微信公眾號運營策劃書

　　1.微信及公眾號運營策劃書

　　2.企業官方微信公眾號運營策劃書

　　3.微信公眾平臺運營策劃書

　　4.微信公眾平臺運營策劃書

1、微信及公眾號運營策劃書

　　一、公眾號必須有明確的定位不管我們申請服務號還是訂閱號，不管你是個體，還是團體。在使用公眾號前，一定有一個明確的定位。如：如你是企業，就要推送和產品相關的文章。如果你是個體，你可以推送你擅長領域的文章。如冷笑話，大家一看，都知道這個公眾號里面的內容都是笑話。這就是定位。要是沒有一個定位。今天發笑話，明天發養生，后天發自己擅長的專業，這樣就沒有人看了。

　　二、公眾號必須有內容推送不管經營什么東西，行業。內容才是王道。如果你會寫，可以定時寫一些原創內容推送給你的粉絲，在固定的時間和間隔推送出去。有規律，這樣粉絲訂閱可后看起來才方便?？墒窃瓌摰膬热莶皇翘焯於加械膶懓?。其實也可以去網上找一些你認為比較好的文章復制過來。如果你感覺這文章完全復制過來價值不高。你可以把復制的文章修改加入自己的思想，這樣也算是半原創內容。還有一種比較快捷的方法，你在你訂閱的公眾號里或者朋友圈里看到了你喜歡的內容，打開后，直接復制鏈接到電腦上打開復制就好。只是這樣的內容推送給你的粉絲，如果他看過，再看你的內容就沒多興趣了。

　　三、公眾號必須有粉絲互動一定要和粉絲互動，只有互動才能讓粉絲感覺到公眾號擁有人關心他。同時你也可以了解到有多少粉絲在認真看你的內容?；臃椒ㄓ泻芏?。你可以發起調查，話題?；蛘咦岅P注回復數字多少多少，也可以做有獎活動。還可以讓粉絲投稿等?？傊?，互動是必須有的。

　　四、公眾好必須有推廣方法真正有好的推廣方法的人，可能正在悶聲發大財。首先公眾平臺建立起來，你可以先讓你身邊的朋友先關注。其次是你的QQ好友，微博粉絲，微信個人號，或者與你公眾號相關的論壇里發帖回復引起網友的關注。如果你認識的人有大號，你們之間可以互推。讓你的熟人把內容分享到自己的朋友圈。還有一個更好的方法。很多專業運作微信公眾號的人都在用。你在搜索引擎上搜索關鍵詞，微信公眾號。就會出來N多這類的導航網站，讓你發布你公眾號二維碼的平臺，每一個網站你都發布提交上，你就會發你的微信公眾號粉絲每天以幾十或者上百的速度增加粉絲。

2、企業官方微信公眾號運營策劃書

　　了解微信營銷的價值

　　以后的互聯都是移動互聯，微信是移動互聯真正對話營銷時代的未來。移動互聯相比，更加的簡單快捷，而且占的比例越來越大，作為微信來講是移動互聯中不可忽視的一股用戶群，同時也為我們提供了一個超過3億人使用的宣傳平臺。

　　微信的傳播率高于微博，精準度高于微博，到達率100%。微信不同于微博，微信可以說是跟短信一樣，一定會提示用戶去看的。這樣子我們就要在內容上下功夫，做到內容為王。

　　微信營銷是親民不擾民，用戶可以許可式選擇和接受，當用戶感覺你推送的信息屬于垃圾這一類時，那么你就被用戶拋棄了，及時推送對用戶有用的信息，讓用戶選擇你。漸漸的才能掌握用戶的需求，來宣傳我們的品牌產品。

　　微信不偏向傳統營銷，更貼近于真正對話。微信公共賬號不是推的廣告。不能當作傳統廣告來推送那樣子用戶有權利去拋棄你。當然微信也會讓用會覺得你體驗了vip的一對一服務。

