WF-20**

　　合同編號：

　　武漢市電梯維護保養合同

　　使用管理單位：

　　維保單位：

　　簽訂時間：*年*月*日

　　武漢市質量技術監督局

　　監制

　　武漢市工商行政管理局

　　使用說明

　　一、本合同文本是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國特種設備安全法》等有關法律法規制定的示范本本，供當事人參照使用。當事人在簽約之前應當仔細閱讀本合同示范本本的內容。

　　二、本合同文本適用于乘客電梯、載貨電梯、雜物電梯、自動扶梯與自動人行道的日常維護保養。本合同不含電梯重大維修、改造項目，如需重大維修、改造，應另簽合同或協議。

　　三、對合同文本□中選擇的內容、空格部分的填寫，雙方應當協商確定?！踔羞x擇的內容，以劃√方式選定。

　　四、本合同文本中相關條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。經雙方當事人協商確定，可以對本合同示范本本的條款內容進行選擇或增補。合同簽訂后，未被修改的條款視為雙方同意的內容。

　　五、本合同示范本本于20**年6月制定。

　　武漢市電梯維護保養合同

　　使用管理單位(甲方)：

　　法定代表人：

　　委托代理人：

　　地址：

　　郵政編碼：

　　聯系電話：

　　傳真電話：

　　維保單位(乙方)：

　　法定代表人：

　　委托代理人：

　　地址：

　　郵政編碼：

　　聯系電話：

　　傳真電話：

　　依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國特種設備安全法》、《特種設備安全監察條例》、《武漢市電梯安全管理辦法》及其他有關規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實的原則，協商訂立本合同。

　　第一條維護保養的電梯

　　甲乙雙方約定，由乙方為《維護保養電梯費用和保養時間明細表》(見附件1)中列明的甲方使用管理的電梯共**臺，提供維護保養服務。

　　其中，保養時間是指完成一次半月保養、季度保養、半年保養、年度保養等規定保養項目所需的現場工作時間，不包括在現場維保時，發現電梯存在問題時需要通過增加維保項目(內容)予以解決的時間。

　　第二條維護保養內容

　　乙方應當按照《電梯使用管理與維護保養規則》(TSGT5001-20**)的規定以及電梯制造單位隨機技術文件的要求，提供電梯日常維護保養、搶修和緊急救援服務，并做好維護保養記錄。

　　第三條維護保養標準

　　實施維護保養后的電梯應當符合《電梯維修規范》(GB/T18775)、《電梯制造與安裝安全規范》(GB7588)、《自動扶梯和自動人行道的制造與安裝安全規范》(GB16899)、《液壓電梯制造與安裝安全規范》(GB21240)和《雜物電梯制造與安裝安全規范》(GB25194)等技術規范的相關規定。

　　除上述標準外，還應當滿足甲方提出的如下要求：

　　第四條維護保養期限

　　本合同期限

　　年，自*年*月*日起至*年*月*日止(至少覆蓋一個電梯檢驗周期)。甲乙雙方同意期限屆滿后續約的，應當于期限屆滿30日前重新簽訂合同。

　　第五條維護保養費

　　維護保養費總計元(人民幣)，大寫：。

　　第六條結算方式

　　(一)甲方按(□月

　　□季

　　□半年

　　□年)支付維護保養費，具體支付時間和金額為:

　　(二)甲方需支付零部件費用的，按(□月

　　□季

　　□半年

　　□年

　　□其他)應在**日前支付。

　　(三)支付方式：□現金□支票□匯到乙方指定賬號

　　乙方指定賬號：

　　第七條維護保養方式：

　　□清包：只提供維護保養所需工具和勞務，不提供任何免費電梯零部件。

　　□半包：提供維護保養所需工具和勞務，并免費提供單價在人民幣元以下(含本數)電梯零部件。

　　□全包：提供維護保養所需工具和勞務，并免費提供大部分電梯零部件。(不含：)半包維護保養中免費更換的部件詳見《免費更換的部件清單》(附件2)，由乙方免費提供。

　　第八條乙方搶修服務熱線電話：

　　搶修服務時間(除電梯發生故障困人外)：

　　第九條電梯安全責任保險

　　鼓勵甲乙雙方協商購買電梯安全責任保險。

　　第十條駐場：乙方(□是□否)提供駐場作業服務(駐場費用已包含在維護保養費中)。

　　駐場作業人員職責：

　　第十一條甲方權利、義務

　　(一)權利

　　1.有權監督乙方按照合同約定履行維護保養義務和審定乙方維保計劃，發出故障通知或建議。

　　2.有權檢查受乙方委派為本單位電梯提供維保服務人員的持證情況，有權拒絕無證人員進行維?；顒?。

　　3.有權要求乙方保障電梯的正常運行，有權對乙方維修過程進行監督。乙方的維護保養達不到合同約定的維護保養標準或要求的，甲方有權拒絕在維護保養記錄上簽字。

　　4.

