物業經理人

珠海經濟特區物業管理條例實施細則(2019)

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珠海經濟特區物業管理條例實施細則(2019)

  珠海經濟特區物業管理條例實施細則(20**)

  第一章 總則

  第一條 為了貫徹實施《珠海經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《物業條例》),根據有關法律和法規的規定,結合珠海經濟特區實際,制定本實施細則。

  第二條 市、區和鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮街)應當配備專門的物業管理部門和專職的工作人員,并對工作經費予以保障。

  第三條 市物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)履行以下職責:

  (一)制定全市物業管理發展規劃;

  (二)統籌全市物業管理招標投標監管工作;

  (三)統籌全市信用體系監管工作;

  (四)依法查處違反物業管理法律、法規的行為;

  (五)指導和監督市物業管理行業協會開展工作,加強行業指導和行業自律;

  (六)《物業條例》規定的其他職責。

  第四條 區物業管理行政主管部門(以下簡稱區物業主管部門)接受市物業主管部門指導,履行以下職責:

  (一)指導和監督鎮街履行物業管理行政監管職責;

  (二)會同鎮街決定是否解散業主委員會;

  (三)會同鎮街撤銷業主大會、業主委員會的決定;

  (四)會同鎮街劃定或者調整物業管理區域;

  (五)指導和監督各方完成承接查驗工作;

  (六)審批協議選聘前期物業服務企業申請;

  (七)定期對鎮街、居民委員會或者村民委員會、物業管理人員及業主委員會成員、候補委員、業主監事會成員等進行培訓;

  (八)依法查處違反物業管理法律、法規的行為;

  (九)《物業條例》規定的其他職責。

  橫琴新區和經濟功能區管理機構履行區政府職責。

  第五條 鎮街在各級物業主管部門的指導下,履行以下職責:

  (一)審查首次業主大會設立的書面要求,指導和監督成立業主大會籌備組;

  (二)對業主委員會委員候選人進行資格審查,確定業主委員會委員候選人名單;

  (三)指導和監督業主成立換屆選舉小組;

  (四)依法組織召開業主大會會議;

  (五)對業主大會及業主委員會會議資料進行備案;

  (六)代為管理業主委員會移交的資料、印章、財物等物品;

  (七)指導和監督設立物業管理委員會;

  (八)組織召開物業管理聯席會議;

  (九)指導和監督物業管理招標投標活動;

  (十)確定應急物業服務企業;

  (十一)協助區物業主管部門調查、撤銷業主大會、業主委員會的決定;

  (十二)協助區物業主管部門劃定或者調整物業管理區域;

  (十三)《物業條例》規定的其他職責。

  鎮街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業管理相關事務。居民委員會或者村民委員會應當協助鎮街開展物業管理相關工作。

  第六條 鎮街應當設立物業管理聯席會議制度,聯席會議由區物業主管部門、城市管理和綜合執法、建設、自然資源、生態環境、公安派出所、司法所、應急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區工作站等相關部門和建設單位代表、物業服務企業代表、業主委員會等相關人員組成。

  第七條 聯席會議協調處理轄區內下列物業管理事項:

  (一)業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的;

  (二)新舊物業服務企業交接中發生的矛盾糾紛;

  (三)設立業主大會、組織召開業主大會會議過程中出現法律、法規、規章和規范性文件沒有規定的相關情形;

  (四)發生其他嚴重影響物業管理區域穩定的情形。

  物業管理聯席會議成員單位應當指定專人參加會議。物業管理聯席會議成員單位應當在法定職責范圍內執行物業管理聯席會議決定的事項,無正當理由拒不執行的,依法追究行政責任。

  第八條 鼓勵業主、建設單位委托社會組織對設立業主大會、政策法律咨詢以及糾紛協調處理等事項提供專業服務。

  第二章 物業管理區域

  第九條 本實施細則實施后的新建物業管理區域,由建設單位在前期物業管理招標工作開始前完成物業管理區域備案。

  第十條 已實施物業管理的物業管理區域,由物業服務企業憑物業服務合同等材料辦理物業管理區域備案。

  業主實施自行管理的物業管理區域,由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構憑確定該物業管理區域的相關材料辦理物業管理區域備案。

  第十一條 一個物業管理區域需要劃分為若干個物業管理區域,或者若干個物業管理區域需要合并為一個物業管理區域的,應當同時符合以下條件:

  (一)已完成物業管理區域備案;

  (二)對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設施設備的使用、維護等依法形成分割方案或者合并方案;

  (三)分割方案或者合并方案經原物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

  物業管理區域合并后,只能設立一個業主大會,選舉產生新的業主委員會,委托一個物業服務企業提供物業服務。

  第十二條 物業管理區域依據本實施細則規定分割或者合并后,物業服務企業等相關主體憑分割或合并后物業管理區域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業主大會會議的表決結果辦理物業管理區域變更備案。

  第十三條 建設單位、物業服務企業等相關主體應當按照本章規定向區物業主管部門辦理備案手續,區物業主管部門應當在七個工作日內完成備案。

  第三章 業主大會和業主委員會

  第一節 業主大會

  第十四條 下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務:

  (一)依法在不動產登記機構辦理不動產登記的人;

  (二)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

  (三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;

  (四)因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人;

  (五)其他符合法律、法規規定的人。

  第十五條 業主提出設立業主大會申請,應當向鎮街提交由業主簽字的書面要求,業主身份根據不動產權屬證書和身份證明確認。

  符合《物業條例》第二十二條設立業主大會條件的,鎮街應當自接到業主書面要求之日起三十日內,指導業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

  第十六條 籌備組成員為七人以上十五人以下單數,由鎮街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設單位代表和業主代表共同組成,其中業主代表人數不得低于籌備組總人數的百分之六十?;I備組組長由鎮街代表擔任。

  籌備組中的業主代表通過業主自薦、業主聯名推薦、鎮街推薦等方式產生。

  每名業主只能推薦一名業主代表參加籌備組,鎮街應當對業主代表進行資格審查,確定業主代表名單。業主自薦、業主聯名推薦的業主代表,根據聯名推薦業主人數的順序確定;聯名推薦業主人數相同的,根據聯名推薦業主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯名推薦業主人數和聯名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮街確定。

  第十七條 鎮街應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業主聯名推薦人數、聯名推薦業主擁有專有部分面積總和等情況向全體業主公示,公示時間不少于七日。業主或者其他相關單位、個人對籌備組成員名單有異議的,應當在公示期間實名向鎮街提出意見。鎮街應當在公示結束之日起七日內完成調查并予以書面答復,被調查人員應當回避。

  籌備組成員發生變更的,應當按照前款規定重新公示。

  擬定的籌備組成員名單公示期滿,業主無異議或者異議不成立的,鎮街應當向全體業主發布籌備組成立公告以及籌備組成員名單,籌備組自公告之日起成立。

  籌備組的工作經費由全體業主承擔。

  第十八條 籌備組成立后可以持鎮街出具的證明向公安機關申請刻制印章,印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應當根據籌備組會議決定,用于籌備組決定等文書的公示、公告。

  籌備組解散后,印章由保管人交回鎮街銷毀。

  第十九條 籌備組成立后,鎮街應當通知建設單位或者物業服務企業在三十日內向鎮街提交包含全部業主姓名、房號和專有部分面積的業主清冊。

  建設單位或者物業服務企業未在規定期限內提供業主清冊等相關資料,經鎮街責令限期提供,逾期仍不提供的,鎮街應當向不動產登記機構查詢業主姓名、房號和專有部分面積,不動產登記機構應當提供,并不得收取費用。

  籌備組應當對業主資料保密,不得將業主資料用于與業主大會無關的活動。

  第二十條 籌備組應當遵守以下工作規定:

  (一)籌備組會議由組長召集和主持,也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持;

  (二)籌備組會議應當有過半數成員出席,作出的決定必須經全體成員半數以上同意;

  (三)籌備組成員應當在表決結果上簽字,注明同意、反對或者棄權。成員不簽字的,不影響決定效力;

  (四)籌備組會議應當有書面的會議記錄并存檔,籌備組組長應當對表決結果及會議記錄予以簽字確認;

  (五)籌備組中的業主代表不得委托代理人參加會議,業主代表是法人或者非法人組織的除外;

  (六)籌備組應當自決定作出之日起三日內向全體業主公示決定內容,公示時間不少于七日;

  (七)籌備組應當自成立之日起一年內,完成自籌備組成立之日至業主大會啟動投票之日期間的籌備工作,組織召開首次業主大會會議?;I備組自成立之日起一年內未能組織召開首次業主大會會議的,應當在籌備期限屆滿十五日前向鎮街申請延長籌備期限,經鎮街同意,可以延長一年。

  籌備組逾期未完成籌備工作的,自行解散。鎮街應當在物業管理區域內的顯著位置公告籌備組解散時間并說明理由。

  第二十一條 籌備組履行下列職責:

  (一)確認業主人數以及業主擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、表決事項和表決規則;

  (三)擬定本物業管理區域的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則等草案;

  (四)擬定業主委員會委員及候補委員選舉辦法;

  (五)其他準備工作。

  籌備組應當在首次業主大會會議召開前,將前款內容及鎮街確定的業主委員會正式候選人名單在物業管理區域內公示,公示期不少于十五日。擬表決事項發生變化,應當按照本實施細則規定重新公示,公示結束后五日內告知鎮街。

  業主對公示內容有異議的,應當在公示期間實名向籌備組提出意見?;I備組應當自收到意見之日起七日內集體討論決定,并及時答復異議人。

  業主委員會委員及候補委員選舉辦法不得與擬提交業主大會會議表決的管理規約和業主大會議事規則相沖突。

  第二十二條 管理規約與業主大會議事規則應當參照市物業主管部門發布的示范文本制定,不得與法律、法規、規章和規范性文件相沖突。

  下列事項應當由業主大會決定,業主大會不得授權給業主委員會自行決定:

  (一)《物權法》第七十六條第一款規定的內容;

  (二)業主共有部分和共用設施設備的經營以及經營所得收益的使用、分配等;

  (三)與業主委員會委員、業主監事會成員津貼有關的事項;

  (四)業主委員會免責、約定審計等事項;

  (五)與業主對共有財物實施管理權有關的其他事項。

  第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、換屆選舉小組或者鎮街組織召開。

  第二十四條 業主大會定期會議由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構根據業主大會議事規則組織召開。業主大會定期會議召開前,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當提前十五日向全體業主公告以下內容:

  (一)物業管理情況報告;

  (二)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構工作報告;

  (三)業主大會、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構、業主監事會工作經費的籌集、使用和管理情況;

  (四)利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益和使用情況;

  (五)業主大會會議擬表決事項。

  第二十五條 業主依據《物業條例》第二十八條第一款第(一)項申請召開業主大會臨時會議的,應當向業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構提供由業主簽字的書面申請和身份證復印件。

  業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當自收到業主申請之日起十五日內完成核實,存在下列情形之一的,由鎮街負責核實:

  (一)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構拒不核實,經鎮街責令限期核實,業主委員會拒不履行的;

  (二)業主委員會依法不能履行職責,且未能依法設立代行業主委員會職責的其他機構的;

  (三)業主委員會委員或者代行業主委員會職責的其他機構與業主大會臨時會議擬表決事項有利害關系,需要回避的。

  符合召開業主大會臨時會議條件的,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當自完成核實之日起五日內組織召開業主大會臨時會議,業主大會臨時會議的表決事項應當包含業主申請的事項。

  業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構拒絕召開且經鎮街責令限期召開,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構仍不組織召開的,由鎮街組織召開業主大會臨時會議。

  第二十六條 業主大會會議采用集體討論形式的,應當核實到會業主身份,現場公開計票,并現場公布計票結果、公示業主大會會議結果并向鎮街備案。公示時間不少于七日。

  第二十七條 業主大會會議采用書面征求意見形式的,應當按照下列程序進行:

  (一)表決票送達業主,并在物業管理區域內的顯著位置公告七日;

  (二)物業管理區域內設置固定投票箱,業主在規定的時間內將表決票填好投入投票箱,業主不在本地的可以采用郵寄方式進行投票;

  (三)在鎮街的指導和監督下進行計票,計票結束后,計票人及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認;

  (四)業主大會會議表決結果應當在物業管理區域顯著位置進行公示并向鎮街備案。公示時間不少于三十日。

  第二十八條 業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街決定使用電子投票形式組織召開業主大會會議的,應當通過市物業主管部門建立的物業管理電子投票系統表決。

  第二十九條 業主的投票權數及其擁有的專有部門面積,應當在表決規則中予以明確,但確認的投票權數不得超出本物業管理區域內房屋的總套數。業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街應當將表決規則及投票權數計算說明和統計結果向全體業主進行公示,公示時間不少于十五日。

  第三十條 表決事項按照下列規定送達業主:

  (一)將表決事項直接送達至業主的專有部分,送交至業主本人或者同住的成年家屬;

  (二)對不在物業管理區域內居住的業主,業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街應當將表決事項郵寄至業主預留地址或者戶籍地址;

  (三)通過物業管理電子投票系統將表決事項發送至業主預留的電子終端;

  (四)對于無法取得聯系的業主,業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街應當將表決事項送達至業主在本物業管理區域內的專有部分;

  (五)通過以上方式均無法送達的,應當在物業管理區域顯著位置進行公告,公告時間為七日。

  第三十一條 業主委托代理人參加業主大會會議的,應當向代理人出具委托書。委托書中應當載明委托人和代理人的身份證號碼、聯系方式、委托人在本物業管理區域內的全部不動產權屬證書編號及在本次業主大會會議中具體的委托事項。

  表決票應當由業主本人或者代理人簽名。

  第三十二條 投票期限屆滿,參與投票的人數不足業主總人數二分之一的,業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮街申請延期一次,經鎮街同意,可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。

  延長投票期限的決定應當在物業管理區域內進行公示,公示時間不少于十五日。

  第三十三條 業主大會的表決結果應當以書面形式在物業管理區域內進行公示,公示內容包括房號及專有部分面積、業主是否參與投票,參與投票業主的總人數及占專有部分的建筑物總面積、全體業主對表決事項贊同、反對或者棄權意見的匯總結果等。

  公示期滿后七日內,業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組應當將業主大會會議結果報鎮街備案。

  第三十四條 業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組應當將業主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。

  自業主大會會議結果公布之日起一年內,業主有證據可以證明業主大會會議存在偽造選票情形的,有權向鎮街申請對業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業主大會選票等資料進行查驗。

  鎮街應當自收到業主申請之日起三十日內進行查驗并將查驗結果向全體業主公示,業主不得就已查驗事實再次申請查驗。

  經鎮街查驗,確認存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮街應當根據查驗結果重新統計表決結果,并按照本實施細則規定重新公示。

