| 區別 | 包干制 | 酬金制 | 備注 |
| 定義 | 是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。 | 是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。 | |
| 特點 | （1）物業管理企業在服務與利潤夾縫中生存，物業管理企業存在較大風險（2）節省監管成本，提高決策和服務效率 | （1）更加有利地保護了業主和物業公司雙方的利益 (2)財務透明度較高，推薦物業管理市場化 |
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| 適用領域 | （1）對收費敏感、服務不敏感的企業適用， （2）公眾物業適用 （3）品牌優勢較為突出的物業管理企業，針對市場化程度較高的物業項目，適合采用包干制 |
（1）有比較完善的市場環境，要有誠實守信的企業行為，要有正確的消費習慣和理念等等， （2）高端物業及商業物業較為實用， （3）對收費不敏感，對服務敏感的企業適用 （4）處于幼稚期的企業或者業主結構合理的項目（尤其是非住宅型項目），適合采用酬金制 |
對于住宅類物業，由于復雜性，加上業主身份、水平、層次等方面的差異，可以依據具體情況適用包干制或酬金制 |
| 收費區別 | 物業公司依據收費價格標準確定服務內容及服務質量標準，服務質量由業主確定的費用確定，不能隨意調整 | 物業公司根據服務質量要求測算固定的酬金收取標準及金額，服務質量由業主確定，可以隨時調整 | |
| 優勢劣勢 | （1）包干制收費模式易于操作，簡單便捷 （2）包干制強化了成本意識，有利于企業集約經營 （3）包干制以品牌策略為基礎，推崇品牌優勢 （4）容易造成物業管理交易的不透明性 （5）由于成本意思，容易降低服務質量、減少服務類型 |
（1）酬金制更能體現業主的主體地位，發揮業主的監督機制 （2）酬金制運作規范、財務透明，緩解了企業與業主雙方的矛盾 （3）酬金制適當減輕企業稅負，有利于小企業或幼稚期企業發展 （4）增加了業主的監督管理成本 |
篇2：物業服務收費包干制與酬金制的比較研究
物業服務收費包干制與酬金制的比較研究
一、物業服務的兩種計費方式
《收費管理辦法》第九條規定，業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。包干制和酬金制是兩種不同的計費方式，下面簡要介紹兩種計費方式：
1、包干制
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制時，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業利潤。
包干制是物業服務企業按照和業主雙方約定的物業服務收費標準來收費，不論管理的好壞，經營的虧盈，均由物業服務企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包干制，但是當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額撮提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用酬金制時，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
酬金制實質是實報實銷制，物業服務企業按雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業主多退少補。在這種模式下，物業服務企業只拿與業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先約定提取比例或固定額度）。由于預收的物業服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。
二、包干制和酬金制的優、缺點分析
1、包干制的優點
首先，包干制執行起來較為簡單，有利于小型的物業服務公司采用。
其次，在業主委員會成員專業水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等工作，簡便易行。
第三，由于包干制中節省的開支可能成為物業公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業服務企業進行管理方式創新，節約成本。
2、包干制的缺點
首先，在包干制中，物業服務質量的好壞主要靠企業自律，為了獲取更高的利潤，物業服務企業可能會收到錢不花或者少花，往往會導致物業服務企業為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；
其次，包干制的成本限制，使得物業服務企業對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業的使用壽命和價值都會產生一定影響；
