物業管理的法律錯位
隨著住宅產業化、人人有其屋，“物業管理”從一個稀缺概念演繹成了一個社會問題，主體和內容的泛化不可避免地引發諸多社會矛盾，而且大有愈演愈烈之勢，業已引起社會各階層的重視，尤其在構建和諧社會的執政理念下，基于物業管理產生的各種矛盾已經成為和諧社會的重大障礙。
然而，要解決問題，就必須首先剖析問題。透過種種矛盾的表象，問題的根源還是在制度上。制度本身是各種社會關系和諧的均衡器，尤其法律制度更應該是最低標準的和諧規則。
然而，透視我們的物業法律制度，我們不難發現整個法律關系的各要素均是錯位的。試想：在錯位的法律制度下，法律關系如何能夠基于此而和諧相處?
一、名稱錯位：物業管理還是物業服務?
名稱是不被傳統法學作為法律關系的三要素構成的。但是在我們重名的哲學傳統下，“名稱”應當作為法律關系的一個要素。物業管理的法律錯位的表現源頭就是名稱錯位。
《物業管理條例》對“物業管理企業”的命名以及把物業管理企業作為與業主并列的管理主體，就為名稱錯位埋下禍根。
“物業管理”本身并沒有錯，“管理”在其法律本源上并沒有問題，就象“善良管理人”、“善良家父”的法律概念本身意味著高于普通主體的注意義務和法律責任。然而，由于我們有著官本位的傳統，我們習慣了行政權的一權獨大的不平衡，于是“管理”也就變味了：物業公司難免就產生了行政色彩的自我臆想，而根本忘記了自己身份的契約屬性。
從邏輯上，名稱對法律關系的各方具有強烈的暗示作用。就像我們去家政公司請保姆，由于沒有說清楚目的，結果家政管理公司給派來個家庭管理者而不是家庭服務人，“保姆”來后指手畫腳變成“家長”也就情有可原。
從法律解釋學的角度，名稱對法律關系的內容具有漏洞填補作用。淵源于大陸法系的高度重視成文法的法律思維，讓我們習慣以法律關系的名稱檢索應當適用的法律規范，這就直接造成一個后果：法律名稱對法律關系的權利和義務內容有著重大影響，而且在雙方約定不明或沒有約定的情況下，就會起到決定性作用。
二、主體錯位：
有了名稱錯位在先，主體的錯上加錯也就在所難免，既然人家是“物業管理企業”，既然職能就是管理，以下的黑色幽默也就不是那么滑稽了：
1、黑色幽默之一：誰是主體?
從自然的角度，物業的主人管理物業是天經地義、無庸置疑的，然而，我們的法律制度卻將物業管理企業作為物業管理的法定主體，的確匪夷所思。物業管理企業是第二梯級的管理人，管理是其第二屬性，服務才是其第一屬性。之所以是第二梯級，是因為物業主人的服務需求才導致了物業管理企業的產生，物業管理企業是衍生的，是主人的委托契約下才能夠合法存在的，因此是從屬的。
因此，物業管理企業不應當成為物業管理的法定主體，否則會造成以下混亂：物業管理企業是同業主并列的管理主體(事實上應當是從屬的)，物業管理企業是物業管理必須的主體(事實上業主完全可以自我管理，法律不能也不應當將物業公司強加給業主)。
2、黑色幽默之二：為什么指腹為親?
既然業主的委托是物業企業存在的合法理由，一個不得不接受的命題是：物業服務合同的簽約主體應當是全體業主和業主選定的物業公司，業主公約應當是全體業主自治的基本法律文書。然而，法律給我們的現狀是：前期物業是建設單位即開發商指定的，物業服務合同的內容也是開發商準備的，甚至連《業主公約》都是開發商起草的。指腹為親誰都知道荒唐，可現實的法律制度就在給我們開這樣的玩笑。尤其在現實中，即便在業主大會成立后，想換掉開發商的近親物業恐怕決非我們的制度設計者所幻想的那么簡單。
這里面的設計錯誤一定程度上還是基于黑色幽默之四，把開發商也要當業主的錯誤理解。然而，既然物業服務企業是為業主服務的，當然應當由業主選定，開發商只能推薦，而決不能包辦。既然是業主自治公約也就應當由業主自治組織制定。哪怕有一個業主，他也是業主，他也有業主的權利。而選擇自己的服務企業、參與制定業主公約當然是業主的權利而決不是義務。
3、黑色幽默之三：業主行權組織??不準出生的孩子。
完整的業主權利包括2大方面、3個具體方面：財產權利和人身權利，財產權利又包括對專有物業的財產權和對共有物業的財產權，人身權主要表現在社員資格權，也即作為物業主體的人身權。
法律上，人身權重于財產權;邏輯上，有了業主的人身權，財產權才有可能實現。故，法律對業主人身權規定的應當非常詳細。但業主人身權的一個重要特征就在于其行使一般要通過一定的社員組織進行，即業主大會和業主委員會?？墒菢I主大會和業主委員會如何成立呢?法律好像疏忽了。于是，在缺乏操作性條款的情況下，業主大會、業主委員會在現實層面成了不準出生的孩子：開發商、物業企業不愿意業主大會、業主委員會的成立，誰會愿意放棄沒有約束的自由而給自己找個對方?誰愿意把自己的利益相對者組織起來和自己進行利益博弈?不知道我們的法律設計者怎么會把市場經濟的主體幻想成了利他性主體?先期入住的業主想成立業主大會、業主委員會，又找不到具體的法律規定。更有甚者，一些地方的物業管理法規竟然為業主大會、業主委員會的成立設置交付面積和入住時間之類的門檻，就更為錯誤：先期入住的業主就不是業主?如果交付面積不夠業主就不能行使人身權?
