蒙政規(20**)1號

　　蒙自市人民政府關于印發蒙自市物業管理辦法的通知

　　蒙自市物業管理辦法(20**)

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護物業服務活動中各方合法權益，營造良好的居住和生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》及相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業的使用、服務、維護及其監督管理活動，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業管理，是指建設單位選聘前期物業服務企業或業主按規定選聘物業服務企業，及業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)是物業服務企業的行政主管部門，負責本市物業服務企業的指導、監督工作，并將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　第四條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)、發改、法院、公安、住建、國土、規劃、城市管理、民政、環境保護、市場監督管理、稅務、工信、供電、水務等部門按照各自職責，做好物業管理相關工作，并對物業管理相關的各方利益主體的失信行為進行懲戒。

　　各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。

　　第五條 市物業管理行業協會應加強內部建設，配合鄉鎮人民政府(街道辦事處)、市住建局等行業主管部門做好物業管理工作及矛盾糾紛的協調和處理，促進物業管理行業規范和諧發展。

　　第六條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)、負責轄區內召開業主大會、選舉業主委員會的指導、監督、籌備及物業管理活動的指導、監督和矛盾糾紛的調處。

　　社區居民委員會協助鄉鎮人民政府(街道辦事處)做好轄區內物業管理相關工作。

　　第七條 建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方評估機構應當依照法律法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

　　第二章 業主及業主大會

　　第一節 業主大會

　　第八條 業主應當按照法律法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主大會，行使權利、履行義務。

　　臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加業主大會的方式、違*同約定的責任、爭議處理辦法作出約定。

　　第九條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會。建設項目批文、宗地、規劃設計總平面圖相關聯的，為一個物業管理區域;由市政道路、圍墻或共用設施設備可以獨立的，可以劃分為兩個或兩個以上的物業管理區域;單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業管理區域;在市政道路等自然邊界圍合的區域內，有多個物業區域的，可以合并為一個物業管理區域。

　　零散建設的不封閉區域，可由社區居民委員會結合片區管理劃分物業管理范圍，協助組織物業服務活動。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

　　業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

　　業主戶數超過二百戶的住宅小區，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責，業主可以列席業主代表大會會議。

　　業主大會或者業主代表大會(本辦法統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。

　　第十條 物業管理區域內戶數低于一百戶，且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積和戶數超過建筑物總面積及總戶數百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用物業的建筑物總面積及戶數達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　分期開發的物業管理區域可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業管理區域已交付的專有部分面積和戶數超過建筑物總面積及總戶數百分之五十，重新補選或改選業主委員會委員。

　　第十二條 房屋的所有權人(配偶)為業主。尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償等已經合法(到相關部門辦理手續)占有該房屋的人，在物業管理和服務中視為業主。

　　業主應當依照法律法規、臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和物業服務合同(協議)行使權利，履行義務。

　　第十三條 首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔，建設單位應在項目辦理竣工驗收前，向所在地鄉鎮人民政府(街道辦事處)指定的專用賬戶繳存首次業主大會會議籌備經費。需使用籌備經費時，由籌備組向鄉鎮人民政府(街道辦事處)申請審批撥付。

　　建設單位應當按照物業管理區域規劃核準總建筑面積(含地下建筑面積)每平方米0.2元承擔籌備經費，費用最高不超過5萬元?？傤~不足1萬元的，按1萬元計。

　　業主大會成立后，首次業主大會會議籌備經費如有結余，應當轉為業主大會經費。業主大會成立后籌備組解散前，應對首次業主大會會議籌備經費收支情況進行公示，接受鄉鎮人民政府(街道辦事處)和業主監督。

　　第十四條 符合業主大會成立條件的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)及所屬社區居民委員會在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請后三十日內，組織成立業主大會籌備組。

　　籌備組人數為五至十三人的單數?；I備組可以由業主成員以及鄉鎮人民政府(街道辦事處)、建設單位、社區居民委員會等派員組成?；I備組組長由鄉鎮人民政府(街道辦事處)代表擔任。業主成員由鄉鎮人民政府(街道辦事處)及所屬社區居民委員會組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

　　籌備組中業主成員的推薦辦法由鄉鎮人民政府(街道辦事處)及所屬社區居民委員會確定，并事先告知全體業主?；I備組自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置及蒙自市房地產管理信息平臺公示。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)及所屬社區居民委員會協調解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，市住建局、鄉鎮人民政府(街道辦事處)及所屬社區居民委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

　　第十五條 籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力的;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職或有利害關系的;

　　(三)本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職或有利害關系的，建設單位代表除外;

　　(四)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的;

　　(五)無不宜擔任的其他情形。

　　籌備組業主成員應當履行交納物業服務費、公共水電分攤費、設備設施檢測費、電梯維保費、汽車停放費、住宅專項維修資金等費用的義務，不得有損壞房屋承重結構、違章建設、占用公共區域或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用的行為。

　　第十六條 業主有下列情形之一的，不得擔任籌備組成員、業主代表及業主委員會委員:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)有損壞房屋承重結構、違章建設或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;

　　(五)侵占業主共有部分、綠地、毀損綠化、共有設施設備等且未改正的;

　　(六)未按照規定或者物業服務合同約定交納物業服務費、公共水電分攤費、設備設施檢測費、電梯維保費、汽車停放費、住宅專項維修資金等費用的;

