電梯保養合同模板五

　　甲方：深圳市*****發展有限公司CQ分公司

　　乙方：*********電梯有限公司CQ分公司

　　經甲乙雙方友好協商，甲方現將所管理的**城七街區十四棟項目的伊斯頓 品牌電梯的保養業務委托乙方負責，在雙方完全清楚、理解本合同條款的基礎上，根據《中華人民共和國合同法》和相關行業法規，特簽訂如下協議：

　　一、 保養電梯數量、價款：

　　電梯品牌　型號規格　層/站/　臺數　合同金額　單價(元/臺/月)　小計金額(元/月)　合計金額(元/年)

　　伊士頓　AEP(N)2300.1600.100　2/2　1　350　350　4200

　　伊士頓　AEP(N)2300.1600.100　3/3　1　350　350　4200

　　共計： 8400元/年

　　合計人民幣金額(大寫)：￥零萬捌千肆佰零拾零元整 ￥ 8400.00元整

　　二、 保養起止時間：

　　從20**年5月30日 至 20**年5月29日止，共12個月。

　　三、 保養范圍、內容及要求：

　　1、乙方應派持有政府頒發的有效操作證的專業電梯技術人員對甲方的電梯進行保養維護工作。乙方保養的質量標準應符合國家電梯安全運行標準。乙方保養的范圍：清理、潤滑、檢查、調整、修理在電梯井道內及機房內屬于電梯設備與裝置以及所有控制、指示、運行零部件。定期檢查與測試機械、電器設備及安全裝置。如因保養不良而造成安全裝置及保護開關不動作或誤動作而導致安全事故，乙方須承擔全部責任。

　　2、保養合同期內，乙方應每次至少派兩名技術人員對甲方的每臺電梯每月進行至少兩次全面保養。每季度由乙方安排技術專家對所保養的電梯進行一次全面檢查，重點檢查安全裝置、保護開關、電腦控制板，對電梯的安全運行狀況做出評估報告，交與甲方保存。做好逐臺電梯保養記錄，建檔備查。

　　3. 例行保養工作應完成以下項目：

　　每周例行保養的內容和要求

　　1) 檢查轎廂按鈕和停車按鈕動作是否靈活可靠，操縱箱按鈕燈是否明亮。

　　2) 檢查轎廂照明亮度是否達到標準，廳外和轎廂內顯示是否正常，方向箭頭是否正確，蜂鳴器能否正常鳴響。

　　3) 平層機構：主要檢查平層的準確度，標準為：層門地坎和轎廂門地坎的高度差為0-3mm。

　　4) 檢查開關門是否正常，有無異常聲響，安全觸板開關是否靈活可靠，力矩堵轉開關是否靈活。

　　5) 廳門：用機械鑰匙打開門聯鎖，電梯是否停止運行，松開鑰匙后門聯鎖能否自動復位，必要時進行調整和更換。

　　6) 檢查門導軌中有無污物，要及時清理。

　　7) 檢查制動器的工作情況：松閘時制動瓦和制動輪之間間隙是否均勻，四角是否同時離開制動輪，間隙最好保持在0.25-0.5毫米之間，不得超過0.7毫米。制動時兩側閘瓦和制動輪接觸面積應達到80%，磨損嚴重應及時調整和更換。

　　8) 曳引機和電動機：曳引機的油位是否在油位線上，必要時添加潤滑油。

　　9) 接觸器：檢查觸頭銜鐵接觸情況是否良好，是否有污垢灰塵。

　　10) 檢查驅動電動機有無異常噪聲和過熱現象，制動器線圈溫升不超過60度。

　　11) 變頻器(或大功率模塊)冷卻分機工作是否正常。

　　12) 檢查控制柜元件、電子板工作是否正常，溫度是否正常、有無異味、異音。

　　13) 檢查微機及變頻器故障記錄，定期抄錄并清除故障碼(適用VVVF電梯每月保養的內容和要求(含周保養項目))

　　14)電磁制動器的動作檢查、清潔。

　　15)應急通訊裝置的檢查：機房和轎廂，轎廂與監控中心對講是否清晰暢通。

　　16)門機減速齒輪的油面檢查及導軌油杯的油量檢查，少于1/3必須加油。

　　每季度保養的內容和標準

　　1) 蝸輪蝸桿減速箱及電動機軸承端潤滑是否正常;下置式蝸桿傳動油面應能浸沒蝸桿齒高，但以不超過蝸桿中心線為限，以免發生滲漏。減速箱在運行時不得有雜音、沖擊和異常的震動。箱內油溫不得高于85度，軸承溫升不得高于60度，否則應停機檢查原因。檢查蝸輪蝸桿的軸向油隙，由于電梯頻繁的換向運行，蝸桿傳動時產生的推力由軸承承受，軸承磨損后，蝸桿的軸向油隙就會增大超標。調整標準為：蝸桿軸向油隙0.1---0.15mm蝸輪軸向 油隙0.02---0.04mm.。