于是，我們的制度設計在放縱阻撓業主大會和業主委員會的出生，而不是通過制度設計鼓勵業主大會和業主委員會的成立(即成立對開發商和物業企業有利，不成立就限制開發商和物業企業的部分權利)。
4、黑色幽默之四：開發商的角色意識錯亂??我是業主。
主張前期物業合理性的邏輯基礎在于開發商把自己當作業主，法律基礎在于開發商是未售物業的產權人，故開發商應當擁有物業管理的話語權。這種錯位來源于法律對業主定義的模糊性：《物業管理條例》第六條規定：“ 房屋的所有權人為業主?！眱H從字面理解，未售出的房屋當然是房屋，未售出房屋的主人當然是業主。
然而，在法律推理中，法律原則決定法律概念，法律概念決定法律規范。業主權利既然包括2項財產權1項社員權，如果開發商也是業主，如何理解業主權利?如何理解開發商和業主的交易?
業主社員權的內涵決定了業主的獲得房屋產權為目的，而開發商恰恰是以讓渡產權為目的，如果把開發商也當作業主豈不是法律悖論?
因此，開發商的“建設單位”性質決定了他不是“業主”身份，開發商只能行使建設單位的法定和約定權利，而不能行使業主的權利，當然包括對物業管理的權利。也正是基于對業主權利的保護，法律才規定建設單位在物業管理方面的諸多義務，包括承擔未售房產的相關義務和責任。但不能因此得出開發商獲得業主權利的結論，這些義務是其基于開發商的身份而產生的，而決不是業主義務對應的業主權利。
三、客體錯誤：管物業還是管人?
既然是物業管理，管理的對象當然是物業即財產，而不可能是人。然而《物業管理條例》關于物業管理內容的表達讓物業企業有了管人的幻想：“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?/p>
“維護環境衛生和秩序”屬于表達不準確，但也不能竟然因此得出“管人”的任何內容。物業企業的服務屬性和受托地位決定了其所管理的只能是物業，即業主權利中財產權指向的對象，而不能是人身權指向的對象。
對于人身權的限制，只能由法律或當事人在法律框架內進行明確約定。具體到業主的社員權利，只能由業主大會在法律范圍內通過制定業主公約或相關制度進行，即是業主之間的契約關系，而不是同服務企業之間的關系。
事實上，物業管理的民事法律關系的本質就決定了物業企業對“環境衛生和秩序的維護”只能是平等主體之間的民事法律關系，而不能帶有任何行政管理的色彩，否則就成了公權力的范疇，成了行政法律關系。
四、內容錯位：
法律關系的內容是權利和義務，既然主體錯位、客體錯位，權利和義務是主體的權利義務，是在客體之上產生的權利義務，錯位是順理成章的。
1、物業公司權利錯位：是權利不是權力。
既然物業公司的權利來源于契約，產生于業主的集體授權和委托，就決定了物業公司所擁有的只能是契約之下的、托付給的民事權利，而不可能是具有單方色彩的權力。
因此，對于物業公司來講，無委托無權利，無授予無權利。也就是說：物業公司不能直接制定“游戲規則”加給業主，而只能是業主制定游戲規則由物業公司執行和實施。
正因此，業主大會或者業主委員會才是本區域內物業管理的規章制度的制定者，而物業公司僅僅是規則的受托執行者，業主個體則是規則的遵守者。
所以，我們見怪不怪的物業公司制定規章制度要求業主遵守，是物業公司錯把權利當權力的自我異化現象，是越權現象。
2、業主權利的錯位：殘缺的權利。
完整的業主權利是三位一體的：單獨物權、共有物權和社員權。這里面后2個權利元素往往是受到損害的，而且也是一些群體事件的成因：共有物權的損害必然導致整個業主團體的利益損害，社員權的損害則必然意味著業主自治意志的損害。
實踐層面大量的物業糾紛：損害公共綠地、占用公共道路、占用公共設施等比比皆是;業主委員會、業主大會的成立以及運行被干擾被阻撓，甚至出現黑惡勢力的犯罪，令人發指......;業主公約異化為單方游戲，業主公約不見業主聲音業主意志......荒唐的現象卻現實地存在......
