珠海市業主大會規程（20**）
第一章 總則
第一條 為了規范本市業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《珠海市物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本規程。
第二條 本市行政區域內開展業主大會相關活動適用本規程。
第三條 業主大會活動的指導、監督工作遵循屬地管理原則。
市物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)依法對全市業主大會的活動進行指導、監督。
區物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)依法對轄區內業主大會的活動進行指導、監督。
街道辦事處(以下簡稱街道辦)、社區居民委員會(以下簡稱居委會)依法對轄區內業主大會的活動進行指導、監督。街道辦應當設立物業管理專職工作人員，居委會應當設立物業管理兼職工作人員。
第四條 本市建立市、區、街道辦物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理有關問題。
市聯席會議由市主管部門、市維護穩定及社會治安綜合治理辦公室、市公安局、區政府組成。
區聯席會議由區主管部門、區維護穩定及社會治安綜合治理辦公室、街道辦、居委會、轄區公安分局組成。
街道辦聯席會議由街道辦、居委會、公安派出所組成。
各個物業管理區域業主委員會、物業服務企業應當作為成員參加涉及本物業管理區域相關事項的會議。
聯席會議內容涉及規劃、建設、城市管理、物價、環保等相關事項的，規劃、建設、城市管理、物價、環保等相關行政主管部門應當列席會議。
市聯席會議由市政府或市主管部門組織，區聯席會議由區政府或者區主管部門組織，街道辦聯席會議由街道辦組織。
第五條 轄區內有下列情形之一的，應當召開聯席會議：
(一)需要部署貫徹執行新的物業管理政策法規的。
(二)業主委員會任期屆滿但拒絕組織換屆選舉工作的。
(三)應當召開業主大會臨時會議，但業主委員會拒絕組織召開的。
(四)發生影響物業管理區域穩定或者其他重大事件的。
第六條 區主管部門、街道辦和居委會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
業主大會、業主委員會應當接受物業管理行政主管部門、街道辦和居委會的指導、監督和管理。
區政府、街道辦應當將轄區物業管理工作以及對業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作納入年度考核。
第七條 區主管部門應當建立培訓制度，定期組織街道辦、居委會、業主委員會相關人員進行物業管理業務培訓。
第八條 區主管部門應當指導、監督物業管理區域的劃分工作。
劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。
第九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、街道辦，共同做好維護物業管理區域內的社會治安綜合治理等相關工作。
業主大會、業主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導、監督。
第二章 業主大會組成及職責
第十條 業主是指物業的所有權人，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 業主大會應當代表及維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行下列職責：
(一)制定、修改管理規約及業主大會議事規則。
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作。
(三)選聘、解聘物業服務企業，審議批準物業管理服務合同，監督合同履行。
(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施。
(六)聽取和審查業主委員會的工作報告。
(七)決定物業管理的其他重大事項。
第十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成及委員任期等事項依法作出約定。
第十三條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同權益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十四條 第十一條第(三)項所稱選聘包括續聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。
續聘是指業主大會決定并與原有物業服務企業協商一致，在物業管理服務合同期限屆滿或者前期物業管理服務合同終止后，繼續聘用原有物業服務企業。
重新選聘是指業主大會決定在物業管理服務合同期限屆滿或者前期物業管理服務合同終止后，另行選聘物業服務企業。
自然解聘是指業主大會決定在物業管理服務合同或者前期物業管理服務合同期限屆滿后，不再聘用原有物業服務企業。
提前解聘是指業主大會決定在物業管理服務合同或者前期物業管理服務合同履行期間，提前終止合同履行。
第三章 首次業主大會會議及業主大會成立
第十五條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以組織召開首次業主大會會議：
(一)房屋出售交付使用建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的50%以上。
(二)首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的30%以上。
建設單位應當在符合業主大會召開條件之日起30日內書面報告街道辦，并在物業管理區域內張貼公告告知業主。建設單位還應當向街道辦提交業主名單和聯系方式。
第十六條 經交付使用建筑面積的全體業主戶數的20%以上書面同意，業主可以采用書面方式向街道辦提出召開首次業主大會的要求。
街道辦應當在接到業主的書面要求之日起10日內進行調查核實，符合業主大會成立條件的，街道辦應當在30日內指導、監督業主組織成立首次業主大會會議籌備組。
第十七條 首次業主大會會議由籌備組在街道辦、居委會的指導、監督下，按照本規程第五章的相關規定組織召開，籌備組履行本規程第六章業主委員會關于組織召開業主大會會議的相關職責。
第十八條 籌備組成員一般為5人以上15人以下單數，由建設單位代表及業主代表組成。建設單位代表與業主代表的比例按照擁有物業的建筑面積比例確定，但建設單位代表不得超過三分之一?；I備組組長由籌備組全體會議推選產生。
建設單位應當書面委托專人參加籌備組，建設單位已經解散或者決定不參加籌備組的，應當增加相應業主代表參加籌備組。