　　2) 曳引鋼絲繩及限速器鋼絲繩的檢查：當鋼絲繩上出現斷股及單絲磨損或腐蝕達到原來直徑的10%以上時，鋼絲繩應報廢。檢查五根曳引鋼絲繩的張緊程度是否一致，負差值應在5%以內，外側兩根應略緊于中間兩根，目的是防止外側的鋼絲繩脫槽。

　　3) 繼電器，接觸器，旋轉編碼器等工作是否正常。

　　4) 檢查門的操作，調節和清潔門驅動裝置的部件;包括關門機鏈條，門懸掛渡輪，安全觸板，彈簧。清潔轎門，門導軌。如門扇下墜后與地坎間隙小于4mm時應更換門滑輪。

　　5) 檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度的情況。檢查標準：門刀與層門地坎之間應有5---8mm 的間隙。

　　6) 檢查全部廳門門鎖和開關觸點是否完好。

　　7) 檢查對重裝置和補償鏈：液壓式緩沖器緩沖越層標準為150---400mm，檢查補償鏈是否拖地，消音裝置是否完好。

　　8) 檢查轎廂對重導靴的磨損情況和安全鉗與導軌之間的間隙：靴襯每側的磨損大于1mm時應更換靴襯，安全鉗與導軌之間的間隙為3----5mm。

　　9) 檢查轎廂內操縱箱背面的接線是否牢固及中間接線箱內部的檢查。

　　10) 檢查緊急照明裝置。

　　11) 檢查并調整電梯的性能包括啟動、運行、減速和停止狀態下的舒適感。

　　12) 緩沖器固定情況和銹蝕情況，各張緊輪的潤滑和檢查以及各安全回路的檢查，必要時可作試驗。

　　13) 強迫換速開關、極限動作開關、終端極限開關的動作檢查。

　　年度檢查內容及要求

　　1) 調換開關門繼電器的觸頭。

　　2) 調換上下方向接觸器的觸頭。

　　3) 仔細檢查控制柜內所有接觸器，繼電器的觸頭 。如有灼跡，拉毛等現象要給予更換或修復。

　　4) 調整曳引鋼絲繩的張緊均勻程度。

　　5) 檢查限速器的動作速度是否正確，安全鉗是否能可靠動作，必要時可作試驗。

　　6) 調換廳門轎門的滾輪。

　　7) 調換開關門機構的易損件。

　　8) 仔細檢查和調整安全回路中各開關觸點的工作情況，打掉開關，試驗開關是否起作用。

　　9) 檢測電梯的絕緣電阻 ：動力電路為不小于0.5兆歐。

　　10) 每年視情況用激光校規儀檢測導軌的直線度和垂直度。兩主導軌垂直度偏差2MM，兩副導軌垂直度偏差為2MM。

　　11) 每年一次用震動儀檢測電梯運行的平穩性。

　　長時間保養的項目及要求

　　1) 曳引機及電機軸承、限速器、反繩輪檢查、潤滑(每年必須注一次黃油)。

　　2) 三年一次更換曳引機齒輪油(蝸桿蝸輪油)。

　　3) 三年一次更換門機齒輪箱的潤滑油(鈣鈉基潤滑脂)。

　　4) 五年一次緊固導軌撐架和對重導軌架螺栓。

　　5) 五年一次緊固導軌和對重的導軌夾連接板的螺母。

　　4、乙方應確保在合同期內所有損壞、異常磨損、存在隱患的電梯零件、部件得到及時更換維修，其費用由乙方負責。對上面所列工作中的任一零件予以更換，必須是日立電梯公司認可嶄新的一級品零件。

　　5、乙方對上述電梯提供24小時全天候的緊急故障處理，甲方發現電梯在正常使用中發生故障時，應立即通知乙方，乙方應在接到通知后 30 分鐘內派員到達現場進行處理。

　　四、 付款辦法：維修保養費支付期為季結，由簽訂合同時起計，每季度末由乙方開出合法正式發票后十五個工作日內支付，付款方式為轉帳方式。

　　五、 雙方責任：

　　甲方：

　　1、甲方應在乙方的員工不違反甲方保安管理規定的情況下，提供出入機房、大堂、層門和設備所在區域的條件。

　　2、甲方需定期配合乙方進行轎頂、門操作板、橋門和廳門的地坎、門楣、井道、地坑和機房的清潔工作。如井底遇水淹時，應及時排除并采取措施預防漏水或滲水。在甲方需要時，乙方應給予技術指導。甲方要求乙方進行電梯裝修、翻新、改造時，乙方應免費提供技術支持，以保證采用最新的技術為甲方的電梯進行免費升級，但相關材料費用由甲方負擔。

　　3、 保養期間，甲方不得委托其它單位或個人(包括乙方的人員)進行保養、維修及附件加裝。

　　乙方：

　　1、 在保養期間內，乙方應隨時聽取甲方對設備運行狀況的反映，對不正常的運行狀況，應做認真分析與糾正。應定期對電梯設備的所有項目進行檢查，并視情況進行調整、檢修、潤滑，以維持甲方電梯安全運行。如乙方發現電梯工作的環境(如電源參數、溫度、濕度)不利于電梯工作時，應立即與甲方協商解決。

