物業服務企業在物業服務中普遍遇到業主以各種理由拖欠物業服務費等相關費用的情況，為解決此問題，物業服務企業想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說服部分欠費金額少的業主，但對拖欠費用較多、時間較長的欠費業主，成效并不明顯。
小區管理處工作人員在企業的工作要求和考核目標下，反復向欠費業主游說、多次上門催繳，可以說個個身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶已經是毫無辦法。筆者所在的企業也是碰到了同樣問題。
解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護物業服務企業應得的利益。
但大部分物業服務企業在應用法律手段時都存在兩個顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺是得不償失。 二是怕向欠費業主提起訴訟后會形成對立關系，不利于今后的服務工作。
針對第一個顧慮，筆者所在的企業通過學習，已經能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔。
對第二個顧慮筆者有自己的看法，筆者認為，從業主欠費開始，欠費業主和小區管理處就已經形成對立面，在管理處工作人員上門催費的過程中，欠費業主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反復給予反駁?？梢?，只要欠費存在，管理處與欠費業主的矛盾就無法消除。
物業服務企業應用法律手段起訴欠費業主后，欠費業主在法庭上反而會理智許多，也不會將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。 在法官的調解下，大部分欠費業主會當即繳清欠費或與物業服務企業簽訂還款協議。一旦走到這一步，欠費業主與管理處之間的對立因素就消除了。 物業服務企業在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動接觸該業主，重建和諧關系，正所謂“不打不相識”。
筆者所在的企業在過去的一年里，已成功地進行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。筆者就物業服務企業對欠費業主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻出來，給同行分享，并期待大家指導。
01成立清欠小組
清欠小組成員可以由物業公司相關部門的人員和物業管理處主任組成，機構人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。
02 制定訴訟計劃
清欠小組對存在欠費的小區情況進行統計調查，分析欠費原因、業主的欠費理由、欠費業主在小區的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應注意以下兩點：
1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業主，再起訴以某種理由欠費的業主，逐步提高自身的訴訟能力。
2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現集體對抗。
03 準備起訴資料
1、委托授權書
受托人一般選擇清欠小組負責人和小區管理處主任，規模較小的企業也可以選擇企業經理和小區管理處主任。受委托人應對物業管理相關法規和小區物業服務合同比較熟悉，有較強的語言表達能力，同時還掌握了對業主欠費理由的答辯對策。
2、起草起訴狀
根據公司在該小區物業服務合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業服務合同和與業主委員會簽訂的物業服務合同的，以合同條款為基礎起草起訴狀;沒有物業服務合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發的該小區收費許可證，就可證明事實合同關系。
3、證據清單
(1)公司營業執照和資質證書，證明公司有合法的經營權。
(2)物業服務合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據的證明，證明公司在該小區有合法的物業服務權利和收費標準。
(3)相關的文件，如政府28號令、關于規范我市住宅小區公共水電費分攤問題的通知、關于收繳垃圾處理費的通知，證明物業服務各項收費的合法性，包括滯納金。
(4)房地產權登記表、企業登記信息表(商鋪)，證明被告的業主身份或物業使用人。
(5)其它有證明作用的文件。
4、制作欠費數據
(1)物業管理服務費及滯納金明細表
(2)水費、污水處理費、加壓電費明細表
(3)防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表
(4)電梯電費及梯燈電費分攤明細表
(5)電梯維修零件費分攤明細表
(6)每噸供水加壓電費計算表
(7)電梯電費及梯燈電費分攤計算表
(8)電梯維修零件費分攤計算表
注：以上各類表各企業根據小區實際情況制作。
5、其它資料
(1)律師函復印件;
(2)繳費通知;
(3)催費通知。
筆者所在的公司經過一年的嘗試，已能完全能夠對欠費業主進行獨立訴訟，并取得了良好的成果。
筆者認為，物業費欠費糾紛訴訟是一種比較簡單的訴訟：
一是法院對此類案件的審理已經很成熟了，一般都會支持物業公司的訴訟請求;
二是物業糾紛訴訟的資料準備也不復雜，而且同一個小區欠費訴訟資料是相同的，不同業主只需修改欠費數據;