業主代表采用業主自薦或者由居委會推薦的方式產生。居委會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業主代表名單。
業主有本規程第四十四條所列情形之一的，不得參加籌備組。
符合資格的自薦及被推薦人超過規定人數的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選，自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權。
籌備組成員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于7日。
業主或者其他相關單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向籌備組提出?；I備組應當在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。
第十九條 籌備組有權要求建設單位提供業主名冊，建設單位應當予以提供。
建設單位已經解散無法提供業主名冊的，籌備組有權要求現有物業服務企業提供業主名冊，現有物業服務企業應當予以提供。
籌備組可以自行收集核實業主相關資料，制作業主名冊。
籌備組收集核實業主資料及制作業主名冊需向房地產登記部門核實相關權屬情況的，房地產登記部門應當予以協助。
業主名冊至少應當包括全體業主的姓名、房號、建筑面積、交付使用日期及有效聯系方式等內容。
第二十條 籌備組應當按照本規程第六章的相關規定提出首屆業主委員會委員候選人名單提交業主大會會議進行選舉，參照主管部門制定的示范文本擬定管理規約及業主大會議事規則草案提交業主大會會議進行審議表決。
第二十一條 籌備組作出決定、發布信息，應當由居委會加署公章確認方可向外公布。
第二十二條 籌備組應當在首屆業主委員會成立之日起15日內向業主委員會移交首次業主大會的全部資料。
第四章 業主投票權
第二十三條 業主在業主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權，不足一平方米的，按照四舍五入計算;第二類根據業主人數計算，一個獨立的產權單位擁有一個業主投票權。業主在業主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。
第二十四條 投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建筑面積為準;尚未辦理房地產權證的，以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業主大會需查驗相關房地產權資料的，應當出具所在地居委會的證明，房地產登記部門應當予以配合。
建設單位有未出售物業的，以業主身份參加業主大會。其所擁有的物業建筑面積為物業管理區域內可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。
第二十五條 業主大會會議投票證是業主參加業主大會會議、行使投票權的憑證，業主憑投票證方可進行投票。投票證應當由居委會加署公章確認。
投票證應當載明業主及共有人姓名、性別、房號、持有的投票權數等內容。
同一投票證的投票權數不得拆分，投票證登記的業主超過一人的，應當確定其中一人行使投票權。
業主可以委托他人出席業主大會。業主委托他人投票的，被委托人應當出具業主委托書以及投票證，委托書應當載明委托事項。
業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。
第五章 業主大會會議
第二十六條 業主大會會議由業主委員會在街道辦、居委會的指導、監督下組織召開。
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。
業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主填寫書面意見后，由業主代表在業主大會投票時代為提交。
業主大會會議應當邀請物業管理區域內的非業主使用人到會，聽取其物業管理意見。非業主使用人可以接受業主委托，行使業主權利。
第二十七條 業主大會會議至少應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主參加。
業主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
業主大會作出制定或者修改業主大會議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘或者解聘物業服務企業以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。
業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，并應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告。
業主大會作出的決定不得與法律、法規、規章以及本規程相抵觸。
業主大會作出的決定違反法律、法規的，區主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。
業主大會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十八條 業主大會成立后，業主大會會議分為定期會議及臨時會議。
第二十九條 業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定組織召開，同時應當符合本規程的相關規定。
第三十條 物業管理區域內有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)持有20%以上投票權數業主提議的。
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。
(三)業主大會議事規則規定的其他情形。
上述第(一)項應當提交組織召開業主大會臨時會議的理由、內容，以及所有提議業主的簽名、房號、投票權數、有效聯系方式的書面材料，業主委員會應當會同居委會進行調查核實。
第三十一條 發生應當召開業主大會臨時會議的情形，業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，區主管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦指導、監督居委會組織召開。
除業主委員會或者居委會外，任何單位及個人不得組織召開業主大會臨時會議。
第三十二條 業主委員會應當在召開業主大會會議前，至少提前15日做好下列準備工作：
