物業設備設施管理培訓手冊

一、 結構

　　第一講 物業設備設施管理基礎

　　第二講 設施設施中大修規定

　　第三講 節能管理

　　第四講 工程部經理的管理責任

第一講物業設備設施管理基礎

一、 物業設備管理的意義和目標

　　1、物業設備概述

　　什么是物業設備設施?

　　物業設備即包括室內設備，也包括物業紅線內的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監控、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。

　　2、 物業設備管理的意義

　　管理、使用好物業設備、設施有以下幾個方面的意義：

　　(1)物業設備管理在人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。

　　(2)物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化、規范化的強有力手段。

　　(3)物業設備管理是提高現有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。

　　(4)物業設備管理是衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。

　　(5)物業設備管理能強化物業管理企業的基礎建設。

　　3、物業設備管理的目標

　　用好、管好、維護好、檢修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業設備管理的根本目標。

　　衡量物業設備管理質量的兩個指標：

　　A-----設備有效利用率， %;

　　B-----設備的完好率， %;

　　4、物業設備是否完好的標準為：

　　(1)零部件完整齊全

　　(2)設備運轉正常

　　(3)設備技術資料及運轉記錄齊全

　　(4)設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象

　　(5)防凍、保溫、防腐等措施完整有效

二、物業設備管理的內容

　　(1)物業設備基礎資料的管理

　　(2)物業設備運行管理

　　(3)物業設備維修管理

　　(4)物業設備更新改造管理

　　(5)備品配件管理

　　(6)固定資產(設備)管理和工程資料的管理等

　　1、物業設備基礎資料的管理

　　注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件。

　　(1)設備原始檔案

　　設備原始檔案包括：

　　a)設備清單或裝箱單

　　i. 設備發票

　　ii. 產品質量合格證明書

　　iii. 開箱驗收報告

　　iv. 產品技術資料

　　v. 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告

　　b) 設備技術資料

　　設備技術資料包括：

　　i. 設備卡片

　　ii. 設備臺帳

　　iii. 設備技術登錄薄

　　iv. 竣工圖

　　v. 系統資料

　　c) 政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件

　　2、物業設備運行管理

　　**物業設備的運行管理實際上包括了物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理兩部分。

　　一是：設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態

　　(1) 針對設備的特點，制定科學、嚴密切實可行的操作規程。

　　(2) 對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證上崗。

　　(3) 加強維護保養工作。

　　(4) 設備中的儀表、(如壓力表、安全閥等)、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。

　　(5)對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。

　　(6)對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

　　二是：從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。

　　設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行：

　　(1)初期投資費用管理

　　在購置設備時，應綜合考慮一下因素：

　　A、 設備的技術性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發展的需要。

　　B、 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環境的要求。

　　C、 設備價格及運行時能源的耗用情況。

　　D、 設備壽命。

　　E、 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。

　　F、 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。

　　(2) 運行成本管理

　　A、 能源消耗的經濟核算。

　　B、 操作人員的配備。

　　C、 維修費用的管理。

　　3、 物業設備維修管理

　　設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。

　　(1) 維護保養方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養。

　　(2) 維護保養工作的實施

　　維護保養工作主要分日常保養和定期維護保養兩種。

　　A、 日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。

　　B、 定期維護保養工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養。應做好以下工作：

　　*徹底內外清掃、擦洗、疏通;

　　*檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙;

　　*檢查安全裝置

　　*檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞;

　　*清洗油箱，檢查油位指示器，換油;

　　*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

　　(3)設備的點檢

　　*設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。

　　*設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。

　　*設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：(1)運行狀況及參數;(2)安全保護裝置;(3)易磨損的零部件;(4)易污染堵塞、需經常清洗更換的部件;(5)在運行中經常要求調整的部位;(6)在運行中經常出現不正?，F象的部位。

　　**設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢內容主要有：(1)記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況;(2)更換零部件;(3)確定修理的部位、部件及修理時間;(4)安排檢修計劃。