  第二節 業主委員會

  第三十五條 市物業主管部門應當制定業主委員會委員信用信息管理辦法,對依法選舉產生的業主委員會委員采用信用評分的辦法進行管理。

  業主委員會委員的信用評分錄入業主委員會委員信用信息檔案,作為物業管理活動相關主體監督、選舉籌備組成員、業主委員會委員、業主委員會委員候補委員、業主監事會成員、業主代表的參考依據。

  第三十六條 業主委員會委員由五至十五人單數組成,由籌備組根據本物業管理區域實際情況確定。

  業主委員會委員采用差額選舉辦法產生,差額比例不低于百分之三十。

  業主委員會委員候選人采用業主自薦、業主聯名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產生,其中居民委員會或者村民委員會推薦的業主委員會委員候選人不得超過業主委員會委員候選人總數的百分之三十。

  每名業主只能推薦一名業主委員會委員候選人。業主自薦、業主聯名推薦的業主委員會委員候選人,根據聯名推薦業主人數的順序確定;聯名推薦業主人數相同的,根據聯名推薦業主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯名推薦業主人數和聯名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮街確定。

  第三十七條 自《物業條例》實施之日起,業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為,不得成為業主委員會委員候選人。

  在《物業條例》實施前,業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為,在選舉前補繳的可以成為業主委員會委員候選人。

  第三十八條 業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內進行公示,公示時間不少于七日。

  公示期間,業主或者其他相關單位、個人對業主委員會委員候選人名單有異議的,應當在公示期內實名向鎮街提出意見。鎮街應當調查,并在公示結束之日起十五日內予以答復。

  業主委員會委員候選人名單發生變更的,應當按照前款規定重新公示。

  第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持下列材料向區物業主管部門備案:

  (一)業主委員會備案登記表;

  (二)管理規約;

  (三)業主大會議事規則;

  (四)業主委員會委員名單及業主委員會議事規則;

  (五)業主大會會議表決結果。

  符合規定的,區物業主管部門應當在收到備案材料之日起五日內完成備案;不符合規定的,應當書面告知理由,提出處理意見。

  業主委員會應當將備案結果、管理規約及業主大會議事規則在物業管理區域顯著位置長期公示。

  業主委員會應當自備案事項發生變更之日起十五日內書面報告備案部門。

  第四十條 業主委員會持區物業主管部門的備案資料,可以向相關單位申請刻制印章、開設銀行賬戶。

  業主大會印章應當冠以“珠海市、行政區或者經濟功能區名稱、物業管理區域名稱”字樣;

  業主委員會印章應當冠以“珠海市、行政區或者經濟功能區名稱、物業管理區域名稱”字樣與有效期。業主委員會印章有效期應當與本屆業主委員會任期一致,業主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。

  第四十一條 已當選的業主委員會委員存在《物業條例》第四十一條第一款規定情形之一的,業主或者其他相關單位、個人均有權實名向鎮街投訴,鎮街應當自收到投訴之日起十五日內完成調查。投訴內容成立的,鎮街應當責令業主委員會二十日內組織召開業主大會臨時會議,決定是否終止該委員資格。業主委員會逾期未組織召開業主大會會議或者業主大會無法作出決定的,由鎮街審查,認為應當終止委員資格的,由鎮街作出終止決定。

  第四十二條 業主委員會委員存在《物業條例》第四十一條第一款規定情形的,在鎮街審查以及組織召開業主大會臨時會議期間,該委員暫停履行委員職務。

  鎮街審查結束或者業主大會作出決定后,該委員自鎮街公告之日或者業主大會表決結果公告期滿之日起恢復或者終止資格。

  第四十三條 業主委員會委員存在《物業條例》第四十二條規定或者管理規約、業主大會議事規則約定委員資格應當自行終止情形的,業主委員會應當自知道或者應當知道之日起五日內調查;業主委員會拒絕調查的,業主或者其他相關單位、個人均有權實名向鎮街投訴,鎮街應當自收到投訴之日起十五日內完成調查。投訴成立的,鎮街應當責令業主委員會在收到通知之日起五日內向全體業主公告。公告內容應當包含該業主委員會委員姓名、職務及自行終止的原因、依據等。公告時間不少于七日。

  業主委員會拒絕公告的,由鎮街代業主委員會向全體業主發布公告,并書面告知區物業主管部門。公告時間不少于七日。

  該業主委員會委員資格自公告發布之日起自行終止。

  第四十四條 業主委員會委員認為其資格終止錯誤的,有權向鎮街申請恢復委員資格。經鎮街審查,認為該委員資格終止無誤,應當予以書面答復;鎮街認為應當恢復該委員資格的,應當向業主委員會提出意見。

  第四十五條 業主委員會委員應當自資格終止之日起三日內,將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章、財物等物品交還業主委員會。

  經鎮街責令限期移交,該委員仍拒絕移交的,鎮街應當向全體業主公布移交情況,并協調相關部門協助移交。

  第四十六條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度。物業專項維修資金、物業共有部分和共用設施設備的經營所得收益、業主大會、業主委員會和業主監事會的工作經費應當按照要求建賬并及時入賬。業主委員會應當妥善保管收支的原始憑證及其它會計資料。

  業主委員會應當建立業主大會、業主委員會活動檔案,并指定專人保管。檔案應當包括下列內容:

  (一)業主大會、業主委員會會議記錄、紀要;

  (二)業主大會、業主委員會的決定、決議等;

  (三)業主委員會備案等資料;

  (四)業主委員會議事規則、印章管理規定;

  (五)物業服務合同;

  (六)業主及物業使用人的書面意見、建議;

  (七)業主委員會財務管理規定;

  (八)物業專項維修資金、共有部分和共用設施設備經營所得收益等資金的收支情況;

  (九)業主大會、業主委員會印章使用登記情況;

  (十)業主清冊及業主代表名冊;

  (十一)其他與本物業管理區域相關的文件、資料、物品。業主有權查詢上述材料,業主委員會應當予以配合。

  第四十七條 業主委員會應當依法履行業主大會的決定和決議,不得有下列行為:

  (一)弄虛作假,隱瞞事實真相;

  (二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

  (三)擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

  (四)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,擅自與物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (五)擅自動用物業專項維修資金;

  (六)侵占、侵犯業主共有財物;

  (七)違反法律、法規、規章和規范性文件規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。

  業主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責。

  第四十八條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。已經選舉產生業主監事會的物業管理區域,應當通知業主監事會參加業主委員會會議。

  業主委員會會議由業主委員會主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。

  業主委員會應當提前七日將業主委員會會議擬表決事項在物業管理區域內向全體業主公示,同時以書面形式告知鎮街,接受鎮街指導。業主委員會會議應當作書面記錄。業主委員會會議決定應當由參加會議的委員簽名并加蓋業主委員會印章后存檔。

  第四十九條 業主委員會應當自決定作出之日起七日內,在物業管理區域內公示并告知鎮街,公示時間不少于十五日。

  業主委員會應當將《物業條例》第四十五條第(四)項、第(五)項、第(六)項的內容,在物業管理區域顯著位置予以公布,公布時間不少于十五日,一年至少公布一次。

  業主委員會應當將《物業條例》第四十五條第(七)項的內容在物業管理區域內長期公布,公布內容發生變更,業主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。

  業主委員會未按前款規定公示、公布、更新的,鎮街應當責令業主委員會公示、公布、更新。業主委員會拒不履行的,鎮街應當將業主委員會拒不履行職責的行為告知全體業主。

  第五十條 在新一屆業主委員會產生前,原業主委員會應當自解散之日起三個工作日內將屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章、財物等其他物品移交給鎮街,由鎮街代為保管。

  鎮街應當自新一屆業主委員會選舉產生之日起七日內將上述資料移交給新一屆業主委員會。

  第五十一條 業主大會、業主委員會及業主監事會的工作經費由全體業主承擔。業主委員會、業主監事會工作經費的籌集、管理、使用辦法由業主大會決定,可以從合法利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益中列支。

  業主委員會應當設立專門的銀行賬號,依法對合法利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益和業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費收支實施管理。

  管理規約及業主大會議事規則可以約定業主委員會委員、業主監事會成員及業主委員會候補委員的津貼標準和支付方式。沒有約定的,業主委員會委員、業主監事會成員及業主委員會候補委員不得領取津貼。

  首次業主大會會議費用由全體業主共同承擔,籌備組在業主和相關部門監督下籌集。

  第五十二條 經管理規約或者業主大會議事規則約定,業主委員會應當委托專業機構對下列事項進行審計:

  (一)物業專項維修資金的籌集、使用;

  (二)利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益的使用、分配;

  (三)業主大會、業主委員會以及業主監事會工作經費收支;

  (四)業主委員會主任任期內的經濟責任;

  (五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他審計事項。

  管理規約或者業主大會議事規則沒有作出約定的,占總人數百分之十以上的業主可以提出書面申請,業主委員會應當自收到申請之日起十日內委托專業機構審計。

  業主委員會拒絕委托審計,鎮街應當責令業主委員會在三日內委托審計;業主委員會仍拒不履行,鎮街可以委托專業機構審計,業主委員會應當予以配合。審計結果應當向全體業主公示,公示時間不少于十五日。

  第五十三條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業主管部門或者鎮街提出書面的撤銷申請。

  區物業主管部門或者鎮街應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,區物業主管部門應當會同鎮街責令限期改正或者撤銷,并向全體業主公示。

  業主大會、業主委員會決定被撤銷的,業主委員會或者其他主體依據該決定作出的行為應當及時予以糾正。

  第五十四條 業主大會設立業主監事會的,應當在管理規約或者業主大會議事規則中約定業主監事會選舉規則、業主監事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項。

  沒有約定的,參照《物業條例》及本實施細則中籌備組成員和業主委員會委員候選人的相關規定執行。

  業主監事會成員為三至五人單數,每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會成員。

  業主監事會應當自成立之日起三十日內,將業主監事會成員的姓名、職務、聯系方式報區物業主管部門。

  業主監事會每年至少召開一次會議,業主監事會的決定應當由過半數業主監事會成員出席且經全體業主監事會成員半數以上同意。

  業主監事會可以對業主委員會的工作情況、物業共有部分和共用設施設備經營所得收益的收支情況、業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等內容向業主委員會提出質詢,業主委員會應當自收到質詢函之日起五日內書面答復。

  第五十五條 業主監事會履行以下職責:

  (一)審核業主委員會的工作報告及年度工作計劃、業主大會工作經費的收支報告及收支預算;

  (二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料,檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況,包括籌集、使用物業專項維修資金;物業共有部分和共用設施設備經營所得收益、業主大會、業主委員會工作經費收支等情況;

  (三)監督業主委員會執行業主大會的決定和決議的情況。業主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規、規章和規范性文件規定或者管理規約、業主大會議事規則約定的,可以向業主大會提出撤銷建議;

  (四)對業主委員會侵害全體業主共同利益的行為,要求業主委員會予以糾正;

  (五)在業主監事會或者業主監事會成員職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案;

  (六)列席業主委員會會議,并對業主委員會決定的事項提出質詢或者建議;

  (七)可以對業主委員會財務活動的異常情況進行調查;必要時,可以聘請第三方專業機構協助其工作,因此發生的費用由全體業主共同承擔;

  (八)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并向全體業主公示;

  (九)管理規約、業主大會議事規則賦予的其他職責。

  第五十六條 經依法履行組織召開業主大會會議法定程序,但未能選舉產生業主委員會的,在新一屆業主委員會產生之前,占總人數百分之十以上的業主申請成立物業管理委員會的,應當向鎮街提交書面申請等材料,由鎮街決定是否設立物業管理委員會作為臨時機構,代行業主委員會職責。

  物業管理委員會中業主代表由鎮街推薦產生,其中鎮街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總人數的百分之六十。

  物業管理委員會成立后,可以持鎮街出具的證明向公安機關申請刻制印章,印章由物業管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應當根據物業管理委員會的會議決定使用。

  物業管理委員會解散后,印章由保管人交回鎮街銷毀。

  第四章 物業管理服務

  第五十七條 在本市提供物業服務的企業應當持物業服務合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業主管部門進行備案,備案有效期三年。

  第五十八條 前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

  新建住宅物業銷售時,建設單位應當將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等內容,作為房地產銷售明碼標價的內容在銷售場所的顯著位置長期公示。

  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,向區物業主管部門辦理物業服務合同備案。

  第五十九條 建設單位應當參照市物業主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規約,并將其作為房屋買賣合同的附件。

  建設單位應當將臨時管理規約在銷售場所顯著位置進行公示。物業買受人與建設單位簽訂買賣合同時,應當作出遵守臨時管理規約的書面承諾。

  第六十條 物業服務費的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

  酬金制是指物業服務企業在預收的物業服務資金中按照約定比例或者金額提取酬金,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足由業主享有或者承擔的計費方式。

  包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的計費方式。

  第六十一條 物業服務費的收取采用酬金制的,預收的物業服務資金歸已交納費用的業主所有,由物業服務企業代管,物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

  物業服務企業每年提取的酬金比例或者金額由業主大會決定。物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的年度預決算以及物業服務資金的收支情況,包括服務人員工資、物業共有部分和共用設施設備的日常運行、維護費用等。

  業主、業主大會或者業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主監事會等可以委托專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計,并向全體業主公示審計結果。

  第六十二條 物業服務費的收取采用酬金制的,占總人數百分之十以上的業主、業主大會或者業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主監事會等相關主體,對物業服務資金年度預決算、物業服務資金的收支或者共有部分和共用設施設備產生的水、電費的分攤明細等情況提出質詢時,物業服務企業應當自收到質詢之日起七日內書面答復。

  第六十三條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業,物業服務費用由建設單位按照該物業管理區域內同類物業的標準全額交納。

  第六十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主未交納物業服務費用,物業服務企業可以通過在物業管理區域內公示未交費業主的房號及欠費金額的方式進行催交。

  第六十五條 物業服務企業可以根據物業服務合同的約定調整物業服務費;沒有約定的,應當由業主大會表決。

  沒有設立業主大會或者因業主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業主大會會議的,根據物業服務實際情況,確實需要調整物業服務費的,應當按照下列程序調整物業服務費:

  (一)物業服務企業將上一年度本物業管理區域內物業服務費的收支情況在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于三十日;

  (二)物業服務企業將包含擬調整的收費標準、服務內容和服務標準等內容的調價方案在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于三十日;

  (三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過。表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于三十日。公示的表決結果應當包括參與表決的業主的房號、專有部分面積,全體業主贊同、反對或者棄權的匯總結果等;

  (四)表決結果經公示并報鎮街備案后,對全體業主具有約束力;

