八種物管費訴訟常見抗辯理由的分析

　　物管費訴訟案的常見抗辯理由

　　《物管費訴訟案的常見抗辯理由》一文在《現代物業·新業主》雜志發表后，筆者接到不少物業服務公司和業主的咨詢。除了文章列出的六種常見抗辯理由外，他們還列舉了其他若干抗辯理由，咨詢筆者對此類抗辯理由的看法。筆者結合廣州市中級人民法院和廣州市各區基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進行法理分析，為參與該類訴訟案件的當事人提供一些借鑒和參考。

　　一、以沒有在前期物業服務合同上簽名為由

　　前期物業服務合同是由房屋的建設單位與物業服務企業作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業主或業主委員會的參與。在物業服務費糾紛案件中，許多業主以自己不是前期物業服務合同的簽約方為由拒絕交納物業服務費。

　　前期物業服務合同是對“合同相對性”原則的突破?！段飿I管理條例》第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。因此，在建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉讓前期物業服務合同的合意在內。前期物業服務合同對業主產生約束力的根源在于建設單位所簽訂的前期物業服務合同的概括承受。因此，前期物業服務合同雖然沒有業主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業主”。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力，業主以其非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼?，業主以沒有在前期物業服務合同上簽名為由拒付物業服務費的，法院將不予支持。

　　二、以前期物業服務期間開發商沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，物業服務合同無效為由

　　國務院《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業?！?/p>

　　據此，國家規定建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業屬于“倡導性條款”，不屬于“強制性”規定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定：“合同法第五十二條第五項規定的‘強制性規定’，是指效力性的強制性規定?！眳⒄账痉ń忉尩囊幎?，只有違反了法律、行政法規的“效力性強制性”規定，合同才會被法院認定為無效，開發商沒有通過招投標方式選聘物業服務企業并不導致前期物業管理合同必然無效。因此，業主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。

　　三、以業主委員會在沒有召開業主大會的情況下與物業服務企業簽訂的物業服務合同無效為由

　　實踐中，經常會出現業主委員會超越業主大會的授權范圍及濫用職權的情形。某些業主委員會在沒有召開業主大會的情況下，直接與物業服務企業簽訂物業服務合同。當物業服務企業訴請業主交納物業服務費時，業主往往會以此為由拒絕交納物業服務費。

　　對于業主委員會超越授權范圍簽訂物業服務合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》第二十條規定：業主委員會以業主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業主委員會的行為，發生爭議該如何處理?答：業主委員會委員僅在被授權的范圍和期限內，為了全體業主或大多數業主的利益，可以以業主委員會委員的身份處理業主委員會的相關事務。業主委員會委員的行為超越被授權范圍和期限，對外構成表見代表的，業主委員會對外承擔民事責任后，有權向業主委員會委員追償。按照上海市高級法院的指導意見，業主委員會超越職權未經召開業主大會簽訂物業服務合同的行為對外構成“表見代理”，即產生有權代理的法律后果。

　　在司法審判實踐中，法院一般會審查業主委員會是否經過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業服務合同形式上是合法的，法院一般會認定物業服務合同是有效的。至于業主委員會是否合法成立，是否在召開業主大會的情況下簽訂的物業服務合同屬于業主自治范疇，屬于另外一個法律關系，法院會建議業主另循其他途徑解決，在物業服務費糾紛案件中不予審查。因此，業主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。

　　四、以還在開發商“減免物業服務費”承諾期限之內為由

　　根據民事合同的相對性原則，開發商減免物業服務費的承諾其法律效力僅僅發生在開發商與業主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發生法律效力。而業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的《物業服務合同》對小區內的全體業主發生法律效力，物業服務企業有權根據合同約定要求享受物業服務的業主交納物業管理費。開發商與物業服務企業是兩個獨立的法人，法律上不具有承擔責任的一體性。因此，開發商的減免物業服務費的承諾對與之無關的物業服務公司并沒有法律約束力。業主不得以此為由不交物業服務費。

　　《廣東省物業管理條例》第四十一條規定，建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。因此，業主以還在開發商“減免物業服務費”承諾期限之內為抗辯將得不到法院的支持。