　　(4)物業設備的計劃檢修

　　*對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修

　　*實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

　　(5)計劃檢修和維護保養的關系

　　*設備管理應建立“維護保養為主，計劃檢修為輔”的原則。

　　4、 物業設備更新改造管理

　　在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新方式。

　　備品配件的管理

　　*運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。

　　*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。

　　*備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。

　　5、固定資產(設備)管理

　　*固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。

　　*不屬于生產經營主要設備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。

　　固定資產管理應考慮的幾個問題：

　　*固定資產(設備)的利用程度：利用率和生產率兩個指標。

　　*設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進步程度。

　　*設備的報廢

　　*固定資產的管理要求：

　　A、保證其完整無缺。

　　B、提高其完程度和利用效果。

　　C、正確核定其需用量。

　　D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。

　　F、進行其投資預測。

　　6、工程資料的管理

　　1) 資料管理的目的和意義

　　2) 物業工程資料的分類目錄

　　A、竣工驗收資料

　　B、設備管理資料

　　C、二次裝修設備改造變更資料

　　3)工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。

　　4)工程資料管理的要求：

　　A、歸檔：要求和時間

　　B、保管：嚴格做到“七防”(防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體);每年年底一次特別清理。

三、 物業設備管理制度、

　　*現代物業管理都是專業化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。

　　物業管理的規章制度有下列三大類：

　　(1) 技術規程方面的制度

　　A、物業設備接管驗收制度

　　B、物業設備的安全操作規程

　　C、物業設備的保養維修規程

　　(2)管理工作方面的制度

　　A、物業設備預防性計劃維修保養制度

　　B、設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經濟運行制度，文明運行制度。

　　C、工具領用保管制度

　　(3)、責任方面的制度

　　A、各專業，技術工種及管理崗位責任制度

　　B、值班制度

　　C、交接班制度

　　D、報告記錄制度

四、物業設備管理的要求標準

　　*設備管理體制

　　(1)、企業負責人管理職責

　　(2)、設備管理部門及其人員配備

　　(3)、健全必要的管理制度

　　(4)、技術經濟指標應達到同行業或上級主管部門規定的要求

　　*設備技術與經濟管理

　　(1)、設備前期管理

　　(2)、固定資產管理

　　(3)、設備技術管理

　　(4)、設備經濟管理

　　(5)、設備使用與維護管理

　　(6)、設備檢修管理

　　(7)、動力房管理

　　(8)、特種設備管理

第二講　設備設施大中修規定

一、供電系統設施設備的大中修

　　(1) 設施設備大中修的依據

　　1 .《 建筑電氣工程施工質量驗收規范》 (GB 50303 )

　　2. 《 電氣裝置安裝工程電氣設備交接試驗標準》(GB 50150 )

　　3 .《 供配電系統設計規范》 (GB5o052 )

　　4 .《 1oKv 高壓配電柜使用維護說明書》

　　5 .《 10Kv 變壓器使用維護說明書》

　　供電系統設備設施的大中修

　　(2) 中修的確定及項目內容

　　1.設備設施中修確定的條件

　　部分解體修理和更換少量的部件，零部件更換率一般為10％～20％.

　　2.設備設施中修的項目內容

　　是指對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備正常運轉并能夠恢復、達到應有的標準以技術要求。

　　供電系統設備設施的大中修

　　(3).大中修的確定及項目內容

　　1.設備設施大修確定的條件

　　對設備進行全面檢修、全部解體，零部件更換率一般不超過30％.

　　2.設備設施大修的項目內容

　　對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復設備的附件以及翻新外觀，是設備基本恢復原有性能。

　　供電系統設備設施的大中修

　　(4) 高壓供電系統主要設備設施大中修參考周期

　　A、符合以下條件者可考慮變壓器大修：

　　1 .在運行中發現配電變壓器有缺陷或異常，危及安全運行，又不能在現場進行處理者。

　　2 .配電變壓器平均負荷率持續在80 %以上，且測量絕緣水平有明顯下降趨勢者。

　　3 .運行年限已達到設計使用壽命(一般為20 年)，且長期處于80 %以上重載運行者。

　　4 .在運行中遭受多次過電壓，二次短路電流沖擊等需進行吊芯檢查者。

　　5 .屬技術改進項目需要大修解決者。

　　B、 斷路器

　　根據實際使用條件并結合產品設備手冊要求，斷路器操作次數等主要參數達到生產廠家技術文件中約定條件者應進行檢查和測試，依據測試結果確定是否進行大中修，以保證其工作可靠性。

　　供電系統設備設施的大中修

　　(5) 設施設備大中修的工作內容

　　1、管理目標

　　A.提高管理價值，使管理區域內設備保值、增值;

　　B .延長設備使用壽命，為客戶節約資金;