　　(二)義務

　　1.應當對每臺電梯建立完整的安全技術檔案，并供乙方查詢。簽訂合同前應向乙方提供如下資料或復印件：

　　(1)產品合格證;

　　(2)使用維護說明書;

　　(3)電氣原理圖：

　　(4)電氣敷設圖;

　　(5)安裝說明書;

　　(6)電梯整機、安全部件和主要部件型式試驗報告結論副本或結論;

　　(7)電梯日常維護保養記錄;

　　(8)電梯運行記錄、故障及事故記錄;

　　(9)改造、重大維修原始記錄;

　　(10)武漢市特種設備使用登記證;

　　(11)電梯施工自檢記錄;

　　(12)監督檢驗和歷年定期檢驗報告;

　　(13)

　　2.按照合同約定按期支付電梯維護保養和經甲方確認支付的零部件更換費用，并為乙方提供維護保養所需的工作環境。

　　3.建立以崗位責任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度并且嚴格執行，保證電梯的用電、消防、防雷、通風、通道、電話通訊、報警裝置、視頻監控等系統安全可靠;保證機房溫度符合要求，機房、井道、底坑無漏水、滲水現象;通往機房、底坑、滑輪間、井道安全門的通道暢通、照明充分。

　　4.學校、幼兒園、醫院、車站、軌道交通站點、人行天橋和人行地下通道、機場、客運碼頭、商場、體育場館、展覽館、公園等公眾聚集場所以及新建住宅的電梯，應當配備視頻監控設施并保證正常運行。既有住宅的在用電梯，鼓勵配備視頻監控設施。

　　5.機場、碼頭、車站、軌道交通站點、人行天橋和人行地下通道等公共交通場所的電梯，甲方應當委托制造單位或者制造單位同意的取得相應資質的單位進行維護保養;電梯每日開啟時應進行試運轉，并對設備安全狀態進行檢查確認;在客流高峰時段，應當在關鍵位置安排專人值守，疏導客流，引導乘客安全乘梯。

　　6.配備持有電梯安全管理人員資格證的人員負責電梯的日常安全管理工作，做好日常巡查記錄，現場監督乙方的電梯維護保養工作，對乙方的日常維護保養記錄、修理記錄簽字確認，對乙方提交的與電梯維護保養有關的文件簽收，嚴格按照規定管理電梯鑰匙，不得將電梯鑰匙交給非持證人員使用。在更換電梯管理人員時及時通知乙方。

　　7.保持電梯緊急報警裝置能夠隨時與值班人員(或安全管理人員)實現有效聯系，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，通知電梯維保單位實施救援;制訂有關電梯的應急救援預案(如：電梯困人、消防、電梯水浸、自動扶梯人身傷害等)，每年至少開展一次應急救援演練。

　　8.在電梯使用過程中發現故障或異常情況應當立即停止使用，并及時通知乙方。

　　9.負責組織電梯使用安全宣傳，在電梯顯著位置張貼使用安全注意事項、警示標志、救援值班電話號碼和電梯使用標志原件，及時制止乘客不文明乘梯行為或惡意破壞電梯的行為。

　　10.除乙方無法解決的情況外，未經乙方書面許可不得允許非乙方作業人員從事與電梯維護保養有關的工作。

　　11.應當在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　12.法律法規規定的其他責任和義務。

　　13.

　　第十二條乙方權利、義務

　　(一)權利

　　1.有權要求甲方提供維護保養所需的工作環境及相關資料。

　　2.發現電梯存在嚴重事故隱患時，乙方有權要求使用管理單位停止使用電梯，并向區特種設備安全監督管理部門報告。

　　3.有權拒絕更換甲方購買的假冒偽劣配件。

　　4.有權拒絕甲方提出的影響電梯安全運行的要求。

　　5.

　　(二)義務

　　1.應當取得特種設備安全監督管理部門核發的相應行政許可，并向甲方提交加蓋公章的營業執照和《特種設備安裝改造維修許可證》復印件作為本合同的附件。

　　2.應當根據電梯的使用情況和設備狀況，經雙方協商確認后，提供全年保養計劃和各項定期保養計劃的具體實施時間表。每臺電梯每次保養時間不得少于合同約定的相應最少保養時間。如需調整原保養計劃，應提前