　　微信不是媒體，可以作為CRM工具使用。對用戶進行分類一般一般可以分為ABCD四類，A為老用戶，對其進行維護確?？蛻舨涣魇?，B類潛在客戶對我們品牌產品都很有興趣。與我們公共賬號互動頻繁的。逐漸發展成我們的顧客。C類開發中客戶，多進行一些產品知識的內容推送。和促銷信息的推送讓用戶感覺你專業化，官方化。漸漸對擬建立信任從而成為你的客戶，D類也就是每天新增的關注，可以通過溝通了解來判定用戶的需求從而進行分類，讓用戶從D到A的這個轉換過程就是我們要做的。

　　微信公共賬號自身設定

　　首先設置好實時消息，用戶管理，群發消息，素材管理，五個板塊，然后做好自動回復，做好與用戶的互動。

　　自動回復設置技巧

　　信息盡量簡潔，一開始信息量太大會嚇跑用戶的，所以放些主要的查詢關鍵字就可以了。歡迎信息內容盡量不要超出一屏，現在主流是4英寸屏手機，所以建議以4英寸手機屏幕效果為主，還有不能是一整篇文章那樣，最好多分段，最長的那段不超過3行，多空行，適當添加些QQ頭像點綴下不要顯得太枯燥?？梢苑乓恍┪淖炙囆g排版內容，讓你的歡迎信息更個性。

　　“視頻，圖片”營銷

　　運用“視頻，圖片”營銷策略開展微信營銷，首先要在與微友的互動和對話中尋找市場，發現市場。為特定市場為潛在客戶提供個性化，差異化服務，其次，善于供助各種技術，將企業產品，服務的信息傳送到潛在客戶的大腦中，為企業贏得競爭的優勢，打造出優質的品牌服務。讓我們的微信營銷更加“可口化，可樂化，軟性化”，更加地吸引用戶的眼球。

　　設置微信公眾號助手

　　目前微信公眾號暫時只能在網頁(電腦)查收微信消息。粉絲回復的信息不支持通過公眾助手在手機接收，公眾助手僅提供群發的一個功能。

　　通過附近的人能搜到微信公共帳號

　　這是微信與商家合作推出的活動，目前處于內測階段，暫不支持主動申請。

　　微信公共賬號推廣

　　網站論壇發帖，行業網站發帖

　　貼吧、手機行業網站、(如威鋒網、機鋒網、中關村手機、手機中國等)網絡技術類網站、(如雷鋒網、站長之家等)發帖，做宣傳。

　　微信互推

　　用個人帳號帶動公共賬號。通過小號多做宣傳。

　　位置簽名

　　形式：在簽名檔上放廣告，用戶查找附近人，或者搖一搖時會看到。這類似小廣告，強制收看，優點是可以針對附近用戶，全面宣傳

　　搖一搖

　　搖一搖是一種趣味交友的模式。為了成功利用這一部分人好奇心與交友欲，可以規劃美女傳播主題計劃。通過搖一搖的方式將小號傳遞出去，搖一搖好友，統計顯示轉化率最高時候超過50%。小號人氣上升的同時公眾號也得到了宣傳。

　　漂流瓶

　　用小號每天沒事就丟瓶子、然后寫一些誘導的留言，讓他們主動加你，看你名片從而宣傳微信公共賬號。

　　附近的人

　　比較適合推廣公司賣場，以濰坊市區地區為主。全面撒網?？梢砸竺總€賣場員工申請小號作為宣傳賣場及微信公共賬號;通過微信公共賬號來維護好賣場的老客戶。

　　賣場微信帳號后期推廣可以做一些線下廣告。在自己擁有的資源放廣告位進行宣傳。還可以通過傳單、報紙等宣傳微信公共賬戶。通過公共賬號對客戶進行分類管理。維護好老客戶

　　用微博互相帶動微信

　　微博穿插微信帳號推廣。適當加入微信帳號二維碼圖片。

　　以私人號帶公號

　　用自己的私人號的朋友，把公共號分享到朋友圈，發動身邊的朋友幫忙分享!