3、物業公司義務的錯位：殘缺的義務和責任。
物業公司的義務是業主權利的保障，法律本身應該傾斜于弱者的利益，在一個個業主與物業公司的交易中，無論在經濟地位或是專業地位上，業主當然是弱勢，業主的權利應當是法律的重心。然而，物業公司的義務更多地交給了物業服務合同。似乎沒有錯位：意思自治。但在強弱對比之下，法律沒有體現出最低限度保障的性質，其實就是錯位。尤其在設定了前期物業制度的情況下，在物業與開發商關系曖昧的情況下，指望物業服務合同以保護業主利益為出發點來設定物業公司的義務，有與虎謀皮之奢望。
在義務本身就不完善的境況中，法律勾勒的物業公司的責任體現又屬于粗獷型的：沒有構建刑事、民事、行政的合理責任體系。
于是，業主權利保護的民事途徑不僅存在主體障礙，也存在具體責任不明確的障礙，更存在維權成本與維權收益的倒掛、侵權成本與侵權收益的倒掛，甚至業主在維權的過程中必須承受權利受損的全過程持續：比如物業公司私自收取停車費，業主起訴即便勝訴，但在審理的過程中卻一直不能停車，可謂物業公司坐玩業主。
對物業公司的行政法律責任設計過于單薄，根本不能形成足夠的威懾力?？赡芑诠珯嗔ξ飿I公司干預的過分謹慎態度，事實上，在物業發展初期，公權力的適度介入不僅是必要的，也是必須的，畢竟事關社會的最低生活秩序，畢竟需要一個最低的權利保障。
物業公司的刑事責任設計則一片空白。
沒有合理的責任設計，就意味著對義務的重視不夠，也就意味著變相鼓勵去觸犯這些責任設計，畢竟責任是義務的保障，一如救濟是權利的保障。
總之，物業管理的法律錯位正在傷害著我們的社會公眾，成為和諧主旋律中的雜音。糾偏，應從制度開始。
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篇2：物業管理的法律錯位
物業管理的法律錯位
隨著住宅產業化、人人有其屋，“物業管理”從一個稀缺概念演繹成了一個社會問題，主體和內容的泛化不可避免地引發諸多社會矛盾，而且大有愈演愈烈之勢，業已引起社會各階層的重視，尤其在構建和諧社會的執政理念下，基于物業管理產生的各種矛盾已經成為和諧社會的重大障礙。
然而，要解決問題，就必須首先剖析問題。透過種種矛盾的表象，問題的根源還是在制度上。制度本身是各種社會關系和諧的均衡器，尤其法律制度更應該是最低標準的和諧規則。
然而，透視我們的物業法律制度，我們不難發現整個法律關系的各要素均是錯位的。試想：在錯位的法律制度下，法律關系如何能夠基于此而和諧相處?
一、名稱錯位：物業管理還是物業服務?
名稱是不被傳統法學作為法律關系的三要素構成的。但是在我們重名的哲學傳統下，“名稱”應當作為法律關系的一個要素。物業管理的法律錯位的表現源頭就是名稱錯位。
《物業管理條例》對“物業管理企業”的命名以及把物業管理企業作為與業主并列的管理主體，就為名稱錯位埋下禍根。
“物業管理”本身并沒有錯，“管理”在其法律本源上并沒有問題，就象“善良管理人”、“善良家父”的法律概念本身意味著高于普通主體的注意義務和法律責任。然而，由于我們有著官本位的傳統，我們習慣了行政權的一權獨大的不平衡，于是“管理”也就變味了：物業公司難免就產生了行政色彩的自我臆想，而根本忘記了自己身份的契約屬性。
從邏輯上，名稱對法律關系的各方具有強烈的暗示作用。就像我們去家政公司請保姆，由于沒有說清楚目的，結果家政管理公司給派來個家庭管理者而不是家庭服務人，“保姆”來后指手畫腳變成“家長”也就情有可原。
從法律解釋學的角度，名稱對法律關系的內容具有漏洞填補作用。淵源于大陸法系的高度重視成文法的法律思維，讓我們習慣以法律關系的名稱檢索應當適用的法律規范，這就直接造成一個后果：法律名稱對法律關系的權利和義務內容有著重大影響，而且在雙方約定不明或沒有約定的情況下，就會起到決定性作用。
二、主體錯位：
有了名稱錯位在先，主體的錯上加錯也就在所難免，既然人家是“物業管理企業”，既然職能就是管理，以下的黑色幽默也就不是那么滑稽了：
1、黑色幽默之一：誰是主體?
從自然的角度，物業的主人管理物業是天經地義、無庸置疑的，然而，我們的法律制度卻將物業管理企業作為物業管理的法定主體，的確匪夷所思。物業管理企業是第二梯級的管理人，管理是其第二屬性，服務才是其第一屬性。之所以是第二梯級，是因為物業主人的服務需求才導致了物業管理企業的產生，物業管理企業是衍生的，是主人的委托契約下才能夠合法存在的，因此是從屬的。
因此，物業管理企業不應當成為物業管理的法定主體，否則會造成以下混亂：物業管理企業是同業主并列的管理主體(事實上應當是從屬的)，物業管理企業是物業管理必須的主體(事實上業主完全可以自我管理，法律不能也不應當將物業公司強加給業主)。
2、黑色幽默之二：為什么指腹為親?
