運營管理課程作業

　　麥克公司運營管理優化方案

　　麥克公司作為一個在國內競爭中頗具實力，在參與國際競爭，承接國際訂單中面臨種種挑戰和生產問題。其在新產品生產流程、生產計劃、設施布置、物流規劃等方面出現各種問題，本文通過運用產品——流程矩陣、PDCA計劃循環、線性流程圖、5S現場管理、JIT生產等運營管理工具，對麥克公司生產運營管理出現的各種問題，提出可行性的解決方案。

　　關鍵詞：運營管理

　　生產流程

　　生產計劃

　　設施布置

　　物流規劃

　　優化

　　一、生產流程優化

　　根據生產類型的不同，生產流程有三種基本類型：按產品進行的生產流程、按加工路線進行的生產流程和按項目組織的生產流程。[1]

　　1]三種基本生產流程具有不同的特點和適用范圍：按產品進行的生產流程又稱為流水線生產，適用于大批量生產;按加工路線進行的生產流程適用于多品種小批量和單件生產;按項目組織的生產流程主要用于單個生產項目的生產規劃。

　　生產流程設計的影響因素：產品、服務需求性質，自制外購決策，生產柔性，產品服務質量水平、接觸顧客程度等。麥克公司新產品特點是品種多、批量小，零件組件形狀復雜，尺寸精度和位置精度要求高，工藝變換頻繁。根據這些特點，麥克公司應該選擇生產柔性高、關鍵部件自制的生產流程。另外，生產流行的選擇還可以根據產品——流程矩陣[2]

　　2]進行，如圖一：

　　按照產品——流程矩陣選擇生產流程的優點：一、沿對角線選擇生產流程，可以達到最好的經濟性，偏離對角線的流程不能獲得最佳效益;二、產品——流程矩陣對制定企業的生產戰略有一定的輔助作用。產品——流程矩陣從單件生產到連續生產生產柔性和單位成本都是降低的。根據麥克公司的產品特點，我們可以知道，它應該選擇適合多品種小批量的按加工路線進行的生產流程，同時注重產品生產線的柔性設計。

　　圖一

　　產品——流程矩陣

　　生產流程

　　產品

　　顧客化

　　多品種

　　品種較多

　　標準化產品

　　(低產量)

　　(中低產量)

　　(中批產量)

　　(大量生產)

　　單件生產

　　成批生產

　　大量生產

　　連續生產

　　廣告

　　重型機械

　　中型機器

　　食品加工

　　汽車裝配

　　電視機

　　食糖

　　面粉

　　此外，根據資料顯示麥克公司標準件和通用件只占到零件總數的15%，而且非標準件和專用件中只有10%采用外協加工，關鍵的幾個核心部件的生產就占到了新產品生產能力的80%以上，通過分析知道，這樣的生產形勢對于麥克公司的不合適的。因為企業加工的零件越多，批量越大，對生產系統的能力和規模要求越高，企業投資額高，生產周期較長。這樣在投資不變的情況下，生產能力就不能滿足生產要求，生產周期長，對生產計劃的制定帶來較大的困難，易出現延期較好的情況。所以，麥克公司，應該根據公司發展戰略的要求，選擇合適的自制——外購策略[1]

　　1],提高標準件和通用件的比例;積極尋找合適的合作伙伴，非標準的非核心的部件大量采用外協加工的形勢，充分發揮其他企業的生產能力，將本企業的生產能力得到有效的利用。

　　二、生產計劃與控制

　　計劃是管理的首要職能，沒有計劃企業生產活動會陷入混亂。計劃管理的過程包括四個階段，即編制計劃、執行計劃、檢查計劃完成情況和擬定計劃改進措施[2]

　　陳榮秋，馬士華，生產與運作管理(第二版)，北京：高等教育出版社，20**.12.第211頁.

　　2]。從資料中我們可以看到，麥克公司新產品的生產組織沒有做到計劃性，以至于在生產工程中出現了生產作業憑主觀、生產前松后緊、突擊趕工、各工序加工能力不平衡、一些工序作業時間波動大等問題。麥克公司在生產上應該做的計劃在作業層計劃的層次。生產作業計劃是產品生產計劃的執行計劃，是指揮企業內部生產活動的計劃，制定可行的生產作業計劃對麥克公司是非常必要的。

　　良好的生產計劃可以避免生產中的主觀盲目。對于麥克公司這樣的企業，具有先進的技術水平，新產品要求更高，生產作業是十分復雜的，即使趙主任擁有豐富的生產管理經驗，對于這樣規模生產企業，他也不可能做到程序清清楚楚，大多情況下是靠個人主觀經驗進行判斷，就容易出現盲目決策。

