保利地產工程質量維修制度規范

　　1.作業目的

　　對已交付使用的物業在保修期內進行質量維修，做好售后服務，維護業主合法權益，維護公司品牌。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國建設部80號令《房屋建筑工程質量保修辦法》、《保利物業保修維修管理規范》、公司程序文件《房地產項目竣工驗收、移交及保修控制程序》、《保利房地產股份有限公司工程管理制度》。

　　3.主管崗位 工程部經理：督促檢查維修工作的進展，協調相關問題。

　　主辦崗位 項目經理：負責組織開展維修工作。

　　協辦崗位  土建工程師和水電工程師：協助對交樓后出現的質量問題分析原因、界 定責任，制定維修方案，跟進處理。

　　4.緊前工作條件

　　物業已交付使用，業主或物業管理公司發現質量問題。

　　5.作業描述

　　5.1保修維修的內容、范圍、期限、分類

　　房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的 質量缺陷，予以修復。質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。對于因用戶未按《房屋使用說明書》的規定使用而導致的質量問題用戶自行負責，工程部可協助用戶確定返修方案、聯系施工單位，全部返修費用由用戶自理。

　　建設部80號令規定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

　　(一)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

　　(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;

　　(五)裝修工程為2年。

　　其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　在我司，保修維修期分為建筑保修期和銷售保修期，其中建筑保修期是指施工單位完成工程建設，通過工程竣工驗收時起計的保修期;銷售保修期是指公司與業主簽訂的《買賣合同》中約定的物業交付使用時起計的保修期。

　　依據房交付使用時段的不同，保修維修工作分為以下幾個階段：

　　(一)保利房地產公司向業主交樓前，由工程部、監理公司監督施工單位進行保修、維修;

　　(二)保利房地產公司向業主交樓后兩個月內，物業公司承接業主反映的保修維修問題，轉交工程部、監理公司及時監督施工單位進行保修維修;

　　(三)交樓兩個月后至建筑保修期滿前，物業公司承接業主反映的保修維修問題，及時移交總承包施工單位進行保修維修;移交未果的，轉交工程部責成施工單位進行保修維修;

　　(四)建筑保修期滿后至銷售保修期滿前，物業公司承接業主反映的保修維修問題，轉交客服部、工程部選擇施工單位進行保修維修，費用由公司承擔;

　　(五)銷售保修期滿后，物業公司承接并處理業主反映的維修問題，費用由業主承擔。

　　5.2交樓兩個月內的維修

　　(一)現場項目部在交樓現場動員會上安排施工單位成立交樓小組及維修小組，編制“工程交樓、維修人員聯系表”，包含工程部、物業、監理、土建、裝修、消防、智能化等各責任單位的負責人、聯系人、聯系電話等內容;在交樓前，進行動員、培訓，制定維修流程;

　　(二)監理公司、施工單位交樓人員在交樓現場設點接待業主，陪同現場交樓，現場解決、處理工程方面問題;

　　(三)對業主驗樓時填寫的《驗樓意見表》由物業管理處收集，當日進行統計，于次日上午八點前將《驗樓意見表》移交監理公司負責人簽收(每一張)，并再復印一份交工程部監督執行，監理公司在收到《驗樓意見表》后按反映的問題進行責任界定，轉發相應施工單位(每一張簽收)，督促維修;

　　(四)施工單位根據業主《驗樓意見表》的內容，按照工程施工驗收規范的要求進行維修。在維修過程中，工程部、監理公司負責監督、抽查，維修完成后，施工單位在《驗樓意見表》上逐項標注維修處理情況，并由維修負責人簽名并寫明完成維修時間，將《驗樓意見表》交回監理公司轉交物業公司通知業主已完成維修;

　　(五)若業主對維修有異議時，由監理公司派員按按工程驗收規范標準到現場檢查，對符合規范要求的向業主解釋說明，對不符合驗收規范要求的，由監理公司報工程部對施工單位實行處罰并責令施工單位限期整改;

　　(六)集中交樓時間，維修要求施工單位一般問題七天內完成，以監理發單之日起計算，完成時間以在《驗樓意見表》上簽字確認已完成維修的時間為準，對于裂縫、滲漏等處理需要較長時間的質量問題可要求在十天內完成，交樓時要求物業公司統一答復業主十天內完成維修。

　　5.2交樓兩個月后的維修

　　交樓兩個月后，維修工作量相對沒有那么集中，工程部的管理人員一般要安排到新的工程中去(但一般仍需負責維修)，監理單位一般也將撤離現場，施工單位駐現場維修的人員也將減少，此時主要由物業公司承接業主反映的保修維修問題，移交施工單位進行保修維修(派維修單，完成后施工單位簽字返回);移交未果的，轉交工程部責成施工單位進行保修維修，或者客服部接到業主投訴，一般也是轉交工程部處理;

　　交樓兩個月后至建筑保修期滿乃至銷售保修期滿維修按下列方法處理：

　　(一)監理、工程部現場項目部退場前應將各工程的各施工單位、負責的范圍、施工單位負責人、維修負責人、聯系電話等列表移交給物業公司，以利物業公司及時聯系安排維修;規定施工單位更換維修人員、更換聯系方式均需報物業公司、節假日特別是長假(“五一”、“十一”、春節)須報值班人員名單，所有施工單位申領工程質保金時需物業公司簽字;