  (五)物業服務企業應當將業主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮街封存、保管,保管期限不少于五年。自表決結果公布之日起六個月內,業主有證據可以證明存在偽造表決票情形的,有權向鎮街提出申請查驗。鎮街應當自收到申請之日起三十日內進行查驗并將查驗結果向全體業主公示,業主不得就已查驗事實再次申請查驗;

  (六)經鎮街查驗確認,存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮街應當根據查驗結果重新統計表決結果,并按照本實施細則規定公示。

  第六十六條 業主、業主大會、業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構通過物業管理招標投標等平臺,以招標方式選聘物業服務企業,應當將招標方案交由業主大會審議通過,并按招標投標程序進行。業主、業主大會、業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構擬不通過招標方式選聘物業服務企業的,應當組織召開業主大會會議作出不通過招標選聘物業服務企業的決定,決定內容應當向全體業主公示,并書面告知鎮街和區物業主管部門。

  第六十七條 《物業條例》第五十六條“住宅規模較小”是指物業管理區域內建筑物總面積不超過三萬平方米的物業管理區域。

  分期開發的物業管理區域,其前期物業管理招標投標應當包括全部物業管理區域。

  第六十八條 尚未設立業主大會的物業管理區域有下列情形之一的,物業服務企業應當提前三個月告知建設單位、全體業主及鎮街:

  (一)前期物業服務合同期滿,物業服務企業不再續簽合同的;

  (二)前期物業服務合同履行期間,物業服務企業不再繼續履行合同的;

  (三)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他情形。

  第六十九條 物業服務合同期限屆滿后,物業服務合同繼續履行期間,業主、業主大會決定不再續聘的,業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當按照本實施細則第七十條規定的程序解聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續聘的,應當按照本實施細則第七十一條規定的程序退出物業管理區域。

  第七十條 物業服務合同期限屆滿前三個月,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當組織召開業主大會會議決定是否續聘原物業服務企業,經業主大會會議表決同意續聘的,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當將業主大會會議的決定書面告知原物業服務企業。

  經業主大會會議表決,決定不續聘原物業服務企業的,應當按照下列程序選聘新的物業服務企業并辦理交接手續:

  (一)組織召開業主大會會議選聘新的物業服務企業,業主大會選聘新的物業服務企業后,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在原物業服務企業退出期限屆滿前十五日書面告知鎮街和原物業服務企業;

  (二)原物業服務企業應當按照書面通知要求退出物業管理區域,并辦理交接手續。原物業服務企業不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結訴訟等事項為由拒絕退出;

  (三)原物業服務企業應當與接收方做好移交工作,制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由原物業服務企業和接收方簽章確認。存在爭議的,應當在移交記錄中載明。

  第七十一條 物業服務合同期限屆滿后,物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當做好下列工作:

  (一)物業服務企業應當在物業服務合同終止前三個月,書面告知業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構,與業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構就退出事宜進行協商;同時應當書面告知鎮街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設備等專營服務單位;

  (二)物業服務企業應當在物業服務合同權利義務終止之日起十五日內退出物業管理區域,與業主大會、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構辦理移交手續,并制作移交記錄;

  (三)物業管理區域內未設立業主大會或者業主委員會不能繼續履行職責的,物業服務企業應當依法通知鎮街,與鎮街做好移交工作,并制作移交記錄。

  鎮街應當通知建設單位、全體業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構依法選聘新的物業服務企業。物業管理區域內未設立業主大會或者業主委員會不能繼續履行職責的,鎮街應當依法確定應急物業服務企業。

  第七十二條 物業服務企業要求提前解除合同的,適用下列程序:

  (一)物業服務企業應當在擬解除合同之日前三個月,將擬退出原因、退出時間、違約責任的承擔方式書面告知建設單位、全體業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構和鎮街;

  (二)上述主體應當在收到書面通知之日起三日內將物業服務企業退出的相關事宜在物業管理區域內進行公示,公示時間不少于七日。公示期滿,持異議的業主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總人數二分之一的,上述主體應當及時與物業服務企業就退出事宜進行協商,并依法簽訂退出協議。退出協議應當在物業管理區域內公示七日,并告知鎮街;

  (三)上述主體應當自簽訂退出協議之日起十五日內在鎮街的指導和監督下依法選聘新的物業服務企業;

  (四)公示期滿,持異議業主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總人數二分之一或者雙方未達成退出協議的,物業服務合同應當繼續履行。物業服務企業不愿意繼續履行物業服務合同發生的爭議,應當通過司法途徑解決。

  第七十三條 業主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:

  (一)持有百分之十以上投票權的業主可以申請提前解除合同,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當自收到申請之日起二十日內,組織召開業主大會臨時會議。在組織召開業主大會臨時會議前,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當提前十五日將解除合同的理由、時間、全體業主需承擔的違約責任等內容以書面形式在物業管理區域內公示,同時告知鎮街。其中,擬解除合同的時間應當在業主大會會議表決結果生效之日起三個月后;

  (二)業主大會決定提前解除合同的,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在業主大會作出決定后三日內,將解約原因、時間和全體業主承擔的違約責任等內容書面告知物業服務企業,并及時與物業服務企業協商退出事宜,依法簽訂退出協議。退出協議應當在物業管理區域內公示七日,并告知鎮街;

  (三)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在簽訂退出協議之日起十五日內,在鎮街的指導下選聘新的物業服務企業。

  第七十四條 物業服務企業退出物業管理區域應當本著維護社會和諧穩定、保障業主正常生活秩序、誠信守法、平穩有序的原則進行。有下列情形之一的,物業服務合同的權利義務終止,物業服務企業應當退出物業管理區域:

  (一)物業服務合同期限屆滿,業主、業主大會作出不續聘決定的;

  (二)物業服務合同期限未滿,業主、業主大會解聘原物業服務企業決定生效,且業主、業主大會與物業服務企業就退出事宜協商一致;

  (三)物業服務合同履行期間,業主、業主大會依據物業服務合同的約定解除物業服務合同并選聘出新的物業服務企業;

  (四)物業服務企業依據法律、法規規定或者雙方約定解除合同的;

  (五)物業服務企業因破產、注銷、吊銷營業執照等原因不能繼續履行合同的;

  (六)依法應當退出的其他情形。

  原物業服務企業未及時退出物業管理區域,經業主大會授權,業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構可以通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域。

  第七十五條 物業服務合同權利義務終止后,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構要求物業服務企業退出物業管理區域并移交相關資料,物業服務企業拒絕退出、移交資料,并以存在事實物業服務關系為由要求業主支付物業服務費的,業主有權拒絕。

  第七十六條 市物業主管部門應當按照公開、自愿、擇優的原則,建立物業服務企業應急預選庫。

  出現下列情形之一的,可以由鎮街在物業服務企業應急預選庫中抽簽選定一家物業服務企業提供服務,并簽訂應急物業服務合同:

  (一)物業服務合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業服務合同約定繼續提供服務期間,物業服務企業突然退出物業管理區域的;

  (二)尚未選聘出新的物業服務企業,原物業服務企業依據人民法院、仲裁機構的法律文書退出物業管理區域的;

  (三)物業服務合同期限屆滿后,物業服務企業按合同約定退出物業管理區域,但該物業管理區域尚未設立業主大會或者業主大會因客觀原因尚未選聘新的物業服務企業的;

  (四)其他原因導致原物業服務企業退出,尚未選聘出新的物業服務企業,發生物業管理區域內沒有物業服務企業提供服務的情形。

  第七十七條 建設單位或者全體業主、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構等應當依法與物業服務企業對物業管理區域內共有部分和共用設施設備進行承接查驗,簽署承接查驗協議。

  第七十八條 物業服務企業在服務期間因改造、維修、保養物業共有部分和共用設施設備形成的以下技術資料,應當建檔保存:

  (一)房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養護記錄;

  (二)給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設施、供電線路、煤氣、燃氣管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備的檔案及其運行、維修、養護記錄;

  (三)物業服務企業或者建設單位與公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議;

  (四)物業裝飾裝修管理資料;

  (五)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

  第七十九條 物業服務企業退出時,應當依據《物業條例》第七十二條規定向業主、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者鎮街移交其合法占有的資料和財物,并配合新聘物業服務企業做好交接工作。

  第八十條 原物業服務企業在交接期間應當繼續按照合同約定提供服務。業主應當按照合同約定交納物業服務費用至交接完成之日。

  原物業服務企業不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結訴訟等事項為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可以委托新聘物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費用,也可以自行收取,但不得影響業主正常生活、工作秩序。新聘物業服務企業應當為原物業服務企業收取業主欠交的物業服務費用提供幫助。

  原物業服務企業采用酬金制收取物業服務費的,業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對原物業服務企業提供的賬目有異議,可以聘請專業機構進行審計,審計費用由全體業主共同承擔。業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合作好審計工作。

  業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構與原物業服務企業在交接過程中出現爭議的,可以由鎮街會同區物業主管部門組織調解,未能調解一致的,可以通過司法途徑解決。

  第八十一條 物業管理區域出現未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會不能履行職責或者拒不履行職責等情形,且沒有依法設立代行業主委員會職責的其他機構的,原物業服務企業可以在業主代表、鎮街的指導和監督下,與新聘物業服務企業自行辦理交接、承接查驗手續。

  第八十二條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業主收取押金、手續費、水、電周轉金等額外費用,但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。

  第五章 物業的使用與維護

  第八十三條 建設單位未出售的車位、車庫,業主、物業使用人要求承租車位、車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

  擬出租車位、車庫數量少于本物業管理區域要求承租車位、車庫的業主、物業使用人的房屋套數時,每擁有一套房屋的業主、物業使用人最多只能承租一個車位或者車庫。

  建設單位、業主和物業服務企業等車位、車庫的所有權人、使用權人以及管理人在出租車位、車庫時應當優先出租給本物業管理區域內的業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需求后,車位、車庫存在多余情形的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,租賃期限不得超過六個月。

  第八十四條 占用業主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式,由業主大會決定。

  在物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  第八十五條 業主、物業使用人在物業裝飾裝修工程開工前,應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項告知業主。

  物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

  第八十六條 業主或者物業使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務協議、不遵守裝飾裝修管理服務協議約定或者存在《物業條例》第七十六條規定情形之一的,物業服務企業應當及時勸阻、制止,并向相關部門和業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構報告。同時可以按照臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則約定,禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設備進入物業管理區域。

  第八十七條 物業服務企業可以按照裝飾裝修服務協議的約定收取裝飾裝修保證金,用于保證業主或者物業使用人依法裝飾裝修、及時清運裝飾裝修產生的垃圾等。裝飾裝修活動結束后,未發生前述行為的,物業服務企業應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內無息退還裝飾裝修保證金;發生前述行為的,應當在整改完成后三十日內無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。

  物業服務企業對裝飾裝修施工人員實行出入證管理的,可以向施工人員收取出入證押金或工本費。

  第八十八條 業主應當依法自行或者委托物業服務企業清理裝飾裝修產生的垃圾。物業服務企業不得以統一管理為由強制提供清理服務并收取清運費。

  業主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾,同時未委托物業服務企業進行清理的,物業服務企業清理產生的費用由該業主承擔。

  第八十九條 業主或者業主大會依法作出維修決定后,相關業主應當按照《物業條例》第七十九條規定承擔費用。

  第九十條 需要對物業共有部分和共用設施設備進行維修的,由共有部分和共用設施設備業主自行決定維修方案。

  業主委托物業服務企業對物業共有部分和共用設施設備進行維修的,物業服務企業應當制定物業維修方案,并向該部分業主進行公示。維修結束后,應當明確維修費用的用途及金額,并向相應業主公布,接受業主監督。

  第九十一條 供水、排水、供電、供氣、通訊、網絡、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任,不得動用物業專項維修資金進行維修養護。

  第九十二條 物業管理區域內物業存在《物業條例》第八十四條中列明的安全隱患,且該物業管理區域未建立物業專項維修資金的,業主應當依法交納物業專項維修資金,由業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構負責籌集。

  業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對前款規定的物業未及時履行籌集義務的,物業服務企業向鎮街出具書面報告后可以代為維修,代為維修費用根據《物業條例》第七十九條規定的原則,由相應業主承擔。

  第六章 附則

  第九十三條 業主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的,參照本實施細則的相關規定執行。

  第九十四條 本實施細則自20**年3月15日起實施,有效期至2024年3月14日止。

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篇2:北京物業管理行業協會會員積分管理辦法獎勵細則(2017)

  關于發布《北京物業管理行業協會會員積分管理辦法獎勵細則》的通知

  北物協文【20**】2號

  各會員單位:

  《北京物業管理行業協會會員積分管理辦法獎勵細則》已于20**年12月27日經北京物業管理行業協會第四屆理事會第二次會議表決通過,現予以發布。

  二零一七年一月三日

  北京物業管理行業協會會員積分管理辦法獎勵細則

  (20**年12月27日經北京物業管理行業協會

  第四屆理事會第二次會議表決通過)

  為鼓勵會員單位參與協會工作, 根據《北京物業管理行業協會會員單位年度積分辦法》規定,制定本細則。

  第一章 積分應用

  第一條 每年12月31日之后一個月內,對所有會員單位積分進行匯總,在北京物協網站公示一周,若無異議,為最終積分。

  第二條 為肯定會員單位為行業做出的貢獻,北京物協每年推選若干“優秀會員單位”。

  第三條 根據會員單位積分排序,前100名有資格入圍“優秀會員單位”推選。

  第二章 獎勵辦法

  第四條 會員單位年度積分在30分以上,可享受一次法律咨詢、技術支持、員工培訓等專項服務。

  第五條 會員積分是會員單位晉級的重要參考。

  第六條 優秀會員單位獎勵:

  一、頒發“優秀會員單位”證書;

  二、下年度積分獎勵20分;

  三、收費培訓視情況享受9折優惠;

  四、優先參加下年度免費培訓;

  五、微信公眾號優先推送企業信息;

  六、《北京物業管理》雜志優先錄用稿件;

  第七條 最佳會員單位獎勵:

  一、頒發“最佳會員單位”證書。

  二、下年度積分獎勵30分。

  三、收費培訓視情況享受8折優惠;

  四、其他獎勵同優秀會員單位獎勵。

  第三章 附則

  第八條 本辦法經二〇一七年一月一日起執行 。

  第九條 本辦法由北京物業管理行業協會負責解釋。

篇3:連云港市物業管理實施細則(2006)

  連云港市政府關于印發連云港市物業管理實施細則的通知

  連云港市人民政府文件

  連政發〔20**〕104號

  市政府關于印發連云港市物業管理實施細則的通知

  各縣、區人民政府、市各委、辦、局,市各直屬單位:

  《連云港市物業管理實施細則》已經市十一屆政府第49此常務會議討論通過,現印發給你們,請認真遵照執行。

  連云港市物業管理實施細則

  第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,根據《國務院物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》及相關規定,結合本市實際,制定本實施細則。