(一)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式及內容。
(二)會同居委會確認業主投票權數。
(三)組織推薦、確定業主委員會委員候選人。
(四)擬訂提交業主大會審議表決的相關草案。
(五)會同居委會發放業主大會會議投票證。
(六)制作業主委員會委員選票及業主大會表決票，選票及表決票應當由居委會加署公章確認。
(七)組織召開業主大會會議的其他準備工作。
上述第(一)、(二)、(三)、(四)項應當在業主大會會議召開前在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于15日。
業主或者其他相關單位、個人對業主大會會議相關事項有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向業主委員會提出。業主委員會應當在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。
第三十三條 業主大會會議采用集中討論形式的，應當按照下列程序進行：
(一)業主委員會會同居委會核實到會業主投票證，發放選票及表決票。
(二)按照會議議程進行選舉或者表決。
(三)回收選票及表決票。
(四)現場公開計票。
(五)現場公布業主大會會議結果。
(六)公告業主大會會議結果。
業主委員會應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居委會加署公章確認。
第三十四條 業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：
(一)發放選票及表決票。
業主委員會會同居委會組成發放組，將選票及表決票送達每戶業主，業主應當出示投票證并在選票及表決票發放簽收單上簽名確認。
業主委員會會同居委會組成發放組，將選票及表決票送交業主或者送至業主在該物業管理區域的專有物業內，并在物業管理區域內的顯著位置公告7日。公告期限屆滿，業主未進行投票或者未向業主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，其余表決事項，推定該業主表示同意參與投票表決的大多數人的表決意見。
業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的，應當采取有效措施通知其相關事項。
(二)組織投票。
投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。
發放組攜帶流動投票箱，業主收到選票及表決票后可以立即投票的，應當將選票及表決票填好投入發放組攜帶的流動投票箱內。選票及表決票每次發放結束后，流動投票箱應當立即封箱交由居委會集中保管。
發放組在物業管理區域內設置固定投票箱，業主在規定的時間內將選票及表決票填好投入投票箱。居委會應當核實業主投票證，并對投票人及投票權數進行登記。
業主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進行投票。
投票時限屆滿，回收投票權數未達到法定數量的，應當告知全體業主并適當延長投票時間，業主委員會應當會同居委會組織上門催收選票及表決票，直至回收投票權數達到法定數量。
(三)組織計票。
投票結束后，街道辦應當指導、監督居委會、業主委員會成立由業主代表、業主委員會委員組成的監票組、計票組，進行驗票、計票。計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認。
(四)公告業主大會會議結果。
業主委員會應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居委會加署公章確認。
第六章 業主委員會
第三十五條 業主委員會是經業主大會選舉產生，在物業管理活動中，辦理業主大會交辦的具體事務的機構。業主委員會接受全體業主監督，履行下列職責：
(一)組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況。
(二)組織業主委員會換屆選舉。
(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同。
(四)及時了解業主、物業使用人的意見及建議，協調業主、物業使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛，監督及協助物業服務企業履行物業管理服務合同，督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用。
(五)監督管理規約實施。
(六)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會應當將業主委員會及委員的有效聯系方式告知全體業主、物業服務企業、街道辦、居委會。
第三十六條 業主委員會應當依法履行業主大會執行機構的職責，不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定，不得強迫業主違背本人意愿發表意見或者投票，不得從事與物業管理無關的活動。
業主委員會作出的決定應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。
業主委員會超越職權作出的決定造成經濟損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔賠償等相關責任。
業主委員會作出的決定違反法律、法規的，區主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。
第三十七條 業主委員會應當依法制定印章使用、管理規定，業主委員會印章由業主委員會主任保管。主任缺位的，業主委員會應當另行確定一名副主任保管。
業主委員會作出決定、發布信息，應當加署業主委員會印章方可向外公布。
業主委員會違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相關責任。
第三十八條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議由業主委員會主任組織召開，主任缺席的，由副主任主持。
業主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定、發布信息、使用印章應當經全體委員二分之一以上通過。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽名并加蓋印章后存檔。
第三十九條 業主委員會應當建立業主大會、業主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應當包括下列內容：
(一)業主大會、業主委員會會議記錄、紀要。
(二)業主大會、業主委員會決定。
