上海浦東發展銀行個人商業用房貸款操作細則(試行)

　　為規范有序地開展個人商業用房貸款業務，根據《上海浦東發展銀行個人商業用房貸款管理辦法(試行)》，特制定本操作細則。

　　一、商業用房貸款的申請

　　(一)、借款申請人需滿足的條件：

　　1、商業用房貸款申請人應是具有完全民事行為能力，年滿18周歲，且貸款到期日年齡不超過60周歲的自然人;

　　2、具有貸款行所在地有效居留身份和固定住所，有詳細聯系地址和聯系方式;

　　3、有合法、穩定經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　4、已簽訂購買商業用房的合同或協議;

　　5、已經支付不低于總房價40%的首付房款，并能提供相應的憑證;

　　6、在上海浦東發展銀行開立東方卡;

　　7、貸款人規定的其他條件。

　　(二)申請人填寫《個人購房貸款申請、審批表》，同時向我行交驗下列資料和證明：

　　1、借款人身份證明材料：

　　(1)、本地戶籍：提供身份證、戶口簿、居住地址的近期水、電、煤、電信帳單

　　(2)、非本地戶籍：提供身份證或其他有效身份證件和戶籍證明

　　(3)、中華人民解放軍軍人或中華人民武裝警察部隊武裝警察：提供士兵證/軍官證/警官證/文職干部證

　　2、婚姻狀況證明材料：

　　(1)、未婚的借款人提供經辦行認可的未婚證明材料;

　　(2)、已婚的借款人提供結婚證;

　　(3)、離婚的借款人提供離婚證和未再婚證明。

　　3、已支付所購商業用房價款規定比例首付款的證明;

　　4、還款能力證明材料：

　　(1)、我行認可的單位人事部門或勞資部門出具的收入證明。收入證明在1萬元以上的，提供足夠顯示現金流量的證明材料，如：稅單、近期連續三個月的工資單、代發工資的銀行卡入賬對賬單或代發工資的活期存折流水等;

　　(2)、公司收益分紅、股票股息、國債利息收入、投資性及人壽保單收益等均可作為收入來源(以上均以稅后金額為準);

　　(3)、下列資產證明均可作為還款來源的參考值：

　　1全產權、可上市交易的無抵押房產價值的50%

　　2近期股票明細清單顯示市值的40%

　　3起息日必須在三個月前存期半年以上的本外幣定期存單(活期存單暫不視為還款能力)、國債、債券、基金價值的90%

　　4私營公司業主可以提供公司營業執照及公司近期經審計的財務報表;

　　5、購買商業用房合同、協議或其他有效文件，房屋銷售合同必須經有關登記備案;

　　6、抵押物權屬證明(如有)、有處分權人同意抵押的證明;

　　7、借款人或開發商向貸款人提供證明商業用房手續齊全、項目合法的資料;

　　8、申請人的學歷證明。申請人學歷在大專以下的，可免提供此項證明;

　　9、貸款人要求提供的其他證明文件或資料。

　　二、商業用房貸款調查、審查和審批

　　(一)貸款調查崗：

　　1.職責:受理個人商業用房貸款申請，根據申請人提供的材料和調查的結果，對申請人的借款申請提出初步意見。調查崗應對調查資料及情況的真實性、完整性、合規性、合法性負責。

　　2.工作要點：

　　(1)、借款人的身份及資格是否符合條件，借款人如為非本地戶籍居民，需提供暫住證/居住證或其他能證明合法居住的證明;借款人是否在本地有固定住所;如借款人為具有合法居留身份的港、澳、臺及外籍人士，為保證有關資料和貸款手續的合法性，可委托具有一定資質的律師事務所或中介代理機構代辦有關貸款手續和承辦有關法律事宜。主要法律事宜包括：房產的合法性驗證、借款人身份及婚姻證明，驗證所提供資料真實性及房屋買賣的真實性等。