　　良好的生產計劃可以減少各種未知差錯的出現。沒有生產計劃，企業內一切活動都會陷入混亂，在一個號的計劃指導下，即使水平較低的員工，也會使工作發揮成效;差的工作計劃，就算是員工素質較高，也會出現一系列問題，更何況沒有生產計劃，在麥克公司出現眾多的問題也就不奇怪了。只要指定了好的生產計劃，麥克公司內生產前松后緊、突擊趕工、各工序加工能力不平衡、一些工序作業時間波動大等問題都將大幅減少。

　　那么，如何指定詳細的生產計劃呢?我們針對工序作業時間波動大這一問題進行具體分析。

　　1)確定目標。資料顯示，新產品1010型機器床身定位組裝時間從45min到75min不等，顯然45min的裝配時間是可以實現的，而75min的裝配時間就存在很大的浪費。那么，就要在保證生產正常進行的情況下，指定一個合適的組裝時間范圍，如綜合評估后定為50min~60min。

　　2)評估當前條件。弄清現在和目標之間的差距，例如限制裝配時間的其他部件是否出現延遲，是否有提高空間，零件質量是否能提高，標準件占的比例有多大等，以及其他輔助作業計劃的限制。

　　3)預測未來環境與條件變化。根據公司的現狀，對未來可能出現的情況進行預測，如外購件的價格變動是否在財務計劃的范圍內，它是否影響購進數量，以及市場對1010型機器的需求。

　　4)制定計劃方案。制定1010型機床床身具體生產計劃，包括作業標準，產量等一系列指標，并與有關計劃相適應。

　　5)實施計劃，評價結果。在每期計劃結束后腰對生產計劃完成情況進行全面的檢查，一邊為下一期計劃打下基礎。

　　通過以上程序制定生產計劃，麥克公司的生產情況一定能出現較大的改觀。

　　三、設施布置

　　生產單位的專業化原則和形式，影響企業內部的生產分工和協作關系，決定物流的流行、物流路線和運輸量，它是企業與車間平面布置中必須考慮的問題。按照生產流程的不同類型，生產單位的專業化原則有工藝專業化和對象專業化[1]

　　陳榮秋，馬士華，生產與運作管理(第三版)，北京：機械工業出版社，20**.05.第97頁.

　　1]兩種。

　　工藝專業化形式的生產單位內集中了相同工藝的設備和工人，可以完成不同產品上相同工藝內容的加工，它對產品品種變化的適應性強、生產系統可靠性高、工藝管理方便，柔性高。工業專業化形式適合于多品種的大批量生產。麥克公司的新產品屬于多品種的小批量生產，可見，按工藝專業化形式原則進行車間布置是不合理的。按工藝專業化布置生產和服務設施，帶來的問題非常明顯，容易引起被加工對象在生產單位之間交叉往返運輸，出現物流量大、搬運大的問題，不僅引起費用上升，而且會延長產品加工周期。針對麥克公司產品多品種小批量的特點，應該選用按成組制造單元布置生產車間。它首先根據一定的標準將結果和工藝相似零件組成一個零件組，確定出典型零件組的生產流程，在根據典型工藝流程的加工內容選擇設備和工人，有這些設備和工人組成一個生產單元。[2]

　　陳榮秋，馬士華，生產與運作管理(第三版)，北京：機械工業出版社，20**.05.第97—110頁.

　　2]存在的問題

　　1)車間焊接組合加工區距離過近，兩區作業干涉。

　　2)車間利用不充分，存在大量空間閑置。

　　3)車間生產現場物流量大，運輸量大

　　4)機器組件在組合加工區定位后運至另一加工區、后序加工，搬運線路長，耗時較多。

　　5)有些零部件的物流路線迂回，交叉，逆向運輸問題突出。

　　針對以上問題，我們對麥克公司生產車間進行線路圖[3]

　　蔡啟明，張慶，莊品，基礎工業工程(第二版)，北京：科學出版社，20**.第102—107頁.