第三，實行包干制的物業服務企業在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業的利潤，不利于物業服務專業化。
3、酬金制的優點
首先，酬金制費用更加透明，業主對物業服務企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理；
其次，物業服務企業服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業不必考慮多元化經營，有得于企業管理的專業化；
第三，酬金制體現了物業服務企業對業主“管家”式的服務關系，減少了物業服務企業和業主在物業收費方面的矛盾了。
4、酬金制的缺點
首先，酬金制需要對物業服務企業進行賬目監督和審計，要求業主對物業服務有較高的認識水平和專業水平。
其次，物業服務企業出于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業服務支出。由于業主在專業知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據，由此可能帶來物業服務費用的攀升。
三、兩種收費方式的比較分析
1、兩種收費方式各有利弊
從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業主的要求不高，節省了業主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業主和企業之間的溝通和諒解。對物業服務企業提高管理技能和專業化發展有一定的阻礙作用，在一定程度上制約著一個物業服務行業的發展。
酬金制更體現了市場經濟的要求，更透明化，有助于企業自我管理，有利于物業服務企業專業化水平的提高，但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業服務發展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物業收費方式的發展方向
物業服務目的之一是提升物業價值，實現其穩定持續的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業服務收費的發展方向。在物業服務發展成熟的國外和港澳地區，物業服務收費普遍采用酬金制，他們實行酬金制的前提是物業服務企業會對業主進行定期培訓，讓廣大業主更多了解物業服務知識，即便于和物業服務企業之間的溝通，也有利于監督物業服務企業的行為。由于我國內地物業服務行業發展還未完全成熟，專業培訓僅限于行業內部，而針對業主的幾乎沒有，所以很多業主對物業服務的認識較為表面化。觀念停留在“服務--滿意”這一層面上。業主對物業服務認識的不足使得普通的居民很難實現和物業服務企業的正確溝通，以及對物業服務企業的有效監督，所以目前在國內全面推選酬金制并不現實。
3、包干制仍然具有存在的必要性
雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到到有效，到對物業的保值、增值等方面都不如酬金制具有優勢，但我國大部分小區的物業服務收費目前仍然采用包干制。這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業服務消費的承受能力不高，在業主專業水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監督工作，尤其對于中低檔物業來說，業主委員會物業服務知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。
四、我國推選酬金制仍然需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推選酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環節的操作規范問題，否則就很容易背離初衷，引發新的矛盾?？偟目磥?，仍然需要完善以下幾個方面的內容：
1、對物業服務成本支出的抑制辦法
酬金制的企業利潤直接取決于物業服務支出，所以采用酬金制收費，應該給物業服務公司注入控制和降低成本的內在驅動力?？梢杂蓸I主和物業服務企業雙方協商制定獎懲措施，在物業服務企業努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力下，給予物業服務企業一定比例的獎勵，這樣，即體現了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現物業服務企業和業主利益的雙贏。
2、物業服務企業納稅基數的核定問題