　　C.使設備在良好工況下運行。

二、電梯大中修的確定及項目內容

　　1、電梯中修的確定條件

　　A、出對個別零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加潤滑油、擰緊電氣接線端子的螺栓等外，均需進行拆卸檢查。

　　B、需拆檢電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有異常聲響或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件。

　　C、新裝電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。

　　凡符合上述1、2、3三條中任何一條者，即可算為中修項目。

　　2、電梯中修項目內容

　　A、電梯的機械部件中修項目內容

　　1)清洗曳引機渦輪減速機和調換減速箱內的齒輪油。

　　2)調換曳引機蝸桿軸伸處的石面盤根或耐油橡膠封圈。

　　3)調換曳引機渦輪減速箱蓋與箱體之間的密封墊圈或重新涂抹封圈。

　　4)調換電磁制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.5mm，并使間隙均勻。

　　5)調整和整修層矯門的聯動部分，調整更換層矯門滑輪及更換門扇下端、滑塊。

　　6)調整電磁制動器的制動彈簧壓縮力。

　　7)限速器上卡繩壓塊的調整或更換。

　　8)檢查和調整轎廂安全鉗楔塊與導軌之間間隙為2到3mm，并使間隙保持均勻一致。

　　9)檢查和調整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查和調整限速器鋼絲繩的張緊及伸長狀況。

　　10)調整和調換轎廂、對重的導靴及靴襯。

　　11)檢查和調整曳引鋼絲繩的松緊度，若轎廂在最高層的層樓平面位置是，對重底部與對重緩沖器頂面之間小于100mm時，應截短曳引鋼絲繩的伸長部分，使該間距在尺寸范圍內。

　　12)檢查和調整門刀與層門機械鉤子鎖滾輪的嚙

　　合狀況，并調整鎖鉤的鎖緊 合狀況。

　　13)調整或更換導靴靴襯，修銼導軌上的劃痕，并重新校正導軌。

　　B、電梯的電氣部分中修項目內容

　　主控制及信號繼電器屏上繼電器、接觸器觸點的整修或更換，或更換整個繼電器、接觸器。

　　1) 檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。

　　2) 檢查和調整方向機械聯鎖的可靠性。

　　3) 檢查和調整井道內各限位開關動作可靠性及動作位置。

　　4) 檢查和調整井道內各磁性開關工作的可靠性。

　　5) 檢查和更換轎廂操作箱、各層廳外呼按鈕箱上的按鈕元件、開關及電氣元件。

　　6) 檢查和更換信號指示燈的燈泡及燈座。

　　7) 動力回路的信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。

　　8) 對乘客電梯、集選控制的有/無司機電梯，應檢查門保護和超載、滿載控制的動作可靠性。

　　9) 對直流電梯、閉環控制的交流調速電梯應檢查和調整測速裝置作用可靠性;整修或調換測速機的電刷和清除其整流子的灰精粉。

　　10) 對直流電梯的直流電動機和發電機的整流子和碳刷進行清洗整修或更換。

　　11) 檢查和調整電梯的起動舒適感和平層停車準確度。

　　在上述各項中有60%---70%及以上需于以檢查、更換和調整的，則既可屬電梯中修程度。

　　C、電梯大修的確定及項目內容

　　電梯大修的確定

　　1) 電梯已中修2次以上的。

　　2) 電梯雖然未中修，但正式投入使用已達5-6年的。

　　3) 電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的。

　　凡符合上述1、2、3三條件中的任何一條時，宜安排進行電梯大修。

　　D、電梯大修項目內容

　　電梯的機械部件大修項目內容

　　1) 渦輪減速機的拆修

　　a、 調整和鏟刮渦輪蝸桿齒側間隙，如磨損量過大，即需要更換渦輪副。

　　b、 調整或更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根。

　　c、 更換渦桿軸的后門頭平面軸承。

　　d、 整修或更換減速器滑動軸承。

　　e、 若渦桿減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴重變形或有裂痕等，則應予以更換或修補。

　　2)電磁制動器的拆修、清洗、更換剎車皮，調整間隙。

　　3)若曳引電動機有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流明顯增大，則應予以更換為同型號、同規格的電動機。

　　4)限速器的拆修和動作速度的整定并加封紀急記。

　　5)限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑其張緊輪的轉動部分。

　　6)調換安全鉗的楔塊，并調整其與導軌面的間隙均勻，并保證間隙在2-3mm之內;并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。