　　五、 以不同意物業服務收費標準為由

　　業主在前期物業服務期限屆滿后，物業服務公司要求仍然按照前期物業服務的約定標準交納物業服務費。業主以前期物業服務收費過高為由拒絕交納物業服務費。

　　以廣州市為例，廣州市物價局印發了《關于明確我市物業服務收費管理有關問題的通知》[穗價(20**)75號]，該文件明確規定：“從20**年1月1日起物業管理企業不得以原價格主管部門核發的住宅物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》作為收費依據?！奔磸?0**年1月1日起，取消物價部門以批復形式核準物業服務收費的形式。20**年，廣州市物價局發布了《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》[穗價(20**)199號文]，該文件明確規定了三個服務等級的服務內容。之后，廣州市每年都會制定《住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》。前期物業服務期限屆滿后，業主委員會可以在政府指導價基準價和浮動幅度范圍內與物業服務企業協商定價。

　　因此，前期物業服務期限屆滿后，如果業主對物業服務收費標準不滿意，可以通過提議召開業主大會，由業主委員會與物業服務企業協商定價的方式重新確定物業服務收費標準。如果原物業服務企業與業主委員會無法就物業服務收費標準達成一致意見，業主委員會可以在業主大會的授權下另行聘請物業服務企業，與新聘請的物業服務企業協商確定物業收費標準。因此，業主僅以不同意原物業服務收費標準為抗辯理由拒不交納物業服務費將不會獲得法院支持。

　　六、以家中財物被盜、車輛被盜為由

　　國務院《物業管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！比绻飿I服務企業在提供物業服務時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務，物業服務企業就不應承擔因犯罪分子的犯罪行為導致業主財物損失的賠償責任。

　　但是，如果小區內有眾多業主都出現家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關證據加以證明，法院可能會根據物業服務公司提供物業服務的實際情況進行審查。如果認定物業服務企業違反了物業服務合同約定的小區定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認定物業服務企業提供的物業服務質量存在瑕疵。法院可以判令業主減少物業服務費中保安服務部分的費用及酌情判決業主不交或少交部分滯納金。

　　七、以物業服務企業未能阻止違章搭建為由

　　小區業主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴重侵害了其他業主的利益。利益受到侵害的業主往往會要求物業服務企業進行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業服務企業發出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業主可能以物業服務企業未能阻止違章搭建行為為由拒交物業服務費。

　　國務院《物業管理條例》第四十六條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！币虼?，物業服務企業在發現違章搭建行為后，應負有制止和及時向行政主管部門報告的義務。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業服務企業不具有強制執行力，也無權強行拆除違章搭建物。如果業主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權者主張權利。因此，如果物業服務企業證明已經就業主的投訴進行了制止和報告，業主以物業服務企業未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　八、以應由物業實際使用人交納物業服務費為由

　　業主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業服務費由承租人承擔。發生物業服務費糾紛時，業主經常以應由實際使用人交納物業服務費為抗辯理由拒交物業服務費。

　　《物業管理條例》第四十二條第一款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主作為物業的所有權人，雖然不是物業服務合同形式上的當事人，但是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，構成物業服務合同的實質當事人，物業服務合同對業主具有約束力，因此，業主應負有按照合同約定交納物業服務費的義務。業主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業服務企業沒有約束力。業主在向物業服務企業交納物業服務費后，可以依照房屋租賃合同的約定，向實際使用人追償。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！币虼?，業主以應由物業實際使用人交納物業服務費為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　從以上八種業主的常見抗辯理由的分析來看，業主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業服務的社會性、群體性的特點有關。物業服務的對象往往是小區成百上千戶業主，如果判決某個個別業主不交物業服務費，極有可能牽一發而動全身，帶動其他業主也不交物業服務費。物業服務糾紛的群體性效應決定了法院在行使審判權時，還要考慮到社會和諧和維護穩定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業主抗辯理由進行歸納總結，結合法院在審判實踐中的判決情況，希望能為物業服務費訴訟案件的當事人提供一些有益的啟發或思考。

　　物業服務糾紛的群體性效應決定了法院在行使審判權時，還要考慮到社會和諧和維護穩定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。

篇2：常見業主物管費訴訟案抗辯理由的分析

　　常見業主物管費訴訟案抗辯理由的分析

　　筆者結合廣州市中級人民法院和廣州市各區基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進行法理分析，為參與該類訴訟案件的當事人提供一些借鑒和參考。

　　一、以沒有在前期物業服務合同上簽名為由

　　前期物業服務合同是由房屋的建設單位與物業服務企業作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業主或業主委員會的參與。在物業服務費糾紛案件中，許多業主以自己不是前期物業服務合同的簽約方為由拒絕交納物業服務費。