　　(2)、開發商出具的有權部門批準可出售商業用房的全部文件，包括已辦理竣工驗收的文件證明或商業用房的權屬證明;申請按揭貸款的商業用房應為現房。

　　(3)、簽訂購買商業用房合同或協議，并要求我行指定評估公司對商業用房進行評估;

　　(4)、借款人提供資料的完整性、真實性及合法性，特別是諸如工作單位地址、電話以及聯系地址等重要資料;調查崗必須與借款人當面核驗身份，證實借款真實意圖，核對身份證件、戶口本和房地產權證原件，在復印件上簽署“與原件核對一致”字樣，并簽名。

　　(5)、貸款用途是否符合規定;

　　(6)、貸款擔保是否落實，尤其應仔細審核借款人的婚姻文件及另一方同意抵押的承諾;

　　(7)、應通過個人征信征詢系統查詢借款人的信用記錄;

　　(8)、開發商的資信情況;

　　(9)、對符合貸款條件的，調查人員可在本行審批權限內判定單筆貸款的成數、期限、金額和利率，并指導借款人填寫《上海浦東發展銀行個人購房借款(綜合)合同》與借款憑證，借款人及抵押物共有人需分別在合同

　　“借款人”欄與“抵押物共有人”欄簽字并蓋章;借款人需在借款憑證上簽字并蓋章。

　　(10)、調查人員在審批表上簽署調查意見后，將資料一并轉交貸款審查人;對不符合貸款條件的，退還材料，不予受理。

　　(11)、在個貸系統錄入借款人客戶信息與合同信息。

　　(二)貸款審查崗

　　1、職責：對個人商業用房貸款申請進行審查，審查崗應對調查資料及情況的完整性、合規性、合法性負責。

　　2、工作要點：

　　(1)、貸款期限和貸款成數是否符合規定;

　　(2)、是否按規定委托我行認可的評估機構對房屋進行價格評估，價格的確定是否合理;

　　(3)、商業用房的地段及質量狀況，投入經營后是否具有升值潛力。

　　3、審查崗在《上海浦東發展銀行個人購房貸款申請審批表》簽署審查意見后，并在個貸管理系統做相應操作后，將全部貸款資料移交審批人。

　　(三)、審批崗

　　職責:對個人商業用房貸款進行審批，在《上海浦東發展銀行個人購房貸款申請審批表》提出審批意見，對資料及貸款申請的合規性、合法性負責。

　　審批人審批同意發放貸款，在審批表上簽署審批意見，對超過授權范圍的貸款申請，應按規定上報審批。如經審批不符合貸款條件的個人商業用房貸款，記錄客戶信息，并將有關材料退還借款人。

　　三、貸款合同的保險、公證和抵押登記

　　(一)、貸款人應要求抵押人或借款人為抵押物投保財產保險，保險期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款金額，貸款行應為保險單注明的第一受益人。保險單不得有任何有損貸款行權益的限制條件。在貸款未償清期間，保險單正本由貸款行執管。

　　(二)、在抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;如保險中斷，貸款人有權代為投保，保險費用由借款人承擔。發生保險責任范圍以外的損毀，借款人應及時通知貸款行，并落實其它擔保。否則，貸款人有權提前收回貸款。

　　(三)、抵押期間，借款人未經貸款行同意，不得轉移、變賣、贈予或再次抵押已被抵押的財產。

　　(四)、如借款人為外籍人士，借款合同和抵押合同必須經我行指定的公證機構辦理強制執行公證，相應費用應由借款人承擔;借款人為境內人士，包括港、澳、臺人士，借款合同和抵押合同需辦理公證手續，建議非本地戶籍借款人辦理強制執行公證。

　　(五)、個人商業用房貸款合同的簽訂與抵押登記同一手房貸款，詳見《上海浦東發展銀行個人信貸業務操作規范(試行)》，根據審批意見如需更改合同條款內容則另約請借款人重新簽訂合同;必須在辦妥相關抵押登記、取得他項權證后發放貸款。