　　7)清洗導軌，更換嚴重變形的轎廂導軌或用增加導軌撐架方法調整其垂直度和平行度。

　　8)轎廂的整形或更換部分嚴重變形的矯壁。

　　9)拆修自動門機或更換同型號尺寸的自動門整機或更換門電機。

　　10)整修或更換矯內的裝潢。

　　11)調整層轎門的連動性，檢查和調換層、轎門滑輪和調換嚴重變形的層、轎門門扇。

　　12)更換或重新車削導向輪、轎廂輪、對重輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。

　　13)徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。

　　14)調整或更換轎廂門的安全板、光電保護器或電子保護器。

　　15)對集選控制電梯需檢查轎廂的滿載、超載裝置的動作可靠性。

　　16)轎廂及層、轎門的噴漆。

　　17)調整和更換轎廂、對重的導靴及其靴襯。

　　18)截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴重的曳引鋼絲繩。

　　電梯的電氣部分的大修項目內容

　　1) 更換控制屏上繼電器、接觸器或控制屏重新接線。

　　2) 由于電梯控制功能的增加而重新調換控制屏。

　　3) 調換或更換個別層樓的門電鎖接點。

　　4) 調換井道各限位保護開關的動作位置，并更換個別開關元件。

　　5) 矯內和層外各層的操作箱、按鈕箱中的元件及布線的整理等等。

　　6) 更換電線管內的導線。

　　7) 檢查動力電路、照明及信號電路的絕緣電阻。

　　8) 檢查或更換隨行電纜的段股或外表老化的電纜線。

　　9) 檢查或更換信號指示系統的功能及元件。

　　10) 對直流電梯、交流調速電梯尚需檢查和更換電機碳刷、整流子的清洗及車削等以及其輸出電壓、電流等參數是否變化大。

　　11) 對于有選層器的電梯應檢查或更換選層器。

　　12) 檢查和調整更換嚴重燒蝕的主電源開關及熔斷絲等。

　　13) 檢查和調整電梯整機性能，使之達到原設計要求。

　　14) 檢查和調整電梯的各項功能，使之達到原設計要求。

　　在上述各項各條中有60%--70%予以檢查、更換、調整的，則既可屬電梯大修程度。

　　電梯修理周期表

　　周期 電梯使用繁忙程度 小修/月 中修/月 大修/月

　　繁忙(一天兩班) 6 18 48

　　貨梯 一般(一天一班) 9 24 60

　　空閑 12 36 72

　　繁忙(一天兩班) 6 24 48

　　客梯 一般(一天一班) 9 24 60

　　空閑 12 36 60

三、空調系統的大中修

　　1、制冷機壽命的減少的六個基本影響因素

　　A、開/關周期的次數;

　　B、運行時間;

　　C、平均負荷;

　　D、最初安裝或最后一次大修后起算時間;

　　F、空氣泄漏和凈化的程度;

　　G、設備日常維護保養得水平;

　　這些因素的前提是壓機得到正確的維護。

　　2、基本標準

　　一個標準型制冷壓縮機在需要對其損耗的零件進行大修之前基本上可以運行5-10年，制冷機使用接近實際理想狀態的程度在決定壓縮機的壽命方面起到了主要的作用，由于幾乎沒有制冷機是在理想狀態下工作，因此，大多數壓縮機在它們一旦到達目標年齡時都需要進行預防的大、中修。

　　3、大中修周期與工作內容

　　A、中修

　　1)周期：一般運行3-5年或實際運行5000-10000小時。

　　B、中修內容：

　　1)機體內外清洗，重新按規定進行組裝;

　　2)對機組各部裝配標準進行校驗;

　　3)對制冷劑進行檢查，凈化處理，按標準加入;

　　4)按標準重新加入潤滑油;

　　5)檢查校驗各種計量、監視與測量裝置;

　　6)對脫漆或銹蝕部位進行除銹、補漆;

　　7)檢查合格后試運行;

　　C、大修

　　1)大修周期：一般為使用5-10年或實際運行10000-20000小時。

　　D、大修內容

　　1)對機組進行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件;

　　2)有必要時對基礎進行重新校驗、調整;

　　3)機體內外清洗，重新按規定進行組裝;

　　4)對機組各部裝配標準進行校驗;

　　5)對制冷劑進行檢查、凈化處理，按標準加入;

　　6)按標準重新加入潤滑油;

　　7)檢查校驗各種計量、監視與測量裝置;

　　8)全部進行除銹油漆;

