滁州市人民政府辦公室關于進一步加強滁城物業管理工作的意見

　　滁政辦〔20**〕6號

　　瑯玡區、南譙區人民政府，市政府有關部門、直屬機構：

　　為進一步提高滁城物業管理水平，完善長效管理機制，創建文明、和諧、宜居的生活環境，經市政府同意，現就加強滁城物業管理工作提出如下意見。

　　一、建立健全物業管理工作機制

　　按照“重心下移、條塊結合、以塊為主、四級聯動”的原則，進一步明確職責分工，嚴格考核。

　　(一)部門工作職責。

　　市國土房產管理部門是全市物業管理行政主管部門，負責貫徹執行國家、省、市物業管理的有關政策規定，研究、制定行業管理制度和行業服務標準;負責全市物業服務行業的指導和監督;負責本市城區物業專項維修資金的監督、管理;負責組織對各地物業管理工作的考核。

　　市發展改革部門會同市國土房產管理負責城區住宅小區物業服務收費政府指導價標準的制定、調整以及監督管理，依法查處物業服務企業的價格違法行為。負責將物業管理行業納入現代服務業體系。

　　市財政部門負責為物業管理主管部門開展工作提供資金保障。加大資金投入，支持老舊小區綜合治理改造。

　　市公安部門加大安全防范和管理力度，依法查處違反治安管理處罰法以及違規燃放煙花爆竹等行為;負責物業管理區域的消防監督檢查、消防知識培訓等工作，依法查處違反消防安全管理規定的違法違規行為。

　　市人防部門負責物業管理區域內人防工程的監督管理，審批人防地下室的開發利用和拆除，核發核驗《人防工程平時使用證》;依法查處侵占、損害、擅自變更用途及擅自拆除人防工程設施設備等行為。

　　市環保部門負責牽頭依法處理物業管理區域內經營單位的亂排亂放、噪音污染等違法違規行為。

　　市規劃建設部門負責對住宅小區內新建、擴建、改建的房屋建設工程質量進行監督管理，處理在保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾;負責制定商品房小區質量保證金管理辦法;負責物業管理區域物業服務用房的規劃監管。

　　市工商部門負責對物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法違規行為依法進行查處。

　　市質監部門負責監督物業服務企業委托具備資質的單位進行電梯維護保養，監督物業服務企業安全合法使用、管理電梯，依法查處物業服務企業違法違規使用、管理電梯的行為。會同國土房產部門制定滁州市城區住宅小區物業服務標準。

　　市城管部門負責查處小區內毀壞綠化、亂搭亂建和違法建設行為，負責查處違反規定傾倒生活廢棄物、排放油煙、擅自設置戶外廣告等行為。

　　市林業園林部門負責新建小區綠化的驗收工作，協助市城管部門查處物業管理區域內毀壞綠化的行為。

　　市司法部門負責加強對各級物業管理矛盾糾紛的行政調解、司法調解和人民調解的指導，建立物業矛盾糾紛調處律師庫。

　　(二)屬地管理工作職責。

　　瑯玡區、南譙區、滁州經開區和蘇滁產業園物業管理部門必須切實履行屬地管理職責，全面負責轄區內物業管理工作。其主要工作職責：負責轄區內物業服務企業日常監管和信訪投訴的處理;指導、監督和管理物業管理招投標活動;負責依法查處物業服務企業的違法違規行為;負責轄區內物業矛盾糾紛調處;指導和監督物業承接查驗，物業專項維修資金使用方案的受理和初審;負責指導和監督本轄區內街道(鄉鎮)、社居委(村委會)物業管理工作的開展和考核、考評工作，組織開展轄區內街道(鄉鎮)、社居委(村委會)物業管理工作人員和業主委員會成員的業務宣傳培訓。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)是所轄區域物業管理工作的責任主體，在物業管理部門指導下，具體負責本轄區的物業管理工作。其主要工作職責：指導和協助業主大會的成立和業主委員會選舉工作，指導和監督業主大會、業主委員會開展工作，指導開展維修資金使用及續籌工作;建立物業矛盾調處機制，負責協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，負責處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的矛盾糾紛;負責轄區范圍內物業服務企業交接、協調和無物業管理小區、老舊小區的日常管理工作。

　　社居委(村委會)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協助和配合指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作;指定專人作為小區物業管理工作協調員，并在小區內公布，協助處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾糾紛;與街道(鄉鎮)建立物業管理聯動機制，接受物業服務企業退出項目的預警報告，協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題;發現本區域內有違法建設等違反物業管理有關法律、法規的行為，應當及時向有關部門報告。

　　二、加強物業管理基礎工作

　　(一)建立“質價相符”的物業服務收費機制。

　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水平相適應的原則，按照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的具體物業服務收費項目按照國家和省相關規定執行。市發展改革部門在制定政府指導價時應綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況，制定相應級別的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