　　3]的重新布置(如圖二)，從圖中我們可以看出，上面的問題都能得到很大程度的改善。

　　圖二

　　重新布置后的車間

　　原材料

　　成品庫

　　成品庫

　　原材料

　　車床

　　銑床

　　刨床

　　焊接

　　車床

　　銑床

　　刨床

　　焊接

　　車床

　　銑床

　　刨床

　　焊接

　　組合定位

　　四、生產現場管理

　　從資料給出的情況看，麥克公司的現場管理是十分差的，工具設備擺放無標識、不固定，部分作業沒有固定區域，隨意性大，管理不成制度，安全設施缺乏，工人缺乏安全意識。那么針對現階段麥克公司的生產現場管理情況，建議采用5s現場管理。

　　所謂5s管理是整理、整頓、清掃、清潔、素養五個項目，它通過規范現場管理，營造良好的工作環境，培養員工良好的工作習慣，最終提高人的品質[1]

　　改變像麥克公司這樣的生產車間，實施5s現場管理是最合適的。針對麥克公司的現狀，對麥克公司生產車間進行5s管理的步驟如下：

　　1.整理

　　1)確定現場需要什么物品，需要多少量;

　　2)為打磨、除刺在合適的地方設置固定區域;

　　3)將現場物品區分為需要和不需要，將不需要的物品清理出現場。

　　2.整頓

　　1)物品擺放有固定的地點和區域，并加以編號，便于尋找;

　　2)物品擺放要規范化、條理化，以提高工作效率;

　　3)物品擺放目視化，可以用不同的顏色和標記加以區分;

　　4)要求做到現場整齊、緊湊、協調。

　　3.清掃

　　1)自己使用的物品自己清掃，不單獨安排清掃人員;

　　2)在清掃過程中檢查物品、設備是否異常，定期保養;

　　3)發現問題，要查明原因，并采取措施加以改進。

　　4.清潔

　　1)現場要整潔美觀、有利于員工健康;

　　2)用具設備干凈，無煙塵。

　　5.素養

　　1)繼續推行前4s活動;

　　2)嚴格按照操作規程執行生產活動;

　　3)建立共同的制度，將規章制度目視化;

　　4)實施培訓教育，違規操作要及時糾正。

　　5)在推行5s后，麥克公司要達到一下目標：

　　6)原材料標識清楚，工具在固定區域，便于取用，現場沒有不需要的留存物;

　　7)各工序操作區域固定，車間無煙塵，設備保養好，加工精確，使用壽命長;

　　8)車間各通道暢通，提高車間生產效率;

　　9)員工嚴格按照操作規程進行生產活動，提高效率和產品質量。

　　從資料中我們還知道，麥克公司的安全防護設備缺乏，這說明公司管理層安全意識較低，員工更加缺乏安全意識。所以，在實施5s活動的基礎上，還應加強安全管理和安全教育，實施6s(Security)管理，讓員工在安全健康的環境下工作。

　　五、物料計劃

　　圍繞物料轉化組織制造資源，實現按需要準時生產(JIT)[2]。對于加工裝配式生產來說，如果確定了產品出產數量和出產時間，就可按照產品的結構確定產品所有的零件和部件的數量，并可按各種零件和部件的生產周期，反推出他們的出產時間和投入時間。物料在轉化的過程中，需要各種不同的制造資源，有了各種物料的投入出產時間和數量，就可以確定對這些制造資源的需要數量和需要時間，這樣就可以圍繞物料的轉化過程，來組織制造資源，實現按需要準時生產。

　　由于企業處于不斷變化的環境之中，實際情況必然偏離計劃的要求，其原因可能是對產品需求預測不準確，引起產品的交貨時間和交貨數量的改變，也可能是外協件、外購件和原料的不及時供應。因此，要以物料轉化為中心來組織生產，物料的最終形態是產品，它是顧客所需要的東西，物料的轉化最終是為了提供使顧客滿意的產品。

　　同時，要加強和營銷部門的合作，營銷部門通過產品出產計劃與生產部門建立了密切的聯系。按市場預測與顧客訂貨，使產品出產計劃更符合市場的要求，有了產品計劃，使簽訂銷售合同有了可靠的依據，提高整體效率。隨時監視庫存變化，管理好庫存，提高庫存系統的服務水平、降低成本、提高企業的經濟效益。

　　從材料中知道，麥克公司物料供應出現了嚴重的問題，究其原因是沒有制定詳細的物料供應計劃，缺乏明確的物料管理制度。以至于經常缺料、采購材料質量合格、生產提前期長，庫存量大。針對麥克公司出現的問題，我們給出以下解決方案。

　　1)完善車間物料供應制度。我們必須認識到，企業制度不僅是企業員工要遵循的基本規則，也是企業應該遵守的基本原則;在生產工程中不僅有約束作用，更重的是具有指導意義。針對麥克公司物料供應出現的問題，應該在企業中建立物料供應制度、物料采購制度、銷售——生產制度等。

