場布置方案;
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見;
5、按規定辦理業主入伙手續。
三、治安管理方案
在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
(一)管理內容：
1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主(租戶)安全的行為。
(1)門崗的任務：
禮儀服務;
維護出入口的交通秩序;
對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證;
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈;
夜間對外來人員進行詢問和登記;
嚴禁攜帶危險物品進入大廈;
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記;
為業主提供便利性服務。
(2)巡邏崗的任務：
按規定路線巡視檢查，不留死角;
巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作;
對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范;
對大廈及樓宇安全、防火檢查;
裝修戶的安全檢查;
防范和協助公安部門處理各類治安案件;
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術防范：
應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。
(1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。
(2)值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。
(二)、管理措施：
1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心;
2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能;制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習;
3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當;
4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量;
5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好;
6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
四、消防管理方案
消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。
(一)管理內容：
1、做好消防監控中心的管理;
2、做好消防設施、器材的管理;
3、保持消防通道的暢通;
4、加強裝修期間的消防安全管理;
5、嚴禁違章燃放煙花爆竹;
6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
7、防止電器短路等引發火災因素。
(二)管理措施：
1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實;
2、制訂消防事故處理預案，防患于未然;
3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習;
4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除;
5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態;
6、制止任何違反消防安全的行為;
7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識;
8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
五、綠化保潔管理方案：
綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。
(一)管理內容：
1、綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。
(1)根據氣候，給花木適量澆水;
(2)根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土;
(3)制定預防措施，防治病蟲害;
(4)及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草;
(5)對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護;
(6)定期對建筑小品進行修飾;
(7)做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。
2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。
(1)根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔;
(2)公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味;
(3)樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積;
(4)大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬;
(5)大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水;
(6)每天定時(正常上班時間前)收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次;
(7)定期進行外墻清洗;
(8)各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次;
(9)定期對下水道等排污管道清理一次;
(10)告示牌、指示牌等每天保潔一次;
(11)電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔;
(12)春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次(冬季每月一次);
(13)對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。
(二)管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作;
2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護;
3、落實“三查”
(綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查)，加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%;
4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。
六、房屋及公共設施設備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
(一)管理內容：
1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。
(1)業主已領房：
房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案;
加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理;
裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
(2)空關房(含業主托管房)：
管理處應每月通風打掃一次;
對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表)，發現問題或盡快處理，或及時通知業主。
(3)公共用房
做好公共用房(商務中心、公共設施用房等)的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設備設施維護：
(1)公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修;
(2)公共衛生設施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次;
(4)電梯機房，每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行);
(5)中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效;
(7)智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案;
(5)對業主(租戶)自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。
(二)管理措施：
1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止;
2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護;
3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態;
4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代;
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。
七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）
確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。
(一)管理內容
1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：
(1)活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用;
(3)臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等;
(4)網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固;
2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修;對無法修復的，按手續申請報廢;
(二)管理措施
1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權;
2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。
八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）
通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。
(一)管理內容
1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常;
2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈;
3、專人管理蓄水池，定時開放。
(二)管理措施
1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定;
2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄;
3、按規定操作，發現異常，及時報修。
九、財務管理方案：
通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。
(一)管理內容：
1、加強現金收支管理;
2、搞好財務核算;
3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次(每年公布一次)
4、做好年度預算和決算工作;
5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷;
6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。