　　9)檢查合格后試運行。

四、給排水系統大、中修

　　1、中修的確定和項目內容

　　A、水泵等電機設備的軸承更換;

　　B、閥門的更換;

　　C、管道腐蝕嚴重局部更換;

　　D、蓄水池的修補;

　　E、人滲池、雨水口、雨水檢查井的修補;

　　F、滲水地面的修補;

　　2、大修的確定及項目內容

　　A、水泵等電機線圈的更新。

　　B、電控柜的更新。

　　C、管道腐蝕嚴重全部更換。

　　D、滲水地面的更新。

　　E、蓄水罐的更新。

　　F、雨水井、人滲井、棄流設備的新。

五、消防系統的大中修

　　1、消防設備設施的大中修界定

　　就消防系統而言，設備可分為兩大類，一類是電器部分：包括消防配電和消防自動報警系統。另一類是滅火設備：包括水滅火系統、泡沫滅火系統、氣體滅火系統、干粉滅火系統、正壓送風和排煙設備和防火卷簾設備等。因此，對物業管理區域內的消防系統涉筆大中修的界定與其它系統有所不同。

　　A、 消防設備的中修

　　中修是對設備進行部分解體、修理或更換不封主要零件與基準件，或修理使用期限等于或下于修理間隔周期的零件;同時要檢查整個機械，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基準，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求。

　　B、 消防設備的大修

　　大修是對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程，即通過更換，恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和生產效率而進行的全面修理。

　　C、 消防各系統設備設施大修的分類說明

　　1) 消防報警聯動控制系統：均由消防部門認可的專業生產企業提供的井口或國產品牌產品，工作原理大同小異，但其各生產企業的產品不具有通用性和可替代性。當系統不能正常、準確地接收報警和發出各種聯動輸出信號，原產品功能已不能滿足設計和使用要求，或因生產企業產品停產、無法保證提供系統設備備件時，則需要考慮對消防報警系統設備進行升級或對系統進行更新換代。

　　2) 消防供水設備設施：大修工程主要是對各部位進行拆卸、清洗、調整，對老化或損壞嚴重的設備、配件更換。

　　a) 水泵：解體檢查葉輪、軸、軸承、殼體及密封件等，更換損壞的部件。大修后應能滿足正常使用要求。

　　b) 電機：解體檢查。

　　c) 管道：發現總水表與分水表流量相差較大時，應檢查暗管，發現損壞應立即更換。銹蝕嚴重的管段應更換，局部出現砂眼、滴水應修復。

　　d) 高、底位水箱：許多消防水箱與建筑物的生活水箱共用，因此，應注意，水箱內壁應完好、光滑平整，修復或更換破損的水箱并做好防腐。水箱出現局部變形應修復或更換。

　　e) 閥門：閥門應啟閉靈活，啟閉不靈活應修理或更換。消防系統的逆止閥必須拆卸檢查，應符合性能要求。

　　f) 消火栓滅火系統：包括消火栓泵和電機、壓力罐、水管、閥門、消火栓等設備。

　　大修界定參見 五.1條。

　　g) 自動噴水滅火系統：包括噴頭、報警閥組、水流指示器、壓力開關、末端試水裝置、管道和供水設備組成。大修界定參見 五.1條。

　　3) 防排煙系統：正壓送風分機、排煙風機、排煙防火閥、防火閥。

　　a) 風機：當風機出現異常噪音或經檢測試風道的出口風壓不能達到設計要求時，需要對風機進行大修。

　　b)防火閥：應保證排煙防火閥、防火閥的開啟靈活，排煙防火閥配套裝置故障無法修復或防火體、葉片出現問題時，則需要進行更換。

　　4) 防火分區防火卷簾門、防火門。

　　a) 當防火門出現變形不能正常關閉時，則需要對防火門進行修理，甚至更換。

　　b) 防火卷簾包括底座、簾片、導軌、軸承、按鈕、電機、控制箱、煙感、溫感等設備出現問題時，則需要進行更換。

　　5)消防應急照明、滅火器材應急照明中使用的蓄電池，外觀變形、電壓低于規定

　　正常值或電壓正常，但不能額定的工作電流、已超出蓄電池的使用壽命的情況，則需更換。

六、 設施設備的大中修管理制度

　　將損壞嚴重，使用年限較長的設備通過更換或維修部件來恢復設備原有的性能，為正確擬定大中修方案、減少執行過程中的偏差，做到適時、合理維修及更換配件，執行此項制度。

　　1、設備大中修費用不能超過當前市場上同類設備的重置價值;