　　2)編制科學的物料計劃。麥克公司做的物料計劃是很粗糙的，只有月總量的計劃不能夠隨時反映物料的需求狀況，對于采購部門來講進行每一次采購都是在生產單位出現原料危機的時候進行的，顯然這種物料供應方式很容易出現缺料現象。所以，麥克公司應該編制更詳細的物料計劃，在時間上具體到每一個天，在生產上具體到各個生產單位，建立物料信息共享平臺。

　　3)加強各部門件的聯系。麥克公司新產品生產計劃依照銷售計劃制定，在現代消費者市場的背景下是正確的，但是麥克公司僅僅是呆板的套用模式，并沒有根據企業實際情況，發展適合本企業的計劃制定策略。

　　4)引入先進的管理思想，并進行適合本企業的改進。對于質量質量問題可以引入全面質量管理的思想，對于出現嚴重庫存可以進入準時生產模式(JIT)，對于物料需求控制可以引入MRP系統，總之麥克公司要針對企業的現狀，進行制度、思想上的改革，才能使現存的問題得到解決。

　　結束語：

　　麥克公司出現眾多的問題，并不是偶然的，顯現我國企業參與國際競爭的情況越來越多，雖然東西方企業處在不同的文化背景下，但是西方企業許多先進的管理方法和理念還是值得借鑒的，所以，中國企業應該在發揮自身優勢的基礎上，將西方先進的管理方法本土化，為我過企業的發展提供推動力。

　　參考文獻：

　　[1]國家職業資格培訓教程(第二版)企業人力資源管理師(三級)，北京：中國勞動社會保障出版社，20**.

　　[2]蔡啟明，張慶，莊品，基礎工業工程(第二版)，北京：科學出版社，20**.

　　[3]陳榮秋，馬士華，生產與運作管理(第二版)，北京：高等教育出版社，20**.12.

　　[4]陳榮秋，馬士華，生產與運作管理(第三版)，北京：機械工業出版社，20**.05.

篇2：寫字樓項目員工餐廳運營管理方案

　　由于**大廈項目為公司專用寫字樓項目,該項目內需設置員工餐廳,并提供相應的餐飲服務。我們針對未來**大廈的餐廳運營情況,做出如下管理方案:

　　1、餐廳運營組成立

　　餐廳運營組會在成立之后,引入專業廚房設備公司,早期介入**大廈餐飲運營管理,了解實地數據(該部分由專業的廚房設備公司參與),需了解的主要數據內容如下:

　　1)餐廳配電額

　　2)餐廳排風量

　　3)上下水

　　......

　　在結束現場勘察后,將由專業廚房設備公司出具**大廈餐廳平面規劃圖及廚房設備配制方案。

　　2、餐廳的布局設定

　　1)按照國家相關衛生防疫標準的規定,廚房與前廳的配比比例為1:1.5,據此,我們建議設立300個餐位,以滿足**大廈的用餐需要。

　　2)設立VIP獨立用餐面積200平米。出于節約成本的考慮,該餐廳可以與員工餐廳共享一個廚房,但該餐廳應設置在離廚房較近的地方。

　　3)衛生間面積30平米,男、女各設置1個蹲位,4個洗手池。

　　4)辦公室及其它配套150平米,不設置零售店。

　　3、員工餐廳位置及區域劃分

　　1)位置為地下1層;

　　2)區域分普通員工區與VIP貴賓區

　　4、就餐時間與人數

　　1)周一至周五早餐;中餐;晚餐;

　　2)周六、周日中餐;晚餐。

　　3)早上就餐時間為7:30-9:00;

　　中午就餐時間為11:30-13:30;

　　晚上就餐時間為 17:30-19:00

　　5、裝修風格

　　1)員工餐廳裝修風格

　　一般員工餐廳的裝修風格以實用、簡潔、衛生為主,定位于快餐店的裝修風格,可適當考慮設置綠植、背景音樂、電視。

　　2)VIP餐廳裝修風格

　　VIP餐廳裝修風格定位于星級酒店的西式精修風格。

　　6、餐飲種類

　　1)按價位分

　　員工餐廳的餐飲服務按價位分為高級餐、中級餐和普通餐,借以滿足不同價位需求的人。

　　2)按餐飲方式分

　　員工餐飲方式分為套餐和零點餐;