　　(七)被相關部門列入失信人員名單的;

　　(八)有其他違反法律法規、臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的。

　　(九)違反市人民政府有關房屋出租規定且未改正的;

　　(十)本人及其配偶、直系親屬在同一物業管理區域內提供物業服務的企業任職或者有利害關系的;

　　(十一)本人及其配偶、直系親屬在本住宅小區開發建設單位任職或有利害關系的。

　　第十七條　籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會會議：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案，其中業主大會議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

　　(三)確認業主身份(含共有人身份、房號、身份證號、電話號碼)，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)擬定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前報所屬社區居民委員會審核，鄉鎮人民政府(街道辦事處)審批，以書面形式在物業管理區域內及蒙自市房地產管理信息平臺公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并作出書面答復。

　　業主大會成立后，籌備組自動解散?；I備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)書面公告籌備組解散?；I備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議，由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占業主投票權數百分之二十以上的業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　定期會議和臨時會議召開十五日前將會議內容函告所屬社區居民委員會，社區居民委員會應當參與指導，對業主大會會議表決情況進行監督。發生上述第二款的及時通知社區居民委員會參與指導、監督。

　　業主委員會或者其他業主大會召集人未能按照業主大會議事規則要求召開業主大會定期會議或臨時會議的，社區居民委員會應當責令限期召開。未按時召開的，由社區居民委員會指導相關業主召開業主大會定期會議或臨時會議。

　　第十九條 業主大會決定以下事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準及費用，代收代交費用收費方案，公攤費用分攤方式;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集、續籌和使用住宅專項維修資金;

　　(七)改變共有部位、共有設施設備的用途，改(擴)建、重建建筑物附屬設施;

　　(八)授權業主委員會決定共有部位、共有設施設備的經營方式，管理、使用公共收益;

　　(九)有關行使共同管理權利的其他重大事項。

　　業主大會作出前款第七項決定，應當符合有關法律法規的規定，并依法辦理有關手續。

　　對業主大會的議事方式、表決程序應當在業主大會議事規則中作出約定。

　　第二十條 同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。

　　第二十一條 業主小組范圍內的全體業主推選本小組出席業主大會會議的業主代表。業主小組議事由該小組推選產生的業主代表主持，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。

　　業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定，不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業主委員會。

　　第二十二條 業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的業主且占總人數百分之五十以上的業主同意。對業主代表的推選方式、表決辦法等應當在業主大會議事規則中作出約定。

　　業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中規定。

　　第二十三條 業主代表履行下列職責：

　　(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;

　　(二)組織開展本辦法第二十一條規定的業主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業主委員會;

　　(三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;

　　(四)建立本小組工作檔案;

　　(五)業主大會議事規則規定的其他職責。

　　第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用蒙自市房地產管理信息平臺等形式召開表決，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總人數百分之五十以上的業主參加。業主大會決定本辦法第十九條第六項和第七項規定的事宜，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意;決定本辦法第十九條除第六、第七項外的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的業主且占總人數百分之五十以上的業主同意。討論的事項需要表決的，按照有關法律法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。

　　業主委員會應當做好業主大會會議的組織、簽到、記錄、維護秩序等工作。

　　第二節 業主委員會

　　第二十五條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第二十六條 業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費用標準、業主人數等因素，在管理規約、業主大會議事規則中明確業主大會、業主委員會日常工作經費及業主委員會委員工作補貼，費用由全體業主承擔;費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在業主大會議事規則中約定。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費及使用情況，至少每半年在物業管理區域內顯著位置公示一次，接受業主監督。

　　第二十七條 業主委員會由五至十一人的單數成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在物業所在地鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。

　　第二十八條 業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，定期書面向業主大會報告工作并在物業管理區域內顯著位置及蒙自市房地產管理信息平臺向全體業主公布，接受業主質詢;

　　(三)根據業主大會決定代表業主與業主大會開展物業服務企業招標投標工作，并與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業服務活動中的相關問題;

　　(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，按期交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用并公布業主所籌集經費、經營所得收支情況;

　　(八)配合鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會、公安機關等有關部門做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

　　(九)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

　　第二十九條 業主委員會不得有下列行為：

　　(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

　　(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

　　(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

　　(五)未經招標投標擅自與物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產;

　　(七)違反法律法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

　　第三十條　業主委員會委員違反前述第二十八條、第二十九條或有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主大會或者業主委員會十五日內不終止其委員資格的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當督促業主委員會終止其委員資格。

　　業主委員會委員有本辦法第十六條情形之一的，業主委員會委員資格自行終止。

　　第三十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會通過的相關文件和資料到鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會進行審核，審核合格后報市民政局辦理備案，文件和資料齊全的，應當在五個工作日內出具書面備案證明。業主委員會在備案后三個工作日內將備案證明報鄉鎮人民政府(街道辦事處)、市住建局、市公安局。

　　第三十二條 業主委員會任期屆滿前三個月，書面告知鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會。鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會應當指導、協助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

　　第三十三條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交所屬社區居民委員會保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，社區居民委員會應當及時提供。

　　業主委員會不按時移交的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會責令其限期移交;拒不移交的，市公安局給予協助。

　　社區居民委員會在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

　　第三十四條 業主委員會在任期屆滿前三個月不組織換屆選舉的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會責令其限期組織換屆選舉;任期屆滿前兩個月仍不組織的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會組織換屆選舉工作。