　　2、設備中修周期依據日常維護保養記錄制定;

　　3、設備大修時間依據中修周期及結果確定;

　　4、依據維修設備的設計說明和使用手冊來執行大、中修工作計劃;

　　5、應提出計劃，通過上級批準后安排施工;

　　6、設備的大、中修及更新改造前后應出具設備性能指標評價報告;

　　7、設備大、中修工程原則上應與專業維修公司簽訂專業維修工作合同;

　　8、物業工程技術人員要負責設備大、中修工作的監督并做好記錄;

　　9、大、中修完成后，要將各項技術指標進行試驗，并填寫報告;

　　10、驗收通過后，設備大中修工作終結。

　　供電系統設備設施的大中修

七、 設備報廢標準的探討

　　1 .設備大修費用超過設備重置費用的50 %以上。

　　2 設備的技術與質量標準：

　　l )設備運行可靠性和技術性能落后，不能滿足客戶使用要求的最低標準和需要，導致客戶大量投訴或者嚴重投訴的;

　　2 )長期使用，主要部件已經損壞老化且購不到配件;運行成本或維護成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的;

　　3 )因事故或其他原因造成損壞，不能修復或無修復價值。

　　3 .設備的安全與環境標準：

　　l )超過安全使用期限，存在安全隱患的設備;

　　2 )不符合國家頒布的環境使用標準在現有技術條件下又不能改造達標的設備。

　　4 .國家明確規定應淘汰的設備。

　　5 .能效達不到國家規定的設備設施。

第三講 節能管理

　　空調系統節能要求

　　1、 空調運行人員應掌握系統的實際能耗情況，應接受相關部門的審計，應定期調查能耗分布狀況和分析節能潛力，提出節能和改造建議。

　　2、 應根據系統的冷(熱)負荷及能源供應等條件，經技術經濟比較，按節能原則，制定合理的運行方案。

　　3、 工程部每年進行一次空調通風系統能耗系數的測算，測算結果應作為對系統節能狀況進行檢測和比較的依據。

　　4、 當空調通風系統的使用功能和負荷分布發生變化，空調通風系統存在明顯不平衡時，應對空調水系統和風系統進行平衡測試，水力失調率不宜超過15%，最大不超過20%;風量失調率不宜超過15%，最大不超過20%。