　　(二)對物業公司直接安排施工單位維修未成的，通知工程部，由工程部界定維修責任，安排施工單位維修，施工單位拒不維修或多次維修不到位的，工程部發文通知施工單位后另行安排施工單位維修，維修費用從責任單位中扣除，并對責任單位進行處罰(按施工合同約定和我司維修規定);

　　(三)對于質量問題原因較為復雜、施工單位責任不明等情況，工程部須現場查勘、界定責任、制定方案，安排責任單位維修;重大問題會同公司技術部門共同進行技術分析、制定技術措施;有些問題的責任界定可以通知監理公司到現場共同處理;

　　(四)對于建筑保修期外、銷售保修期內的質量問題，與客服部共同處理，公司確定維修的，安排維修施工單位，事先初審維修預算或完成后簽證結算。

　　(五)工程部對于不及時維修、推諉責任或在維修過程中有其它違反《保利物業保修管理規范》的行為要發文進行處罰;因維修造成的業主索賠、補償均由責任單位承擔。

篇2：住宅小區工程質量維修控制辦法

　　工程質量維修控制辦法

　　為了及時解決小區居民的工程質量問題，向住戶提供完善的服務，滿足住戶的合理要求，進一步提高公司的信譽，結合小區維修工作的實際情況，特制定本辦法。

　　第一條 公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報修的責任，并設身處地為其解決實際問題，不可以職權范圍為借口推諉顧客。

　　第二條 當住戶(顧客)來電或上門報修時，第一接收人應及時填寫《產品質量維修記錄》，明確維修項目的來源，問明事由，記清樓號、位置、顧客姓名。

　　第三條 對住戶(顧客)報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

　　第四條 項目辦應由專人負責住戶的維修工作，及時同住戶溝通根據《產品質量維修記錄》和具體的情況分清責任：

　　1.施工方責任分為施工工藝不當或材料不合格兩方面的原因，維修負責人應及時聯系施工方到現場查看問題，拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個工作日給予徹底維修，達到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時間予以維修，或維修后仍存在質量問題，項目辦可自行聯系解決。所發生的費用由施工方保修金中雙倍扣除。

　　2.顧客自身原因：由于顧客使用不當的質量問題，應及時、妥善地向顧客說明情況，并協助顧客聯系物業部門給予有償服務。

　　3.保修期外，如果顧客(居民)向項目辦反映質量問題，項目辦應向顧客作好解釋工作，協助顧客聯系物業部門給予有償服務。

　　第五條 對于明確維修的質量問題，項目辦維修負責人員及時電話通知承包方(或掛號信通知并查詢)，承包方要在規定的時間內維修好，經住戶簽字認可后報項目辦。作為工程維修金的支付憑據。如承包方在規定的時間內不能修理好，項目辦可自行安排進行維修。

　　第六條 維修過程中，項目辦應安排專門人員對維修過程質量進行監督、檢查，并對維修過程和結果進行確認。

　　第七條 維修好的房屋要由項目辦(兩人以上)簽字認可并經住戶簽字，維修方在一個月后進行回訪檢查，無質量問題后，辦理工程量驗收單進行結算。以上發生的費用扣承包方工程款。

　　第八條 維修時間：為不影響住戶的生活，項目辦人員應確保所維修項目在規定的時間內完成。

　　1.對急修項目(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、漏電)，要在30分鐘內到位，12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對住戶(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。

　　2.一般維修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。維修時限不得以節假日和休息時間順延。

　　第九條 項目辦負責人對維修的過程和結果負責，確保維修結果達到預期的要求。

篇3：工程質量維修保函(工商銀行版本)

　　工程質量及維修保函（工商銀行版本）

　　編號：

　　工程質量及維修保函

　　____________（受益人）：

　　鑒于貴方與承包人__________于______年___月____日簽訂的編號為________的工程承包合同（下稱主合同）履行需要，應承包人申請，我行特開立以貴方為受益人、擔保金額不超過________（幣種）___________（大寫）萬元的工程質量及維修保函：

　　一、我行承諾，如果承包人在工程竣工后不履行主合同約定的維修義務，或工程質量不符合主合同約定而承包人又不予維修時，我行將在收到貴方的書面索賠通知和承包人具有上述違約事實的證明材料后，以保函金額為限向貴方承擔擔保責任。

　　二、如果貴方與承包人協商變更主合同，應事先征得我行書面認可，否則本保函即行失效。

　　三、本保函不得轉讓，我行對除貴方以外的任何組織或個人不承擔擔保責任。

　　四、本保函自開立之日起生效，有效期至______（日期）止。書面索賠通知和有關證明材料必須在上述期限內送達我行，否則我行在該保函項下的責任自動解除。

　　承包人按約履行維修義務、保函超過有效期或我行的擔保義務履行完畢，保函即行失效，請將本保函退回我行注銷。

　　中國工商銀行_______（公章）:

　　負責人（簽字）：

　　_______年_____月_____日