　　四、貸款發放

　　(一)貸款發放前應核實抵押辦妥情況并落實審批條件;

　　(二)貸款發放應按照《上海浦東發展銀行個人購房借款合同》的約定進行劃付。

　　(三)貸款發放后，應由專人負責及時通知收款人貸款發放事宜，并取得對方確認。

　　五、貸款的使用和償還

　　(一)、借款人必須按合同規定使用貸款。違反借款合同規定使用貸款的，貸款人有權停止貸款發放和提前收回部分或全部貸款。

　　(二)、還款方式和還本付息計劃應在借款合同中規定。貸款期限在1年以內(含l年)的，可選擇到期一次還本付息、按月付息到期一次償清貸款本金或按月償還貸款本息。貸款期限在1-10年的(含10年)，貸款自發放之日起開始計息，借款人只能選擇按月償付貸款本息。按月償還貸款本息的方式可選擇等額本息還款法或等額本金還款法。借款人可根據需要選擇還款方式。但一筆貸款合同只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經貸款人同意不得更改。

　　(三)、提前還款：

　　1、借款人在借款合同生效滿一年后，若有足夠的資金來源償還貸款，可提前一個月向貸款人書面提出部分或全部提前還款，申請書必須詳細列明提前還款的計劃，該通知一經貸款人確認后便不可撤消，并作為借款合同的補充條款與借款合同具有同等法律效力。

　　2、借款人在借款合同生效未滿一年(含一年)的，要求提前還款，貸款人應根據提前還款金額，按照一定比例收取違約金，違約金應在借款合同中約定。如經各分行分管行長或個人銀行部總經理書面批準，可免除借款人提前還款違約金。

　　3、提前還款后，還款方式不變，已計收利息不退還;提前償還全部貸款的，應一次結清全部貸款本息，貸款本息算至貸款結清日止。

　　五、個人商業用房貸款的變更：

　　貸款變更是指已在我行辦理貸款的借款人因自身原因要求對原貸款的期限、還款方式進行變更的業務，包括貸款延期、貸款展期、貸款縮期、抵押人變更和還款方式變更。不受理借款人變更和抵押物變更的申請。

　　(一)、貸款延期:貸延期是指借款期限在一年以上(不含一年)的貸款申請延長貸款期限。

　　1、辦理貸款延期業務應同時具備以下條件：

　　(1)、借款人及其家庭因意外、不可抗力影響而導致支出加大，收入水平下降，經營困難以及其它直接影響其還款能力的情況;或借款人死亡、宣告失蹤而由其財產繼承人承擔債務，其財產繼承人償還能力不足的。

　　(2)、借款人無重大不良記錄和違紀、違法行為，信用良好，有履行還款義務愿望的。

　　(3)、貸款期限延長后，借款人有望恢復還款能力、正常履約的。

　　(4)、借款人現有或補充的貸款擔保條件符合貸款人要求。

　　(5)、貸款人規定的其它條件。

　　2、貸款延期的相關規定：

　　(1)、每筆貸款延長期限只限一次，延期期限不得超過原貸款期限，且和原貸款期限之和最長不超過10年。

　　(2)、貸款延期金額不得超過原貸款本金，貸款利息、逾期利息及罰息不得計入貸款延期金額。

　　(3)、貸款期限延長前的貸款利息仍按原借貸雙方簽訂的借款合同約定的利率計收，貸款延長后的利率按照變更日掛牌的原貸款期限加上延期期限后對應的同檔次貸款利率，并按照原合同約定的浮動比例浮動后執行。貸款延期后如遇法定利率調整，按延期后的期限利率調整規定執行。