既然業主的委托是物業企業存在的合法理由，一個不得不接受的命題是：物業服務合同的簽約主體應當是全體業主和業主選定的物業公司，業主公約應當是全體業主自治的基本法律文書。然而，法律給我們的現狀是：前期物業是建設單位即開發商指定的，物業服務合同的內容也是開發商準備的，甚至連《業主公約》都是開發商起草的。指腹為親誰都知道荒唐，可現實的法律制度就在給我們開這樣的玩笑。尤其在現實中，即便在業主大會成立后，想換掉開發商的近親物業恐怕決非我們的制度設計者所幻想的那么簡單。
這里面的設計錯誤一定程度上還是基于黑色幽默之四，把開發商也要當業主的錯誤理解。然而，既然物業服務企業是為業主服務的，當然應當由業主選定，開發商只能推薦，而決不能包辦。既然是業主自治公約也就應當由業主自治組織制定。哪怕有一個業主，他也是業主，他也有業主的權利。而選擇自己的服務企業、參與制定業主公約當然是業主的權利而決不是義務。
3、黑色幽默之三：業主行權組織??不準出生的孩子。
完整的業主權利包括2大方面、3個具體方面：財產權利和人身權利，財產權利又包括對專有物業的財產權和對共有物業的財產權，人身權主要表現在社員資格權，也即作為物業主體的人身權。
法律上，人身權重于財產權;邏輯上，有了業主的人身權，財產權才有可能實現。故，法律對業主人身權規定的應當非常詳細。但業主人身權的一個重要特征就在于其行使一般要通過一定的社員組織進行，即業主大會和業主委員會?？墒菢I主大會和業主委員會如何成立呢?法律好像疏忽了。于是，在缺乏操作性條款的情況下，業主大會、業主委員會在現實層面成了不準出生的孩子：開發商、物業企業不愿意業主大會、業主委員會的成立，誰會愿意放棄沒有約束的自由而給自己找個對方?誰愿意把自己的利益相對者組織起來和自己進行利益博弈?不知道我們的法律設計者怎么會把市場經濟的主體幻想成了利他性主體?先期入住的業主想成立業主大會、業主委員會，又找不到具體的法律規定。更有甚者，一些地方的物業管理法規竟然為業主大會、業主委員會的成立設置交付面積和入住時間之類的門檻，就更為錯誤：先期入住的業主就不是業主?如果交付面積不夠業主就不能行使人身權?
于是，我們的制度設計在放縱阻撓業主大會和業主委員會的出生，而不是通過制度設計鼓勵業主大會和業主委員會的成立(即成立對開發商和物業企業有利，不成立就限制開發商和物業企業的部分權利)。
4、黑色幽默之四：開發商的角色意識錯亂??我是業主。
主張前期物業合理性的邏輯基礎在于開發商把自己當作業主，法律基礎在于開發商是未售物業的產權人，故開發商應當擁有物業管理的話語權。這種錯位來源于法律對業主定義的模糊性：《物業管理條例》第六條規定：“ 房屋的所有權人為業主?！眱H從字面理解，未售出的房屋當然是房屋，未售出房屋的主人當然是業主。
然而，在法律推理中，法律原則決定法律概念，法律概念決定法律規范。業主權利既然包括2項財產權1項社員權，如果開發商也是業主，如何理解業主權利?如何理解開發商和業主的交易?
業主社員權的內涵決定了業主的獲得房屋產權為目的，而開發商恰恰是以讓渡產權為目的，如果把開發商也當作業主豈不是法律悖論?
因此，開發商的“建設單位”性質決定了他不是“業主”身份，開發商只能行使建設單位的法定和約定權利，而不能行使業主的權利，當然包括對物業管理的權利。也正是基于對業主權利的保護，法律才規定建設單位在物業管理方面的諸多義務，包括承擔未售房產的相關義務和責任。但不能因此得出開發商獲得業主權利的結論，這些義務是其基于開發商的身份而產生的，而決不是業主義務對應的業主權利。
三、客體錯誤：管物業還是管人?
既然是物業管理，管理的對象當然是物業即財產，而不可能是人。然而《物業管理條例》關于物業管理內容的表達讓物業企業有了管人的幻想：“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?/p>
“維護環境衛生和秩序”屬于表達不準確，但也不能竟然因此得出“管人”的任何內容。物業企業的服務屬性和受托地位決定了其所管理的只能是物業，即業主權利中財產權指向的對象，而不能是人身權指向的對象。
對于人身權的限制，只能由法律或當事人在法律框架內進行明確約定。具體到業主的社員權利，只能由業主大會在法律范圍內通過制定業主公約或相關制度進行，即是業主之間的契約關系，而不是同服務企業之間的關系。
事實上，物業管理的民事法律關系的本質就決定了物業企業對“環境衛生和秩序的維護”只能是平等主體之間的民事法律關系，而不能帶有任何行政管理的色彩，否則就成了公權力的范疇，成了行政法律關系。
四、內容錯位：
法律關系的內容是權利和義務，既然主體錯位、客體錯位，權利和義務是主體的權利義務，是在客體之上產生的權利義務，錯位是順理成章的。
1、物業公司權利錯位：是權利不是權力。
既然物業公司的權利來源于契約，產生于業主的集體授權和委托，就決定了物業公司所擁有的只能是契約之下的、托付給的民事權利，而不可能是具有單方色彩的權力。
因此，對于物業公司來講，無委托無權利，無授予無權利。也就是說：物業公司不能直接制定“游戲規則”加給業主，而只能是業主制定游戲規則由物業公司執行和實施。
正因此，業主大會或者業主委員會才是本區域內物業管理的規章制度的制定者，而物業公司僅僅是規則的受托執行者，業主個體則是規則的遵守者。
所以，我們見怪不怪的物業公司制定規章制度要求業主遵守，是物業公司錯把權利當權力的自我異化現象，是越權現象。
2、業主權利的錯位：殘缺的權利。
完整的業主權利是三位一體的：單獨物權、共有物權和社員權。這里面后2個權利元素往往是受到損害的，而且也是一些群體事件的成因：共有物權的損害必然導致整個業主團體的利益損害，社員權的損害則必然意味著業主自治意志的損害。
實踐層面大量的物業糾紛：損害公共綠地、占用公共道路、占用公共設施等比比皆是;業主委員會、業主大會的成立以及運行被干擾被阻撓，甚至出現黑惡勢力的犯罪，令人發指......;業主公約異化為單方游戲，業主公約不見業主聲音業主意志......荒唐的現象卻現實地存在......