三是當前各物業企業面對服務成本上升，而物業服務收費標準得不到及時調整的情況下，收回欠費是幫助企業生存的好辦法;
四是物業服務企業如果都能及時、準確地運用法律手段追過欠費，有助于讓及時繳交物業服務費是業主的法定義務這一理念深入人心。
物業費訴訟文書范本
(一)授權委托書樣本
委托人：**物業管理有限公司
住所：**市**路**號棟
法定代表人：
受委托人一：
受委托人二：
通信地址：**市**路**號**棟
聯系電話：委托人與物業管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。
代理權限：一般代理。
委托人(蓋章)：
二0**年**月**日
(二)民事起訴狀樣本
原告：**物業管理有限公司
住所：**市**路**號**棟
法定代表人：
聯系電話：
被告：
舊地址：**市**路**號**棟
新住址：**市**路**號**棟
聯系電話：
訴訟請求：請求法院判令被告向原告支付拖欠物業管理服務費***元，滯納金***元，水費***元，污水處理費***元，供水加壓電費***元，路燈電費***元，防盜門及梯燈維修費***元，垃圾處理費***元，電梯及梯燈電費***元，電梯維修零件費***元。以上合計人民幣***元(暫計算到***年**月**日，之后的費用照計)。
事實與理由：原告于***與***小區業主委員會簽訂了《**小區物業管理服務合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務于小區業主，被告是座落于**小區**棟**房業主。在原告為**小區物業提供物業管理服務期間，原告與被告都應該切實履行《**小區物業管理合同》，但被告從**年**月起無故拖延繳納物業管理服務費及相關費用構成違約。原告為維護自身合法權益，特起訴到貴院，請依法判決。
此致
**市**區人民法院
具狀人(蓋章)：
二0**年**月**日
原告提供證據清單
延伸閱讀：
已過訴訟時效物業費仍需交納嗎?
訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。
在法律規定的訴訟時效期間內，權利人提出請求的，人民法院就強制義務人履行所承擔的義務。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權利人行使請求權的，人民法院就不再予以保護。
訴訟時效屆滿后，義務人雖可拒絕履行其義務，但權利本身及請求權并不消滅。當事人超過訴訟時效后起訴的，人民法院應當受理。受理后查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求。
訴訟時效分為一般訴訟時效和特殊訴訟時效。這里只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第188條規定的：
向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規定的，依照其規定。”這表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為三年。
近年來，隨著社會的發展，小區實行物業管理制度已基本普及，同時業主與物業公司的矛盾也日趨嚴重。業主們主要指責的是物業公司的服務不周：下水道堵了，未及時疏通;墻體出現裂縫，未及時解決;室內財產被盜，物業卻不知曉······
總之，小小的業主怎么跟物業公司斗呢?思來想去，業主們想出一“高招”：不交物業費、水電費、取暖費，只要是物業收的費用統統不交。的確，這種行為嚴重的影響了物業公司的正常經營，讓物業公司非常頭疼。
糾紛再起，來咨詢、委托代理的物業公司和業主都很多，但關注的焦點不外乎是：物業費是否有超過訴訟時效之說?物業公司擔心超過訴訟時效，喪失勝訴權;業主們想過了訴訟時效，是否就可以不交物業費了，同時又擔心長期不交物業費，在法律上需不需要承擔什么責任?
下面我們來看一個案例：
1998年，楊某在北京豐臺區購得一處住宅，并與某物業公司簽訂《物業管理協議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業管理費、采暖費、電費后，不再交納任何費用。
去年7月21日，該物業公司訴至豐臺區法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業管理費、水電費和取暖費。一審法院判決楊某給付物業公司2000年至2009年6月的物業管理費、水電費和取暖費，并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。
宣判后，物業公司對滯納金計算標準有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。
市中院審理認為，物業公司向原審法院主張權利的時間是2009年7月21日，而楊某拖欠的物業管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2009年。對于2009年6月30日前發生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規定，也就是在得知自己的權利受侵害后的兩年內必須起訴，否則將喪失勝訴權。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費用。
上述案例表明：追繳物業費是有訴訟時效的。
根據2009年10月1日實施的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支持。那么，物業費的交納有無訴訟時效呢?