  第二條本實施細則所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

  第三條市房產行政主管部門是本市行政區域內的物業管理行政主管部門。物業所在地房產行政主管部門是該行政區域內的物業管理行政主管部門。規劃、建設、城管、環保、公安、司法、民政、財政、物價、工商、稅務、廣電、供電、電信、郵政等部門,依照各自職責,做好相關工作。

  第四條新建住宅區應當實行物業管理,在開發建設中應當綜合考慮物業管理和社區建設的需要。

  (一)規劃設計時,必須按規定設置物業管理服務用房以及其他配套的共用服務設施。規劃部門在審批規劃設計方案時,應當征求房產行政主管部門的意見;

  (二)施工圖設計時,供水、供電、供氣、供暖等應設置一戶一表,與住宅樓同時設計、同步建設;

  (三)規劃部門在核發建設工程規劃許可證、建設部門在審查批準初步設計文件、房產部門在核發商品房(預)銷售許可證時,應當按照各自職責加強監督,嚴格把關。

  第五條建筑面積5萬平方米以上的原有住宅區,配套設施比較齊全的,應當實行物業管理;配套設施不全的住宅區,由物業所在地人民政府組織綜合整治,完善配套設施、設備,實行物業管理。整治區域內的市政、供水、供電、供氣、供暖、通訊、環衛、綠化等設施和設備,由產權單位負責整治。

  暫不具備實行物業管理的單位生活大院,繼續由原產權單位負責維修、管理和整治;原產權單位也可以委托他人統一管理。

  零星分散住宅(含不達規模的住宅區、原產權單位已不存在的生活大院等)由街道辦事處或鄉鎮人民政府責成社區統一管理。

  第六條配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業,應當實行物業管理。

  第七條物業所在地人民政府房產行政主管部門或其依法指定的相關機構,具體負責轄區內物業管理的指導和監督工作,其主要職責是:

  (一)指導并監督業主委員會和物業管理企業開展物業管理工作;

  (二)參與新建住宅區的綜合驗收和物業管理配套設施驗收;

  (三)指導轄區內業主委員會的組建工作;

  (四)指導社區管理及調解組織及時協調處理物業管理中的矛盾糾紛;

  (五)協助城管、環保、公安等行政主管部門,做好住宅區內違法建筑查處、環境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

  第八條各級人民政府應當扶持物業管理行業。物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。物業管理企業具體享受的稅費優惠政策,由市房產行政主管部門會同市財政、稅務部門及其他相關部門發文規定。

  第二章業主自治管理

  第九條物業管理區域應當按規定建立業主自治管理組織。

  業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  較大規模的小區可以實行業主大會代表制。即可以幢、單元等為單位,推選一名代表參加業主大會會議。

  業主大會的議題應當提前告知業主,業主大會決定的事項應當及時在本物業區域內公布。

  第十條物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到50%,或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%,但使用已超過一年的,應當召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。

  第十一條業主的投票權數,普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業以該物業管理區域內建筑面積最小的物業為計票單位,將物業建筑面積除以該最小建筑面積并采用四舍五入的方法計算投票權數。

  第十二條物業所在地物業管理行政主管部門負責指導業主召開首次業主大會。

  物業管理行政主管部門負責牽頭成立以業主為主體的,街道辦事處、鄉鎮人民政府、派出所、建設單位、社區居委會組成的首次業主大會籌備委員會。受托的物業管理企業可承擔相關的事務性工作。

  首次業主大會籌備委員會在物業管理行政主管部門指導下具體做好下列工作:

  (一)協商確定召開業主大會的形式、時間、地點和內容;

  (二)協商業主委員會組成人數,并按業主委員會成員條件推薦業主委員會委員候選人,候選人名單及基本情況應當在物業管理區域內公布;

  (三)起草業主委員會選舉辦法、業主委員會章程和業主公約草案;

  (四)組織召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。

  第十三條首次業主大會應當審議通過以下事項:

  (一)業主大會、業主委員章程和議事規則;

  (二)業主委員會日常工作權限;

  (三)業主委員會選舉辦法;

  (四)業主公約;

  (五)物業的有關公共管理規定;

  (六)選舉產生業主委員會。

  第十四條首次業主大會選舉產生的業主委員會,自選舉產生之日起30日內,到物業所在地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會,物業所在地物業管理行政主管部門應當在備案后出具證明文件并予以公布。業主委員會備案時應當提交下列材料:

  (一)業主委員會備案表;

  (二)業主代表、業主委員會選舉辦法及選票;

  (三)業主公約和業主委員會章程;

  (四)業主大會審議通過的主要事項。

  第十五條業主委員會可以通過推選產生主任一名和副主任若干名,業主委員會由主任或者主任委托的副主任召集,召開會議必須有過半數委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。業主大會、業主委員會作出的決定,應當予以公布,對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。業主大會、業主委員會作出的決定不得與有關法律、法規、規章相抵觸。

  第十六條業主委員會依據規定履行職責,督促全體業主、使用人遵守物業管理的有關法律、法規、規章、制度和業主公約;幫助物業管理企業實施本區域的物業管理,配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題;積極配合社區管理。業主委員會不得從事經營活動。

  第十七條業主委員會主任享有下列主要權利:

  (一)負責召開業主委員會會議;

  (二)經業主委員會授權,核簽物業維修等項目的費用,代表業主委員會對外簽約和簽署文件;

  (三)業主委員會授權的其他事項。

  業主委員會主任應當履行下列義務:

  (一)遵守物業管理有關法律、法規、規章以及本實施細則的規定和業主公約、業主委員會章程,辦事公正、負責;

  (二)完成業主委員會交辦的工作;

  (三)代表業主委員會處理事務;

  (四)接受相關行政管理部門的培訓和指導。

  第十八條業主委員會委員每屆任期3年,可以連選連任。業主委員會任期屆滿2個月前,物業所在地物業管理行政主管部門應當指導、督促其進行換屆選舉。原業主委員會未能及時組織換屆選舉或怠于組織的,由物業所在地物業管理行政主管部門指導成立籌備委員會進行換屆工作。

  第十九條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費應當首先從物業共用部位、共用設施設備經營收益中支付,如經費不足,不足部分可以由全體業主分攤。經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

  第二十條在物業管理區域內,可以建立由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會、物業管理企業等相關單位參加的聯席會議制度。聯席會議由物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)主持,協調處理有關事宜。

  社區居民委員會依法履行自治管理職責時,業主應當接受社區居民委員會的管理。

  第三章物業管理企業

  第二十一條物業管理企業應當在取得企業法人營業執照之日起30日內,持有關文件向市物業管理行政主管部門和企業登記機關所在地物業管理行政主管部門備案。物業管理企業必須按照國家規定申報物業管理資質,從事與資質相應的物業管理服務活動。

  已領取國家、省統一制發的物業管理企業資質證書的外市物業管理企業,來本市從事物業管理活動的,應當到市物業管理行政主管部門和物業所在地物業管理行政主管部門備案。

  第二十二條物業管理企業享有下列權利:

  (一)依照法律、法規、規章和合同的約定,制定物業管理工作制度;

  (二)收取物業管理服務費用;

  (三)制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為,并可以向人民法院提起民事訴訟;

  (四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

  (五)拒絕任何形式的攤派

  (六)法律、法規規定的其他權利。

  物業管理企業承擔下列義務:

  (一)執行物業管理行業規范、服務標準;

  (二)履行物業管理合同,提供物業管理服務,維護業主利益

  (三)接受業主、業主委員會的監督;

  (四)定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目,接受質詢和審計;

  (五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

  (六)法律、法規規定的其他義務

  第二十三條物業管理企業資質實行年檢制度。年檢的主要內容是物業管理企業的物業服務合同、物業管理服務質量、從業人員持證上崗、業主和業主委員會對物業管理企業的評議、年度工作業績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執行法律法規政策等方面的情況。

  第四章物業管理服務和收費

  第二十四條建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約。對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

  建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益。

  第二十五條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示,并予以說明。

  物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

  第二十六條新建住宅區物業銷售前,建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業提前介入,與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務合同,承擔前期物業服務。物業管理服務費收取標準應在售房前公示。

  新建住宅區物業出售時,物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業服務合同。該合同中約定的物業具體服務事項、服務質量要求、物業服務收費標準及其他事項應當與物業管理企業和建設單位之間簽訂的前期物業服務合同中有關內容相一致。

  第二十七條新建住宅區物業交付使用前發生的前期物業服務費用由建設單位承擔。

  業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業,物業服務費由業主按規定標準的70%交納。物業出租或以其他方式交他人使用的,物業服務費由業主或使用人交納,但業主負最終責任。

  第二十八條前期物業服務合同可以約定期限,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  業主委員會成立后應當及時續聘或重新選聘物業管理企業,并簽訂物業服務合同

  第二十九條物業管理服務應當保持物業管理區域內房屋及共用設施設備完好、環境整潔優美、公共秩序良好,保障物業使用方便、安全,物業管理企業要按照下列要求提供服務:

  (一)按照國家、省和本市規定的技術標準和行業規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃,實施管理服務;

  (二)在業主使用房屋前,將物業的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規定告知業主;

  (三)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查,定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護;

  (四)發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時,應當立即采取保護措施,并按照物業服務合同的約定進行維修;

  (五)接到物業損壞報修時,限時進行維修和處理;

  (六)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊;

  (七)定期公布物業管理公共服務費和物業維修、更新費用的收支賬目,接受質詢和審計;

  (八)建立公開征詢業主意見制度,定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議,改進和完善管理服務;

  (九)發現違反《國務院物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、本實施細則或業主公約的行為,應當立即進行勸阻、制止,并向業主委員會、社區和有關行政機關報告,必要時向人民法院提起訴訟;

  (十)按照物業服務合同的要求,做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項;

  (十一)物業管理企業應當在社區的指導和監督下做好社區管理、社區服務的相關工作。

  第三十條物業管理企業因服務合同到期或其他原因退出物業項目管理的,應按照規定的程序辦理,并做好交接工作。

  第三十一條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責物業服務收費的實施和管理工作。

  第三十二條普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價。非普通住宅以及辦公用房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費實行市場調節價。

  確定政府指導價應以物業管理服務的合理成本為基礎,并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算,必要時可依法舉行價格聽證會。

  以招投標方式確定的前期物業服務收費應報價格主管部門備案。

  第三十三條物業管理服務費構成因素為:

  (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  (二)物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用;

  (三)物業管理區域內的清潔衛生費用;

  (四)物業管理區域內的綠化養護費用;

  (五)物業管理區域內的秩序維護費用;

  (六)物業管理企業辦公費用;

  (七)物業管理企業固定資產折舊費用;

  (八)物業共用部位、共用設施及公眾責任保險費用;

  (九)經業主大會同意的其他費用;

  (十)合理利潤;

  (十一)法定稅費。

  第三十四條物業管理服務內容、收費項目、標準等應在經營場所或服務地點醒目位置公示。物業管理企業應每半年向業主、使用人公布財務收支、經營性設施營業收益等情況。

  第三十五條物業管理區域內,供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位向業主或者使用人提供的服務,應當按戶計量,直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用,確需委托的,應當與物業管理企業簽訂委托合同,實行有償服務。物業管理企業代收代繳有關費用時,不得價外加價,并不得向業主另外收取手續費等額外費用。

  第五章物業的使用和維護

  第三十六條新建物業在規劃建設時,開發建設單位應當建設必要的物業管理配套設施,制定物業管理實施方案。

  開發建設單位在移交住宅區時,應當按照住宅區總建筑面積的4‰無償提供物業管理服務用房(面積不足30平方米的,按30平方米提供)。其產權屬該住宅區全體業主共有,由受托的物業管理企業使用。

  物業管理服務用房、社區服務用房、幼托所(園)、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫(場)、垃圾中轉站、活動廣場和綠地等配套設施,應當按照規劃用途使用,不得擅自改變用途;確需改變的,應當依法辦理相關手續。

  第三十七條物業管理企業接管物業時,應當與委托方按照有關規定對物業進行接管驗收。

  建設單位向物業管理企業移交物業管理配套設施時,還應當移交下列物業產權資料和技術資料:

  (一)產權資料:項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、拆遷安置資料等;

  (二)技術資料:竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網的竣工圖等資料,設施設備安裝、使用和維修保養的技術資料,工程開工竣工報告,圖紙會審記錄(復印件),供水、供氣、供暖的測試報告,隱蔽工程驗收簽證,竣工驗收證明書等;

  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (四)物業管理所必需的其他資料。

  物業服務合同終止時,物業管理企業應當將管理用房和物業檔案資料移交給業主委員會或物業管理行政主管部門指定的機構。

  第三十八條 物業管理區域內的住宅不應改變使用性質,因特殊情況需要改變使用性質的,應當符合城市規劃和房屋安全的要求,并征得業主委員會書面同意后,依法報經物管、規劃、建設、國土、城管、環保、工商等行政主管部門批準。

  第三十九條 業主或使用人裝修物業,應當遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規定,應當事先告知物業管理企業,并與其簽訂物業裝飾裝修管理服務協議。

  物業裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容:

  (一)裝飾裝修工程的實施內容;

  (二)裝飾裝修工程的實施期限

  (三)允許施工的時間;

  (四)廢棄物的清運與處置;

  (五)物業外立面設施、防盜窗、空調及太陽能熱水器等的安裝要求;

  (六)禁止行為和注意事項;

  (七)管理服務費用及押金數量;

  (八)違約責任;

  (九)解決爭議方式;

  (十)其他需要約定的事項。

  物業管理企業應當按照物業裝飾裝修管理服務協議實施管理。發現違反協議和有關規定的行為,應當立即制止,并督促改正;對不能改正的,應當及時告知業主委員會并報有關部門依法處理,也可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

  第四十條 因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責修復或賠償。

  第四十一條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構,擅自改變房屋用途;

  (二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;

  (三)私搭亂建;

  (四)侵占綠地、毀壞綠化;

  (五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

  (六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動;

  (七)未經批準擺攤設點;

  (八)無序停放車輛;

  (九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

  (十)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

  (十一)在消防通道上設置路障,損壞或者挪用消防設施;

  (十二)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

  第四十二條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意,與物業管理企業簽訂書面協議,并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的,應當給予賠償。

  第四十三條 一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的,應當建立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(簡稱專項維修資金)。

  第四十四條 專項維修資金的籌集、收取、使用、管理,按照國家、省有關規定執行。

  第四十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時,應當由物業管理企業編制維修工程預算,經業主委員會審核后報經市、縣物業管理行政主管部門批準。工程竣工后,由物業管理行政主管部門牽頭指導業主委員會組織驗收、審核工程決算。