　　第三十五條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會指導后仍不能成立的;

　　(三)列入老舊住宅小區改造實施計劃及保障性住房具備前款規定情形之一的，鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當及時組織成立物業管理委員會。

　　第三十六條 物業管理委員會由鄉鎮人民政府(街道辦事處)組織成立，由業主以及鄉鎮人民政府(街道辦事處)、市公安局、社區居民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數，其中業主成員不少于百分之六十，由所屬社區居民委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本辦法第十五條的規定，不得違反本辦法第十六條規定。

　　物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域顯著位置及蒙自市房地產管理信息平臺公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由所屬社區居民委員會協調解決。

　　第三十七條 物業管理委員會應當依法履行職責，依照法律法規的規定，就住宅小區共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。

　　物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。

　　第三十八條 業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

　　業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。

　　一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　本市建立業主決策電子投票系統，由市住建局負責建設及維護。

　　第三章 前期物業管理

　　第一節 前期物業服務

　　第三十九條 建設單位依照法律法規規定的程序通過招標投標選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業管理階段，建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同期限未滿，但業主大會召開會議并通過招標投標選聘物業服務企業的，自業主委員會或物業管理委員會與中標物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同自行終止。

　　第四十條 一個物業管理區域內有下列情形之一的，經市住建局批準，建設單位可以采取競爭性磋商方式選聘前期物業服務企業:

　　(一)總建筑面積一萬平方米以內(含非住宅面積);

　　(二)低層、多層、高層混合住宅總建筑面積二萬平方米以內(含非住宅面積);

　　(三)高層住宅總建筑面積三萬平方米以內(含非住宅面積);

　　(四)招標公告發過兩次，投標人少于三個。

　　建筑面積的認定以規劃審批范圍的總面積計算。

　　第四十一條 采取公開招標投標或者競爭性磋商方式選聘前期物業服務企業的，建設單位嚴格按《蒙自市物業服務招標投標管理辦法》中有關規定編制招標文件，招標文件報市住建局、發改價監部門審核。

　　第四十二條 物業服務合同應當按招標投標文件及投標人承諾簽訂。包含下列基本內容:

　　(一)物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共區域的秩序維護;

　　(三)公共區域環境衛生的維護;

　　(四)公共綠化的維護;

　　(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等事項;

　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

　　(八)物業服務從業人員的年齡、專業水平等;

　　(九)所提供的物業服務的內容、質量及其他物業公共服務事項。

　　物業服務合同還可以約定物業糾紛的調處與解決方式、合同的履約保證方式、合同的解除條件、物業裝飾裝修的管理方式等內容。

　　第四十三條 物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十五日內，持下列資料向市住建局備案:

　　(一)中標通知書或者競爭性磋商的資料;

　　(二)前期物業服務合同;

　　(三)臨時管理規約;

　　(四)企業營業執照;

　　(五)經規劃部門批準的住宅小區總平面圖、車輛(機動車、非機動車)停放平面圖(室內、室外或地上、地下)及物業服務用房(含業主委員會議事活動用房)、社區用房等公共用房平面圖;

　　(六)其他需要提交的資料。

　　物業服務收費標準備案審核通過后，給予備案回執，抄送市發改局。

　　第四十四條 建設單位選聘的前期物業服務企業未按物業服務合同約定接管小區的或接管后擅自撤出小區的，由建設單位通過公開招標投標方式重新選聘新的物業服務企業，物業服務費超出《商品房購銷合同》約定差額部分由建設單位承擔，承擔期限為1年，期滿后由業主承擔全額物業服務費。違反該條款的物業服務企業兩年內不得進行本市小區物業服務。

　　第四十五條 建設單位應在物業管理區域內房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規約、住宅使用說明書及前期物業服務合同，并作為房屋銷售合同的附件。

　　臨時管理規約由建設單位按照市住建局制發的統一示范文本制定，物業買受人在購房時簽署。臨時管理規約中應當載明下列事項：

　　(一)業主定期交納物業服務費用及其它應盡的義務;

　　(二)業主對房屋使用及出租等規定;

　　(三)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務;

　　(四)建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等;

　　(五)建設單位更換前期物業服務企業的條件;

　　(六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣等費用的分攤方式;

　　(七)與住宅物業管理有關的其他事項。

　　住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(注明房屋承重結構)和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變房屋用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項;并列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　第四十六條 物業管理區域內的下列共用附屬房屋歸全體業主所有：

　　(一)規劃核準圖上標注的非機動車停車位;

　　(二)規劃核準圖上標注的地上停車位及室內公共停車位;

　　(三)規劃核準圖上標注的避難層(間);

　　(四)規劃核準圖上標注的共用設施設備用房;

　　(五)建設單位移交給全體業主的物業管理用房;

　　(六)建設單位承諾歸全體業主共有的房屋;

　　(七)其他依法歸全體業主所有的房屋。

　　建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權轉讓。

　　第四十七條 建設單位在項目主體驗收前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業保修金實行統一交存、?？顚Ｓ?、政府監管的原則，由市住建局統一管理。在物業保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用從物業保修金中列支。

　　物業保修金交存期限為五年。交存期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足;交存期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。