(二)管理措施：
1、根據財務法規政策，制定財務管理制度;
2、財務人員持證上崗，規范操作;
3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質;
4、加強成本控制;
5、加強財務監督和財務檢查。
十、質量管理方案：
導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助
于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。
(一)管理內容：
1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃;
2、實施所制訂的工作計劃和措施;
3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題;
4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。
(二)管理措施：
1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識;
2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處;
3、接受公司對大廈管理工作的現場指導;
4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。
十一、檔案資料管理方案：
加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。
(一)管理內容：
1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等;
2、業主檔案：所有業主購、租房合同(復印件)，業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等;
3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等;
4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等;
5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
(二)管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴格執行;
2、專人管理(由負責內勤的管理員擔任)，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密;
3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;
4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
十二、人力資源管理方案
一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。
(一)管理內容：
1、按照合理的人才結構，配置各類人才;
2、任人唯賢，量材錄用;
3、開展業務培訓，全面提高業務素質;
4、進行業績考核，優勝劣汰。
(二)管理措施：
1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明;
2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性;
3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識;
4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合;
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統的管理和維護
(一)建立一支設備運行及維護人才隊伍
將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位(如系統設置、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。
(二)管理人員的業務素質培訓
對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
(三)建立設備技術檔案
對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。
(四)建立設備運行檔案
建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。
(五)建立供貨商檔案
對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。
(六)日常巡視與定期保養
日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。
機構設置及人員配置
(一)物業管理機構設置及人員配備
1、機構設置
根據_________物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排：
(二)管理職責：
1、主任全面負責物業管理處的工作;
2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區裝修管理、會所管理、社區文化建設和業主接待、回訪等;
3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養、智能化系統的管理及開發、業主委托維修服務等;
4、保安部負責維護小區公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監控中心管理等;
5、清潔綠化部負責園區共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養護及業主相關的委托服務等。
(三)根據_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：
1、主任___人;
2、副主任___人;
3、管理部：管理員___人，會館中心管理員___人;
4、工程部：主管___人，維修工___人;
5、保安部：隊長___人，保安___人(分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人)，監控員___人(分3班，每班___人);
6、清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。
物業管理年度收支預算
(各有關基數和百分比可視物業具體情況進行調整)
(一)物管收入：__________元/年
1、物管費收入(總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計)：______元/年;
2、車庫停車泊位管理費收入(地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計;地上車庫___個，管理費按___元/個?月計;出售率以70%計)：___元/年;
3、車庫停車泊位出租收入(地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個?月和___元/個?月計;露天停車泊位出租標準___元/個?月，出租率為___%)：______元/年;
4、經營用房收入：______元/年;
5、有償服務收入：______元/年。
(二)物管支出：______元/年
1、工資：______元/年;
(1)主任1人______元/年
(2)管理員______元/年
(3)工程主管______元/年
(4)日常維修人員______元/年
(5)高配值班人員3人______元/年(3人為國家硬性規定)
(6)保安隊長______元/年
(7)保安人員(含監人員)______元/年
(8)消控中心______元/年
(9)車管員______元/年
(10)清潔工______元/年
(11)綠化工______元/年
2、工作餐費：______元/年;
(消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人)
3、福利、教育、工會經費：______元/年;
(福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經費為2%)
4、社會保險費：______元/年;
(1)養老金、工傷、生育(交納基數788.1元/月?人的21.1%計提)：______元/年
(2)醫療保險(交納基數829.97元/月?人的8%計提)：______元/年
(3)失業保險(交納基數100元/月?人的2%計提)：______元/年
5、辦公費：______元/年;
(1)辦公耗費：______元/年
(2)交通費：______元/年
(3)通訊費：______元/年
電話費：______元/年
手機費：______元/年(配置人員：主任、工程主管)
傳呼機費：______元/年(配置人員：物管員、維修工、保安隊長)
(4)服裝費：______元/年
管理人員：______元/年
維修、車管員、消控人員、清潔工：______元/年
6、保潔費用：______元/年;
清潔用品消耗費：______元/年
7、綠化費：______元/年;
(1)公共區域花卉盆景費：______元/年(按市場租賃價及天數計)
(2)節假日布置費：______元/年
(3)綠化工具、用藥費：______元/年
8、保安耗費：______元/年;
(1)保安公司管理費：______元/年
(2)保安耗材費：______元/年
(3)保安服裝費：______元/年
9、共用設施設備維修費：______元/年;
(1)電梯維護、年檢費：______元/年
(2)其他共享設施設備維護、材料費：______元/年
(含中央空調、水泵、消監控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修)
10、固定資產折舊費：______元/年;
11、遞延資產攤銷費：______元/年;
12、不可預見費費(前11項之和的1%)：______元/年;
13、稅金：______元/年。
年度收支預算的說明：
1、年度收入______元，支出______元，盈虧______元;
2、本預算未計入中央空調、電梯、水泵的運行能耗費和公共區域水電費;
3、本預算未計入排污費;
4、本預算未計入垃圾清運費;
5、本預算未計入消防耗費;
6、本預算未計入外墻清洗費;
7、本預算中工資標準參照當地物價及工資水平;
8、本預算未計入報警中心和商務中心收支;
9、本預算未計入物管公司收益;
10、本預算中有關數據摘自《樓書》。
篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法
物業知識培訓：物業管理方案編制方法
物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。
一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：
(1)收集樓盤資料：
地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成
(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；
(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；
(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；
(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；
(6)準備現有的管理方案作為參考。
二、方案編制要點
不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：
根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。
(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。
(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。
(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。
(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。
(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。
(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。
(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。