　　(4)、必須辦妥延長抵押登記、保險和延期協議的公證手續。

　　3、辦理步驟：

　　(1)、借款人應持本人有效身份證件和原合同向貸款人提出申請，填寫一式兩聯個人購房借款及擔保合同事項變更申請書。

　　(2)、貸款延期的審查審批由經辦行購房貸款業務的審查、審批人員進行審核。尤其應對借款人提出貸款延期的原因和延期后的還款能力進行分析。

　　(3)、經審批同意變更的由當事人各方簽署個人購房借款擔保合同事項變更協議書并經公證部門公證。

　　(4)憑變更協議向房地產登記部門辦理抵押登記變更手續，經辦行不得將抵押物的房地產其他權利證明交由借款人辦理抵押登記變更手續。

　　(二)、貸款展期:貸款展期是指借款期限在一年以內(含一年)的貸款申請延長貸款期限。

　　對一年期以內(含一年期)的分次還息，一次還本或一次性還本付息的貸款，應辦理貸款展期，展期期限不得超過原貸款期限，展期只限一次，其他要求參照貸款延期的處理方式。

　　(三)、期限縮短

　　1、貸款期限縮短應符合以下條件：

　　(1)、借款人無重大不良記錄和違紀、違法行為，信用良好，還款記錄正常，無貸款本息逾期。

　　(2)、貸款期限縮短后，借款人有能力履行還款義務的。

　　(3)、借款人現有或補充的收入情況證明符合貸款人要求。

　　(4)、貸款人規定的其它條件。

　　2、貸款行必須對貸款變更申請進行調查，對借款人的具體情況和貸款變更的真實意圖進行分析。參照貸款審批流程進行審批。

　　(1)、貸款期限縮短前的貸款利息仍按原借貸雙方簽訂的借款合同約定的利率計收，貸款縮短后的利率按照變更日掛牌的縮短期限后對應的同檔次貸款利率，并按照原合同約定的浮動比例浮動后執行。貸款期后如遇法定利率調整，按縮期后的期限利率調整規定執行。

　　(2)、必須辦妥貸款變更協議的公證手續。

　　3、具體辦理流程可以參照貸款延期。

　　(四)抵押人變更

　　1、抵押人變更應符合以下條件：

　　(1)、借款人無重大不良記錄和違紀、違法行為，信用良好，還款記錄正常，無貸款本息逾期。

　　(2)、必須辦妥變更協議的公證手續和變更抵押人的相關抵押登記變更手續。。

　　2、辦理步驟：

　　(1)、借款人應持本人有效身份證件、原合同和原合同項下抵押人以及抵押財產共有人同意變更的書面文件向貸款人提出申請填寫一式兩聯個人購房借款及擔保合同事項變更申請書。

　　(2)、抵押人變更的審核審批由經辦行購房貸款業務的審查、審批人員進行審核。因抵押人變更引起借款人還款能力變化的應按照我行現行個人購房貸款管理辦法的有關規定進行審核。

　　(3)、經審批同意變更的由當事人各方簽署個人購房借款擔保合同事項變更協議書并經公證部門公證。

　　(4)憑變更協議向房地產登記部門辦理房地產權的變更和抵押登記變更手續，經辦行不得將抵押物的房地產其他權利證明交由借款人辦理房地產權變更及抵押登記變更手續。

　　(五)、還款方式變更

　　還款方式變更指期限在一年以上，采用分期還款法的貸款，借款人申請將還款方式在等額本金還款法或等額本金還款法中做變更。貸款行必須對貸款變更申請進行調查，對借款人的具體情況和貸款變更的真實意圖進行分析?？蓞⒄召J款審批流程適當簡化進行審批。

　　六、貸后管理

　　(一)、貸款逾期的處理：貸款發生逾期，貸款人應根據實際逾期金額和逾期天數收取罰息，罰息利率按借款合同載明的貸款利率水平上加收50%。借款人連續三個月或累計六期未能按期還款，包括分期償還貸款的本息，或按月付息一次還本的利息，貸款人應可依法處分抵押物，清償全部貸款本息。