　　第四十八條 建設單位按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業保修，也可以自行組織維修。

　　第四十九條 業主共用車庫(位)的管理、使用等事項，應當征求全體業主意見，并通過全體業主人數三分之二同意。車主要求物業服務企業保管機動車或非機動車的，應當另行與物業服務企業協商簽訂車輛保管合同，車輛保管合同中應載明保管費用及損壞、遺失、被盜的賠償標準，該費用未包含在物業服務費、衛生清潔費及地下室照明等費用中。

　　第五十條 房屋滿足交付使用條件或符合法律規定的交付使用日期生效后，無論業主是否接收房屋，其房屋的物業服務費由業主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規定交付使用的房屋，物業服務費應當由開發建設單位按合同規定支付給物業服務企業。

　　前期物業服務收費標準及服務內容應在收費地點及蒙自市房地產管理信息平臺進行公示，公示內容須載明所定收費標準、基本要求、分級服務要求的具體內容，收費標準中未涵蓋的服務內容、服務深度，由業主與物業服務企業協商確定。

　　第五十一條 前期物業服務收費標準需進行調整的，應當遵循下列程序：

　　(一)物業服務企業向市住建局提出書面申請，由市住建局隨機抽取第三方評估機構后由物業服務企業委托對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;

　　(二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日，并書面告知鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會、市住建局和發改價監部門;

　　(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

　　業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向發改價監部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反前款程序的，可以向鄉鎮人民政府(街道辦事處)和社區居民委員會投訴。

　　第五十二條 物業服務企業在前期物業管理期間履行以下職責:

　　(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位、監理單位、市住建局或者相關專業管理部門提出整改建議;

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定向業主提供物業服務;

　　(五)配合鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會以及建設單位做好業主大會的成立工作。

　　第五十三條 已交付使用物業占總戶數百分之五十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業未按合同約定服務的，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由市住建局隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報告市住建局。評估費用由建設單位和提出異議的業主提前預交，經評估后不符合履約標準的，評估費用由建設單位承擔，符合履約標準的，評估費用由提出異議的業主承擔。

　　經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，委托方應當向市住建局報告，由市住建局錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。

　　第二節 前期物業的承接查驗

　　第五十四條 前期物業承接時，物業服務企業應當與建設單位、施工單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送市住建局。

　　第五十五條 建設單位應當在現場查驗物業二十日前，向物業服務企業移交下列資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主含共有人信息(姓名、房號、面積、身份證號碼、電話號碼);

　　(五)房屋勘測成果報告;

　　(六)物業管理所需要的其他資料。

　　上述資料需提供電子版、紙質加蓋公章，并報市住建局備案。

　　第五十六條 建設單位、物業服務企業應當妥善保存業主信息資料，不得遺失、泄露業主信息資料，不得將業主信息資料用于與物業管理服務無關的活動。

　　第五十七條 物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務企業應當妥善保管。前期物業服務合同期限屆滿或者終止的，物業服務企業應當自合同期滿或者終止之日起十日內，在市住建局和鄉鎮人民政府(街道辦事處)的監督確認下向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案資料。前期物業服務企業拒不移交物業和相關資料的，由市公安局協助移交。

　　第五十八條 物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　物業交接后，發現存在隱蔽工程、設施設備質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位依法承擔賠償責任。

　　業主大會成立、選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公示移交清單。

　　第三節 物業服務用房及社區用房

　　第五十九條 物業服務用房及社區用房按規劃部門審批進行移交。

　　規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房及社區用房的位置和面積進行審核。

　　在項目竣工驗收前，規劃部門應當對物業服務用房及社區用房等配套用房配置情況進行核實。

　　第六十條 分期開發的新建物業尚未建設物業服務用房及社區用房的，應當在本期商品房交付使用前提供不低于規劃用于物業服務用房及社區用房面積的房屋作為物業服務及社區臨時用房。在規劃審批建設的物業服務用房及社區用房交付使用前不得銷售該臨時用房。

　　第四章 物業服務

　　第一節 物業服務企業

　　第六十一條 市住建局建立統一的物業管理招標投標平臺，為建設單位或者業主大會通過招標投標選聘物業服務企業提供服務和指導。

　　業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業。符合本辦法第四十條情形之一的可由業主大會采取競爭性磋商的方式選聘物業服務企業。

　　第六十二條 采取公開招標投標或者競爭性磋商方式選聘物業服務企業的，參照本辦法第四十一條前期物業服務企業的選聘方式執行，中標通知書在小區顯著位置公示，公示期不得低于七日。

　　物業服務合同應當包含本辦法第四十二條所列基本內容。

　　第六十三條 物業服務合同到期前90日，由業主委員會對物業服務企業的服務滿意度征求業主意見(通過書面、蒙自市房地產管理信息平臺征求)，所屬社區居民委員會進行指導、監督。滿意度達到物業項目總人數百分之六十以上需續聘的，必須經百分之五十的業主同意，且誠信評價分值應與物業項目規模對應。

　　第六十四條 業主委員會按《物業服務合同》約定組織業主對物業服務企業履約情況進行滿意度調查，滿意率低于百分之五十的，經業主大會通過，可委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估。業主委員會與物業服務企業協商選定第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由市住建局隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報告市住建局。評估費用由委托人承擔。

　　評估范圍限于日常物業服務中糾紛較多的物業服務標準和費用測算、物業服務質量。物業服務企業應當配合評估活動，評估結果在小區顯著位置公示，公示時間不得低于十五天。公示期屆滿后十天內將情況報鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會及市住建局。