3、物業公司義務的錯位：殘缺的義務和責任。
物業公司的義務是業主權利的保障，法律本身應該傾斜于弱者的利益，在一個個業主與物業公司的交易中，無論在經濟地位或是專業地位上，業主當然是弱勢，業主的權利應當是法律的重心。然而，物業公司的義務更多地交給了物業服務合同。似乎沒有錯位：意思自治。但在強弱對比之下，法律沒有體現出最低限度保障的性質，其實就是錯位。尤其在設定了前期物業制度的情況下，在物業與開發商關系曖昧的情況下，指望物業服務合同以保護業主利益為出發點來設定物業公司的義務，有與虎謀皮之奢望。
在義務本身就不完善的境況中，法律勾勒的物業公司的責任體現又屬于粗獷型的：沒有構建刑事、民事、行政的合理責任體系。
于是，業主權利保護的民事途徑不僅存在主體障礙，也存在具體責任不明確的障礙，更存在維權成本與維權收益的倒掛、侵權成本與侵權收益的倒掛，甚至業主在維權的過程中必須承受權利受損的全過程持續：比如物業公司私自收取停車費，業主起訴即便勝訴，但在審理的過程中卻一直不能停車，可謂物業公司坐玩業主。
對物業公司的行政法律責任設計過于單薄，根本不能形成足夠的威懾力?？赡芑诠珯嗔ξ飿I公司干預的過分謹慎態度，事實上，在物業發展初期，公權力的適度介入不僅是必要的，也是必須的，畢竟事關社會的最低生活秩序，畢竟需要一個最低的權利保障。
物業公司的刑事責任設計則一片空白。
沒有合理的責任設計，就意味著對義務的重視不夠，也就意味著變相鼓勵去觸犯這些責任設計，畢竟責任是義務的保障，一如救濟是權利的保障。
總之，物業管理的法律錯位正在傷害著我們的社會公眾，成為和諧主旋律中的雜音。糾偏，應從制度開始。
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篇3：巴彥淖爾市物業管理辦法
巴彥淖爾市人民政府關于印發巴彥淖爾市物業管理辦法的通知
巴政發〔20**〕76號
各旗縣區人民政府，巴彥淖爾經濟技術開發區管委會，雙河區管委會，市直各部門，各企事業單位：
現將《巴彥淖爾市物業管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。
巴彥淖爾市人民政府
20**年6月10日
巴彥淖爾市物業管理辦法
第一章總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國家、自治區等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內從事物業管理及相關活動的，均適用本辦法。
第三條 市政府物業管理行政主管部門負責物業管理的指導、監督管理工作，履行下列職責：
?。ㄒ唬┙M織實施本辦法以及其他關于物業管理的法律、法規，執行國家關于物業管理的有關規定；
?。ǘ┭芯繑M定或者制定物業管理相關政策措施；
?。ㄈ┲笇?、協調各旗縣區政府物業管理行政主管部門以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作；
?。ㄋ模┍巨k法規定的其他職責。
各旗縣區物業行政主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導。
各級發改、財政、國土、規劃、民政、公安、環保、水務、人防、城管執法、工商、質量技術監督、衛生、廣播電視和電業等部門及供水、供熱、燃氣、通訊等專業經營單位按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。
第四條 街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理工作制度，具體指導、監督所轄區域內的業主成立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。參與新建住宅小區交付使用、物業管理招投標、物業服務企業考評、舊住宅小區改造等工作。
居民委員會、社區服務站應當協助街道辦事處、鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。對未實行物業管理的區域，組織業主進行自我管理和自我服務。
物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鎮人民政府應當提請旗縣區物業行政主管部門依法處理。
第五條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中的權利和義務按照國家、自治區物業管理有關法律、法規執行。
第七條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本辦法和管理規約的，有關業主應當承擔連帶責任。
第八條 旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。
配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域，由當地人民政府通過舊住宅區改造等方式組織治理，創造條件，逐步實行物業管理。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。
第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。
第十一條 同一個物業管理區域內的業主，應當在街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，由業主代表、建設單位或物業服務企業代表、社區居民委員會代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組人數應為5至7名單數，其中業主代表人數不得低于籌備組人數的半數，由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生?；I備組組長由社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。
第十二條 籌備組應當自組成之日起三十日內在街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，組織業主召開首次業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十四條 業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責（經協商同意，也可選聘街道和社區工作人員為顧問）。
業主委員會的人數由業主大會根據實際情況，按照五人至十一人的單數確定。
業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。
業主委員會主任的工作，半數以上的委員不認可時，街道辦事處、鎮人民政府應及時指導業主委員會對主任進行改選。
業主委員會委員不得在本物業管理區域內物業服務企業中兼職。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。
第十六條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
第十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十八條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定，維護業主共同利益；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會每屆任期不得超過五年，業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。
新一屆業主委員會選舉產生之日起十日內，原業主委員會應當在街道辦事處、鎮人民政府監督下將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交給新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十條 業主大會和業主委員會工作經費，由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用，由業主大會議事規則規定。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（三）依法被限制人身自由的； （四）以書面形式向業主大會提出辭呈的；（五）拒不履行業主義務的；（六） 年度累計缺席業主委員會會議連續三次（含三次）以上的；（七）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業主委員會委員出現空缺，依據有關規定增補。