由于酬金制預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，所以在預收的物業服務費用中，除了支付給物業服務企業的酬金部分，其余都不是物業服務企業的收入，不應該納營業稅等相應稅金。如果硬性要其以物業服務費總額為基數繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉嫁到業主頭上。對業主的集體消費征收營業稅即不合情也不合理。隨意推行酬金制，應從法規上明確物業服務企業納稅基數的確定細則。
3、對業主物業服務知識的培訓
酬金制的推廣仍然有賴于業主對物業服務知識的認知，提高業主和業主委員會的管理能力，這樣才能做到業主對物業服務企業的有效監督。如果業主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業服務企業的監督效力。同時，業主對物業服務知識的匱乏，容易讓物業服務企業和業主之間產生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙?？梢詫W習香港模式，建立物業服務公司對業主的培訓機制，這樣對物業服務行業的發展也具有一定的推動作用。
4、政府主管部門監控機制的建立問題
物業收費問題一直是業主和物業服務企業之間最主要的矛盾，業主拒絕交納物業服務費的問題時有發生，如果推選酬金制，則拒絕交納費用就不再是業主和企業之間的利益關系，而是單個業主和所有業主之間的利益關系。物業服務企業作為受“雇傭”一方，無權干涉業主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到對整個物業的健康、有序管理，所以需要出現第三方（政府主管部門或社會監督機構）來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規，推選協商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。
除此之外，要保證物業服務酬金制的良性運行，還要解決其他一些層面的問題。比如物業服務企業的商業信用問題，物業服務企業和其他行業的協調配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業服務酬金制會逐步得到完善，并成為物業服務經濟運行的主流模式。
《潤物家園》
篇3：闡述物業費包干制酬金制物業管理陽光財務
闡述物業費包干制、酬金制與物業管理的陽光財務
文/張義軍
筆者結合陜西及西部地區物業服務收費現況，同時結合物業服務企業、業主、物業使用人消費觀念、消費習慣等現況，就國家發展改革委、建設部聯合頒發作為《物業管理條例》配套的規范性文件━━《物業服務收費管理辦法》，來闡述物業費包干制、酬金制與物業管理的陽光財務此論題，該辦法的頒布實施對于規范物業管理服務收費行為，改變物業服務企業普遍實行包干制促進實施酬金制的物業服務收費方式，推行物業管理的陽光財務，保障業主和物業服務企業的合法權益，以及促進物業管理服務行業的健康發展，具有積極的重要作用。
一直以來物業服務收費就是直接關系到業主、物業使用人、業主大會及業主委員會、開發商、物業服務公司利益的敏感問題。為了徹底解決這些問題，《物業服務收費管理辦法》第九條明確規定：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式?！?/P>
物業服務收費采用酬金制，是物業服務收費實現陽光財務的有效途徑。物業管理的財務從理財的角度看，可以從形式上分為兩個部分，一個是物業服務企業的公司財務部理財，一個是以物業管理服務費用為核心的物業項目部財務部理財。前者是一種企業自主經營活動，物業服務企業的公司財務部是為物業服務公司自己的經營行為理財；后者物業項目部財務部理財則是替業主在理財，收取的物業管理費、專項維修資金，這些費用都是業主的錢，是物業服務企業在替業主理財。在酬金制下，物業服務公司只能從這中間按照合同約定的比例提取10％到15％的物業管理費的酬金，剩下的錢全部是業主的，所有權也是業主的。因此，替業主理財與物業服務企業為自己理財是不一樣，不能混為一體。
但是，采用包干制，業主只用按照合同約定的固定費用交費，收來的所有費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔，也就是說全是物業服務公司自行支配。往往許多物業服務公司就為了節省費用，該維修的不維修，該保養不保養，使共用設備、設施得不到及時保養維修、疲勞使用，最后導致業主合法權益受到侵害。為了徹底打破這個不合理的現象，應該在物業服務行業中實行酬金制，收來的物業管理費用，物業服務企業拿了酬金以外，剩下錢全是業主的，必須將之用在物業的正常運作和維修保養上。到年底最好費用零節余。如果有結余應該轉到下年使用，或者放到專項維修資金中；如果有虧損可以暫時用專項維修資金貼補虧損，貼補了以后把虧損這部分在下一年度通過物業管理費再補回專項維修資金。當然，也可以直接把虧損劃到下一年帳上處理，從而對下一年物業管理費進行調整?；蛘哂蓸I主大會決議提高物業服務收費標準、或利用共用部分創造的共有收益彌補解決。