　　VIP餐飲方式分為自助和零點餐。

　　3)VIP特別餐飲定制服務

　　在餐廳的VIP服務區,同時提供按VIP人員個人口味、習慣來專門制作食物,在體現人性化的同時,不失VIP客人的尊貴。

　　7、收費系統

　　一般的餐廳收費系統有兩種。一種為劃卡式收費方式,一種為人工收費?？紤]到**大廈內有其它公司入住,因此,建議采用人工收費方式。

　　8、相關制度

　　1)員工餐廳就餐管理制度

　　2)餐廳防火制度

　　3)衛生管理制度

　　4)煤氣間安全管理制度

篇3：商業地產成功運營管理

　　商業地產的成功運營管理

　　隨著現代商業地產的發展，能夠在變化莫測的商業大潮中屹立不倒的成功商業項目，無一不是經過理性而嚴謹的規劃而來的。除了以Shopping Mall為代表的商業業態的發展趨勢之外，商業地產的運營管理是當前人們最關心的問題。

　　運用國際運營理念，營造一個適合于本土化運營的國際商業運作管理模式，不僅能為消費者構建一個良好的購物、娛樂、休閑環境，更為經營者、投資者們打造一個優質的財富平臺。

　　商業地產成功的關鍵 —— 統一的運營管理

　　運營管理是商業運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉?，F代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。統一的運營管理模式的運用，其實際意義就是旨在把投資者、經營者、管理者三者結成利益共同體。不能統一運營管理的商業房地產項目，會在激烈的競爭中逐漸蛻變，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。

　　運營管理的統一性，就是開發商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統一協調感。

　　經營商業物業的收入主要來源于商戶的租金。商業項目的功能就是幫助商戶創造收入，提高每一平米商業面積的賺錢能力，這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵。換句話說，大型商業項目長期成功與否的保證，成功的統一運營就是一個關鍵。

　　商業地產的運營管理即要做到四個方面的內容的統一：統一招商管理（立足長遠）、統一營銷（廣告宣傳等）、統一服務監督和統一物業管理。每一個成功的購物中心，都以一個真正Mall的理念來運營，必定遵循購物中心的特點。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的Mall，其成功運營就是很好的例子，除了選址成功外，最重要的就是遵循購物中心的特點，開發商自營了主力百貨———天貿南大-天河百貨?！八膫€”統一的好處是便于解決規劃設計和招商的難題，并且能夠提高非主力店的租金收入。

　　雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業項目后期順利運營的基礎。

　　商業地產順利運營的基礎 —— 完美的規劃與招商

　　一、科學嚴謹的市場調查

　　房地產市場調查的目的是對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析，并對市場定位提供依據回避風險。商業地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

　　二、合理準確的選址要求

　　國外Mall一般選址郊區，其原因是：首先，市中心地價昂貴；其次，市中心物業大多屬于私人所有（系永久產權），拆遷賠償的法律障礙和經濟成本令人生畏；再次，人們已經完全接受了在市區工作、在郊區生活的模式；此外，極高的私車擁有率和四通八達的路網為郊區MALL提供了巨大客流。

　　但國內的情況則完全不一樣，以廈門為例，現有的Mall包括世貿商城、SM商業城、明發商業廣場和羅賓森廣場無一例外均設在市區，真正的郊區Mall極為少見。

　　可以說，在國內Mall的選址往往必須同時具備以下三個條件，一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢，最好處于新城區與老城區的過渡區域；二是必須擁有相當數量的中高收入消費群體；三是交通便利，有充足的停車位。

　　三、準確的定位

　　Shopping Mall最顯著的特征一是大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業多，店鋪多，功能多，業態業種的復合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣場來實現，深度主要靠專賣店來實現。

　　為了實現“全員、一站式、一次性購足”的目標，MALL需通過設置大型百貨、超市及各類不同行業的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客，再輔以專業店針對消費者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點，容易讓人產生“無主題經營”的感覺。從營銷的角度講，主題是一種基于STP（特定目標市場）選擇后的特色定位，由于對商圈內消費者進行了細分，它必然會排斥一部分消費者，這似乎與MALL的消費者全覆蓋特征相悖。

　　事實上，Mall的一些基本特征無法容忍對特定商圈內消費者做過多的排斥。以一座20萬平方米的Mall為例，要維持其商業經營每平方米需要大約10000元的銷售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬人以上！如果對商圈消費者細分過度，是難以支撐Mall這個龐然大物的。

　　而缺乏主題，又難以產生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區隔開來。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個適宜的權衡。Mall的STP目標市場選擇，其主力的核心目標顧客群，應是聚焦于區域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。一個區域的消費層次和收入水平基本上是正態分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費群才是支撐區域消費的主力，他們的精神、物質需求和文化、價值取向構成了Mall主題的內涵。