　　(二)、不良貸款處理：貸款逾期(含延期或展期)超過規定期限仍未歸還的貸款，貸款人應按上海浦東發展銀行的有關文件規定及時將此部分貸款轉入相應不良貸款科目核算，并按規定程序進行核銷。對已核銷的不良貸款，貸款人依法保留追索權利，繼續做好向借款人催收工作。

　　(三)、借款合同依法需要解除的，必須經借貸雙方協商同意，協商未達成之前借款合同繼續有效。

　　(四)、借款人在清償全部貸款本息及相關費用后，借款合同自行終止。在合同終止30日內，貸款人應約同有關當事人前往有關部門辦理注銷抵押登記(或備案)的手續，返還權利憑證及保險單正本。

　　(五)、其他貸后管理規定，參見《上海浦東發展銀行個人信貸業務操作規范(試行)》。

　　七、其他

　　(一)本操作細則由上海浦東發展銀行總行負責解釋和修改。

　　(二)本操作細則自頒布之日起施行。

篇2：住房公積金異地個人住房貸款操作問題通知

　　住房城鄉建設部關于住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知

　　各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心：

　　為落實《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(建金[20**]148號)要求，推進住房公積金異地貸款業務，支持繳存職工異地購房需求，保障繳存職工權益，現就有關問題通知如下：

　　一、職責分工

　　(一)繳存城市公積金中心(含分中心，下同)負責審核職工繳存和已貸款情況，向貸款城市公積金中心出具書面證明，并配合貸款城市公積金中心核實相關信息。

　　(二)貸款城市公積金中心及受委托銀行負責異地貸款的業務咨詢、受理、審核、發放、回收、變更及貸后管理工作，并承擔貸款風險。

　　(三)貸款城市公積金中心與繳存城市公積金中心要定期對異地貸款情況進行核對，掌握提取、還款、變更和逾期情況。

　　二、辦理流程

　　(一)貸款城市公積金中心接受職工的異地貸款業務咨詢，并一次性告知貸款所需審核材料。

　　(二)職工本人或其委托人向繳存城市公積金中心提出申請，繳存城市公積金中心根據職工申請，核實職工繳存貸款情況，對未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的繳存職工，出具《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。

　　(三)貸款城市公積金中心受理職工異地貸款申請后，向繳存城市公積金中心核實《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》信息真實性和完整性。核實無誤的，應按規定時限履行貸款審核審批手續，并將結果反饋繳存城市公積金中心。繳存城市公積金中心對職工異地貸款情況進行標識，并建立職工異地貸款情況明細臺賬。

　　(四)繳存職工在異地貸款還貸期間，如住房公積金個人賬戶轉移，原繳存城市公積金中心應及時告知貸款城市公積金中心和轉入城市公積金中心。轉入城市公積金中心應在接收職工住房公積金賬戶后，及時對異地貸款情況重新標識和記錄。

　　(五)異地貸款出現逾期時，繳存城市公積金中心應配合貸款城市公積金中心開展貸款催收等工作，根據貸款合同可扣劃貸款職工公積金賬戶余額用于歸還貸款。

　　三、相關要求

　　(一)各省、自治區住房城鄉建設廳要加強對住房公積金異地貸款業務的指導監督。各城市和新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會要抓緊出臺異地貸款業務細則，確保異地貸款業務有序開展。

　　(二)異地貸款業務繳存信息核實聯系人要盡職盡責。繳存城市公積金中心和貸款城市公積金中心要相互配合，認真核實相關信息。如信息核實聯系人、聯系方式有變動，請以書面形式，及時報我部住房公積金監管司予以更新。

　　(三)我部將建設全國住房公積金異地貸款業務信息交換系統。各城市和新疆生產建設兵團公積金中心要按照異地貸款政策要求，抓緊開展信息系統升級改造，優化個人住房貸款業務流程，適應全國異地貸款業務信息化要求。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　20**年9月15日