　　朋友圈

　　形式：可以將公共帳號發送的的精彩內容分享到私人帳號的朋友圈里，這種宣傳微信公共帳號的方法十分有效

　　QQ推廣

　　用QQ號，充分利用QQ群，QQ郵箱等資源，QQ頭像改成微信二維碼，

　　每天發有用的資訊，吸引人們注意

　　用qq小號多添加群。不定時發送推廣微信的消息及郵件。廣泛添加好友。個人資料相當于宣傳的一個廣告、后郵件群發，內容別太直白的最宣傳。有點吸引力來抓住用戶關注。

　　微信賬戶的維護

　　自動回復的設定最好給用戶簡單明了的感覺。

　　發送的實時消息別太生硬的做宣傳打廣告。從能放松心情，增長見聞的角度去做?？梢耘c我們公共賬號的行業無關，但是最好不要讓用戶產生厭惡。做到用戶收到的不是垃圾短息，而是會從頭到尾去看的實時信息?；蛘呶脩舻钠媛劗愂?。

　　發送的群發消息。要從用戶的角度考慮好，不能一味的圖片。那樣子用戶閱讀起來會感覺費流量，加載慢，不能一味的文字，那樣子用戶還沒有被你吸引就已經對你這個厭煩了。標題要亮，好的標題等于成功了一半。只有吸引住用戶用戶去看才能看到我們夾雜在內容里的廣告。

　　對于后期的用戶消息處理也許自動回復不能滿足用戶。就需要實時的留意一下做一些人工回復。用戶感覺你在乎他。并找到一種一對一服務的vip感覺!前期個人感覺了解做好這4點，那么在微信時代，我們一定會有一立足之地。

3、微信公眾平臺運營策劃書

　　一、堅持每天寫一篇，實在太忙就一個星期4篇，持續分享簡易易懂的內容，把精準實用的內容精簡化，文章過長90%的用戶不會看完，適當加入趣味性的寫作手法。精準、簡短，易懂、實用、這是微信內容運營最重要的核心。

　　二、前期準備工作，選擇如QQ號或者好記的英文為賬號，易于用戶導入門檻。

　　三、內容框架、互動策略、粉絲滾雪球策略制定，提高互動率，通過有獎活動，一定要有趣味性，提高轉化率，靈活穿插營銷，網站等多個渠道宣傳，引導用戶進入你的魚塘，避免微信認證的漏洞，微信目前只識別是否認證，而無法識別內容，適度跨界，吸引目標用戶的外圍粉絲，全方位引流立體交叉讓粉絲進入并留住。

　　四、微信營銷客戶維護與轉化率，以情感技巧為主策略，(這里所說的情感不是叫你寫情感小說，不懂你到我QQ：9698485空間看，我有專寫過一篇類似情感營銷的文章)，淡化營銷味道，避免引起用戶反感，一味地廣告只會讓用戶拋棄你，把握好發送廣告的頻次，一周1次比較適宜，天天發廣告騷擾，用戶肯定取消關注。內容經營是王道，趣味、簡短、有吸引力，內容精準度要做足，做好小范圍的內測，改進后再發送，要讓用戶在3秒之內有興趣繼續看。

　　五、靈活利用其他工具的配合使用，如微博、QQ、淘寶旺旺、郵件群發、QQ群發等;多做有獎競猜活動，及時解答用戶的提問，態度友善，熱情，到位，十分鐘內回復，盡量不要在發送內容里發送鏈接，做好用戶分類基礎上的貼心關懷，針對不同區域的用戶發送祝福。