  第四十六條 專項維修資金不敷使用時,由業主大會研究決定續籌方案,業主應當按照業主大會決定的方案續繳專項維修資金。

  第四十七條 專項維修資金屬業主所有,專門用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造,嚴禁挪作它用。

  專項維修資金收支情況應當在物業管理區域內定期公布,接受業主及業主委員會監督。

  第四十八條 房屋在國家規定的保修期滿以后的維修、更新費用,按照下列規定承擔:

  (一)房屋室內部分的維修、更新費用,由業主自行承擔。

  (二)物業管理區域內的物業共用部位,共用設施設備的維修、更新費用,由全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔,依照本細則設立專項維修資金的,在專項維修資金中列支。

  物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

  物業出現嚴重損壞,影響業主和使用人安全時,物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促限期維修。

  第四十九條 利用物業共用部位、共用設施進行經營或利用物業設置廣告等經營性設施的,應當在征得相關業主、業主委員會和物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益扣除成本后應將70%用于補充專項維修資金,30%用于補貼物業管理公共服務費,業主大會、業主委員會和物業管理企業另有約定的從其約定。

  第六章投訴

  第五十條 物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立投訴受理制度,接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業等對違反《國務院物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和本實施細則行為的投訴。

  業主委員會應當充分發揮自治職能,先行協調處理業主對物業管理企業、其他業主和單位的投訴。

  第五十一條 物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府受理投訴后,應當及時調查處理。投訴人對調查處理意見有異議的,可以向上一級行政主管機關提出書面復核要求。

  物業所在地物業管理行政主管部門受理投訴后,應當在5日內作出是否受理的答復。對決定受理的,應當進行調查核實,并自受理投訴之日起30日內將處理意見回復投訴人。

  投訴人對物業所在地物業管理行政主管部門的調查處理意見有異議的,可以向市物業管理行政主管部門或其上級主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門或其上級主管部門應當自受理之日起30日內,將復核意見回復投訴人。

  第五十二條 投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的,物業管理行政主管部門應當自受理之日起5日內,移送有關行政管理部門處理,并告知投訴人。

  第七章法律責任

  第五十三條 業主、使用人違反業主公約、業主臨時公約,應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、業主臨時公約的,業主委員會或者相關的業主、使用人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

  第五十四條 物業管理企業和業主未按照本實施細則規定和物業服務合同約定履行義務的,當事人一方可以向業主委員會或者物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和物業管理行政主管部門投訴,也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

  第五十五條 業主、使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納,物業管理企業可以催交,并可按每日萬分之五加收滯納金。逾期仍未交納的,物業管理企業可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

  第五十六條 資質年檢不合格的物業管理企業,頒發資質證書的部門應當責令其限期整改。整改后仍達不到要求的,應當依法降低其資質等級,直至依法注銷其資質證書。

  第五十七條 建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的,由物業所在地物業管理行政主管部門責令其限期提供或補建,逾期不提供或不補建的,應當交納補建價款,并處以10萬元以上50萬元以下罰款。

  第五十八條 物業管理企業違反本實施細則,按照下列規定處罰:

  (一)未取得資質證書從事物業管理活動的,由市、縣物業管理行政主管部門責令其停止活動,沒收非法所得,可處以10萬元以上20萬元以下罰款

  (二)違反合同約定的服務質量標準的,由市、縣物業管理行政主管部門責令其限期改正,逾期未改正的,可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

  (三)對物業共用部位、共用設施設備管理不善,造成物業環境惡化的,由市、縣物業管理行政主管部門對其作出警告,降低資質等級或者注銷資質證書,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

  (四)接到解聘通知后7日內拒不退出其物業管理區域,妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的,或者未向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料的,由市、縣物業管理行政主管部門責令改正;拒不改正的,市、縣物業管理行政主管部門可依法降低其資質等級直至注銷資質證書;造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的,應當承擔賠償責任。

  第五十九條 未按照規定交納維修資金的單位和個人,由市、縣物業管理行政主管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的,可按每日萬分之五加收滯納金。

  違反本實施細則規定,挪用維修資金的,由市、縣物業管理行政主管部門追回挪用的維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用維修資金,情節嚴重的,頒發資質證書的部門可以注銷其資質證書;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第六十條 對物業管理區域內未經規劃部門審批進行建設建筑物、構筑物或其他設施以及違反市容、市政管理等法律、法規、規章規定的行為,物業管理企業應當及時予以規勸、制止,制止無效時,可報物業管理行政主管部門和城市管理綜合執法部門處理,也可以直接向人民法院提起訴訟。

  第六十一條 違反本實施細則規定,應當由工商、物價、財政、稅務、公安、建設、城管、環保等部門處罰的,依照有關法律、法規、規章的規定執行。

  第八章附則

  第六十二條 本實施細則中有關業主、使用人、物業、物業管理區域、物業共用部位、物業共用設施設備等用語的含義,《江蘇省物業管理條例》已有規定,從其規定。

  本實施細則所稱物業所在地指物業所在的縣、區(含開發區)。

  第六十三條 本實施細則由連云港市房產管理局負責解釋。

  第六十四條 本實施細則自20**年7月1日起施行,《連云港市住宅小區物業管理辦法》(連政發〔1997〕1號)同時廢止。

篇4:烏蘭浩特市物業管理實施細則(2018)

  發布機構:房產局

  發布日期:20**年08月13日

  烏蘭浩特市物業管理實施細則

  第一章 總 則

  第一條 為規范和促進物業管理活動,維護業主和物業服務企業、社區物業服務機構的合法權益,改善人民群眾生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》、《興安盟物業管理實施細則》等有關法律法規規定,結合本市實際,制定本實施細則。

  第二條 烏蘭浩特市行政區域內從事物業管理、使用及其監督管理適用本實施細則。

  第三條 本實施細則所稱物業管理,包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理。

  本實施細則所稱物業服務企業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照規定標準,依據物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  本實施細則所稱社區物業服務機構管理,是指由社區物業服務機構對未實行物業管理和自行管理的住宅,按照政府確定的服務標準和收費標準,依據物業服務合同約定,為業主提供相應物業服務的活動。

  本實施細則所稱業主自行管理,是指以業主共同商定的服務形式,為業主提供相應物業服務的活動。

  第四條 烏蘭浩特市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

  各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本行政區域內物業管理活動的監督管理、指導協調工作。

  市規劃、建設、城市綜合執法、財政、環保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、衛生、質量技術監督、水務等行政管理部門按照各自職責做好相關工作。

  (一)公安(交警、消防)部門負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安防范措施,指導、督促物業服務企業建立公共秩序維護制度、崗位責任制度和秩序維護隊伍的管理;指導物業服務企業、業主委員會劃分停車位及制定在物業管理區域內合理的行車路線,并會同城管、規劃等部門在物業管理區域外城市次干道上劃分臨時停車位,緩解小區停車難問題;對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車(化學品車)的行為依法采取措施進行處理;按《中華人民共和國噪聲污染防治法》有關規定負責處理社會噪聲類型的行為;定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導,依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。

  (二)城管部門負責查處物業管理區域內違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為;對規劃、環保部門相關職責已委托或依法劃歸城管部門的實施行政處罰。

  (三)工商部門依照職責負責查處物業管理區域內虛假廣告、無照經營和擅自變更經營(辦公)場所的行為。對利用車棚(庫)及違反《物權法》第七十七條規定將住宅作經營(辦公)場所的不予核發營業執照。

  (四)規劃部門負責查處物業管理區域內破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質的行為 (如有委托,由被委托部門處理)。

  (五)環保部門負責處理物業管理區域內的油煙、廢氣和企業等經營性單位產生的工業噪聲等超標行為。

  (六)價格主管部門負責制定(前期)物業服務收費和停車服務收費的辦法,查處物業服務企業亂收費行為。

  (七)財稅部門負責指導、監督物業服務企業健全完善財務和稅收管理制度。對一些入不敷出的老住宅小區物業管理適當予以稅收優惠減免,減輕老小區居民和物業服務企業的負擔。

  (八)人防部門負責查處未按規定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為。

  第五條 物業主管部門、街道辦事處和鄉(鎮)人民政府(以下統稱街道辦事處)要確定分管領導,配備專職工作人員負責物業管理的監督指導工作,社區居民委員會會也要明確具體人員做好物業管理的指導工作。

  街道辦事處負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等工作的組織、指導,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛。

  社區居民委員會協助街道辦事處開展物業管理相關工作。

  第六條 街道辦事處應參與住宅小區物業項目招投標選聘物業服務企業、物業管理類別、物業服務收費標準的評定,指導、監督新建小區環境建設和老舊小區綜合整治。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位,參與物業管理辦公用房、社區組織辦公用房和活動用房等物業配套設施的規劃建設及竣工驗收,對發現的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。

  第七條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業主生活秩序等突發緊急情況,需要立即維修的,有關部門(單位)應從速從快先行搶修、立即處理;市物業主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理,有關部門不得以任何理由推諉、拖延。

  第八條 物業主管部門應當實行物業管理糾紛調解聯席會議制度,召集有關街道辦事處、社區居民委員會、物業服務企業、社區物業服務機構、業主代表等共同協商,調解糾紛。調解過程中,可以邀請人民法院、司法行政機關有關人員參加。

  第二章 業主、業主大會和業主委員會

  第九條 業主在物業管理活動中,享有國務院、內蒙古自治區人民政府頒發的《物業管理條例》規定的權利,并應當履行《物業管理條例》規定的義務。

  第十條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

  (二)房屋出售并交付使用的套數達到百分之五十以上的;

  (三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之三十以上的。

  建設單位對具備召開首次業主大會會議條件的,應當在三十日內書面報告物業所在地的街道辦事處,并提供有關資料。業主可以向所在地街道辦事處,提出召開首次業主大會會議的書面要求。街道辦事處對符合條件的,應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

  第十一條 建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

  (一)物業管理區域證明;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)其他有關的文件資料。

  第十二條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處應當在收到建設單位或業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

  第十三條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成?;I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處指派人員擔任。業主代表由街道辦事處組織業主推薦產生。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

  籌備組組建后七日內,街道辦事處應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處協調解決。

  籌備組應當在成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

  第十四條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

  (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

  (六)制定業主委員會選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  第十五條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由物業主管部門會同街道辦事處和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費繳交給街道辦事處,由業主大會籌備組使用。

  第十六條 業主大會會議可以采取現場會議的形式,也可以采用書面、網絡等征求意見的形式召開。

  業主可以委托業主小組代表或者代理人參加業主大會會議。業主小組代表參加業主大會會議時,應當事先書面征求所代表的業主意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。代理人參加業主大會會議時,應當出具業主書面授權委托書和本人身份證明。

  業主大會、業主委員會依法作出的決定,對本物業管理區域內全體業主具有約束力。業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內,將決定以書面形式在物業管理區域內公告。

  第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,是業主大會的執行機構,依法履行《物業管理條例》規定的職責。

  業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成(經協商同意,也可適當選聘街道和社區干部),委員應具有完全民事行為能力,遵紀守法,模范履行業主義務,具有較強的公信力和組織能力,且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

  第十八條 業主委員會委員的人數應當是單數,最低人數不得少于3人。業主委員會主任、副主任在業主大會選舉產生的業主委員會成員中推選產生。

  本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域提供物業服務的企業或者機構任職的,不得擔任業主委員會委員。

  業主委員會應在選舉產生之日起30日內向轄區物業主管部門備案,備案內容執行建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》。業主委員會備案的內容發生變更的,應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。

  物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

  第十九條 業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集,召開會議時須有半數以上的委員出席,業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。作出的決定須業主委員會經全體委員半數以上同意。

  業主委員會應當在作出決定后3日內,以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告;業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄,業主委員會應當予以配合。

  業主委員會召開會議應當通知社區居民委員會,社區居民委員會可以派員參加。

  第二十條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求召開業主大會定期會議。并通知物業所在地街道辦事處,接受其監督和指導。街道辦事處應當派人員參加。

  物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

  業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的,由街道辦事處組織召開。

  業主委員會應當建立活動檔案,并指定專人保管,檔案一般包括以下內容:

  (一)各類會議記錄、紀要;

  (二)業主委員會及業主大會決議、決定等書面材料;

  (三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;

  (四)業主名冊;

  (五)物業服務合同;

  (六)有關法律、法規和業務往來文件;

  (七)業主和非業主使用人的書面意見、建議書;

  (八)維修資金收支情況;

  (九)其他有關資料。

  第二十一條 業主委員會每屆任期3-5年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規定被終止委員資格后,業主大會應當在3個月內召開會議,增補新的業主委員會委員。

  業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的,由物業所在地街道辦事處督促限期召開,逾期仍不召開的,由街道辦事處組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

  業主委員會任期屆滿之日起五日內,原業主委員會應當將財務收支情況向業主大會報告,并將有關資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。

  未選舉產生業主委員會,或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時,由社區居民委員會代行業主委員會職責,對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定。

  第二十二條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況,并報告街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

  第二十三條 對業主委員會主任的工作,百分之六十以上業主不認可時,街道辦事處要及時指導、組織召開業主委員會或業主大會對業主委員會主任進行改選。

  第二十四條 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會或業主委員會決定后,終止其委員資格:

  (一)不履行委員職責義務、不遵守管理規約,且拒不改正;

  (二)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格;

  (三)侵害業主共同利益:

  (四)利用委員資格謀取私利;

  (五)不適合繼續擔任業主委員會委員的其它情形。

  業主委員會中止委員資格時,應當允許該委員提出申辯,并提請下次業主大會會議審議決定。

  第二十五條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:

  (一)不再是本物業管理區域的業主(協商選聘的委員除外);

  (二)因疾病或者其它原因喪失履行職責能力;

  (三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈;

  (四)被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養。

  第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內公共部位、共用設施設備的收益中列支;沒有收益的小區,其經費按業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同約定或由全體業主分擔。

  業主大會、業主委員會運作經費的使用情況應當向全體業主公布,接受全體業主的監督。

  第三章 前期物業管理

  第二十七條 新建住宅項目開發建設單位在辦理開工報告前,到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設施設備、環境建設承諾書》。

  第二十八條 開發建設單位應當在以下規定時限內完成物業管理的招標投標工作:

  (一)新建現售商品房項目應當在辦理現售登記備案前30日完成;

  (二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

  (三)非出售的新建物業項目應當在正式交付使用前90日完成;

  新建的5萬平方米以上的住宅項目,2萬平方米以上的大廈項目,實行公開招投標選聘物業服務企業。建設單位為前期物業服務招投標活動中的招標單位。對于建筑規模小且投標人少于3個的項目,經物業主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。物業主管部門負責建立統一的物業管理招投標平臺,為選聘物業服務企業提供指導和服務。