(三)業主委員會選舉、備案材料。
(四)業主名冊。
(五)物業管理服務合同。
(六)業主及物業使用人的書面意見、建議。
(七)物業維修資金收支情況。
(八)其他與本物業管理區域相關的文件、資料、物品。
第四十條 業主大會及業主委員會的工作經費由全體業主承擔。業主委員會工作經費籌集、管理、使用辦法由業主大會決定，亦可從合法利用物業共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號，對費用實施依法管理。
業主委員會應當以書面形式將業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用情況在物業管理區域內每半年至少公布一次，接受全體業主的監督。
首次業主大會會議的組織費用，由全體業主共同承擔，由首次業主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業服務企業代籌，接受業主和居委會監督。
第四十一條 業主委員會委員由業主大會選舉產生，按照得票數多少排序由多至少依次當選，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業主大會議事規則對任期另有約定的，從其約定。
業主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責。
第四十二條 業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定：
(一)業主委員會委員為5人以上15人以下單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。
(二)業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會人數的差額比例為20%─30%。
(三)業主委員會委員候選人采用業主自薦及居委會推薦相結合的方式產生。
居委會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單。
符合資格的自薦及被推薦人超過規定委員人數30%以上的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選。自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權。
業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于7日。
業主或者其他相關單位、個人對業主委員會委員候選人名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向居委會提出。居委會應當進行調查核實，并在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。
第四十三條 業主委員會委員候選人應當符合下列條件：
(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。
(二)遵守國家有關法律、法規、規章。
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。
(五)具有一定組織能力。
(六)具備必要的工作時間。
第四十四條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：
(一)存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的。
(二)連續3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的。
(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的。
(四)存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為，不宜成為業主委員會委員的。
第四十五條 業主委員會委員應當在選舉產生之日起7日內組織召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1名，副主任1-2名。
第四十六條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內持下列材料向區主管部門備案：
(一)業主委員會備案登記表。
(二)管理規約。
(三)業主大會議事規則。
(四)選舉及表決結果。
區主管部門應當在收到備案材料之日起10個工作日內完成備案。符合規定的，發出《業主委員會備案確認書》;不符合規定的，應當書面告知理由，提出處理意見。
區主管部門應當將備案情況書面告知街道辦、居委會、公安派出所、建設單位、物業服務企業。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當進行變更備案。
第四十七條 業主委員會應當自取得《業主委員會備案確認書》之日起15日內，憑《業主委員會備案確認書》向公章刻制管理部門申請刻制印章，取得印章后15日內應當將印章圖樣報區主管部門備案。
業主委員會名稱應當冠以“珠海市、轄區名稱、物業管理區域名稱”，即：“珠海市××區××業主委員會”。
第四十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)已經不是本物業管理區域業主的。
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的。
(三)因疾病等原因喪失工作能力的。
(四)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的。
(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的。
(六)存在本規程第四十四條所列情形之一的。
業主委員會委員有上述情形的，由居委會審查后報區主管部門備案，并通知業主委員會進行公告或者由居委會自行公告。
第四十九條 業主或者業主委員會委員認為業主委員會委員資格應當終止而未終止，或者不應當終止而被終止的，可以向業主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見，經居委會審查，認為應當終止或者恢復委員資格的，由居委會向業主委員會提出意見，業主委員會應當接受。
第五十條 業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的相關事項在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。