　　第六十五條 業主依法享有的正當權益和根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由市住建局錄入物業服務企業信用檔案。

　　第六十六條 物業服務企業將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

　　(一)物業服務企業營業執照、資質證書或誠信評價結果;

　　(二)項目經理、安保、維修負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

　　(三)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等，臨時管理規約或管理規約;

　　(四)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(五)業主交納物業服務費、電梯運行電費及維護保養費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用情況;

　　(六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

　　(七)預收費用資金監管賬戶信息及監管規定;

　　(八)其他應當公示的信息。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以解釋。

　　第六十七條 物業管理區域內發生下列情況的，物業服務企業應當及時向相關行政管理部門、專業單位報告：

　　(一)建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全的;

　　(二)影響社會穩定及群體性事件的;

　　(三)發生業主、物業使用人重大傷亡事件的;

　　(四)其他應當報告的情況。

　　第六十八條 物業服務企業應當嚴格遵守法律法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為：

　　(一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;

　　(二)未經業主大會同意提高物業服務收費標準;

　　(三)未經業主大會同意提高電梯運行電費及維護保養費，供水二次加壓電費及消防設施、設備年檢等費用。

　　(四)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產或共用部位經營收益;

　　存在上述情形的由市住建局計入物業服務企業誠信評價，在年終評價時按評價標準扣分。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，由業主委員會組織雙方協調;協調不成的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由市住建局錄入物業服務企業信用檔案。

　　第六十九條 物業服務企業退出物業項目前，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，向業主委員會移交下列資料：

　　(一)按照本辦法第五十五條規定移交的資料;

　　(二)業主含共有人發生變更的，將更新資料一并移交。

　　(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;

　　(四)物業管理用房、業主共用的場地和設施設備資料;

　　(五)物業管理服務期間配置的固定設施設備資料;

　　(六)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;

　　(七)利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、預收的物業服務費、公共水電分攤費交納記錄等資料;

　　(八)其他應當移交的資料。

　　對拒不退出物業項目或者拒絕移交資料的，由市公安局協助業主委員會處理;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等行為的，由市公安局依法處理。

　　第七十條 物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所屬社區居民委員會備案。物業服務企業與業主委員會可聘請第三方評估機構協助現場查驗，費用由提出異議方承擔，并出具查驗報告，交接各方簽字確認。

　　未按物業服務合同約定導致電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的，綠化、照明等有損毀的，原物業服務企業應當修復、賠償或者承擔相應責任。

　　第二節 誠信評價

　　第七十一條 市住建局應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務質量、合同履約情況、項目負責人等實行動態管理，定期對物業服務企業及項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。

　　市住建局具體負責物業服務企業信用信息征集、考核、評價、匯總、核查工作。

　　鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會、業主委員會等相關部門應當協助開展物業服務企業信用信息的征集、核查工作。

　　對在物業服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業，市住建局應當給予表彰、獎勵。

　　第七十二條 物業服務企業未按照法律法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，市住建局應當錄入物業服務企業信用檔案。

　　物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目，失信行為改正前，市住建局不予開具誠信證明：

　　(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

　　(三)被認定亂收費或者收費不規范，未按時退還款項改正的;

　　(四)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

　　(五)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

　　(六)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料、清退業主預交款項等;

　　(七)以行賄謀取中標的;

　　(八)偽造、變造資格、資質證書或者其他許可證件騙取中標的;

　　(九)3年內2次以上使用他人名義投標、串通投標的;

　　(十)其他串通投標、弄虛作假騙取中標的行為。

　　(十一)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　　(十二)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(十三)出租、出借、轉讓物業管理資質證書或個人從業資格證的;

　　(十四)泄露業主信息的;

　　(十五)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;

　　(十六)對業主未按相關法規辦理建設手續在物業管理區域內私搭亂建未進行勸阻、制止或未上報市城市管理局的;

　　(十七)對業主裝飾、裝修過程中破壞房屋承重結構未進行勸阻、制止或未上報市住建局的;

　　(十八)未按與業主約定或臨時管理規約、管理規約按時、足額退還業主裝飾、裝修保證金的;

　　(十九)其他損害業主利益情節嚴重的。

　　(二十)其他違反法律法規規定情形的。

　　物業服務企業有前款第一至十項情形之一的，二年內不得參加我市物業項目投標工作;有前款第十一至二十項情形之一的，一年內不得參加我市物業項目投標工作(前期物業服務參照本條款執行)。

　　有前款規定情形之一的，業主可以向所屬社區居民委員會投訴。鄉鎮人民政府(街道辦事處)、市住建局進行核查，并書面告知業主核查結果。

　　第七十三條 業主應當遵守臨時管理規約、管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

　　業主未按物業服務合同約定繳納物業服務費、公共水電分攤、代收等費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示業主房號、姓名、所欠時間及金額，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。物業產權人、共有人或實際居住人涉及黨政機關、行政事業單位、國企等國家公職人員的，物業服務企業報鄉鎮人民政府(街道辦事處)，經核實存在拖欠前述費用的上報州、市人民政府督查室按相關規定進行處理。