酬金制表明了物業管理公司收取的費用只是酬金，酬金包括物業管理公司的成本，包括物業管理公司的利潤，除此之外，物業管理公司不能再從物業服務收費中提取費用，這就從根本上保證了全體業主作為物業服務費用所有者的合法權益。從這個角度看，減免物業管理費的權力在于全體業主的，因為物業管理費所有權是全體業主的，物業服務企業只提酬金，物業服務企業應當把物業服務收費真正用在物業的正常維修保養上，而不能為了獲得利潤，把這部分節余當成物業管理企業的利潤裝到物業管理企業自己的口袋里。
實行酬金制還有一個作用就是合理避稅。采用包干制到年底的節余，一般情況下物業服務企業就直接將節余部分交納企業所得稅，交了企業所得稅后，剩下就自然成為物業管理企業的利潤裝到物業服務公司口袋里了。這從客觀上鼓勵物業服務企業盡可能壓低維修保養周期和費用，甚至使共用設備、設施惡性疲勞使用進行所謂的“節約”，以此得到較多的結余來獲取不應該有的利潤，在客觀上就直接侵害了業主的合法權益。實行酬金制就不能用結余的物業服務費用交納企業所得稅，因為結余的物業服務費用的所有權是全體業主的，而不屬于物業服務企業，只能納入下年繼續使用，或者納入專項維修資金之中轉存為共用部分大、中修更新改造使用。
由于物業類型、物業規模、物業服務企業運營方式、業主消費心理、消費觀念、習慣等存在許多差異，應當允許業主根據具體情況選擇酬金制或者包干制。
住宅類物業或者大、綜合型物業應該著重考慮采用酬金制，這對保護業主合法權益有積極作用。酬金制規定了業主交的是預交資金，交多交少都是業主自己的錢，物業管理企業只是代管這筆資金，業主們心里踏實。
單一業主或少數業主物業應該可以允許采用包干制，只要物業服務企業能按照“質價相符”的目標完成物業服務合同約定的管理服務目標即可。
所以，國家改革發展委員會、建設部出臺的《物業服務收費管理辦法》，就充分考慮了我國地域遼闊，考慮了物業管理發展的不平衡性，考慮了許多地區物業管理發展比較落后的特殊性，將物業服務收費采用酬金制與包干制共存，并鼓勵采用酬金制，通過物業管理市場行為逐步將包干制向酬金制過渡。這樣不僅兼顧了各地物業管理市場發展
不平衡的客觀事實，而且體現了價格改革的宏觀政策取向，考慮了物業服務行業的特殊情況，從根本上維護了全體業主的合法權益，也符合物業管理可持續發展的戰略，對較好地解決目前物業服務收費上存在的問題，處理物業服務收費中的糾紛提供了制度保證，對物業管理行業的健康發展具有積極的指導作用。物業管理的陽光財務除了采用酬金制之外，最重要的就是向業主公布物業服務費的賬目。采用酬金制，就必然要求物業服務費用實施陽光財務、透明財務。物業服務企業所收取的物業服務費用應當自覺地接受全體業主的監督，接受業主大會、業主委員會的監督，按照合同約定定期公布物業服務收費賬目，按照物業服務合同的約定定期進行審計。
目前國內深圳及其他一線城市許多優秀的物業服務公司近年來就采用了酬金制，每三個月定期公布一次物業服務費用賬目。有的物業服務企業公布賬目也不是簡單的只公布本期的物業服務費用賬目，而是采用比較法將今年、去年、前年這三年同期的賬目一起公布加以比較。物業服務公司在所公布的賬目之后有一個詳細的說明，今年費用比去年或前年多，多了一分錢，為什么多了？物業服務公司把原因講清楚；少了一分錢，為什么少了？物業服務公司也把原因說清楚。這種把多一分少一分的原因說清楚的做法，自然物業服務公司就會贏得業主的信任，因為在賬目公布中，業主會看的很清楚，一目了然，也便于業主非常清楚地明確物業服務費用的收入和支出的使用途徑。
酬金制使物業服務費用充分透明，物業管理財務處于陽光狀態，物業服務公司應收多少費用，實收多少費用，拿酬金，拿多少酬金，應該拿多少，實際拿多少，都清清楚楚。業主知道掏的錢花在哪里了，用在什么地方，業主心里明明白白，這樣的話，也避免了業主不交費的這種情況，也避免了物業服務公司出現亂收費的現象。對于發現的欠費，哪些業主欠費，什么原因欠費，大家業主也非常清楚。用陽光財務贏得業主對物業服務公司的信賴，物業服務公司與業主之間關系也容易溝通，便于物業服務公司與業主真正建立起長期友好、共存互利的平等關系，對物業服務公司規范化服務，優質服務，品牌的建設都有好處。
實際上物業服務公司服務做好了，公布賬目你怕什么，除非賬目里面有假有鬼才不愿意公布。實際上物業服務費，每個月垃圾清運費用、每個月維修保養費用、每個月共用水電費用都是要開銷的，既然都要開銷就應該公布。采用陽光財務，業主對物業服務公司非常放心，所以物業服務公司實際上贏得了業主的信賴，贏得業主的滿意。
總而言之，實行酬金制就是為了更好、更科學、更合理地將業主大家交納的物業服務費用使用在為業主大家服務的項目上，保障全體業主特別是廣大小業主的合法權益，充分體現“取之于民、用之于民”的精神，同時也自然地保證了物業服務企業能君子取財、取之有道，明明白白地獲得應有的利潤，實現企業運作的良性循環。