第五十一條 業主委員會委員應當在委員資格終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交給業主委員會。
第五十二條 業主委員會委員缺員超過30%的，業主委員會應當組織召開業主大會會議進行增補。業主委員會不組織增補的，區主管部門應當責令業主委員會限期組織增補，逾期仍不組織增補的，由居委會組織增補。
第五十三條 業主委員會應當在任期屆滿前至少提前60日書面報告街道辦，提出換屆選舉意見，組織召開業主大會進行換屆選舉。
業主委員會不在規定時間內組織換屆選舉工作的，區主管部門應當責令業主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦指導、監督居委會組織召開業主大會進行換屆選舉。
因參加業主大會會議的業主未能達到法定數量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業主委員會應當繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生。
第五十四條 上一屆業主委員會應當在新一屆業主委員會成立之日起15日內，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會，做好交接工作。
第五十五條 分期開發的物業管理區域前一期已經成立業主委員會的，新一期物業交付使用后，應當按照建筑面積比例增補業主委員會委員。增補完成后，應當在30日內報區主管部門備案。
第五十六條 區主管部門應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。
業主委員會有下列情形之一的，由區主管部門會同街道辦指導、監督居委會組織召開業主大會，決定是否解散原業主委員會，選舉產生新一屆業主委員會：
(一)有超越職權、違反法律法規的行為，嚴重侵害業主合法權益的。
(二)有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的。
(三)對區主管部門在檢查中發現并責令改正的違法行為拒不改正的。
第五十七條 因物業管理區域拆建或者其他不可抗力的原因致使業主大會、業主委員會解散的，業主委員會應當在解散前將檔案資料、印章移交給區主管部門，并在街道辦的指導、監督下，做好業主共有財產清算工作。
第七章 附則
第五十八條 建制鎮人民政府應當參照本規程關于街道辦的相關職責，依法對本轄區內相關業主大會的活動進行指導、監督。
第五十九條 管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本及相關文件、表格的樣本由市主管部門制定。
第六十條 本規程自20**年8月1日起施行，同時廢止《珠海市業主大會規程(試行)》(珠府〔20**〕73號)。
篇2：昆明市業主大會規程實施細則(2004試行)
昆明市業主大會規程實施細則(20**試行)
第一條 為了規范為主大會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》，結合昆明市實際，制定本實施細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內物業管理活動中業主大會的成立、動作和監督。
第三條 業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中合法權益。
第四條 一個物業管理區域只能成立一個為主大會。物業管理區域的劃分按省有關規定執行。 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。 業主大會自按規定程序召開首次業主大會會議之日起成立。
第五條 只有一個業主、或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會，業主委員會職責。
第六條 各縣（市）區房產行政主管部門負責要行政區域內業主大會及其業主委員會的指導、監督工作。
第七條 成立業主大會應當具備以下條件：
?。ㄒ唬┙桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到物業管理區域總建筑面積50%以上；
?。ǘ┱嘉飿I管理區域總建筑面積20%以上或占物業管理區域內業主總戶數20%以上的業主提議。
第八條 業主大會應當按以下程序籌備成立：
?。ㄒ唬I主代表向物業所在地的縣（市）區房產行政主管部門（以下簡稱當地主管部門）遞交書面申請，填寫《業主大會及業主委員會成立申請表》；
?。ǘ┙M建籌備組；
?。ㄈ┩瓿苫I備工作；
?。ㄋ模┱匍_首次業主大會；
?。ㄎ澹┱匍_首次業主委員會會議；
?。﹤浒?。
業主籌備成立業主大會的，應當在當地主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府，下同）的指導下，由業主代表、建設單位代表組成業主大會籌備組（以上簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。業主代表應當由遵紀守法、履行業主義務、熱愛公益事業的業主擔任?；I備組成員名單確定后，應以書面形式在物業管理區域內公告10日。
第九條 業主大會籌備組應當做好下列籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
?。ㄈ┐_認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
?。ㄋ模┐_定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
?。ㄎ澹┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
第十條 籌備組完成籌備工作后，在當地主管部門和街道辦事處（社區局民委員會）的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，審定《業主公約》（草案）和《業主大會議事規則》（草案），并選舉產生業主委員會。
籌備組應當在首次業主大會召開后3日內向業主委員會移交全部資料，籌備工作結束。
第十一條 業主身份，按房屋所有權證記載的所有權人確定；已訂閱買賣合同尚未取得房屋所有權證的物業買受人，其房屋竣工并交付使用的，參照房屋所有權人進行業主身份認定。房屋為共有財產的所有權人的配偶也可以認定為業主。
依前款規定確定或認定的房屋業主每戶超過一人的，推選一人參加業主大會會議。 無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法寶代理人參加業主大會會議。
第十二條 業主在業主大會會議上的投票權數，原則上以每套住房為一票，也可以結合實際情況，按照業主在物業管理區域內擁有的物業建筑面積確定。業主投票權數確定的具體辦法，由業主大會議事規則約定。