  建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。向物業主管部門交納物業接管保證金。

  前期物業服務合同可以約定期限,期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同自動終止。

  第二十九條 新建項目綜合驗收時,綜合配套設施設備、環境建設未達標的,需按項目預算向物業主管部門交納保證金。其中綠化建設按規劃審批的綠化率折合面積后以一定的標準收取保證金,綠化成本標準以市建設局制定的標準為準;在綜合驗收規定的時限內仍未達標的,由物業主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業主委員會作為綠化專項資金。

  第三十條 建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業服務企業支付前期物業服務費(該費用計入工程成本),用于物業交付前的前期物業管理,并由轄區物業主管部門監管,其中的百分之三十應在招投標開始前交納,其余應在工程驗收之前交齊。

  第三十一條 建設單位在銷售商品房時,應將前期物業服務協議交予買受人,并由物業服務單位制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前向物業主管部門備案。

  臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理,物業管理區域環境衛生和秩序的管理,房屋外觀的維護,業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,但不得侵害物業買受人的合法權益。

  物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本,供建設和服務單位選用。

  第三十二條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責:

  (一)參與工程檢查,對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業管理部門提出整改建議;

  (二)掌握小區內各管網線路的布置,以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案,規范財務制度;

  (三)就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議,參與共有設施設備的安裝、調試等工作;

  (四)對物業用房、社區組織用房的建設情況,向物業主管部門和街道辦事處報告。

  (五)協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題;

  (六)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業主提供服務并引導業主遵守約定,維護公共秩序;

  (七)根據街道辦事處的要求,配合做好業主大會召開、業主委員會成立工作。

  物業服務企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位,實施物業前期介入。

  第三十三條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后,由各專業單位接管,接管的同時應提交小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。

  專業單位接收后,應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養護,確保物業區域內供應設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

  專業單位委托物業服務企業負責供應設施設備日常維修養護的,應當與物業服務企業簽訂委托協議,明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式,并承擔對其維修養護工作進行監督的責任。

  相關專業單位接收物業管理區域供應設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用,在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的,在保修期內的維修由建設單位自行負責。

  第三十四條 物業服務企業按照規劃和設計的標準與開發建設單位辦理物業承接驗收手續,開發建設單位將物業圖紙資料、相關保修文件,特別是小區竣工總平面圖、小區地下管網工程竣工圖等移交給物業服務企業,同時報轄區街道辦事處和物業主管部門備案。物業服務企業承接物業時,要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗,并做好登記備案,簽訂承接驗收協議后對其承擔責任。

  業主委員會成立后,物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將資料移交給業主委員會或在業主委員會的參與下轉交給新聘用的物業服務企業。

  在物業項目交付使用時,物業主管部門應當對物業管理用房配置情況進行現場核實。

  第三十五條 前期物業服務合同到期后,業主委員會未成立的,街道辦事處及時指導業主召開業主大會和成立業主委員會。

  業主大會或業主委員會尚未召開成立期間,前期物業服務合同可以自動延續,由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

  第四章 物業管理服務

  第三十六條 物業服務企業從事物業管理活動,應當具有法人資格,取得資質證書,并在其資質等級許可的范圍內承接物業項目。

  非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動的,應當持營業執照、資質證書等材料到物業行政主管部門備案,辦理準入手續 。

  第三十七條 業主委員會應當根據《內蒙古自治區物業管理條例》第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

  物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,不得因業主欠繳物業服務費而擅自退出物業服務項目和降低物業服務標準。

  第三十八條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

  普通住宅的物業服務收費實行政府指導價;別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

  物業配套使用的電梯費和室內停車場(位)的綜合服務費實行政府指導價。

  實行市場調節價的,具體收費標準由當事人自主協商后,在物業服務合同中約定。

  業主與物業服務企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。

  第三十九條 物業主管部門會同價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。在同一服務等級標準中,要把物業費分解到服務項目,供業主委員會、物業服務企業在約定收費標準時參考。具體收費標準由業主與物業服務企業參考政府指導價并結合服務內容及公共能耗費的測算在物業服務合同中約定。物業服務企業要將約定的收費項目、收費標準和服務內容向業主進行公示,由業主監督執行。

  物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的,應當在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內企業上年度的物業費使用情況,物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況,接受業主的監督。

  業主委員會或20%以上業主對物業服務企業公布的收支狀況有異議的,物業服務企業應當作詳細說明,業主委員會也可以邀請審計單位進行審計。

  第四十條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費,不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,或者物業買受人(物業使用人)長期不使用物業,物業買受人(物業使用人)、開發建設單位應繳納一定額度物業服務費。

  對欠繳物業服務費的,由物業服務企業牽頭,業主委員會、社區居民委員會配合,發函到欠繳業主所在單位請求協助繳納,業主所在單位有責任協助催繳。物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會還可以發揮公眾約束力量,建立信譽公告牌,對逾期不繳納物業服務費的業主采取定時公布、上牌公示的方法,讓業主共同監督,并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金。

  在房產交易時,產權人應當出具結算按規定繳納的物業服務費用和住宅專項維修資金的證明,否則,房產部門不予辦理房產交易手續。

  實行物業服務費收取快速處理機制。對業主違反合同約定,長期不繳納物業費的,由物業服務企業求助物業主管部門、街道辦事處幫助催繳,對無正當理由拒交的,依法提起訴訟,按法律程序解決。

  新建小區應設立交費刷卡點,積極推行水、電、暖、氣、物業服務等“一卡制”收費方式。

  第四十一條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業服務企業代收費用,也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業服務企業同意接受委托代收的,相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

  對無正當理由欠繳供熱、供水、供電、供氣等費用的業主,各相關部門可采取分戶控制,停止對其提供服務,或通過行政和法律手段加以解決,不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

  按照有關規定物業服務企業與各專業供應單位的職責原則劃分如下:

  (一)供電設施:樓宇進戶線以內,由物業服務企業或房屋產權單位(人)負責;以外由電業部門負責。

  (二)燃氣管道:燃氣部門負責供氣安全工作,燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施由燃氣部門負責。

  (三)自來水管線:以進樓口總閘為界,閥門以內(包括閥門)由產權單位(人)負責;以外由自來水公司負責。

  (四)下水管道:小區紅線內化糞池及管線(不含市政管線)由物業服務企業負責;以外由排水部門負責。

  (五)電信(網通)管線:樓內電話預埋管線由產權單位(人)負責,其它管線由電信(網通)部門負責。

  (六)供熱管線:樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

  第四十二條 物業服務合同期限屆滿前九十日,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定續聘或者重新選聘物業服務企業。

  物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,由街道辦事處組織征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,物業服務合同自動順延至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

  物業服務企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起10日內,向業主委員會辦理下列事項,并報物業主管部門和街道辦事處備案。

  (一)對預收的物業管理綜合服務費及其它公共經費按實結算,結余部分應當按照合同的約定予以退回;

  (二)移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊;

  (三)移交物業管理用房、場地和其它財物。

  第四十三條 物業服務合同期限內,物業服務企業或者業主大會決定依法提前解除物業服務合同的,按照合同約定的內容執行。合同未約定或約定不明確的,解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業所在地的物業主管部門以及街道辦事處備案,同時在物業管理區域內公告十五日。

  物業服務企業在合同期內擅自終止服務,三年內不得在本市承接新的物業服務項目,物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業管理活動。給業主造成不良影響的,降低其企業資質,記入企業信用檔案,給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除;情節嚴重、構成違法的,依法承擔相應責任,撤銷企業資質,有關責任人三年內不得從事物業服務活動。對不良行為記錄三次以上(含三次)的企業,不再批準招標承接新的物業項目,暫停資質年檢一年。

  第四十四條 物業主管部門建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理考核制度,健全物業服務企業信用檔案制度,并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級,實行信用信息資源共享,完善社會監督。

  物業服務企業應當建立健全物業服務檔案,并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度,制定服務時限,責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務,鼓勵物業服務企業和物業服務項目經理創立自己的服務品牌。

  第五章 物業使用與維護

  第四十五條 業主、使用人應當遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

  業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。

  臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容:

  (一)物業的使用、維護、管理;

  (二)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業共用部分的經營與收益分配;

  (四)業主共同利益的維護;

  (五)業主共同管理權的行使;

  (六)業主應盡的義務;

  (七)違反管理規約應當承擔的責任。

  第四十六條 物業管理區域禁止下列行為:

  (一)擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規定的;

  (二)擅自占用、損壞或者移動物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的;

  (三)違法搭建建筑物、構筑物,損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃管理規定的;

  (四)占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規定的;

  (五)隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物,擅自占用、損毀綠地、花草樹木,擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼,違法搭建外掛式保溫陽臺,違法搭建鴿舍等設施,飼養家禽、家畜等違反城鄉容貌和環境衛生管理規定的;

  (六)放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲,飼養烈性犬、大型犬等違反治安管理規定的;

  (七)產生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環境保護管理規定的;

  (八)擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規定的;

  (九)法律、法規、規章禁止的其他行為。

  為規范業主的裝修行為,控制違章裝修,物業服務企業可向業主收取裝修保證金,一般不超過2000元。無違章的及時返還。

  物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的,應當勸阻業主,要求其及時改正,對不聽勸阻或不予改正的,應當報告社區居民委員會共同解決或及時告知相關部門,相關部門應當依法及時予以處理。

  第四十七條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守有關法律、法規和規章的規定。

  業主、物業使用人裝修房屋時,應當向物業服務企業或者社區物業服務機構申報登記。物業服務企業或者社區物業服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。一般不要強制收取清運等費用。

  物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時,應當通知行為人立即停止并改正;對拒不改正的,應當及時報相關部門依法辦理。

  第四十八條 修繕公用設備時,有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產損失的,責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的,由物業服務企業、業主委員會協調;因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的,由阻撓人承擔賠償責任。

  凡房屋及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的,業主應予及時修繕。對拒不修繕的,業主委員會可授權物業服務企業進行修繕,費用由該業主承擔。

  第四十九條 實行小區內公共部位有償使用。小區內的公共場地及地面、樓體廣告位歸全體業主所有,開發單位不得出售出租。

  利用物業管理區域內的公共場地停放車輛的,物業服務企業可以根據當地價格行政主管部門確定的收費指導價格或業主大會的決議收取車輛停放費。

  物業服務企業可以根據業主大會的決議對樓體廣告位出租收費。

  物業服務企業應當將車輛停放費、樓體廣告位和場地出租費單獨列帳,獨立核算,除用于停車場地及設施有效使用的必要開支外,應當根據業主大會的決定,用于補充住宅專項維修資金或用于物業管理及補充業主委員會辦公經費。

  業主委員會應當對車輛停車費和樓體廣告位出租費的收支情況進行監督。

  第五十條 業主車輛較多的物業管理區域,經業主大會同意,業主委員會可以申請公安部門對小區內地面停車泊位和規定行車路線進行劃定。

  第五十一條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區;進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放,并遵守下列規定:

  (一)減速通行,遇到非機動車和行人應當合理避讓;

  (二)禁止鳴號;

  (三)停放期間防盜報警器應當使用靜音,發生噪音應當迅速解除;

  (四)不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要交通道路;

  (五)車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

  物業服務企業應當加強對進入小區內車輛的管理,發現車輛有前款行為之一的,應當及時勸阻車主;不聽勸阻的,對前款第(一)、(二)、(三)、(四)項行為,應當及時告知公安部門予以處理;對車輛停放損壞綠地的,應當及時告知街道辦事處予以處理。

  第六章 物業管理用房、設施和經費

  第五十二條 建設單位應當按照規劃要求配置物業管理用房和社區組織用房。

  建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房。

  物業管理用房及社區組織用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付,其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中標明。因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證標明的地上建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入住宅專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。對物業管理用房和社區組織用房的具體位置和面積,建設單位應當征求物業主管部門和街道辦事處意見,在規劃方案中確定,在規劃審批時明確,在施工圖審查中專審(包括環境施工圖),在開工許可中硬性標明,并不得任意調整。

  物業管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小區居民在500戶以下的配置社區辦公活動用房不低于300平方米,小區居民在500至1000戶的配置社區辦公活動用房不低于500平方米,小區居民在1000戶以上的每百戶配置社區辦公活動用房不低于50平方米。

  物業管理用房應當為地面以上獨立成套房屋,具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

  物業管理用房的所有權依法屬于業主,由物業服務企業和業主委員會按照規定使用,不得挪作他用。

  第五十三條 物業交付前,建設單位應當按照本細則第五十二條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。業主委員會成立后,物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。首次業主大會召開后,業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。

  因分期開發等原因,不能足額提供當期物業管理用房的,建設單位應在物業交付前向物業管理部門支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償,并在后期開發中及時補足物業管理用房。該經濟補償應當專戶儲存,在業主委員會成立后一并移交給業主委員會,用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。

  第五十四條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主,其所有權不得分割、轉讓和抵押,使用用途不得擅自改變。

  物業管理用房主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩余部分,由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業服務企業出租或經營,租金或收益用于補充住宅專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。物業服務企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。

  第五十五條 物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護,由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修,費用從物業服務費用列支;對物業共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造,由物業服務企業或者社區物業服務機構負責組織維修,費用從專項維修資金列支。

  業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用,由業主自行承擔。

  物業保修期內,發生工程建設質量問題的,由開發建設單位按照規定承擔維修責任。

  共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規定執行。

  第五十六條 住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

  住宅專項維修資金由業主交納,收取情況由收取單位向業主委員會明細告知。住宅專項維修資金原則上統一由物業主管部門專戶存儲。住宅專項維修資金使用要經業主委員會同意報物業主管部門審核確認,批準執行。

  住宅專項維修資金的利息,可按銀行活期存款利息計算。

  第五十七條 發生危及房屋使用安全等緊急情況,未按《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定實施維修和更新、改造的,物業主管部門可以組織代修,費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支;其中涉及已售公有住房的,應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

  物業主管部門組織代修的,按照以下程序辦理:

  (一)組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告;

  (二)由街道辦事處或社區居民委員會就工程事項出具相關證明;

  (三)由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定;

  (四)物業主管部門將工程費用分攤至相關業主明細帳戶;

  (五)物業主管部門審核同意后,發出劃轉住宅專項維修資金的通知,所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

  第七章 舊住宅小區物業管理

  第五十八條 本細則所稱舊住宅小區是指城市規劃區內房屋建造時間較久(一般為上世紀90年代以前,且沒有繳存住宅維修資金),房屋年久失修,配套設施缺損,環境臟亂差,通過市場機制難以實現物業管理的住宅小區。

  第五十九條 制定舊住宅小區(或單體樓)綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃,并安排專項資金用于舊住宅區的綜合改造,對供水、供氣、供熱、排水、屋面、墻體、道路等配套設施設備進行修繕和改造。要將此項工作納入工作日程和財政預算,逐年增加投入進行改造。