4、微信公眾平臺運營策劃書

　　1.簡單就是力量，不要把自已的微信公眾賬號變成萬能的功能的應用?？梢悦赓M聽音樂丶機器陪聊，這些功能只會淡化企業核心的價值，請刪掉這些功能。

　　2.微信營運的目是維持顧客的關系。99%的時間都用來培養顧客的信任度，請暫時忘記銷售，天天促銷，不如29天培養顧客，用1天的時間用來促銷更有效，請暫時忘記銷售。

　　3.微信營銷沒有任何營銷秘訣，比的就是投資和執行力，想不投入就能獲取大量的粉絲是不可能的事情，不要只看到3個月獲取90萬粉絲的案例，先問一問他們投入多少資金和人力。

　　4.如果你不想投入太多的資金，就要選擇投入時間，再加入執行力的到位，才能達到你要的目的。

　　5.不要忙于每一天推送大量的內容，給潛在顧客，創造可以跟讀者溝通的話題。你要知道所有價值都來于溝通，推送再好的內容，不如跟讀者溝通一次。

　　6.想和讀者創造更多溝通的機會，就要問讀者更多的問題，問一問讀者喜歡什么時間接收內容，對自已公眾賬號提出寶貴的見意等等。

　　7.不要被那些3個月100萬的粉絲沖昏了頭腦。粉絲再多，如果不能轉化成價值，就跟本沒有用，我們需要的粉絲是那些目標粉絲，粉絲的質量比粉絲的數量更重要。

　　8.發布文章不一定要長篇大論，可是一定要引發讀者的思考，一般內容在300至500字左右。

　　9.關注競爭對手的微信，關注了10丶50個就有50個人教你怎樣做好微信營銷，你要做的就是優化他們所有的方法。請記住，競爭對手是最好的老師。

　　10.新手開始學習玩微信從關注優質的微信開始學習，記住那些優秀玩家的方，每一天都拿筆記下來，自已對比一下那些地方可以做的更好，用利于自已以后運營微信公眾賬號。

　　11.認真分析自已的行業是否需要用微信公眾平臺，其實很多中小企業和個體老板只要利用微信朋友圈就可以做生意，比如理發店、美容店、餐飲店、快餐店等等。

　　12.怎樣創作內容?內容一定要原創嗎?不一定，如果你不想打造行業第一領袖的地位，內容不一定要原創，可是你一定要做一件事情，就是要加入自已的觀點哦!

　　13.我們尊重顧客，可是千萬不要討好顧客，取消關注的遲早會取消關注，只要你一直提供價值，留下的總會留下來。

　　14.微信營銷要靠渠道，有渠道的好處就是：一天你都能獲得到穩定的粉絲，不是一天進500粉絲，再過3天就沒有粉絲進業。記住，粉絲要一天天的增加，每一天都有新的讀者關注。

　　15.做微信營銷是做個人微信還是做微信公眾賬號，我想這兩個并不矛盾，可以相互的進行運營，如果你本人運作1到2個人的店面的話，建議用個人微信進行運作。如果是大店的話，一定要用上公眾賬號。

　　16.不要被微信營銷案例沖昏了頭腦，那些100萬的粉絲案例不真實，那些很真實的案例你需要分析一下，他們投入了多少人力和物力，現在的營銷案例忽悠人的多，自已認真去做好自已的微信運營。