(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。
(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。
篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制
物業知識培訓：物業管理方案編制
一、物業管理方案的制訂
(一)學習要求
掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。
(二)學習重點
1、物業管理的早期介入
(l)物業管理對物業的基本要求
物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
物業管理對物業的基本要求是：
?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。
?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。
?、墉h境優美、安全、舒適。
?、轂槲飿I管理提供必要的設施。
(2)物業管理的基本內容
?、倩緲I務
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。
?、趯ｍ棙I務
包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
?、厶丶s業務
包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。
?、芙洜I業務
包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。
(3)物業管理早期介入的物質準備
人員準備
資料準備
設備、器材準備
資金準備
(4)房地產開發的基本程序
我國房地產開發的程序通常分為四個階段：
?、贈Q策、立項階段
通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。
?、谇捌陔A段
1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。
2)項目的規劃設計工作。
3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。
4)征用土地，開展拆遷安置工作。
5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續。
?、劢ㄔO階段
通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
?、軤I銷階段
這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。
上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
?、俳ㄖこ谭诸?/p>
建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。
4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。
?、劢ㄖこ坦芾?/p>
建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：
l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；
2)編制施工組織設計或施工計劃；
3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；
4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；
5)做好工程施工資料分析與整理。
?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；
2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；
3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；
4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；
5)抓好施工技術及技術管理工作；
6)抓好質量管理；
7)抓好安全生產管理；
8)抓好材料與工具管理；
9)抓好班組管理；
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2、物業管理早期介入的實施
(l)工作內容
根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：
?、賲⑴c規劃設計階段
參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：
1)配套設施的完善問題；
2)水電供應容量的問題；
3)安全保衛系統；
4)垃圾的處理方式；
5)高層建筑物外觀的清潔問題；
6)消防設施問題；
7)物業管理所需設備問題；
8)對建筑材料的意見；
9)其他問題。
?、趨⑴c建設階段
通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：
1)監督工程質量并提出意見；
2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：
3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；
4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。
(2)早期介入應注意的問題
?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>
?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位
?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵
?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分
3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查
通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。
(l)項目情況調查
?、僬{查內容
項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。
消防、安保、清潔等設施狀況
項目性質及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
?、谡{查方法
包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調查
?、僬{查內容
住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。
住區人員需求分析：
l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。
3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。
?、谡{查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調查法
抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業調查
調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。
4、制訂物業管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：
(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：
(3)準備經費；
(4)準備設備；
(5)準備相關資料。
5、制訂物業管理方案
(l)物業管理方案的內容
?、傥飿I管理檔次
物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
?、谖飿I管理服務的標準
物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。
?、畚飿I管理財務收支預算
物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。
(2)物業管理方案的基本架構
?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃
包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。
?、诠芾砟Ｊ?/p>
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。
?、酃救肆Y源管理
包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。
?、芤幷轮贫?/a>建設
包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
?、萁洜I管理指標
包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
?、奚鐓^文化建設與服務
包括社區文化建設、社區服務與特約服務。
?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算
包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。
?、嗳粘９芾?/p>
包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。
?、嵛飿I維修養護計劃和實施
包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。
(3)制訂物業管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機構
第二步：培訓工作人員
第三步：經費、設備、資料準備
第四步：項目、使用人、競爭調查
第五步：研究分析調查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目
第七步：經費預算
第八步：草擬方案文本
第九步：向專家顧問征詢
第十步：送公司領導審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實施、反饋
?、戎朴單飿I管理方案的主要方法
?、俳浝硪庖姺?/p>
主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。
?、趦炔空髟兎?/p>
發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。
?、蹖W習借鑒法
主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。
?、軐＜乙庖姺?/p>
主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。
?、菥C合制訂法
6、可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
?、偻顿Y機會研究
帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。
?、诔醪娇尚行匝芯?/p>
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
?、墼敿毧尚行匝芯?/p>
對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
?、茉u價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內容
?、偈袌鲂枨箢A測；
?、谖镔|資源預測；
?、垌椖糠桨秆芯?；
?、苋肆Y源研究；
?、蓓椖繉嵤┻^程研究；
?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；
?、唔椖拷洕б嫜芯?。
(4)編寫可行性報告
?、倏傉?；
?、陧椖糠治?；
?、坌枨箢A測；
?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；
?、萑肆Y源分析；
?、迣嵤┻M度分析；
?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；
?、嗌鐣敖洕б嬖u價；
?、岣郊?。