　　2、 乙方應根據甲方的電梯情況制定年度保養計劃，并交甲方。在保養期間內，應按規定進行保養，每次保養工作完成后，乙方保養人員應請甲方人員在“電梯保養維修報告書”上簽認;如乙方保養人員沒有按規定的時間和保養項目進行保養，或違反甲方的有關制度，甲方應知會乙方;因保養不良造成甲方的電梯故障，乙方應負責免費修復并承擔因此導致的人員傷害責任。

　　3、 乙方在檢查電梯時，提出維修項目，如確認需維修(超過四小時或需超過兩人以上的維修工作)和更換零件時乙方應以書面形式通知甲方。甲方提出維修項目、預定更換期限，其工作應委托乙方處理;常規配件，乙方必需24小時內更換完畢，大型配件如電腦主板、曳引機應在兩天內更換完畢。如甲方自行處理，影響電梯的安全運行或造成事故，乙方不負任何責任;因甲方人為原因造成電梯損壞，需進行維修等，其費用由甲方負責。

　　4、 保養時對正常的控制線路檢查及出現的軟性故障維修則不屬上述第3點的范圍。

　　5、 由于乙方保養不善或疏忽，影響電梯安全運行或造成事故均由乙方負責。在緊急情況下，乙方不能按時到達，一次扣除當月電梯保養費100元;因乙方保養不善，導致同樣故障一個月內重復出現兩次，扣除當月電梯保養費200元。因電梯保養不到位，引起業主有效投訴，甲方有權按每次100元的標準對乙方進行扣款。

　　6、 對上述兩臺電梯，乙方應負責按時到市技術監督局辦理電梯安全年檢手續，保證取得《電梯準運合格證》，年檢費用由甲方負責。保養期內如屬乙方保養不良而需復檢的檢測費用則由乙方承擔。乙方對上述電梯每五年進行一次負荷調校試驗，合同簽訂后，乙方應向甲方提交合同期內的電梯保養計劃，上述資料均由甲方存檔備查，確保電梯得到全面的清潔、潤滑、調整。

　　7、 保養項目，乙方不得以任何理由轉包給第三者進行(包括個人)維修保養，一經發現，視為違約。

　　8. 乙方必須委派具有相應資格的從業人員為甲方提供服務并作好員工的安全生產教育，承擔安全生產責任。

　　六、 免除責任的事項：

　　1、 由于不可抗力原因(不可抗力指戰爭、火災、水災、地震、風暴等非人力控制的事件)造成的損失，乙方免除賠償責任。

　　2、 因甲方人為損壞導致電梯發生意外所引起的經濟及法律責任與乙方無關。

　　七、 違約責任

　　1、 甲方有權督促乙方人員嚴格執行保養項目，如沒有按規定項目進行保養，甲方有權拒簽保養報告書中的用戶簽名。乙方違反本合同規定，不按時保養電梯，或因保養不良造成電梯故障時須負責無償修復。情況嚴重時，甲方應書面向乙方提出警告，如仍不改進，甲方有權終止合同，乙方須賠償由此而造成甲方的經濟損失。

　　2、 甲方不按時繳交保養費，延期一個月，應向乙方賠償當月保養費10%的違約金。

　　3、 合同生效后，任何一方均可提出解除合同，但應提前兩個月通知對方;否則應向對方賠償合同總金額10%的違約金。

　　八、 仲裁、起訴：

　　本合同如有爭議。應由甲、乙雙方協商解決，如調解不成，任何一方可向有關經濟合同機關申請仲裁或向深圳市人民法院起訴。

　　九、 其他約定事項：

　　1、 本合同金額未含國家規定的各種檢測費用。

　　2、 合同期滿需延長保養期，雙方應提前一個月續簽新合同，費用由雙方另議。

　　3、 乙方應免費為甲方相關技術人員提供技術培訓。

　　4、 甲方嚴禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂性招待、金錢或其他形式的饋贈。乙方不得 有任何饋贈或賄賂甲方人員的行為，否則，甲方視為乙方違約，并有權立即解除本合同。

　　5、 合同一式 兩 份，甲、乙雙方各執 壹 份，具有同等法律效力。本合同共六頁

　　甲方：深圳市*******發展有限公司CQ分公司

　　(蓋章)

　　代表：**

　　電話：(023)6**10

　　地址：CQ市**區**大道**號

　　乙方： 電梯公司

　　(蓋章)

　　代表：

　　電話：

　　地址：

篇2：物業管理中電梯維修保養工作

　　物業管理中電梯維修保養工作

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。

篇3：物業管理電梯維修保養工作闡述

　　物業管理電梯維修保養工作闡述

　　本文闡述了物業管理中高層建筑日常電梯的維護和保養，以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業知識外，更重要的是細致、耐心、善于鉆研，不斷積累經驗，才能保障業主的生命和財產安全。

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面：

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么？

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴禁帶電測量）有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。