　　5、 啟動冷熱源設備對系統進行預熱或預冷運行時，宜關閉新風系統;當采用室外空氣進行預冷時，宜充分利用新風系統。

　　6、 對人流密度相對變化較大的場所，宜采用新風需求控制，應根據室內二氧化碳濃度值控制新風量，使二氧化碳濃度滿足規范要求。

　　7、 表面式冷卻器的冷水溫度，應比空氣出口干球溫度至少低3.5度。

　　8、 風系統運行時宜采取有效措施增大送回風溫差，但不影響系統的風量平衡。

　　9、 制冷工況運行時宜采用大溫差送風，并應符合規定。

　　10、 空調通風系統在供冷工況下，水系統的供回水溫差小于3度時，以及在供熱情況下，水系統的供回水溫差小于6度，宜采取減小流量的措施，但不影響系統的平衡。

　　11、 空氣過濾器的前后應定期檢查，當壓差不能直接顯示或遠程顯示時，宜增設儀器儀表。

　　12、 對多臺并聯運行的同類設備，應根據實際負荷情況，自動或手動調整運行臺數，輸出總量與需求相匹配。

　　13、 具備調速功能的設備的輸出能力宜自動隨控制的變化而變化。

　　14、 當空調通風系統為間歇運行方式時，應根據氣候狀況、空調負荷情況和建筑熱惰性，合理確定開停機時間。

　　15、 冷卻塔補水總管上應安裝水量計量表，應定期記錄和分析補水記錄，并應采取措施減小補水量。

　　16、 空調房間的運行設定溫度：冬季小于等于18度;夏季室內外溫差小于等10度。

　　17、 對作息時間固定的單位建筑，在非上班時間內應降低空調運行控制標準。

　　18、 設備及管道的保溫情況應定期檢查。

　　19、 水泵的電流值應在不同的負荷下檢查記錄，并應與水泵的額定電流值進行對比，對于水泵電流和輸送系數偏高的系統，應通過技術經濟比較采取節能措施。

　　20、 要做好空調的能源消耗的計量、抄錄、統計、匯總、分析工作，嚴格控制能源消耗，使其逐年降低，實現有效的節能管理。

一、 節能管理

　　1、 有關機構研究表明，大廈內主要能源消耗為：空調占60%，照明占23%，電梯占6%，其他約占11%。

　　2、 節電措施如下：

　　A、 采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優化設備啟停。

　　B、 冷凍水溫度的最佳設定值及趨勢分析控制。

　　C、 照明系統中采用節能設備，及時調整照明系統的啟停時間。

　　D、 增加空調系統流量統計功能，可以根據統計數據及時調整制冷機的供回水溫度。

　　E、 制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。

　　F、 統計和分析能源消耗。

　　G、 巡視、檢查和監督能源使用。

第四講 工程部經理的管理責任

　　工程部經理是工程部管理的核心，他的工作十分重要。一個良好的業務素質和管理才能的工程部經理，可以使大廈創造比同等大廈更多的利潤。從這個角度講，工程部經理也是大廈的“利潤中心”負責人。

一、 工程部經理的工作內容---為設定的目標服務

　　1、 人力控制

　　1) 觀察各級管理人員是否履行其職責

　　2) 工作計劃實施的進度與工作質量評估

　　3) 員工的工作情緒

　　4) 勞動生產率的評估

　　2、 材料控制

　　1) 設備檔案、設備運行數據庫的建立和控制。設備檔案與運行數據的積累是編制工程部“計劃性維修”計劃的依據，因此要十分重視對這方面的管理。

　　2) 工程零、配件及其他維修材料、工具等是否齊全，保持合理的庫存量是減少庫存積壓的關鍵。因此，必須掌握零、配件及其他維修材料、工具使用的數量、型號、品種等數據，提出合理的倉庫存量限量。

　　3、 工作質量和工作量的控制

　　1) 工作量分配是否合理，是否忙閑不均的現象。

　　2) 日常維修中隊返修率要進行調查，從調查中找出原因并以解決。

　　3) 從客戶的投訴信及兄弟部門反饋的信息中，檢查是否做到了能及時維修。

　　4、 工作管理的工作計劃的制定

　　根據工作計劃，每月可以集散不同的部門人員為實施工作計劃需求服務。

　　制定統一的培訓計劃：

　　1) 全體員工都參加培訓。

　　2) 業務培訓/多樣性、經常性、使每位員工達到一專多能的工作能力，這樣，編制減少，工作效率反而提高了。

　　3) 對客戶服務要樹立“服務意識“。

　　5、 員工考核

　　員工管理是企業增加價值的主要途徑，因此員工考核是工程部經理重要的工作內容之一。要把員工考核作為員工激勵的一部分，通過考核使工程部員工明確自我努力的方向，達到更高的工作目標要求。建議從四個方面著手：

　　1) 日常工作表現：完成工作量的多少和工作質量的優劣。

　　2) 思想狀況：是否有積極向上的要求，及與他人工作配合的情況如何。

　　3) 技術專長：是否積極學習專業知識，有無“一專多能”的工作能力。

　　4) 對領班以上人員要考核管理能力一項，是否盡到管理責任，是否團結下屬，團隊意識強與弱，等等。

篇2：做好設備設施管理 提高物業環境品質

[摘要]本文結合國外物業設備設施管理的發展趨勢分析了目前國內物業設備設施管理的現狀,認為科學、規范的物業設備設施管理是一項具有科學的成本控制理論和手段,能不斷為用戶提供高服務品質的工作,并從管理經濟學角度對如何搞好物業設備設施管理,提高物業環境品質進行了介紹和討論。

[關鍵詞]物業管理 物業設施 品質管理

一、物業設備設施管理的現狀和發展趨勢

一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣,傳統的物業設備管理側重于現場管理,主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養,把各種設備能夠正常運行作為工作目標,著眼于有故障的設備,具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進,信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑,使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統,各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大,“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為,大樓或小區建成后,招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化(典型如空氣品質)等等。據報道,武漢5座180米以上的大型建筑,雖大都設置有BA系統,但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20%,運行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大樓使用多年后,仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。

導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因,首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節;建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利,而過多地考慮了如何節省一次性投資,如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中,較少考慮各項設備集成后的協調和匹配,而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中,設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手,工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少,設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后,很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定,竣工資料亦不完整,但卻匆匆趕著驗收、評獎,特別是采用了一些智能設備的物業,往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜,卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。