　　17.做微信營銷見效很慢，粉絲沉淀就要花很多的時間，通常需要3個月沉淀的時間，才能收到一些效果和利潤，最重要的就是一直堅持下去。

　　18.要想在很短的時間里獲取大量的粉絲，必須靠媒體，請記住成功靠媒體，當然了具體跟據自已的情況，是選擇是做雜志媒體還是電視媒體。

　　19.做微信營銷堅持很重要。你寫一篇文章，讀者不一定認可你;可是當你寫到50篇至100篇的時侯讀者一定會認可你。所以堅持最重要。

　　20.微信營銷重視互動。因為它不象微博一樣，可以吸引大量的人轉發和評論，只有通過和顧客的溝通來取得顧客的信任。

　　21.在準備營銷產品之前，做好整個產品銷售策劃。推送的內容最重要，因為內容會直接影響讀者的購買，內容預熱是最好的方法。

　　22.現在大家有一個誤區,，希望一切都通過微信營銷來實現，最終要顧客購買產品之前，記住不要忘了讓顧客拔打訂購電話，人與人交流最能解決購買當中的疑問。

　　23.做微信營銷最好打通騰訊的產品一起使用，騰訊qq、騰訊空空間一起使用，達到的營銷效果更好，因為未來的移動互聯網營銷會走向人脈關系鏈的營銷。

　　24.做微信營銷就等于在做一本行業精刊。重視的是內容的質量而不是內容的數量，高質量的內容會得到大量的人分享，會形成病毒營銷。請記住，小而美的內容策略。

　　25.微信營銷的本身的功能是以經定好了的，真正能使微信營銷發揮更大的威力的是，使用微信營銷后面的那個人，所以我們除了學會使用微信功能，真正要學習是營銷。

　　26.有人問我微信是不是營銷工具，我說，你認為是就是，你認為不是就是不是，一把刀你用它來殺人它就是殺人工具，你把它放到那里，就是一塊破鐵，所以不要和別人去爭論這個事情，其實騰訊心知肚明。

　　27.很多草根想按微博大號再玩微信，想弄個微信大號，這樣的做法行不通，除非你能在很短的時間里獲得大量的粉絲，并且是正規的操作，不正規的操作很容易被騰訊封掉，微信營銷更適合企業。

　　28.做好精準的關鍵詞回復功能，這樣能指導讀者，通過什么樣的方式更了解你本人和你的企業，獲得讀者的信任。

　　29.微信的認證對提升企業的信任度很重要，所以想盡一切方法早一點通過微信認證，微信認證的條件是：500的粉絲量和一個微博認證。

　　30.千萬不要一個人坐在家里學習微信營銷，經常去一些微信營銷qq群里，看一看大家都在聊什么樣的話題，其實在這些群里你能學一很多東西。

　　31.推送，不一定要每一次都推送文章，推廣一些小的知識和技巧也是很好的方法，只要能幫助潛在的顧客和讀者都可以。信息量小，不會影響讀者的生活,并且可以學到新的知識，這樣的微信公眾賬號才會博得讀者們喜歡。

　　32.見到很多人，經常用微信向自已的朋友推銷產品。這是錯誤的做法，這么做會讓你失去這個朋友，如果你想利用微信做生意，請重新申請一個賬號，用來銷售產品，千萬不要向自已的朋友推銷產品，這樣會讓朋友感到你這個人太沒有人情味，太功利什么都跟著利益跑，很多朋友都會離你而去。

　　33.微信的內容，選擇合適的圖片很重要，經常去和自已經相關的微博里獲取一些行業里的圖片，做微信營銷要重視細節。

　　34.推送內容，晚上推送內容最好，因為這些時間讀者有足夠的時間來閱讀。白天推送內容，適合做產品的促銷，當時顧客可以訂購產品，帶來產品真正的銷售。

　　35.企業先學好服務500丶1000個微信客戶，用戶多少不代表營銷能力，僅僅是一個數量。用戶的互動價值才是微信營銷的核心，多創造和讀者溝通的話題，讓整個公眾賬號活躍起來。水不流動就變成的死水，公眾賬號沒有活躍度就是一個死，沒有任何的價值。

　　36.有必要學習一些寫作技巧，怎樣寫標題、怎樣排版、怎樣用文字激發讀者的興趣。

篇2：國內二三線城市商業綜合體策劃開發運營要點

　　國內二三線城市商業綜合體策劃開發運營的要點

　　城市商業綜合體，特指位于城市市區中心或主要商業區的商業綜合體，集社區公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發的房地產項目。規模和體量可大可小。

　　城市商業綜合體把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，進行統一規劃，統一開發和管理，充分發揮城市功能與用地及建筑空間的共同作用，形成一個完整的街區，滿足人們對于居住、消費、環保、休閑等多方面和諧統一的需求。