　　四、全程有序良好的招商工作

　　在完成了項目整體的規劃后，當經過準確的市場調查，進而確立了項目的選址和恰當又有自身特色的定位后，統一招商，統一經營就開始在有步驟地具體工作中得到落實，項目整體的運營便在“統一”中得以保障。

　　統一的招商能夠協調好開發商、投資者與經營者三者之間的關系，通過招商及承租戶結合來為后期項目的運營奠定基礎。

　　在一個成功的Mall，每個承租戶的成功都是互相依賴的，而且會引導其他承租戶的成功的，這就是共生原理。為了維系這種共生關系，明發MALL必須整合各商家的事業項目，猶如經營一家事業體。所以，各商店是不能被分割出租的，必須整合為一，以免在經營管理上失去掌控的，要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置。

　　成功的招租，對業主及管理者而言，其表現的是穩定的收入來源。未出租空間對業主及管理者來說是沒有任何生產力的，而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪，表示愈少的消費者會被吸引，表示愈少的業績來源，表示愈少的收益。

　　

商業地產成功運營的保障 —— 統一經營

　　經營不等同于運營，然而，統一的經營確是成功運營的最直接的體現。因為順利的經營可以產生利潤，成功地運營就是使通過專業經營公司的管理，合理定租金的制定，贏得更長久的回報，使整個MALL能持續經營，產生豐厚回報，使開發商、投資者、經營者都能從項目的成功運營中長期受益。

　　租金是購物中心業主的主要收入來源，一般而言，制定租金策略時多從幾個方面來考慮，如商品業種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

　　眾所周知，商業地產的表現形式是地產，但核心與靈魂還是商業運營。因此必須要有一個經營出色的團隊來統一管理運做，這就是統一開幕的重要性。聘請專業經營管理公司進行全程經營管理。

　　一、統一的招商管理

　　統一的招商管理是按照制定的招商準則，購物中心的商業管理公司嚴格審核、統一招商，并對所有招來的商戶進行統一管理。在招商中注意維護和管理好各業態的經營比例；維護項目整體的統一主題形象、統一品牌形象；并使其后期經營間，能夠在功能和形式上同業差異、異業互補；以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流；通過自營、聯營和租賃等恰當的經營方式的靈活選擇，放水養魚，使從長遠眼光為商業項目的長期經營創造條件；購買者、經營者、物業管理者的利益大捆綁，確保商業持續繁榮。國外的Mall一般采取完全出租經營的方式，便于統一經營管理，長期受益。而國內大都采取了將主力店的位置留下來出租，其他的商鋪出售的方式。國內的廣州天河城、廈門SM商業城也采用只租不售的形式，均比較成功。

　　二、統一的營銷管理

　　對于統一的營銷（廣告的宣傳等），是建立對整個商場運營的統一營銷管理，是進行一項精細化的管理工作。進行統一的廣告宣傳，有步驟有計劃的實行推廣計劃、落實媒體計劃。通過公關宣傳和形象策劃，使商場的知名度大大提高的同時，有效的聯合各商家進行利于商場經營的促銷宣傳和各類吸引的活動，使統一的主題和定位更加鮮明突出，整體促銷廣告更具有整體性和形象性，最終促進商品的銷售。

　　三、統一的服務管理

　　成功的商業運營更需要對商戶進行統一的服務，這個服務需要從大處涵蓋，從小處精耕。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務”不但要體現在思想上、在合約中，更要體現到后期的管理的實際行動中。這個“統一服務”就是要求“服務”出一個商業項目的品牌與特色來。

　　四、統一的物業管理

　　商業地產中的統一物業管理，是按照相關服務合同，對相關設施設備和經營場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。具體包括商場建筑及附屬設施，設備的養護及維修管理，環境衛生及綠化管理，安全保衛管理，廣告管理和租賃管理等等。

　　如何繼續保持商業項目本身的內、外形象，保持與所有簽約商戶的既對立又融洽和諧統一的關系，并注意與自身的經營定位、目標市場多數顧客群體保持吻合協調，既是一個商業項目開業后經營管理的新難題又是對顧客和商戶提供優質服務的新開始。因此，通過“統一招商規劃、統一營銷推廣、統一監督服務、統一物業管理”來實現整體運營，與廣大業主利益捆綁，降低投資者經營風險，確保商業的可持續發展，就顯得更為重要和急迫。