第二十二條 業主大會、業主委員會作出的決定有下列情形之一的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府負責調查。
經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有問題，街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處、鎮人民政府應當提請當地物業主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定，并通告全體業主：
?。ㄒ唬┻`反法律法規和政策的；
?。ǘ┪：ι鐓^安定，損害社會公共利益的；
?。ㄈ┣趾I主合法權益的。
?。ㄋ模┪窗幢巨k法第十四條規定征求業主意見或征求意見不真實的。
第二十三條 對因客觀原因未能組織成立業主大會和業主委員會，而沒有推行物業管理的物業管理區域，居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后，并經街道辦事處或者鎮人民政府批準，可以代履行業主委員會的職責，并報旗縣區房產行政主管部門備案，同時在物業管理區域內予以公告。
居民委員會或者社區服務站在代履行業主委員會的職責期間，成立業主大會的，由業主大會決定自行組建業主委員會或者繼續由居民委員會或者社區服務站代履行職責。業主委員會成立后，居民委員會或者社區服務站應當與其進行職責交接工作。
第二十四條 居民委員會或者社區服務站代履行業主委員會職責期間，未能選聘到物業服務企業的，居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后，并經街道辦事處或者鎮人民政府批準，可以組織實施物業管理，提供環境衛生、公共秩序、公共設施設備維護等基礎服務，所發生的費用由業主共同承擔。
居民委員會、社區服務站組織實施物業管理的具體辦法和收費標準由市人民政府制定，并定期向社會公布。
第三章前期物業管理
第二十五條 新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
非住宅物業的建設單位可以通過協議或者招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務。
第二十六條 建設單位應當在下列時限內完成前期物業服務企業選聘工作：
?。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；
?。ǘ┬陆ìF售商品房在物業銷售前三十日；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I在交付前九十日。
第二十七條 建設單位應當自前期物業服務合同生效之日起十五日內報當地物業行政主管部門備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知街道辦事處或者鎮人民政府。
第二十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當在街道辦事處、鎮人民政府的監督下向物業服務企業移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備清單及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。
建設單位和前期物業服務企業應當自物業交接完成后三十日內持相關文件向當地物業行政主管部門辦理備案手續。
第二十九條 新建住宅小區實行物業質量保修金制度。建設單位應當在辦理預銷售許可證前，按照建筑安裝總造價的百分之二比例，向當地物業行政主管部門設立的專門賬戶交存物業質量保修金。物業質量保修金的交存、使用和管理，由市物業行政主管部門會同財政部門制定具體的管理制度。
第三十條 各級物業主管部門要建立物業服務企業綜合考評制度，根據考評結果建立物業招投標企業庫，未進入招投標企業庫的企業不得參與物業服務項目招投標。
未承接項目的新設立物業服務企業和本市登記備案的市外物業服務企業可參與本市物業服務投標活動。
第三十一條 建設單位應當按照規劃要求，以不低于開發建設規模千分之三的標準，并不得低于100平方米，在物業管理區域內配置物業管理用房，其中業主委員會辦公用房不得低于20平方米。
住宅物業的物業服務用房應當為獨立使用的地上房屋，具備供水、供電、供熱、地面鋪設、衛生潔具、采光等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
物業服務企業辦公用房、業主委員會辦公用房屬于全體業主所有，任何人不得改變用途、分割、轉讓、抵押和出租。
第三十二條 規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。
市房產行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業服務用房進行核查。
在物業項目交付時，旗縣區物業行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。
各級房屋產權交易登記部門辦理所有權初始登記，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的字樣。
第三十三條 建設單位應當將竣工驗收合格，符合交付條件的房屋交付買受人，并提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋保修責任。
第三十四條 已實施物業管理的區域更換物業服務企業的，以及未實施物業管理的區域經過整治改造具備物業管理條件的，也應依法通過公開招投標的方式選聘物業服務企業。
第四章物業服務
第三十五條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
物業服務企業應當按照國家和自治區有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。
從事物業管理的人員應當按照國家和自治區規定，取得職業資格證書。
不得偽造、涂改、轉讓、出租、轉借資質證書和資格證書。
第三十六條 物業服務企業享有以下權利：
?。ㄒ唬┮勒瘴飿I服務合同和管理制度實行物業管理；
?。ǘ┲贫ㄎ飿I服務的具體措施；
?。ㄈ┌凑蘸贤s定，收取物業服務費和其他相關費用；
?。ㄋ模┲浦惯`反物業服務合同和業主公約的行為；
?。ㄎ澹┯袡嘁髽I主委員會協助履行物業服務合同；
?。┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。
第三十七條 物業服務企業履行下列義務：
?。ㄒ唬┞男形飿I服務合同，執行物業管理行業規范和技術標準；
?。ǘ┙邮苡嘘P行政管理部門的監督管理；
?。ㄈ┙邮軜I主和業主委員會的監督；
?。ㄋ模┲卮笪飿I管理措施提交業主委員會審議；
?。ㄎ澹┟堪肽晗驑I主委員會報告物業服務費收取和使用情況；
?。┌l現違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、燃氣管道設施保護、電梯安全、綠化等方面法律、法規規定的行為，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并自簽訂之日起十五日內，由物業服務企業向物業行政主管部門備案。
物業服務企業應當定期向物業行政主管部門申報物業管理項目手冊。
市物業行政主管部門應當提供物業服務合同示范文本和物業管理項目手冊示范文本。
第三十九條 物業服務企業應當提供以下物業服務：
?。ㄒ唬┕灿貌课?、共用設施設備的正常運行和日常維護、管理；
?。ǘ┕仓刃蚓S護、安全防范；
?。ㄈ┕灿芯G地養護；
?。ㄋ模┪飿I管理區域的清掃、保潔；