　　前期物業服務合同是對“合同相對性”原則的突破?！段飿I管理條例》第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。因此，在建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉讓前期物業服務合同的合意在內。前期物業服務合同對業主產生約束力的根源在于建設單位所簽訂的前期物業服務合同的概括承受。因此，前期物業服務合同雖然沒有業主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業主”。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力，業主以其非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼?，業主以沒有在前期物業服務合同上簽名為由拒付物業服務費的，法院將不予支持。

　　二、以前期物業服務期間開發商沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，物業服務合同無效為由

　　國務院《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業?！?據此，國家規定建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業屬于“倡導性條款”，不屬于“強制性”規定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定：“合同法第五十二條第五項規定的‘強制性規定’，是指效力性的強制性規定?！眳⒄账痉ń忉尩囊幎?，只有違反了法律、行政法規的“效力性強制性”規定，合同才會被法院認定為無效，開發商沒有通過招投標方式選聘物業服務企業并不導致前期物業管理合同必然無效。因此，業主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。

　　三、以業主委員會在沒有召開業主大會的情況下與物業服務企業簽訂的物業服務合同無效為由

　　實踐中，經常會出現業主委員會超越業主大會的授權范圍及濫用職權的情形。某些業主委員會在沒有召開業主大會的情況下，直接與物業服務企業簽訂物業服務合同。當物業服務企業訴請業主交納物業服務費時，業主往往會以此為由拒絕交納物業服務費。

　　對于業主委員會超越授權范圍簽訂物業服務合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》第二十條規定：業主委員會以業主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業主委員會的行為，發生爭議該如何處理？答：業主委員會委員僅在被授權的范圍和期限內，為了全體業主或大多數業主的利益，可以以業主委員會委員的身份處理業主委員會的相關事務。業主委員會委員的行為超越被授權范圍和期限，對外構成表見代表的，業主委員會對外承擔民事責任后，有權向業主委員會委員追償。按照上海市高級法院的指導意見，業主委員會超越職權未經召開業主大會簽訂物業服務合同的行為對外構成“表見代理”，即產生有權代理的法律后果。

　　在司法審判實踐中，法院一般會審查業主委員會是否經過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業服務合同形式上是合法的，法院一般會認定物業服務合同是有效的。至于業主委員會是否合法成立，是否在召開業主大會的情況下簽訂的物業服務合同屬于業主自治范疇，屬于另外一個法律關系，法院會建議業主另循其他途徑解決，在物業服務費糾紛案件中不予審查。因此，業主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。

　　四、以還在開發商“減免物業服務費”承諾期限之內為由

　　根據民事合同的相對性原則，開發商減免物業服務費的承諾其法律效力僅僅發生在開發商與業主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發生法律效力。而業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的《物業服務合同》對小區內的全體業主發生法律效力，物業服務企業有權根據合同約定要求享受物業服務的業主交納物業管理費。開發商與物業服務企業是兩個獨立的法人，法律上不具有承擔責任的一體性。因此，開發商的減免物業服務費的承諾對與之無關的物業服務公司并沒有法律約束力。業主不得以此為由不交物業服務費。

　　《廣東省物業管理條例》第四十一條規定，建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。因此，業主以還在開發商“減免物業服務費”承諾期限之內為抗辯將得不到法院的支持。

　　五、以不同意物業服務收費標準為由

　　業主在前期物業服務期限屆滿后，物業服務公司要求仍然按照前期物業服務的約定標準交納物業服務費。業主以前期物業服務收費過高為由拒絕交納物業服務費。

　　以廣州市為例，廣州市物價局印發了《關于明確我市物業服務收費管理有關問題的通知》[穗價（20**）75號]，該文件明確規定：“從20**年1月1日起物業管理企業不得以原價格主管部門核發的住宅物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》作為收費依據?！奔磸?0**年1月1日起，取消物價部門以批復形式核準物業服務收費的形式。20**年，廣州市物價局發布了《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》[穗價（20**）199號文]，該文件明確規定了三個服務等級的服務內容。之后，廣州市每年都會制定《住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》。前期物業服務期限屆滿后，業主委員會可以在政府指導價基準價和浮動幅度范圍內與物業服務企業協商定價。

　　因此，前期物業服務期限屆滿后，如果業主對物業服務收費標準不滿意，可以通過提議召開業主大會，由業主委員會與物業服務企業協商定價的方式重新確定物業服務收費標準。如果原物業服務企業與業主委員會無法就物業服務收費標準達成一致意見，業主委員會可以在業主大會的授權下另行聘請物業服務企業，與新聘請的物業服務企業協商確定物業收費標準。因此，業主僅以不同意原物業服務收費標準為抗辯理由拒不交納物業服務費將不會獲得法院支持。