  街道辦事處應成立社區物業服務機構或組織業主自行管理,主要提供環境衛生清掃保潔、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。有條件的小區要將綠化養護、公共秩序維護列入自行管理,所發生的費用由業主共同承擔。

  第六十條 街道辦事處、物業主管部門應當組織改造后的舊住宅小區的業主成立業主大會,選舉業主委員會。業主大會無法成立的,街道辦事處可以指定社區居民委員會代行業主委員會職責,確定管理方案,簽訂管理規約。

  第六十一條 舊住宅區綜合改造后應當推行專業化物業服務,由物業服務企業根據業主的需求和支付能力,提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務,合理收取物業服務費用。對尚不具備引入專業物業服務條件的,業主應當在社區居民委員會的指導下,實行住宅區自我管理、自我服務,并承擔相應的管理費用。

  第八章 法律責任

  第六十二條 對違反本細則的行為,按照國務院頒發《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。

  第六十三條 物業行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責,不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

  違反本條前款規定的,由監察機關或者有關部門對其主管領導和直接責任人給予行政處分;違反行政問責規定的,由監察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

  第六十四條 建設單位違反本細則規定有下列行為之一的,由盟、市物業行政主管部門依據職責權限按照有關規定給予處罰:

  (一)未按規定將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處,或者未按照規定提供有關資料的;

  (二)未按照規定配置物業管理用房的;

  (三)對住宅物業未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的;

  (四)與物業買受人簽訂物業買賣合同時,未將前期物業服務合同作為附件的;

  (五)未按照規定向物業服務企業移交物業管理用房的;

  (六)未按照規定向物業服務企業移交有關資料或者未向物業主管部門報送備份的;

  第六十五條 物業服務企業違反本細則規定有下列行為之一的,由盟、市物業行政主管部門依據職責權限按照有關規定給予處罰:

  (一)未取得資質證書從事物業服務的;

  (二)物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的;

  (三)非本盟物業服務企業進入本盟從事物業管理活動未備案的;

  (四)聘用未取得職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

  (五)未辦理物業服務合同備案的;

  (六)未按照規定繳存物業服務信用保證金的;

  (七)不按照規定辦理退出交接手續,移交有關資料、財物的。

  第六十六條 單位和個人違反其他規定的,由有關行政管理部門根據相關法律、法規、規章的規定予以處罰。

  第九章 附  則

  第六十七條 本細則下列用語的含義:

  住宅小區是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的居民生活小區(含居住小區、住宅組團)。

  物業服務是指物業服務企業按照《物業服務合同》約定,對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合,并對服務內容(項目)質量承擔相應職責。

  公共能耗費是指小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤、氣等能源消耗所產生的費用。

  小區的共用部位是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構(房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等)、室外墻面屋面等部位。

  小區的共用設備是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。

  公共設施是指物業管理區域內,由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、自行車存車棚、垃圾廢物儲存設施、專用房屋等設施。

  第六十八條 本細則施行前已成立業主大會的物業小區,由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續;未實施物業管理已交付使用的住宅小區,由所在街道辦事處、社區居民委員會負責牽頭,參照本細則前款規定組織辦理移交手續,相關單位必須接收。

  第六十九條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅物業管理參照本實施細則執行。

  第七十條 本實施細則發布之日起施行。

  本實施細則由烏蘭浩特房產管理局負責解釋。

篇5:鄧州市物業管理實施細則(2018)

  鄧州市物業管理實施細則(20**)

  鄧政辦〔20**〕146號

  鄧州市人民政府辦公室

  關于印發鄧州市物業管理實施細則的通知

  各鄉鎮人民政府、街區辦事處,市政府各部門:

  《鄧州市物業管理實施細則》已經市政府常務會議研究同意,現印發給你們,請按照要求認真貫徹落實。

  20**年12月3日

  鄧州市物業管理實施細則

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,促進和諧社區建設,提高城市管理水平,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》(國務院令第504號)、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號令)、《河南省物業管理條例》(20**年9月29日河南省人大常委會第31次會議通過)、《河南省物業管理用房管理辦法》(豫建〔20**〕24號)、《河南省物業管理區域管理辦法》(豫建〔20**〕25號)、《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(豫建〔20**〕26號)等法律、法規,結合本市實際,制定本細則。

  第二條 本細則適用于鄧州市行政區域內的物業管理活動。

  本細則所稱物業,是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

  本細則所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

  第三條 物業管理應當堅持以人為本、誠實信用,堅持依法依規、公開公正,堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。

  第四條 倡導綠色物業管理,鼓勵采用國家倡導的新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

  促進互聯網與物業管理的深度融合,物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體,引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助,實行網絡化物業管理的新模式。

  鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

  第五條 市政府加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入全市現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系,制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制,促進物業服務行業發展和文明小區建設。

  第六條 市房管中心是市物業管理活動的行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門),負責全市物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

  (一)對物業服務質量進行監督管理;

  (二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;

  (三)對物業招投標活動進行監督管理;

  (四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

  (五)處理物業管理中的投訴;

  (六)對房屋室內裝飾裝修活動進行監督;

  (七)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

  (八)會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理;

  (九)建立健全物業管理電子信息平臺,負責物業服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作;

  (十)對國家物業管理等法律、法規開展法制宣傳;

  (十一)法律、法規規定的其他職責。

  第七條 街道辦事處、鄉鎮政府,負責組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會),選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。

  社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

  第八條 物業管理各相關行政主管部門按照各自職責,負責物業管理區域內下列工作:

  (一)住房城鄉建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案,監督管理未經竣工驗收擅自交房行為,監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查房屋裝飾裝修違反建筑許可的各種活動,監督物業管理用房建設;

  (二)規劃行政主管部門負責物業管理用房規劃、老舊小區加裝電梯等規劃,負責對違法建筑的認定;

  (三)城市管理執法部門負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為;

  (四)工商行政管理部門負責監督檢查無照經營活動,不正當競爭行為;

  (五)價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動;

  (六)公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等活動;

  (七)質監行政主管部門負責電梯等特種設備安全和計量監管;

  (八)財政、審計行政主管部門負責對物業管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監督檢查;

  (九)環保行政主管部門負責監督檢查污染環境行為;

  (十)人防行政主管部門負責對人防工程維護管理的監督檢查。

  根據國家機構改革方案要求及城市管理綜合執法體制改革后,對有關部門職責分工另有調整的,從其規定。

  第九條 物業管理行業組織應當在物業管理行政主管部門的指導和監督下,履行聯絡、協調和服務職責,加強行業自律,規范行業行為,提高物業服務水平。

  第二章 前期物業管理

  第十條 建設單位申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”向物業管理行政主管部門進行物業管理區域備案,并提交以下資料:

  (一)河南省物業管理區域備案表;

  (二)土地權屬證明;

  (三)《建設工程規劃許可證》及規劃總平面圖。

  物業管理行政主管部門應當通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”在三個工作日內完成備案工作,在線打印河南省物業管理區域備案證明。備案內容與物業管理區域劃分規定不一致的,物業管理行政管理部門必須告知建設單位,并要求改正。

  第十一條 建設單位必須將物業管理區域四至、總建筑面積、專有部分數量、共有設施設備等備案信息納入商品房買賣合同,向物業買受人明示。

  第十二條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的,應當向物業所在地街道辦事處或鄉鎮政府提出申請,由街道辦事處或鄉鎮政府會同物業管理行政主管部門進行審查,確需調整的,應于5個工作日內予以確認并在物業管理區域內進行公告。

  第十三條 物業管理用房由建設單位無償配置,其費用列入開發建設成本,產權屬全體業主共有,任何單位和個人不得買賣、抵押,未經業主大會同意,不得改變用途。

  第十四條 新建物業的建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積一定比例配置物業管理用房,并符合下列要求:

  (一)兩萬平方米以下的,物業管理用房面積不低于八十平方米;超過兩萬平方米至二十萬平方米部分,按照千分之四的比例配置;超過二十萬平方米至三十萬平方米部分,按照千分之三的比例配置;超過三十萬平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

  (二)總建筑面積在5萬平方米以下的,物業管理用房應當全部配置在地面以上;總建筑面積在5萬平方米以上的,可以在地下(是指規劃設計中建筑標高“正負零”以下)配置一定面積的物業管理用房,但地下配置面積不應高于物業管理區域全部物業管理用房面積的百分之二十;建設工程規劃全部位于地面以下的,物業管理用房可以全部配置在地面以下。

  層高不足2.2米或已經列入公共分攤的房屋不計入物業管理用房面積;同一物業管理區域采用分期開發建設的,物業管理用房應當主要安排在首期建設。

  (三)應當相對集中,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置。

  第十五條 業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,其面積不低于二十平方米。

  第十六條 規劃行政主管部門審批建設工程規劃時,應當按照本辦法規定的標準和要求核實物業管理用房規劃情況,同時應當將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。

  規劃行政主管部門對物業管理區域、物業管理用房配建面積有異議的,應當征求物業管理行政主管部門意見后確定。

  第十七條 建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房:

  (一)上下水、供電、供熱、供氣等設施應當具備正常使用功能,并獨立計費;

  (二)房屋內墻面應當涂刷內墻涂料,頂棚應當吊頂或涂刷涂料,地面鋪設瓷磚,衛生間墻面、地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具;

  (三)物業管理區域內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的,必須在物業管理用房內預留端口,具備正常使用功能。

  第十八條 建設行政主管部門必須監督建設單位按照規劃設計的要求和質量標準建設物業管理用房。

  第十九條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時,必須注明物業管理用房的坐落和建筑面積,不得將物業管理用房納入可銷售范圍。

  物業管理行政主管部門必須按照《河南省物業管理條例》和本細則的規定,對建設單位提交的物業管理用房情況進行核實。

  第二十條 建設單位在申請辦理不動產登記時,必須將物業管理用房一并申請登記。

  第二十一條 物業管理用房日常維修、養護由物業服務企業負責,大中修及翻新改造依法從維修資金中列支。

  第二十二條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及其安裝,必須符合國家技術標準和專業技術規范。

  建設單位在組織竣工驗收時,必須通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加,專業經營單位必須參加。

  建設單位在組織竣工驗收時,未通知專業經營單位參加竣工驗收的,專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。

  建設項目竣工驗收合格后,必須將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備無償移交給專業經營單位,同時移交配套設施、地下管網工程圖等資料,專業經營單位必須接收。

  專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新,相關費用依法計入成本。

  第二十三條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,必須按照劃定的物業管理區域,通過招投標方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,提供前期物業服務。招投標活動必須按照《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》執行。

  第二十四條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同,必須包含前期物業服務合同約定的內容,并將臨時管理規約和前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。

  建設單位必須將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標準和物業服務合同期限等內容納入商品房銷售信息,并進行公示。

  物業服務事項主要包括以下內容:物業共用部位的日常維護和管理;物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理;環境衛生、美化綠化管理服務;物業管理區域公共秩序維護;車輛停放及場地管理;物業維修、更新、改造和養護的賬務管理;物業檔案資料的保管;雙方約定的其他服務事項。

  第二十五條 建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定,向物業服務企業移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。物業承接查驗必須邀請物業管理行政主管部門、業主代表參加,也可以聘請相關專業機構協助進行。

  實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

  (一)建設工程竣工驗收合格,取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門竣工驗收備案;

  (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝經強制檢定合格并運行正常的獨立計量表具;

  (三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

  (四)道路、車位、綠地、停車棚、智能充電設備、物業管理用房等配套設施按照規劃設計要求建成;

  (五)電梯、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

  (六)分期建設的,已建成區域與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

  (七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

  (八)法律、法規規定的其他條件。

  第二十六條 建設單位必須依法移交給專業經營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備不作為物業服務企業現場查驗和驗收的內容。

  第二十七條 分期開發建設的物業項目,可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最后一期物業承接查驗后,辦理物業項目整體交接手續。

  第二十八條 物業服務企業必須對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收:

  (一)共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

  (二)共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

  (三)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

  第二十九條 物業服務企業必須自物業交接驗收后30日內,通過“河南省物業管理綜合監管平臺”并持下列文件向物業管理行政主管部門辦理物業承接驗收備案手續:

  (一)《河南省物業承接查驗備案申請表》;

  (二)前期物業服務合同;

  (三)臨時管理規約;

  (四)物業承接查驗協議;

  (五)建設單位移交資料清單;

  (六)查驗與交接記錄;

  (七)其他與承接查驗有關的文件。

  第三十條 建設單位交付住宅物業時,應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

  前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,并可以接受建設單位的委托,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

  第三十一條 建設單位必須按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

  建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔賠償責任。

  物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。

  建設單位委托物業服務企業提供物業保修服務的,委托事項由雙方約定并在物業管理區域內公示。

  第三章 業主、業主大會及業主委員會

  第三十二條 房屋的所有權人為業主。尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情況之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

  (一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權的人;

  (二)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;

  (三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人;

  (四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

  (五)法律法規規定的其他情形。

  已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。

  業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委托應當以書面形式提交。

  第三十三條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)提議召開并參加業主大會會議,提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (二)選舉業主委員會成員,并享有選舉權和被選舉權,但被剝奪政治權利人除外;

  (三)監督業主委員會工作,監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權;

  (五)向業主委員會和物業服務企業提出建議;

  (六)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為;

  (七)參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

  (八)法律、法規規定的其他權利。

  第三十四條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)按照有關規定交納專項維修資金;

  (五)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;

  (六)按時交納物業服務費用;

  (七)法律、法規規定的其他義務。

  業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

  第三十五條 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

  符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

  (二)業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的;

  (三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

  第三十六條 物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內,建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料:

  (一)物業管理區域證明;

  (二)業主名冊;

  (三)房屋及建筑物面積清冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業管理用房配置證明;

  (七)其他有關的文件資料。

  第三十七條 符合成立業主大會條件的,建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

  首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居 (村)民委員會、建設單位的代表組成,其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

  單位小區首次業主大會會議的籌備工作,由其所在單位發起,物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

  新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由市人民政府承擔。

  第三十八條 首次業主大會籌備組履行下列職責:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)擬定業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

  (四)擬定首次業主大會會議表決規則;

  (五)擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法,確定業主委員會組成人員候選人名單,擬定業主委員會選舉辦法;

  (六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。

  第三十九條 業主大會履行下列職責:

  (一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

  (二)制定和修改業主大會會議表決規則;

  (三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;

  (四)確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;

  (五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

  (七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;

  (八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (九)決定籌集和使用專項維修資金;

  (十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;

  (十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

  決定前款第八、九項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第四十條 業主公約或者管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害社會公共利益;應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約或者規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  第四十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當召開臨時業主大會。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會。

  第四十二條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

  第四十三條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,方為有效。

  在滿足實名投票的條件下,提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。市物業管理行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