?。ㄎ澹┪飿I裝飾裝修管理服務；
?。┪飿I檔案資料管理；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
第四十條 物業服務企業應當建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業管理區域內安全防范工作；物業管理區域內發生安全事故時，應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站等有關部門，做好相關社區管理和社區服務工作。
第四十一條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但是不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
第四十二條 物業服務企業應當建立物業管理區域業主服務請求的統一受理、處理機制，向業主公布物業服務電話。
物業服務企業接到業主物業服務請求和提出的問題，應當及時處理和答復；不屬于物業服務合同約定事項的，應當協調相關專業經營單位及時處理。
第四十三條 業主對物業服務企業的服務水平、質量有異議的，可以向物業行政主管部門投訴，也可以請求街道辦事處、鎮人民政府或者居民委員會、社區服務站進行調解。
物業服務企業達不到服務標準或者減少服務項目的，物業行政主管部門應當責令其限期整改，并將其記入物業服務企業信用檔案。
第四十四條 住宅物業服務收費實行政府指導價；別墅、公寓以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。
政府指導價由價格主管部門會同物業行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。
實行市場調節價的，應當遵循平等、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，比照政府指導價，由業主和物業服務企業協商確定。
第四十五條 物業服務企業應當將企業基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業管理區域內顯著位置公示，并將物業行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站的受理投訴電話一并公布。
第四十六條 物業服務企業不得違反法律法規規定和物業服務合同的約定，擴大
收費范圍、提高收費標準、重復收費。
物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務費由雙方約定。
第四十七條 物業服務企業依約履行服務的，業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主不按約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以請求旗縣區物業行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站調解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十八條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業；決定續聘且物業服務企業接受的，在物業服務合同屆滿前與物業服務企業重新簽訂物業服務合同。
物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會，并在物業服務合同終止后的二十日內向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第二十八條規定的有關資料和物業服務用房及有關財物。因特殊原因無法向業主委員會移交或者無業主委員會的，應當向街道辦事處、鎮人民政府移交。
第四十九條 新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料、物業用房和財物。
原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，提請轄區街道辦事處、鎮人民政府及當地物業主管部門解決，也可以依法提起訴訟。
第五十條 業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照物業服務合同約定的爭議解決方式解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。
第五十一條 物業服務企業收取物業服務費后，擅自撤出或者停止物業服務的，物業行政主管部門應當督促其履行合同；對不繼續履行合同的，依照有關法律、法規和物業服務合同約定處理。
物業服務企業擅自終止物業服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目；物業服務企業法定代表人在三年內不得在本市從事物業管理活動。
第五十二條 對物業服務企業實行物業服務保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照年物業項目收費的百分之十向旗縣區物業行政主管部門繳存物業服務保證金，專項用于物業服務企業擅自終止物業服務的臨時接管、環境衛生、垃圾清運和影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。
物業服務保證金具體管理辦法，由物業行政主管部門會同財政部門制定。
第五十三條 物業服務企業應當按照有關技術規范和標準對電梯、避雷、消防、燃氣和供水、供熱二次加壓設施設備等涉及人身、財產安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，確保設施正常、安全運行，并應當委托專業機構進行維修和養護。
電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設施設備的維修和更新改造費用，超過保修期的，可以從房屋專項維修資金中列支。
第五十四條 物業行政主管部門應當建立受理物業管理投訴制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，并自受理投訴之日起十個工作日內答復投訴人。
街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當對物業管理活動中的投訴進行調解。
物業行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當在物業管理區域內公布受理投訴電話。
第五十五條 物業管理實行信用管理制度。
市物業行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，建立物業服務企業退出物業服務項目管理機制，對物業服務企業進行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。將物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等記入物業服務企業信用檔案，定期進行評定，并向社會公布。
對于評定信用等級較低的物業服務企業，物業行政主管部門應當督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達不到物業服務標準的，由業主大會或者街道辦事處、鎮人民政府組織召開業主大會依法或者依據物業服務合同的規定啟動物業項目退出程序，并依照相關法律法規的規定吊銷或者建議相關部門吊銷其資質證書。
第五十六條 物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案管理制度，建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送物業行政主管部門。
物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主信息，不得用于與物業管理服務無關的活動。
第五章舊住宅小區改造與物業管理
第五十七條 旗縣區人民政府應當根據市人民政府確定的舊住宅小區改造計劃，制定實施方案，并組織實施。