其次,是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來,在工程交付使用后,相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員,沒有受過專業培訓,顛倒與 業主的關系,動輒給業主發布通知、指令,要用戶這樣、那樣,只關心收錢、不高興辦事,客戶稍有意見就對人家上綱上線。

第三的一個認識誤區,就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了,這就是物業設備設施管理的全部工作內容,這個認識在不少物管公司具有普遍性,這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管

篇3：園區設施管理模式

對于“設施管理”的概念,國外、國內有不同的理解和說法,也有爭論。其實,在我看來,說法并不重要,重要的是如何準確的理解、把握并將設施管理的理念付諸實踐,讓結果證明設施管理全新的管理系統和運行機制的有效性和先進性。否則,再好的理念,再先進的管理系統也是紙上談兵。

我是這樣理解“設施管理”的:對物業實施多方位、專業化的運作和管理,為企業生產、經營、工作、生活提供前瞻性的保障、戰略性的支持和全面的服務。物業公司的管理和服務始終與企業的經營和發展緊緊地融合在一起,是通過企業價值、物業價值的提升而體現物業公司自我價值的存在。而這些靠傳統的保安、保潔、綠化、工程運行維護的物業管理和服務系統顯然是滿足不了?？梢哉f,設施管理是適應社會經濟發展的需要應運而生的。

設施管理出于物業管理,但又高于物業管理。設施管理在傳統物業管理的基礎上得到了進一步提升,從管理內涵、管理目的、管理方式、管理范圍等方面大大超過了傳統物業管理。

與物業管理的不同之處很多,最主要的是管理內涵和目的不同,在實現物業保值增值的基礎上,為客戶的社會效益、經濟效益提供幫助和支持,目的是協助客戶達到大幅降低成本和提高營運效益的目的。當然還有其它幾個方面的不同:一是應用的領域不同。主要是城市公用設施、工業設施的管理。二是服務的對象多以生產、經營、研究的企業、公司為主;三是管理的物業類型多,如一個園區內可能會含孵化器、標準化廠房、公寓、實驗室等不同物業類型;四是專業化要求高,如設備的穩定性、生物垃圾、化學廢棄物的處理、收集等;五是業務范籌廣。如能源管理、不動產管理、行政服務、設施管理咨詢、廢棄物處理與化學品管理等。雖然不同類型的物業,設施管理內容的側重點有所不同,但離不開以下兩點:一是通過設施管理,延長設備設施的使用壽命,節約能源,降低經營成本和運行費用。二是向客戶提供高效的增值服務,使客戶工作效率更高,生活更便利,從而提高物業公司的美譽度,增加經營收益。設施管理的主要特點是實施生命周期管理、進行定制化設計與服務、提高客戶營運能力。

具體到每一個物業類型,其個性化的服務非常關鍵。如:同樣是保安服務工作,園區內的醫院的保安服務就要重點做好醫療秩序的維護管理,落實住院登記制度、對探視人員的管理、協助醫護人員查房、閑雜人員的清理等;而科技型工業園區,保安服務工作的重點是保密性、安全性。如軟件園,保安就要重點加強對出入人員的檢查,以保護知識產權、防止科研成果和資料的流失;作為醫藥孵化基地,保安工作就要重點加強實驗人員和實驗用物品及實驗動物的進出的安全管理。

做好園區設施管理工作,我的感受有以下幾點:

一是必須建立成熟的科技園區管理模式并不斷創新,打造核心競爭力,并將其復制;二是建立一支具有國際化視野的職業團隊,滿足國內、國際不同客戶的管理服務需求;三是完善管理規范和質量檢查細則標準,搭建完整的管理平臺,實現各項目管理品質如一;四是實現服務產品的多樣化,形成對園區客戶經營與生產的多方位支持,提升設施管理價值。五是建立大客戶戰略合作網絡,支持和推動園區設施業務的進一步發展。

實現上述目標,我認為要做好以下幾項主要工作:

(一)使設施管理深入到入園客戶的生產、經營之中

從過去單一維護升級到前瞻性保障,如生命周期、能源管理;從過去單一的公共區域的服務擴展到與入園企業生產、經營相結合,改善入園企業運營能力,提高收益;從過去物業現狀的保持升級到今后物業的保值、增值。通過更有效的管理模式,提供更好的服務,贏得客戶的認可,從而提升公司設施管理的