　　當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區域中心城市集中，現代生活方式和商業資源向郊區和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規劃的現代化的城市商業綜合體，是擺在實業界和政府面前的重要任務。

　　筆者多年從事城市商業綜合體的策劃和運營，有幾點體會：

　　一、城市商業綜合體首先要符合城市發展規劃

　　隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區建設，還是舊區改造，都需要合理布局的商業網點配套，需要適合商業環境的新的商業物業內容，政府規劃部門首先在用地上，應該充分預留商業用地，并科學規劃用地內容和控制性規劃要點。

　　由于城市商業綜合體首先是房地產建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現商業資源與城市功能的重新配置，達到集約目的，是發展商和運營商應該積極有為的工作。

　　發展商和運營商應積極為政府相關規劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發展規劃與資源配置的更好結合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區商業中心”區塊二級用地開發問題，對于緩解城市居住、交通、環境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規劃上也可獲得優惠便利的政策條件。

　　二、城市商業綜合體開發的關鍵原則

　　城市商業綜合體開發建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發，系統性強，工程巨大，包容內容復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營必須堅持四大原則：

　　1、符合“剛性規劃”的原則：城市商業綜合體復合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位，如商業網點配套、街區產業復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制，以實際街區或項目用地進行策劃，用科學分析的數據和策劃報審，突出土地利用與城市發展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內涵的融合，獲得用地和技術經濟指標上的批準，獲得開發報建過程的通暢。

　　2、符合“以商定產”的原則：城市商業綜合體，一般是城市區域重點的商業中心樞紐設施或居住區重要的配套商業設施，也是對舊的街區商業的揚棄、繼承、創新、發展的過程，需要全面進行商業資源、形態和業態的調查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優化配置商業資源，提高投產物業資產利用價值的目的。特別是主力店、國內外一線二線的商業品牌資源、具備主題商業價值的新的消費形態，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業規范，落實商業業態匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業規劃目的。如果不熟悉商業資源和商業發展趨勢，就是盲人摸象，結果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區市場調研和商業規劃定位。

　　3、符合“以人為本”的原則：城市商業綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、建筑結構設計、空間設計、景觀設計、綠化、區間布局及流線設計、交通組織、環保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴和文化認知。

　　4、符合“投資共贏”的原則：城市商業綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業街、公寓、高尚住宅、大型購物中心、環境及市政配套等等物業設施，投資非常巨大，各類物業投資回報方式和周期多樣化。在項目產品規劃投產前，需要將概念性規劃設計與項目可行性財務分析，以及投資開發周期、物業租售留回報方式結合，進行綜合分析，進行項目規模、產品內容、布局、體量的配置，滿足各個利益相關方的權益組合，滿足項目實際的資金籌措和回收。

　　三、把項目開發的程序做對

　　城市商業綜合體的建設和投產是投資商、發展商和運營商，以及相關服務機構、零售商、供應商，等等，高度協同的社會化勞動，作為投資商、發展商和運營商擔當著統籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。

　　由于一些發展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產品規劃和硬件投產方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權不等于你有專業能力，也不等于你可以忽視商業地產的專業規范。

　　項目的操作應該以“格物致知、專業管控”的態度去進行，項目的投資運營、開發運營和商業運營都應該進行集中的計劃統籌，按照設定的程序，一環扣一環銜接實施。

　　1、做對投資運營的程序。土地成本、開發成本、運營成本都需要產品實現和變現，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產品的使用價值和資產屬性，租售留需反復測算論證。因此，投資前的項目產品論證和概念性規劃設計，實際已經決定了項目投資的成敗。好的項目產品規劃設計，結合了商業、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方面的認同，可以在項目投產前就贏得投資機構和個人的認可和投入，使得發展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權融資、股權融資、施工單位代建等多種方式建立良性投資組合，實現滾動開發，也可以在項目投產后較容易實現產品現貨變現，盤活現金流，甚至成為資本市場的上好產品。