第十三條 業主大會應當履行以下職責：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業主公約和業主大會議事規則；
?。ǘ┻x舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業管理企業；
?。ㄋ模Q定物業共用部位、共用設施設備專項維修獎金使用、續籌方案，并監督實施；
?。ㄎ澹┲贫?、修改物業管理區域內物業共用部位和共用敲詐設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
?。┓?、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十四條 業主大會議事規則應當就業主大會議事方式、表決程序、 業主投票權確定辦法、業主委員會組成與任期、職責、議事方式、印章管理使用等事項依法作出約定。
第十五條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議；
?。ㄒ唬?0%以上業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，當地主管部門應當璀業主委員會限期召開。
第十七條 召開業主大會會議，應當在會議召開15日之前通知全體業主，并將會議通知和有關材料以書面形式的物業管理區域內公告。
召開業主大會會議，應當同時告知街道辦事處（社區居民委員會）
第十八條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
第十九條 業主應當參加業主大會。業主本人因故不能參加業主大會會議的，可書面委托代理人參加。業主大會成立后成為同一物業管理區域業主的，自動成為業主大會成員，并應當遵守業主大會的決定。
第二十條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表因故不能參加會議的，其所代表的業主可以另外搶先一名業主代表參加。
業主代表的產生應經相應區域內1/2以上投票權的業主書面同意。
第二十一條 搶先業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十二條 業主大會會議的表決，一般采用1戶業主1份表決票的方式。表決票上應標明業主的姓名，樓幢單元門牌號，建筑面積，投票權數，表決事項，贊同、反對、棄權選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業主本人簽名等內容。
第二十三條 業主大會作出決定；必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘與解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案、分擔業主大會及其業主委員會工作經費、調整物業服務內容及標準與收費標準等重大事項的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第二十四條 業主大會會議作出決定的時間以產生表決結果之日為準。
第二十五條 業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會會議的決定以業主委員會的名義發布或簽署。
業主委員會應當在業主大會的決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。業主委員會應當對業主大會會議作書面記錄并存檔。
第二十六條 根據物業管理區域規模大小，業主委員會可由5至15名委員組成（應為單數）。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1名、副主任1至2名。具體辦法由業主大會議事規則約定。
第二十七要 業主委員會實行任期制，一般每屆任期3 年，業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。
業主委員會委員任期與業主委員會任期相同。
第二十八條 業主委員會候選人員可由幢、單元、樓層等業主代表產生，業主人數較多的可由小區片（院）業主代表產生。
業主委員會委員應當符合下列條件；
?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內具有完全懂事行為能力的業主；
?。ǘ┳袷胤?、法規；
?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務，按期交納物業服務費及相關費用；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力，具備一定文化；
?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。
第二十九條 業主大會會議選舉業主委員會委員，實行差額選舉，差額為應選人數的20%，經與會業主所持投票權1/2以上通過，且得票多的當選。
候選人得票相等不能排位當選，應對得票相等的候選人再次選舉確定。已選出的業主委員會委員人數少于業主大會議事規則規定人數的，應在當先之外的其他候選人中再次選舉確定。
第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會委員名單等材料向當地主管部門備案。
當地主管部門在收到備案材料之日起10個工作日內，對符合條件的予以備案。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，應將有關材料報主管部門 。
業主委員會違反法規、政策等規定，以虛假資料取得備案的，一經核實，由當地主管部門撤銷備案。
第三十一條 業主委員會應當履行以下職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
?。ǘ┐順I主與業主大會遷出的物業管理企業簽訂物業服務合同；
?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
?。ㄋ模┍O督業主公約的實施，督促業主遵守業主公約，履行業主義務；
?。ㄎ澹┒酱龠`反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；
?。I主大會賦予的其他職責。
第三十二條 經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議，并在會議召開3日前通知全體委員。
第三十三條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員1/2以上同意。會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業主委員會的決定應當在決定產生之日起3日內出書面形式在物業管理區域內公告。