　　六、以家中財物被盜、車輛被盜為由

　　國務院《物業管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！比绻飿I服務企業在提供物業服務時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務，物業服務企業就不應承擔因犯罪分子的犯罪行為導致業主財物損失的賠償責任。

　　但是，如果小區內有眾多業主都出現家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關證據加以證明，法院可能會根據物業服務公司提供物業服務的實際情況進行審查。如果認定物業服務企業違反了物業服務合同約定的小區定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認定物業服務企業提供的物業服務質量存在瑕疵。法院可以判令業主減少物業服務費中保安服務部分的費用及酌情判決業主不交或少交部分滯納金。

　　七、以物業服務企業未能阻止違章搭建為由

　　小區業主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴重侵害了其他業主的利益。利益受到侵害的業主往往會要求物業服務企業進行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業服務企業發出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業主可能以物業服務企業未能阻止違章搭建行為為由拒交物業服務費。

　　國務院《物業管理條例》第四十六條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！币虼?，物業服務企業在發現違章搭建行為后，應負有制止和及時向行政主管部門報告的義務。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業服務企業不具有強制執行力，也無權強行拆除違章搭建物。如果業主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權者主張權利。因此，如果物業服務企業證明已經就業主的投訴進行了制止和報告，業主以物業服務企業未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　八、以應由物業實際使用人交納物業服務費為由

　　業主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業服務費由承租人承擔。發生物業服務費糾紛時，業主經常以應由實際使用人交納物業服務費為抗辯理由拒交物業服務費。

　　《物業管理條例》第四十二條第一款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主作為物業的所有權人，雖然不是物業服務合同形式上的當事人，但是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，構成物業服務合同的實質當事人，物業服務合同對業主具有約束力，因此，業主應負有按照合同約定交納物業服務費的義務。業主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業服務企業沒有約束力。業主在向物業服務企業交納物業服務費后，可以依照房屋租賃合同的約定，向實際使用人追償。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！币虼?，業主以應由物業實際使用人交納物業服務費為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　從以上八種業主的常見抗辯理由的分析來看，業主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業服務的社會性、群體性的特點有關。物業服務的對象往往是小區成百上千戶業主，如果判決某個個別業主不交物業服務費，極有可能牽一發而動全身，帶動其他業主也不交物業服務費。

　　物業服務糾紛的群體性效應決定了法院在行使審判權時，還要考慮到社會和諧和維護穩定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業主抗辯理由進行歸納總結，結合法院在審判實踐中的判決情況，希望能為物業服務費訴訟案件的當事人提供一些有益的啟發或思考。

　　原載于《現代物業》上旬刊20**年第12期/總136期

篇3：超過訴訟時效物管費還能收嗎

　　超過訴訟時效物業費還能收嗎

　　核心解讀: 物業合同適用訴訟時效的規定,超過訴訟時效業主可以免交物業費

事件:

　　1994年,楊某在沈陽沉河區購得一處住宅,并與某物業公司簽訂物業管理協議。楊某在交納了1994年9月至1996年12月的物業管理費、采暖費、電費后,不再交納任何費用。20**年7月19日,該物業公司訴至沉河區法院,請求法院判令楊某給付1997年至20**年的物業管理費、采暖費和水費。

判決:

　　一審法院判決楊某給付物業公司1997年至20**年的物業管理費、采暖費和水費,并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。宣判后,物業公司對滯納金計算標準有異意,楊某也不服,雙方均向法院提起上訴。

　　沈陽市法院審理認為,物業公司向原審法院主張權利的時間是20**年7月19日,而楊某拖欠的物業管理費是從1997年1月起至20**年6月30日止,拖欠的采暖費分別是1998至1999年度、20**年至20**年度。對于20**年7月19日前發生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規定,也就是在得知自己的權利受侵害后的兩年內必須起訴,否則將喪失勝訴權。最后法院判決楊某只須支付20**年以后的費用。

法官說法:

　　沈陽市法院民二庭法官張卓琦:我國民法通則規定了訴訟時效制度,如果在法定期限內不行使權利,將導致權利的喪失或權利效力減損的法律后果。物業合同同樣適用訴訟時效的規定。

　　來源:海南高速物業管理有限公司