　　第七十四條 物業服務收費具體方式根據招標文件或投標文件中的表述，在物業服務合同中進行約定。

　　物業服務企業收取的裝飾、裝修保證金和預收的物業服務費、電梯運行電費及維護保養費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用，為所交納的業主所有，由所屬社區居民委員會、業主委員會(未成立業主大會的為建設單位)與物業服務企業開設資金監管賬戶共同監督、管理，資金撥付應在物業服務合同中明確，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務費、電梯運行電費及維護保養費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用收支應當堅持公開、透明、質價相符的原則。

　　物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務費年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主大會或者業主委員會(未成立業主大會的為建設單位)對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢的，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起十日內書面答復。

　　第七十五條 未經業主大會、業主委員會(未成立業主大會的為建設單位)或者物業管理委員會書面委托，物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。

　　物業服務企業應當協助和維護業主活動中的正常秩序，出現破壞業主活動議事秩序情形的，物業服務企業應當及時勸阻當事人，并保留證據，向有關部門舉報。

　　第七十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，物業服務企業不得再向業主收取其他費用。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作。

　　專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第七十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　　(三)違反市人民政府有關房屋出租規定;

　　(四)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　　(五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;

　　(六)損毀樹木、綠地;

　　(七)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　　(八)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　　(九)任意棄置垃圾、排放污水、油煙、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

　　(十)制造超過規定標準的噪聲、振動;

　　(十一)在規定區域外停放車輛;

　　(十二)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十三)擅自架設電線、電纜等;

　　(十四)擅自在樓道等業主共有區域堆放物品;

　　(十五)違反規定飼養家禽、寵物;

　　(十六)法律法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會(未成立業主大會的為建設單位)有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會(未成立業主大會的為建設單位)可以按照臨時管理規約、管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

　　物業產權人、共有人或實際居住人涉及黨政機關、行政事業單位、國企等國家公職人員的，有前款所列行為之一，經勸阻未停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失侵害的，物業服務企業報鄉鎮人民政府(街道辦事處)，經核實存在侵害行為的上報州、市人民政府督查室按相關規定進行處理。

　　第七十八條 業主養犬，應當按照相關規定、臨時管理規約、管理規約進行管理。攜犬外出應當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

　　養犬行為對其他業主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業主可以向物業服務企業投訴、舉報。物業服務企業應當進行勸阻，養犬人拒不聽從勸阻且影響其他業主正常生活的，物業服務企業應當及時向市城市管理局報告。

　　第七十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知買受人或者承租人，并對物業服務費用的結算作出明確約定。買受人應當在產權交易手續完成之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。物業服務企業及時更新業主信息。

　　業主在轉讓房屋產權時，應當向買受人出具交納物業服務費及相關費用的證明。

　　第八十條 物業管理區域內停車庫(位)嚴重不足的，經百分之二十以上業主提議，可召開業主大會。經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，在不占用小區消防通道、公共配套設施的前提下，經政府相關部門批準后，可以在物業管理區域內增建車庫(位)。

　　第六章 公共收益與維修資金

　　第八十一條 業主大會應當建立規范的財務管理制度，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費及業主委員會委員工作補貼應當按照財務要求建賬、入賬，業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料，每半年在物業管理區域內顯著位置公示收支情況。

　　第八十二條 業主對住宅專項維修資金使用、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會收支情況有異議的，經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，可以要求查詢有關財務賬簿。

　　第八十三條 需要對住宅專項維修資金使用、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行年度審計的應在業主大會議事規則中明確，由業主委員會隨機抽取在市住建局入圍的第三方評估機構，委托其對收支賬目進行審計，審計費用由業主委員會承擔，并將審計報告在物業管理區域內公示三十日。

　　第八十四條 業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在業主大會議事規則中約定。

　　第八十五條 業主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所屬社區居民委員會按照《紅河州住宅專項維修資金管理辦法》組織征詢業主意見，依法討論通過后，按相關規定申報審批。

　　第八十六條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會(未成立業主委員會的為建設單位)、物業管理委員會、業主、物業服務企業向所屬社區居民委員會提出申請，經社區居民委員會核實可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向市住建局提出資金使用申請：

　　(一)電梯故障;

　　(二)消防設施故障;

　　(三)電力故障;

　　(四)二次供水水泵運行中斷;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

　　(六)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

　　市住建局應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核后報州住建局審批。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第七章 監督檢查

　　第八十七條 本市建立物業管理活動鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會二級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。

　　第八十八條 業主可通過各行政主管部門公布的投訴、舉報的受理方式，對物業管理的違法違規行為進行實名(姓名、住所、聯系電話)投訴、舉報。

　　有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當登記，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當在二個工作日內告知信訪人向有關部門反映。

　　執法單位需要進入住宅小區開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會、業主、所屬社區居民委員會應當協助、提供便利。

　　第八十九條 市住建局履行下列職責：

　　(一)負責全市物業管理活動的相關政策研究，建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制;

　　(二)負責全市物業服務企業備案;

　　(三)建立全市物業行政監管綜合管理平臺或物業管理行業信用信息平臺。定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作，并接受查詢;

　　(四)負責物業管理項目招標投標監督管理，統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

　　(五)負責監督建設單位履行房屋工程質量的保修責任，對存在的問題進行處置;

　　(六)負責對損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品的情形進行處置;

　　(七)負責對將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方等情形進行處置;

　　(八)負責對違反市人民政府有關房屋租賃規定的情形進行處置;

　　(九)建立完善分級培訓輔導體系，促進物業行業技術進步;