我國民法通則規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律后果。那么物業合同同樣適用訴訟時效的規定。
但并不是說，過了訴訟時效的物業費都無法主張了。如果物業公司能夠提供證據證明訴訟時效中斷的，如經公證的催收單或其他方式行使債權的憑證;物業公司采取通過業主委員會催收物業費，由業主委員會出具相關證據證明等，法院還是可以維護物業公司利益的。
在物業費訴訟時效上，還存在另一種聲音，即有的律師認為這屬于連續性欠款,不存在時效問題，但這種觀點僅僅是理論上的觀點，無法律上的依據。
有律師朋友提出：物業費的繳納是個整體，而業主的分期繳納是對整體債務的分期履行，根據《最高院關于審理民事案件使用訴訟時效若干問題的規定》，當事人約定債務分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個人的觀點是：既是約定，《物業管理合同》中必然列明，否則不好主張。
總而言之，物業公司在催收物業費時，一定要注意收集證據，作為以后主張訴訟時效中斷的依據。作為業主，你可以提出拒交物業費的合理理由，法官會權衡考慮，作出判決的。
在這里，提醒廣大業主朋友們，當你對房屋出現問題的時候，應積極采取措施，不要消極的應對，以防止承擔法律責任。
篇2：物業公司起訴欠費業主民事訴狀樣本
物業公司起訴欠費業主民事訴狀樣本
民事訴狀
原告：****物業管理有限公司
住所地：
負責人：** 職務：總經理
電話：********
企業性質：有限責任公司
被告：** 性別：* 年齡：** 歲
身份證號碼: ****************
工作單位: **********
住所地：****************
電 話：********
訴訟請求：
1、請求判令被告給付****年**月至****年**月物業管理費*****元
2、請求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滯納金直至結清全部物管費，截止****年**月**日應支付滯納金為****元;
3、請求判令被告承擔訴訟費用。
事實與理由：
被告系原告所管理的********的業主，被告在接收物業時(****)按《物業管理條例》的相關規定與****房地產開發有限公司簽定了《前期物業管理合同》，并約定按建筑面積**元/㎡收取物業管理費。在被告欠費期間，原告對其物業安全、清潔及維護等進行了系列的物業管理工作，在原告提供服務之同時被告從****年**月起一直未交物業管理費。經原告工作人員多次催促未果。
根據相關法律規定及雙方約定，請法院給予判決。
此致!
**市**區人民法院
具狀人：****物業管理有限公司
****年**月**日
(公章)
篇3：案例討論:物業起訴欠費業主 是否先得業委會點頭
案例討論：物業起訴欠費業主，是否先得業委會點頭
專家稱此觀點實際對業主不利業委會只有督促業主交費的權利法院考慮增加人大代表共審此案
電梯費標準過高業主拒交物業上法庭索“債”律師依“物業條例”第67條首提新觀點法官宣布休庭———
物業公司向法院起訴欠費業主，須經業委會同意？今年3月，在世紀城4位業主因拖欠物業費、供暖費而被物業公司訴至法庭時，業主方的代理律師北京憶通律師事務所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業內有多大的影響力呢？記者進行了采訪。
事情原委
“物業條例”第67條
首次提起引人關注
該案的當事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業費的理由就是因為物業公司多收了電梯費。
同樣依據“發改委196號文件”，物業要求曹女士所在樓層的業主按每天每平方米1.97元的標準交納電梯費，而根據業委會的計算，業主應按每天每平方米0.2元左右的標準交納。
同樣的標準，為何計算出的數字卻如此懸殊呢？發改委工作人員告訴曹女士，業委會計算的電梯費收費標準是正確的。與物業協商未果的曹女士及其他業主便拒交物業費。
李律師認為，根據《物業管理條例》第67條———違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。
簡單地說，就是物業公司要起訴欠費業主，必須經業委會同意?；诖?，李勁松律師當庭提出改簡易程序為普通程序審理，并申請由有人大代表和政協委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。
專家看點
業委會督促=點頭？
業委會有這種權利?