第三十四條 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，當地主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會。
第三十五條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主和會委員的，由業主大會會議作出決定，及時補選或改選委員（任期同本屆業主委員會），并以書面形式在物業管理區域內公告。
第三十六條 業主委員會委員有下列情形之五的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止；
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
?。ǘo故制度業主委員會會議連續3次以上的；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；
?。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈?；
?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I主大會提出辭呈的；
?。┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄆ撸┢渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止或變更的，業主委員會應當記錄并保存相關資料。
第三十七條 業主委員會委員資格終止的，應當自資格中止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印單日 及其他屬于業主大會所有的財物，移交給業主委員會。
第三十八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當支持社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第三十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢和監督。
第四十條 業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。
違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的當先責任。
第四十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得從事與物業管理無關的活動。所作出的決定若有違反法律、法規的，由當地主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第四十二條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在當地主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。 業主大會解散前，業主共同財產清算結束后30日內，業主委員會應按規定向有關部門輸業主委員會備案、印章游樂等手續，并將保管的其他檔案資料移交當地主管部門。
第四十三條 本細則自二00四年十一月一日起施行。
篇3：中山市組織籌備成立首次業主大會規程指引
各鎮區建設所、城管辦、市房地產開發企業、物業管理公司的會員單位:
為了規范業主大會的活動,維護業主的合法權益,現根據全國《物業管理條例》、《業主大會規程》、《廣東省物業管理條例》等有關成立業主大會、選舉業主委員會的規定內容輯錄編寫了這個指引,供你們在組織籌備成立首次業主大會、選舉業主委員會工作中參考。
一、業主:物業管理區域內房屋和相關設施設備的所有權人為業主,是物業的主人。
二、業主大會:一個物業管理區域成立一個業主大會。
三、業主大會的性質:業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治自律組織。
四、第一次業主大會召開(或者業主大會成立)的條件:
同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣、人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。
《省物業管理條例》規定:“物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應當召開首次業主大會,選舉產生業主委員會”。當具備召開首次業主大會的條件后,在當地建設行政主管部門的指導下,由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
(一)籌備工作包括:
1、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
2、參照示范文本,擬定《業主大會會議議事規則》(草案),《業主公約》(草案);
3、確認業主身份,確定業主投票權數。(住宅按每一戶為一投票權;工業廠房、商業用房按物業建筑面積計算投票數,多少建筑面積為一票,籌備組可根據實際情況商定)
4、確定業主委員會候選人產生辦法及名單(選出的委員人數為單數,一般在5-7人,面積大的小區可適當增加人數);
籌備工作的內容要以書面形式在物業管理區域內公告。
(二)業主大會或業主代表大會代表的產生:
業主大會會議“應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加”;“業主較多的可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議”。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議的前3日,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
(三)業主大會的形式:可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
(四)業主委員會候選人的產生:一般用協商、推薦的方式在物業管理區域內的業主產生業主委員會候選人。
(五)業主委員會委員的條件
1、應當是本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
2、遵守業主大會議事規則、業主公約,模范履行業主義務;
3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有一定組織能力和具備必要的工作時間的業主擔任。