　　(十)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修協議示范文本，會同專業經營單位制定相關委托協議示范文本;

　　(十一)制定《蒙自市物業服務收費等級服務指導標準》、《蒙自市物業服務招標投標管理辦法》、《蒙自市物業服務行業誠信評價實施辦法》;

　　(十二)法律法規規定的其他職責。

　　第九十條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：

　　(一)負責物業管理項目備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

　　(二)負責制定首次業主大會會議籌備經費管理辦法;

　　(三)建立物業管理矛盾投訴調解機制，指導、協助和監督社區居民委員會調處物業管理矛盾糾紛;

　　(四)負責對擅自在樓道等業主共有區域堆放物品督促整改，對轄區內物業項目的房屋安全、房屋租賃等監督檢查，建立相關物業管理檔案;

　　(五)指導、協助和監督轄區內業主組織開展業主大會籌備、業主委員會選舉、物業服務企業選聘等自治活動，組織成立物業管理委員會;

　　(六)指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

　　(七)責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會和物業管理委員會違反相關規定的決定;

　　(八)法律法規規定的其他職責。

　　第九十一條 市相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的監督管理工作：

　　(一)市規劃局負責物業管理區域的劃分、改、擴建審批，協助核查認定違法建筑;

　　(二)市民政局負責業主大會、業主委員會登記備案;

　　(三)市城市管理局負責對下列情形進行監督檢查并按規定查處：

　　1. 對違法建設建筑物、構筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌的;

　　2. 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫的;

　　3. 擅自私拉架設電線、電纜的;

　　4. 亂設攤點占道經營，擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，占用和損壞公共綠地、道路等損害業主共同利益的;

　　5. 焚燒綠化垃圾、生活垃圾或者其他廢棄物的;

　　6. 違反規定飼養家禽、家畜、寵物的;

　　7. 職權范圍內的其它違法行為。

　　(四)市園林局負責對擅自伐、移樹木或損毀樹木、綠地等行為監督檢查并按規定查處;

　　(五)市環保局負責對違法排放水污染物、油煙或者露天焚燒雜物、樹葉、垃圾、其他廢棄物，制造超過規定標準的噪聲、振動，任意棄置垃圾等行為監督檢查并按規定查處;

　　(六)市公安局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對監控安防、車輛停放、私拉電線電纜對電動車充電、生活噪音等開展監督檢查，對違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品進行監督檢查，并協助開展房屋租賃監督管理工作;

　　(七)市發改局負責物業收費監督檢查，涉及物業收費等方面的舉報、投訴及價格違法案件進行查處;

　　(八)市人防辦負責人防工程設施違法行為的監督檢查;

　　(九)市水務局負責供水、排水等監督檢查;

　　(十)市市場監督管理局負責調處涉及房屋交易、物業服務活動中涉及的合同糾紛，假冒偽劣商品查處，負責電梯等特種設備安全運行的監督檢查，協助市住建局制定相應的合同范本;

　　(十一)市消防大隊負責對損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，擅自占用妨礙公共通道、安全出口、消防通道等行為監督檢查處理;

　　第九十二條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當建立聯席會議制度，聯席會議由鄉鎮人民政府(街道辦事處)組織，市公安局、市住建局、社區居民委員會、業主委員會、物業協會、物業服務企業等參加，協調處理轄區內下列物業管理中的有關事項：

　　(一)物業管理活動中的突出問題;

　　(二)業主委員會不依法依規履行職責的問題;

　　(三)業主委員會換屆過程中出現的突出問題;

　　(四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(五)需要協調解決的其他突出問題。

　　第九十三條 住宅物業的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，按《物業管理條例》第五十六條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第九十四條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，按《物業管理條例》第五十七條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第九十五條 建設單位、物業服務企業不移交有關資料的，按《物業管理條例》第五十八條規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第九十六條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，按《物業管理條例》第五十九條，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第九十七條 挪用專項維修資金的，按《物業管理條例》第六十條 ，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第九十八條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，按《物業管理條例》第六十一條，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第九十九條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，按《物業管理條例》第六十二條 ，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第一百條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第一百零一條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律法規的活動，按《物業管理條例》第六十五條 ，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第一百零二條 物業服務第三方評估機構違反本辦法規定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，按雙方簽訂的委托協議違約條款進行處理，并按相關法律法規處罰，予以公示;造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第一百零三條 業主委員會違反本辦法第二十九條規定的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)責令限期改正;逾期不改正的，由鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區居民委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會;相關責任人員構成犯罪的，追究刑事責任。

　　業主委員會委員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。

　　第一百零四條 專業經營單位違反本辦法第七十六條規定的，按相關規定處理。

　　第一百零五條 行政主管部門、鄉鎮人民政府(街道辦事處)的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，按《云南物業管理條例》第六十條，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分：

　　(一)未按照本條例規定籌備、組織成立業主大會的;

　　(二)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;

　　(三)違反物業管理投訴處理規定的;

　　(四)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

　　(五)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第八章 附則

　　第一百零六條 本辦法中下列用語的含義是指：

　　(一)物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;

　　(二)業主，是指房屋的所有權人(配偶)，尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償等已經合法(到相關部門辦理手續)占有該房屋的權利人;

　　(三)物業使用人，是指實際使用物業的人;

　　(四)物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格，從事物業服務的企業。

　　第一百零七條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區，鄉鎮人民政府(街道辦事處)、市住建局、市規劃局應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。