各旗縣區財政應當在年度預算中安排舊住宅小區的專項改造資金，?？顚Ｓ?。
第五十八條 舊住宅小區改造應當統一規劃、統一設計，分步實施，對供熱、供水、排水、燃氣、供電、通訊、有線電視等相關管網和道路、綠化、亮化等進行更新改造，調配物業服務用房，達到推行物業管理的條件。
物業服務用房、業主委員會辦公用房由旗縣區人民政府調配解決。
第五十九條 舊住宅小區改造完成后，由轄區街道辦事處或者鎮人民政府負責聯合房產、城鄉建設、公安、城市管理行政執法、市政、園林等部門建立小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等長效管理機制，并按照本條例的規定，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。
第六十條 未列入改造計劃的舊住宅小區及未推行物業管理的住宅小區，由居民委員會、社區服務站按照本條例第二十三條、第二十四條的規定，組織實施物業管理。
第六章物業使用和維護
第六十一條 物業管理區域不得有下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
?。ㄈ┧饺?、私占、私建停車場地；
?。ㄋ模┥米栽O置攤點或者集貿市場；
?。ㄎ澹╇S意傾倒或者堆放垃圾、雜物；
?。┣终季G地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；
?。ㄆ撸┥米栽诮ǎ嫞┲镂蓓?、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；
?。ò耍┻`反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；
?。ň牛┥米哉加孟涝O施、公共疏散通道、消防通道，破壞安全消防標志，未經相關部門批準擅自改變消防通道；
?。ㄊ┻`反規定停放車輛或者不按照規定行車路線行駛；
?。ㄊ唬┻`反規定飼養動物；
?。ㄊ┢茐碾娞莅踩\行監控系統及應急呼叫系統，損毀電梯使用標志。
?。ㄊ┢茐墓箔h境保護設施或者造成環境污染等其他違反法律、法規和管理規約的行為。
第六十二條 街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、社區服務站或者物業服務企業應當對物業管理區域內違反本條例第六十一條規定的行為進行巡查。發現違法行為的，應當對行為人予以勸導、制止。勸導、制止無效的，應當及時向有關行政主管部門報告。
有關行政主管部門在物業管理區域內的具體管理職責分工，按照有關法律、法規規定執行。法律、法規沒有規定的，由市人民政府確定。
第六十三條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
第六十四條 任何單位和個人未經規劃主管部門批準和業主大會同意，不得擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物，不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開門、窗。
第六十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當事先征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，并不得影響物業正常使用功能和業主的正常生活。經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六十六條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫首先應當滿足本區域內業主的需要。
屬于建設單位所有的車庫出售、出租時，應當提前三十日以書面形式告知本物業管理區域全體業主，并在顯著位置公示擬出售車庫的數量、位置、出售價格和產權證明文件。
第六十七條 在已經建成并交付使用的物業管理區域內，條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車，屬于全體業主共有，但是不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
在物業管理區域內，占用業主共有道路、場地停放汽車的，應當確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費及收取標準和用途，由業主大會決定。
業主大會決定收取占用費的，可以委托物業服務企業代為收取。收取占用費，應當單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業主監督。收取的占用費應當屬于業主共有，可以按照業主大會的決定使用。
業主對汽車保管有要求的，應當與物業服務企業另行約定。
第六十八條 業主或者物業使用人裝修裝飾房屋前，應當將裝修裝飾的范圍、時間等書面告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。
裝修、裝飾產生的建筑垃圾由業主負責清運，業主也可委托物業服務企業清運，并承擔相關費用。
第六十九條 供水、供熱、燃氣、通訊、有線電視等相關單位，按照法律法規和相關規定承擔物業管理區域內相關管網、線路、檢查井（包括井蓋）到最終用戶的設備設施的維修養護責任。供電部門應當承擔物業管理區域內到用戶用電計量裝置前（包括用電計量裝置）的線路維修養護責任。
前款規定的單位因建設或者維修、養護相關設備設施等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
通訊、網絡、有線電視等相關單位需要在物業服務區域內建設相關設備設施時，應當征得業主大會或者業主委員會的同意后，依法辦理有關批準手續。物業服務企業應當協助上述單位做好相關工作。
第七十條 業主應當按照國家有關規定交存房屋專項維修資金，用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋專項維修資金收取、管理和使用的具體辦法，由市人民政府按照國家和自治區有關規定制定。
第七十一條 街道辦事處（鎮人民政府）、住建、規劃、環保、公安、消防、人防、工商、質監、行政執法等政府相關部門要按各自職能加強對物業服務監管，制訂監管規章，及時處理住宅小區的違章及物業管理投訴事件。規劃、住建、行政執法部門要加大對未按規劃設計要求完成住宅小區配套設施建設的監管力度；住建部門要加大對住宅小區公共
配套設施質量的監督力度；公安（交警、消防）加強住宅小區治安管理，監督小區安防設施落實，同時對小區內亂停車輛堵塞消防通道、大門，占用道路停放廢棄車輛等行為予以處理；行政執法、公安部門要加強對住宅小區內私搭、亂建及將房屋、車庫改建為門點和小區內張貼小廣告的行為嚴加管理；環保部門要加強對住宅小區內的噪聲、油煙、廢氣等污染環境行為的整治工作；工商部門要加強住宅小區內非法廣告和無照經營行為的管理工作；園林綠化部門要加強對小區內侵占綠地行為的監管力度；質量技術監督部門要加強電梯的安裝驗收、維護、年檢及日常專項檢查；人防部門要加強對人防工程的監管力度。
小區內違章搭建、擅自拆改房屋（變動主體和承重結構）、增加管網設施（拆改燃氣、供熱管道和設施）的行為和惡意欠繳物業費的業主，物業服務企業要及時向物業管理單位、城管執法或相關部門報告，物業管理單位、城管執法部門接到報告后要依法處理，拒不限期改正配合的，房屋產權登記部門不予辦理產權登記相關業務，直至依法改正為止。
第七章違章處理
第七十二條 建設單位、物業服務企業違反本辦法的，由物業行政主管部門按照權限依據國家、自治區有關規定進行處理。
第七十三條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動的，由有關部門依法處理。
第七十四條 業主委員會違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。
第七十五條 物業行政主管部門或其他部門、單位及其工作人員有違法、違規行為的，由有關部門對直接負責的主管人和責任人依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第七十六條 本辦法自發布之日起30日后施行，有效期5年。