　　2、做對開發運營的程序。城市商業綜合體，往往是銷售型物業和持有型物業相結合進行產品總成，開發程序就要結合本地的情況設定，在規劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大盤住宅和寫字樓的先期投產，提前收回項目投資，而將配置好的商業綜合體部分實現“訂單式

”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產品質量的關鍵，特別是擴初設計不細節和工藝程序的失敗也將直接導致產品無法使用。

　　3、做對商業運營的程序。城市商業綜合體歸根到底還是活的商業內容，構成一座活的城市生命體，提供給人們生產和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物種，任何新生事物的產生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統一商業規劃和運營管理，項目要具備獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產，需要嚴格按照商業運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業安防界面、開業營銷界面等工作的統籌，達到投產后的可持續經營，實現穩場和旺場的不同階段目的。

　　總之，做好城市商業綜合體，要符合具體的城市、區域的現實發展需要，在現有土地利用價值最大化上實現項目產品合理、符合投資目的、建設周期短、與居住社區和城市商業格局匹配的預期建設目標，住宅產品和商鋪產品能夠保證收回投資，并持有部分經營性物業，形成穩場和旺場的城市商業綜合體。這要求投資發展商具備必要的專業能力和眼光，需要專業的運營商全程專業管理，需要各類節點服務商提供專業經驗和技術規范！

篇3：項目運營挑戰全程策劃

項目運營挑戰全程策劃

理性的深圳樓市，渡過了處變不驚的20**年前半年，一方面本年度競技場上的“強勢個案”或“黑馬個案”尚未出現，業內少了許多激動人心的談資；再一方面系列政策法規的出臺，行業發展規則具有了新的特征，資金密集型特征和專業化程度成為行業進入的主要壁壘，意味著未來的競爭將出現高手過招的格局。如何追趕著并快速縮小與高手的差距，繼續保持與高手同臺競技的資格，成為絕大多數發展商普遍重視的問題。

在這種變化之下，一種更能滿足發展商需求的新的專業分工－－“項目運營”在深圳應運而生，它與深圳地產創新務實的風格一脈相承。

僅有“全程策劃”是不夠的
在“項目運營”尚未出現之前，房地產服務行業中最活躍的應是咨詢調研、推廣策劃、銷售代理和廣告等機構，對于房地產項目前期的各種服務，許多都以“全程策劃”面世。深淺不一、理解各異的“全程策劃”作為房地產服務的重要模式在市場上起著重要作用。

全程策劃模式的提出始于1997年，在宏觀經濟軟著陸后步入高速平穩發展的年代，社會對宏觀經濟形勢和民眾對未來的樂觀預期，將住房需求的潛力大幅釋放出來。房地產市場顯現出消費觀念不成熟、產品的主導設計尚待優化、新技術的運用尚未產業化等階段性特征，作為朝陽產業的房地產，其穩定高效的產業鏈形態尚未形成。因此，基于推廣層面的營銷手段，“策劃”便成了搶占市場的利器，屢試不爽。

2000年以來，業內人士不約而同地發現：國內各大城市的房地產市場似乎在一夜之間蓬勃發展起來。交易會、論壇、雙向交流、異地考察、外地業務、開發模式推介和片區整合等形式在各大城市遍地開花，不僅北京、上海，甚至成都，杭州等城市都出現了一批特色精品物業，項目的綜合操作水平超過了深圳的許多明星樓盤。觀念這張紙捅破了，概念泡沫退潮了，房地產從天上、半空，走到了地上，品牌物業的打造技術，項目運作執行力被提到了前臺，房地產行業的競爭進入了一個更高也更低的層面，因為發展商開始關注地產開發更宏觀和更微觀層面的問題，“新經濟下的房地產”、“產品附加值提升”、“社區品牌的價值發掘”、“**產業與房地產的共贏復合”等論題，開始成為眾多發展商孜孜以求的探索方向。

面對如此日新月異的變化，顧問代理行業中通行的“全程策劃”服務模式，已經遠遠滿足不了發展商對項目運作高度和深度的要求。