　　老舊住宅小區的范圍由市人民政府確定。

　　第一百零八條 本辦法適用范圍之外的物業管理、未竣工驗收項目的物業管理及其監督活動參照本辦法執行。

　　本辦法自20**年12月1日至2023年11月30日施行。

　　附件：《蒙自市物業服務收費等級服務指導標準》

篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。

　　第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

　　社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料?；I備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成?；I備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業主大會決定以下事項：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。┗I集和使用維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；

　?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；

　?。ㄊ┕ぷ鹘涃M的籌措、管理和使用；

　?。ㄊ唬┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、管理規約；

　?。ㄋ模o欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；

　?。ㄎ澹嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；

　?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：

　?。ㄒ唬┯苫I備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　?。ǘI主大會決議；

　?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

　　第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：

　?。ㄒ唬I主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。ǘI主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；

　?。ㄈI主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。

　　第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

　　建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當

　　參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

　　外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同進行相應服務管理；

　?。ǘ┌凑瘴飿I服務合同收取服務費用；

　?。ㄈρb飾裝修活動進行監督；

　?。ㄋ模┘皶r制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同約定提供物業服務；

　?。ǘ┙邮軜I主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　?。ㄈ┕疚飿I服務合同約定的收費項目和服務標準；

　?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設施設備經營的收益和支出情況；

　?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；

　?。﹨f助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

　?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。

　　物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第五章 物業管理服務

　　第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應包含下列內容：

　?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設備、共用設施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　?。ǘ┫嚓P資料。

　　在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：

　　1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；

　　6.物業管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。

　　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。

　　首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。

　　第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

　?。ㄒ唬┰谑状螛I主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。

　　2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

　　3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。

　?。ǘ┣捌谖飿I服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。

　　2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。

　　3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。

　　6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。

　?。ㄈ┓制诮ㄔO的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。

　　業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。

　　第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。

　　街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。

　　第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。

　　第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；

　?。ǘ┥米愿淖兾飿I共用部分結構、布局及既定用途；

　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　?。ㄋ模p壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；

　?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動；

　?。ㄆ撸┕芾硪幖s和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。

　　第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　?。ㄒ唬I主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。

　　未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。

　　3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

　?。ǘ┕凶》?。

　　售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定?？衫^續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　?。ㄒ唬I主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉維修資金的申請；

　　2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。

　?。ǘ┙浘S修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。

　?。ㄈ┚S修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。

　　第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。

　　第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；

　?。ǘ┚S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　?。ㄎ澹┚S修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　?。艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；

　?。ǘ┯上嚓P業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；

　?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　?。I主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　?。ㄆ撸艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　?。ㄒ唬┚S修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。

　?。ǘ┚S修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。

　　第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領?。?/p>

　?。ㄒ唬┓颠€申請；

　?。ǘ┓课轀缡ёC據；

　?。ㄈI主身份證原件；

　?。ㄋ模┐鷺I主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。

　　第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

　?。ǘ┪飿I服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；

　?。ㄋ模┢渌`反法律法規的行為。

　　第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。

　　第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。

　　第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。

　　第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。

　　第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。

　　第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)

　　大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號

　　《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長 李萬才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實施《物業管理條例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。

　　價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。

　　第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

　　第二章 業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規、規章規定的其他權利。

　　第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則，履行物業服務合同；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。﹨⒓訕I主大會時遵守大會程序；

　?。ㄆ撸┫蛭飿I服務企業提供詳實、準確的聯系方式；

　?。ò耍┙邮軜I主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；

　?。ň牛┓?、法規、規章規定的其他義務。

　　第七條 下列事項由業主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。

　　新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。

　　第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。

　　房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組?；I備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定?；I備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。

　　建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；

　?。ㄈ┐_認業主身份，核定業主的投票權數；

　?。ㄋ模M定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；

　?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。

　　第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。

　　第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。

　　業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。

　　業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

　　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。

　　第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┦潜疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業服務費用及其他業主義務；

　?。ㄈ嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　?。ㄋ模┚邆渑c物業管理相關的專業知識；

　?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。

　　業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。

　　第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。

　　物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹┓?、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。

　　業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。

　　第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：

　?。ㄒ唬┻^半數以上委員不履行職責的；

　?。ǘ┒啻吻址笜I主合法權益又不整改的；

　?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。

　　第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的；

　?。ǘ┦苓^刑事處分的；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；

　?。ㄋ模┎宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹o正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

　?。┎灰死^續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。

　　第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。

　　按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。

　　物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。

　　市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。

　　第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：

　?。ㄒ唬┙ㄔO項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；

　?。ǘ┙浥鷾实慕ㄔO項目詳細規劃圖；

　?。ㄈ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；

　?。ㄋ模┱袠宋募?；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他材料。

　　房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。

　　選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

　　第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。

　　第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。

　　物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。

　　移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。

　　第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。

　　違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。

　　第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。

　　第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。

　　第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

　　物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。

　　第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。

　　第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；

　?。ǘ┣终?、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

　?。ㄈ┥米愿淖兾飿I規劃用途；

　?。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；

　?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；

　?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

　?。ň牛┻`反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　?。ㄊ┓?、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。

　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。

　　業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。

　　第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

　　物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。

　　第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。

　　第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。

　　業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。

　　第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；

　?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；

　?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。