  第四十四條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,對其負責,受其監督,其成員應當符合下列條件:

  (一)遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則,積極履行業主義務,按時交納物業服務費等相關費用;

  (二)具有完全民事行為能力;

  (三)熱心公益事業,責任心強,公道正派,誠實守信,廉潔自律;

  (四)具有一定的組織能力和履職時間;

  對業主委員會成員,應當根據工作情況給予適當補貼。

  第四十五條 業主委員會由主任、副主任及委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名和選舉情況進行審查和監督。

  符合條件的社區居民委員會成員可以兼任業主委員會成員。

  業主委員會會議應當有過半數組成人員出席,作出的決定必須經全體組成人員半數以上同意。業主委員會作出決定后,應當自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告,并報社區居(村)民委員會。

  第四十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況抄送市物業管理行政主管部門。

  備案申請資料包括:《河南省業主大會業主委員會備案申請表》;業主大會會議記錄;首次業主委員會會議記錄;業主大會議事規則;小區管理規約;業主委員會委員基本情況;業主委員會成員及任職名單;《河南省業主大會業主委員會備案證明》。

  業主委員會必須通過“河南省物業管理綜合監管平臺”錄入備案信息。街道辦事處、鄉鎮政府必須審查申請資料是否準確,是否符合法律法規和規章的規定;核對“河南省物業管理綜合監管平臺”業主委員會信息錄入是否準確,符合相關要求;符合條件的,出具《河南省業主大會業主委員會備案證明》。

  業主委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

  第四十七條 業主委員會履行下列職責:

  (一)執行業主大會決定和決議,維護業主合法權益;

  (二)召集業主大會會議,定期向業主大會報告工作;

  (三)與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約;

  (六)督促業主、物業使用人按時交納物業服務費,組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (七)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、社區居(村)民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;

  (八)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

  第四十八條 業主委員會組成人員有下列情形之一的,經業主委員會三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業主提議,由業主大會決定是否罷免其業主委員會組成人員職務:

  (一)不履行業主委員會組成人員職責和業主義務的;

  (二)利用職務謀取私利的;

  (三)利用職務侵害他人合法權益的;

  (四)應當罷免的其他情形。

  第四十九條 業主委員會組成人員有下列情形之一的,其職務自行終止:

  (一)不再具備業主身份的;

  (二)喪失履行職責能力的;

  (三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

  (四)任職期間被追究刑事責任的;

  (五)法律、法規、業主公約或者管理規約規定的其他情形。

  第五十條 業主委員會任期屆滿前,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。逾期未換屆選舉的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

  業主委員會應當自換屆之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物,移交給新一屆業主委員會。拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促移交。必要時,公安機關依法協助。

  業主委員會組成人員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

  第五十一條 業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。

  第四章 物業管理服務

  第五十二條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供專業服務的能力。

  第五十三條 物業管理行政主管部門必須建立物業服務企業信用檔案信息系統,對全市物業服務企業實行統一的信用動態考核管理。

  第五十四條 業主大會選聘物業服務企業的,業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。

  物業服務企業必須自物業服務合同簽訂之日起十五日內,登陸“河南省物業管理綜合監管平臺”,填寫物業服務合同備案相關信息,掃描上傳相關資料(物業服務合同、管理規約),在線打印《河南省物業服務合同備案申請表》。持以上申請資料報送物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮政府備案。

  第五十五條 物業服務合同必須對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理和使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

  第五十六條 承接查驗資料屬于全體業主所有,物業服務企業必須建立檔案,妥善保管,業主有權免費查詢。

  物業服務合同終止的,原物業服務企業必須及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交完畢。

  第五十七條 物業服務企業必須按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務,還必須遵守以下規定:

  (一)嚴格執行國家和省規定的物業服務技術標準、服務規范;

  (二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

  (三)確保消防等公共安全設施完好有效;

  (四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;

  (五)按照有關規定,將物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示;

  (六)在物業管理區域內公示服務監督電話,定期聽取業主關于改進和完善服務的意見和建議;

  (七)接受社區居民委員會的監督指導,做好社區建設和管理的相關工作。

  物業管理行政主管部門必須對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查,并記入該企業信用檔案。

  第五十八條 物業服務合同期滿前3個月,業主委員會必須召開業主大會決定是否續約,并將結果及時告知物業服務企業。雙方同意續約的,業主委員會與物業服務企業必須重新簽訂物業服務合同。

  解除或終止物業服務合同的,雙方應依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的,應提前60日通知。合同解除或終止后,物業服務企業必須與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續,并履行交接義務。

  物業服務企業未履行通知義務以及辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

  業主大會或者物業管理企業決定提前解除物業服務合同的,應當告知對方,并提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。

  第五十九條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同,但事實上提供了物業服務,并履行了告知義務的,物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

  業主共同決定不再接受物業服務的,物業服務企業不得強行提供服務,不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的,必須提前3個月在物業管理區域內書面告知業主。

  第六十條 物業服務企業必須在物業服務合同終止后60日內,與業主委員會完成移交工作,也可以在業主委員會的監督下,直接向新物業服務企業辦理移交。物業服務企業必須履行以下交接義務,并按約定撤出物業管理區域:

  (一)移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備;

  (二)移交物業承接查驗的有關資料;

  (三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;

  (四)結清預收、代收和預付、代付費用;

  (五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  未成立業主委員會的,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請辦理交接代管,待新物業服務企業確定后,由街道辦事處、鄉鎮人民政府將其代為保管的該物業項目移交資金、物品和資料轉交給新物業服務企業。

  第六十一條 實行物業管理項目經理執業信用備案制度。物業管理行政主管部門負責建立統一的物業管理項目經理名冊。

  物業服務企業必須向受托管理服務的物業項目委派指定項目經理作為負責人。除物業服務合同另有約定外,項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職注冊。

  物業服務企業指定或者更換項目負責人的,應當及時告知業主并報物業管理行政主管部門備案。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換。

  第六十二條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第六十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業,物業服務費由業主承擔,建設單位與業主另有約定的除外。

  第六十四條 物業服務企業違反物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主委員會或者業主有權拒絕。

  物業服務企業依約履行合同義務的,業主應當按時交納物業服務費,不得以放棄共有權利為由拒絕交納。對于無正當理由拒不交納物業服務費的業主,業主委員會可以在物業管理區域內顯著位置以公告形式進行催交。

  第六十五條 物業管理行政主管部門必須加強對物業服務活動的監督和管理,及時處理物業服務投訴;引導物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和行業監督作用,建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度。

  物業服務行業協會可以根據物業服務項目類型、物業服務內容、服務標準等因素,定期發布物業服務成本信息。

  第五章 物業的使用與維護

  第六十六條 物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規、業主公約或者管理規約的規定,不得損害公共利益和他人合法權益。

  第六十七條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構;

  (二)侵占、損壞共用部位、共用設施設備;

  (三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;

  (四)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

  (六)擅自架設電線、電纜;

  (七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

  (八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電;

  (九)排放有毒、有害等污染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;

  (十)制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風;

  (十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

  (十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面,損壞消防設施及器材;

  (十三)在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

  (十四)擅自改變房屋用途,將住宅變為非住宅,從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動;

  (十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;

  (十六)違反規定飼養動物,干擾他人正常生活;

  (十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動;

  (十八)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

  違反前款規定的,物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理。

  第六十八條 禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬。業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只,應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的,應當束犬鏈牽引。

  第六十九條 鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區主管單位或者業主委員會負責組織,需經單元(棟)三分之二以上業主同意。相關業主應當配合,不得阻攔。規劃、住房城鄉建設、財政、國土資源、質監、環保等有關行政部門應當支持。

  第七十條 住宅物業裝飾裝修前,業主或者物業使用人必須按照有關規定向物業管理行政主管部門申請辦理開工通知書,憑開工通知書到物業服務企業辦理登記手續,簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業必須將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

  已經辦理登記的,物業服務企業及其工作人員不得向業主或者物業使用人強行推銷裝飾裝修材料,不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業管理區域。

  物業服務企業必須對房屋裝飾裝修情況進行現場巡查,業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

  因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等,業主、物業使用人必須負責修復和賠償。

  業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的,物業服務企業必須及時告知并勸阻;拒不改正的,物業服務企業必須及時向物業管理行政主管部門報告,并有權依照管理規約或裝飾裝修服務協議的有關約定,阻止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

  第七十一條 建設單位出售物業管理區域內的車庫、車位的,必須在出售前辦理車庫、車位預售許可或者銷售備案手續。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位,不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

  建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的,應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本物業管理區域業主需要后,建設單位可以將車庫、車位出租給本物業管理區域業主以外的其他人,租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標準按照價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定的政府指導價格確定。

  車庫、車位使用人必須遵守管理規約關于停車管理的約定。

  第七十二條 占用物業管理區域內道路或者其他場地停放車輛的,必須交納車位場地使用費,收費標準由業主共同決定。車位場地使用費屬于全體業主所有,主要用于停車場地的管理、維護以及補充業主大會和業主委員會的活動經費。

  第七十三條 利用物業管理區域內共用部分設置戶外廣告或者從事租賃經營活動產生的收益,其分配必須由業主大會決定。未作出決定前,可以用于補充專項維修資金或者用于業主大會的活動經費。

  第七十四條 供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。

  專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,但應當向物業服務企業支付報酬。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

  專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

  第七十五條 本細則實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備,由業主大會決定移交給專業經營單位,專業經營單位應當接收。

  對列入市舊住宅區改造范圍的,舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金,由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件,其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

  第七十六條 建設單位應當就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍,承擔所銷售物業的保修責任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關規定執行。

  在保修期間,建設單位未按規定履行保修義務的,業主、業主委員會、社區居民委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請,經住宅專項維修資金管理辦公室核實后,維修費用由其從質量保修金中列支。

  第七十七條 物業保修期滿后,業主專有部分的養護、維修,由業主負責。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人必須及時修復,相鄰業主必須提供便利。

  第七十八條 物業保修期滿后,物業管理區域內共用部分及共用設施設備的維護和管理責任,由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。維修費用經業主共同決定后,在專項維修資金中列支。

  第七十九條 業主必須按照國家和省有關規定,將首期專項維修資金存入房管行政主管部門設立的專項維修資金專戶。開發建設單位不得強制代收住宅專項維修資金。不按規定交存的,房管行政主管部門不予辦理商品房合同備案、商品房預告登記。不動產登記機構在進行不動產權登記時,必須核驗專項維修資金繳存情況。

  專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  房管行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,依法保障專項維修資金的正常合理使用。

  第八十條 專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第八十一條 專項維修資金的管理,實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。房管行政主管部門必須建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

  住宅專項維修資金的財務管理和會計核算必須執行財政部有關規定。財政部門必須加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部門有關規定執行。

  第八十二條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主必須按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

  物業所有權發生轉移時,交存的專項維修資金一并轉移給物業買受人。

  第八十三條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人必須及時維修養護,有關業主必須給予配合。

  責任人不履行維修養護義務的,經相關業主同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

  物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人必須予以配合。

  第八十四條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的,物業服務企業必須立即組織應急維修:

  (一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞,無法正常使用的;

  (二)屋面、外墻滲漏的;

  (三)樓體外墻墻面有脫落危險的;

  (四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

  (五)公共護欄(圍)破損嚴重的;

  (六)其他緊急情況。

  出現前款情形之一的,房管行政主管部門接到申請后,必須即刻到現場勘查,符合應急維修條件的,維修資金管理部門應當及時作出核準使用資金的決定。維修工程竣工驗收后,維修費用及分攤情況及時向業主公示。

  第八十五條 電纜、供水供氣供熱管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞時,業主、業主委員會、物業服務企業必須及時報告。專業經營單位必須及時維修、養護、更新。

  第六章 社區物業管理

  第八十六條 社區物業管理工作,應按照街道辦事處、鄉鎮人民政府負責,社區居委會組織落實,物業管理行政主管部門指導,“以塊為主,屬地管理”的原則,完善管理體制,明確管理職責,落實工作責任,搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作,推進社區物業管理工作。

  第八十七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會應把物業管理工作納入社區建設。對暫時不具備實行專業化物業管理的住宅小區(樓),應組織安排專職人員進行保潔、秩序維護和公共設施維修;無主管單位的由轄區辦事處、鄉鎮人民政府組織落實,產生的費用由業主承擔。對居住分散的住宅樓,應進行劃片整合管理。

  第八十八條 建設、規劃、房管、價格、公安、消防、環保、城市管理綜合執法、工商、人防、質監等有關部門必須建立相關違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內公布投訴聯系電話,對舉報的違法行為應及時作出處理。

  第八十九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。

  第九十條 物業管理聯席會議主要協調下列事項:

  (一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

  (二)物業服務企業在履行退出程序及交接工作中出現的問題;

  (三)物業管理區域內發生的突發事件;

  (四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

  (五)需要協調的其他物業管理事項。

  第九十一條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的,應當自行協商解決;協商不成的,可以向社區居(村)民委員會或者聯席會議申請調解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

  第九十二條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動、突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動以及行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

  第七章 法律責任

  第九十三條 違反本細則規定,法律、行政法規已有法律責任規定的,從其規定。

  第九十四條 建設、規劃、房管、價格、公安、財政、審計、環保、城市管理綜合執法、工商、人防、質監等有關行政主管部門工作人員有下列情形之一的,依法給予行政處分:

  (一)未按照本細則規定履行監督檢查、審核查驗職責的;

  (二)發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的;

  (三)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

  第九十五條 物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮工作人員有下列情形之一的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)未按照本細則規定履行監督檢查職責的;

  (二)未按照本細則規定召集或者參加物業管理聯席會議的;

  (三)未按照本細則規定籌備、組織召開業主大會會議的;

  (四)發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的;

  (五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的;

  (六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

  第八章 附 則

  第九十六條 本細則下列用語的含義:

  (一)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

  (二)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

  (三)專有部分,是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

  (四)專業經營設施設備,是指最終用戶分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱系統等設施設備及相關管線和計量裝置。

  (五)物業的共用部位,是指物業的主體承重結構部位,包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

  (六)物業的共用設施設備,是指物業管理區域內,由業主共有共用的電梯、照明設施、電力設備安全外護欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設施、電子監控設施、避雷裝置、區域圍護、道路、綠地、非經營性停車場(庫)、自行車棚、公益性文體設施、共用設施設備用房等。

  第九十七條 本細則規定的專有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第九十八條 本細則規定的業主人數和總人數,按照下列方法認定:

  (一)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第九十九條 業主大會及業主委員會指導規則、前期物業招投標制度、管理規約、物業服務合同示范文本、物業服務規范等按照省住房和城鄉建設廳規范要求實施。

  第一百條 本細則自發布之日起實施。

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