　　日通知甲方并經甲方同意后方可調整，但應保證保養時間間隔不得超過15日。

　　3.接到故障通知后，應當在**小時內抵達現場進行處理;發生電梯困人故障時，由乙方設置在武漢市區路號的服務網點派員在

　　分鐘內(此時間最長不得超過30分鐘)抵達現場實施救援。

　　4.現場作業時，作業人員不得少于2人，且應當取得相應的《特種設備作業人員證》。

　　5.作業過程中應服從甲方現場安全管理，落實現場安全防護措施，保證作業安全，需要安全監護作業的內容應書面告知甲方。

　　6.向甲方提出合理化建議并每月向甲方書面報告所維護保養電梯的運行情況、零部件使用情況、易損件的更換情況及電梯更換修理需求。

　　7.對所維護保養電梯的安全運行負責，保障設備整機及零部件完整無損。

　　8.建立回訪制度(包括工作人員服務態度、維修質量、是否按照規定實施維護保養等)，對電梯的維保質量進行不定期檢查，并且進行記錄。

　　9.應當配合電梯檢驗檢測機構對電梯進行定期檢驗，積極配合甲方開展電梯事故應急救援演練。

　　10.需要借閱電梯圖紙及相關資料時，應在甲方處辦理相關手續并在規定的時間內歸還。

　　11.安排電梯檢測人員每年至少對電梯進行一次自檢。

　　12.不得將電梯日常維護保養業務分包、轉包。

　　13.法律法規規定的其他責任和義務。

　　14.

　　第十三條違約責任

　　(一)一方當事人未按約定履行義務給對方造成直接損失的，應當承擔賠償責任。

　　(二)一方當事人無法繼續履行合同的，應當提前30天通知另一方，并按照**標準向對方支付違約金。

　　(三)甲方無正當理由未按照約定期限支付費用的，每延誤一日應當按照延誤支付費用的**%向乙方支付違約金。

　　(四)甲方違反約定允許非乙方人員從事電梯維護保養工作的，應當按照

　　標準向乙方支付違約金。

　　(五)因電梯使用、管理原因導致人身傷亡或設備損壞、丟失的，由甲方承擔全部責任。

　　(六)乙方的維護保養工作不符合合同約定的維護保養標準或要求的，乙方應當返工，并按照標準支付違約金。

　　(七)因乙方維護保養原因導致電梯檢驗檢測不合格的，乙方應當承擔電梯復檢費用，并按照標準支付違約金。

　　(八)因乙方維護保養原因導致人身傷亡或設備損壞、丟失的，由乙方承擔全部責任。

　　(九)

　　第十四條合同的解除

　　(一)甲乙雙方協商一致，可以解除合同。

　　(二)任何一方嚴重違約導致合同無法繼續履行的，另一方可以解除合同。

　　(三)一方要求解除合同的，應提前

　　日通知對方。本合同的解除，甲乙雙方應當采取書面形式，并經雙方簽字確認。

　　第十五條爭議解決方式

　　本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，按照以下方式解決：

　　□提交

　　仲裁委員會仲裁。

　　□依法向人民法院起訴。

　　第十六條其他約定

　　(一)乙方正式接管后應對本合同約定的電梯進行詳細的檢查，檢查結果需甲方簽字確認，并作為電梯現狀記錄由甲、乙雙方保存。

　　(二)甲方要求乙方提供本合同約定內容以外服務的，雙方應以書面形式另行約定。

　　(三)維護保養記錄是記載電梯運行、維護、保養的依據。每臺電梯均應當建立獨立的維保記錄。維保記錄應當一式兩份，甲乙雙方各保存一份，保存時間為4年。

　　(四)根據電梯的現狀，甲乙雙方約定：非使用原因導致的電梯故障次數每臺電梯□每月/□每年不超過次。

　　(五)

　　第十七條附則

　　本合同自雙方簽字蓋章生效。本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應當采取書面形式，并經雙方簽字蓋章確認，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

　　本合同一式份，甲方執份，乙方執份。

　　甲方：(蓋章)

　　乙方：(蓋章)

　　法定代表人(簽字)：

　　法定代表人(簽字)：

　　委托代理人(簽字)：

　　委托代理人(簽字)：*年*月*日*年*月*日

　　附件1：

　　維護保養電梯費用和保養時間明細表

　　序號

　　梯號

　　注冊代碼

　　規格型號

　　(層/站/門)

　　(提升高度/角度)

　　安裝地點

　　保養時間(分鐘)

　　維修保養費用

　　(元/月)

　　半月保養

　　季度保養

　　半年保養

　　年度保養

　　共**臺，每月保養金額合計：;每年保養金額合計：

　　甲方：(蓋章)

　　乙方：(蓋章)*年*月*日*年*月*日

　　附件2：

　　免費更換的部件清單

　　部位零件名稱

　　部位零件名稱

　　甲方：(蓋章)

　　乙方：(蓋章)*年*月*日*年*月*日

篇2：物業管理中電梯維修保養工作

　　物業管理中電梯維修保養工作

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。

篇3：物業管理電梯維修保養工作闡述

　　物業管理電梯維修保養工作闡述

　　本文闡述了物業管理中高層建筑日常電梯的維護和保養，以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業知識外，更重要的是細致、耐心、善于鉆研，不斷積累經驗，才能保障業主的生命和財產安全。

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面：

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么？

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴禁帶電測量）有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。