李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個原因：
一是《物業管理條例》35條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。也就是說，物業服務合同是物業公司與業委會簽訂的，物業公司向業主提供物業服務，應由業委會進行把關、驗收。如果業主不交費，則根據合同對等原則，物業公司也只能向法院起訴業委會，而不能直接起訴業主。
二是業委會在驗收、監督物業公司的服務時，如果認為物業公司的服務很到位，則應當督促欠費業主交費。而如果物業公司提供的服務不到位，業委會也可不督促業主交費，而不是按照物業的要求全部交納。這才符合合同權利義務的對等原則。
中國社會科學院法學研究所研究員劉俊海教授告訴
記者，物業服務合同是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業委會與物業公司簽訂的，業委會沒有法律主體資格和地位，其不能作為當事一方簽署合同。把“業委會督促業主交納欠交的物業費”作為物業公司起訴業主的前置程序是有道理的。
但是督促不等于同意，業委會只起督促、協調作用，而不是“批準”、“點頭”，這是兩個概念，不能畫等號。
對此，舒可心（朝陽園小區業委會原主任）持肯定態度，認為物業合同是由業主大會即全體業主與物業公司簽訂的，業委會只是業主大會的代表，最終簽訂合同的仍是每個業主。
市物業管理協會張秘書長也認為，業委會只是起一個協調、溝通的作用，而不是須經業委會同意，物業公司才能起訴欠費業主。
業主欠交物業費到底欠了誰的錢？
舒可心告訴記者，要想明白物業公司是否有權告業主，首先應弄清楚，業主欠費，到底是欠誰的費？
根據條例，業主交納物業費是依據業主公約向其他業主承諾的交費義務，而不是向物業公司承諾的交費義務，物業公司只是受業主大會的委托管理小區公共事務，處于受托人地位，而不是欠費業主的“債權人”。
所以，即使物業公司起訴，也是履行受托人義務，代其他業主或業主全體向欠費業主要錢。
市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生律師也表示，對第67條規定的理解，可分兩種情況來對待：
一種情況是，物業公司對小區的日常服務實行包干制。采用這種管理方式的，如有業主欠交物業費等費用，應由物業公司先給業委會發函，由業委會履行督促義務，如果業主逾期仍不交費，物業公司則可起訴業主。
另一種情況是，物業服務收費采取酬金制。也就是說業主交納的物業費仍屬業主自己的錢，只是由業委會委托物業公司根據小區的管理和服務進行花費。在這種情況下，如果業主不交納物業費，物業公司可根據業委會的授權直接起訴業主，因為物業公司已經代業委會履行了督促義務，就不用業委會另行督促了。
面對現狀
沒有業委會業主欠費
物業只能起訴開發商？
今年3月9日，已經當了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會議提交了《建立物業管理法》的議案。
其中，羅益鋒提到，在其調查的過程中，大部分小區沒有業委會，有70%的人對自己所住小區的物業管理大為不滿。
那么，如果這些沒有業委會的小區業主，用拒交物業費的方式來對抗物業公司的服務，物業公司能否直接起訴欠費業主
呢？李律師認為，如果未成立業委會，應先成立業委會。如果在業委會成立之前，物業公司要起訴，也只能起訴開發商，而不能直接告業主。
這是因為，此時的物業公司是由開發商請來的，而業主在入住時，只是與開發商簽訂了有關物業服務的協議，相當于開發商取代了業委會的作用。所以，物業公司只能以開發商為被告，再由開發商來起訴業委會。
劉俊海教授對此則持有異議。他認為，根據《物業管理條例》規定，前期的物業公司是在業主入住前，由開發商選定，但業主入住后，物業管理合同仍然是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業主與開發商簽訂的。對條例第67條的理解應當客觀理性。
實際影響
業委會督促交費
到底對誰有利？
相對于以往欠費業主屢訴屢敗的情況，《物業管理條例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護業主的權益？是否能促進業委會的成立？
前些天，新華聯家園十余戶業主因欠物業費被物業公司推上被告席。近日，記者隨機采訪了兩位因欠物業費而被起訴的業主，他們都表示此前并不知道第67條的規定，但會保留用此條規定抗辯物業的權利。
而舒可心卻表示，業委會“督促”業主交費，看起來是保護業主利益，實際是保護了物業公司的利益。也就是說，當小區個別或部分業主欠費影響了小區整體的物業管理，如果物業公司沒有起訴欠費業主，就很有可能因服務不到位或履行合同不當而被業委會告上法庭。這時，物業公司就可以以業委會沒有履行督促交費的義務而進行抗辯。而根據“誰主張誰舉證”的原則，業委會要想證明自己已經履行了督促義務則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業委會來承擔，也就是最終由業主承擔。
最新進展
打算組成合議庭何時再審還未定
本案的主審法官張法官告訴記者，根據《最高人民法院〈關于適用簡易程序審理民事案件〉的若干規定》第3條規定，當事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發現不宜適用簡易程序的，應當將案件轉入普通程序審理。因考慮到世紀城的業主較多，牽涉的業主利益較大，而當事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當庭宣布休庭。
而對于律師提出的“根據條例第67條規定，經業委會督促是物業公司起訴業主的前置程序”這一說法，張法官則認為不當，因為前置程序通常是由訴訟法或相關司法解釋進行規定的，而作為一個條例———《物業管理條例》是無權規定前置程序的。
“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序審理本案，但如何組成、何時再開庭還沒有定”。
世紀城很多業主可能還不知道，這場官司引發的對“物業條例”第67條的爭議。