　　(二)規范物業管理招投標活動。

　　建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。投標人少于3個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業、建筑面積2萬平方米以下的非住宅物業，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　業主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

　　(三)加強供水、供電、供氣、供熱等設施設備管理。

　　新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。

　　在竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔。

　　老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。

　　(四)完善維修資金應急使用通道。

　　建立維修資金緊急情況使用的快速通道，對危及人身安全的電梯故障、消防設施損壞、屋面和外墻體防水損壞滲漏、二次供水設施損壞等緊急情況，要簡化專項維修資金使用審批程序，保障突發事件和快速搶修的資金。

　　(五)加強物業管理矛盾糾紛調處。

　　瑯玡區、南譙區政府及滁州經開區、蘇滁產業園管委會要建立物業管理聯席會議制度和投訴受理制度，及時處理轄區內重大矛盾糾紛;街道(鄉鎮)應依托其矛盾調處中心，負責調解轄區內物業管理矛盾糾紛;社居

　　(村委會)應定期排查轄區內存在的矛盾糾紛，協助街道(鄉鎮)做好調處和化解工作。

　　(六)建立提高物業服務費收繳率的保障機制。

　　積極引導廣大業主增強主動交納物業服務費的意識，履行物業服務合同，按時足額交納物業服務費等合理費用。對不按約定交納物業服務費的業主或使用人，物業服務企業可以催繳、申請調解、提起訴訟或仲裁。

　　三、加強對物業服務企業的監管

　　(一)規范物業服務企業服務行為。

　　物業服務企業要嚴格按照合同約定開展優質服務，對業主在物業管理區域內違規裝飾裝修、隨意停放車輛、私自改變房屋用途、違章搭建、擺攤設點、占道經營、毀綠種菜、亂扔垃圾、隨意養犬、噪音污染及污水和油煙亂排放等擾民和違法違規行為要及時予以勸阻和制止。制止無效的，要立即向有關部門報告，有關部門應依法受理。各區物業管理部門要大力開展物業服務市場秩序整治活動，加大對物業服務企業侵犯業主權益、未取得資質、超越資質、掛靠經營等行為的查處力度。外地物業服務企業承接物業服務項目的，應當及時到物業管理部門辦理備案。

　　(二)嚴格物業承接查驗管理。

　　新建住宅區物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備開展承接查驗。未進行承接查驗不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。建設單位、物業服務企業未按規定履行承接查驗義務的，由物業所在地物業管理部門責令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案。

　　四、加強對業主大會、業主委員會的指導和監督

　　瑯玡區、南譙區、滁州經開區和蘇滁產業園物業管理部門負責轄區內業主大會會議決定、管理規約、議事規則以及業主委員會的備案工作。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織、指導成立業主大會會議籌備組，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任，建立業主大會和業主委員會會議召開、議事、財務及印章管理制度;對業主委員會委員資格終止或業主委員會任期屆滿拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安機關予以協助。建立業主委員會主任離任審計制度。

　　社居委(村委會)協助配合街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、協調和監督業主大會、業主委員會依法開展工作。因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會代行業主委員會的職責。

　　建設單位和前期物業服務企業應當配合、協助業主大會籌備組開展工作。建設單位要向籌備組提供相關文件資料，并承擔籌備召開首次業主大會所需費用。

　　業主大會、業主委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下開展工作。根據法律、法規、管理規約的規定和業主大會議事規則的約定行使合法權利、履行相應義務，自覺接受監督。

　　五、推進“無物管”小區物業管理工作

　　加強無物業管理的老舊小區物業管理工作，推進物業管理全覆蓋。街道(鄉鎮)具體負責轄區內“無物管”小區物業管理全覆蓋工作，規模較大的，要選聘物業服務企業進行管理 ;規模較小的，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。鼓勵街道(鄉鎮)成立物業服務中心，專項負責轄區范圍內無法實行專業化管理的“無物管”小區物業管理工作。為推進解決 “無物管”小區物業管理全覆蓋經費不足問題，各轄區政府和街道(鄉鎮)應加強資金投入，保障“無物管”小區的物業管理工作。同時，加大宣傳力度，引導業主樹立有償服務的理念，逐步將“無物管”小區管理轉變為市場化物業服務模式。

　　六、保障措施

　　(一)加強組織領導。成立滁城物業管理領導小組，由市政府分管負責同志任組長，市政府相關副秘書長任副組長，相關單位分管負責人為成員。領導小組辦公室設在市國土房產局，市國土房產局分管負責同志兼任辦公室主任。領導小組建立定期召開聯席會議制度(原則上每半年召開一次，根據需要可適時召開)，協調解決物業管理中的各類問題。

　　(二)強化工作責任?，槴e區、南譙區、滁州經開區和蘇滁產業園要建立相應領導和工作機構，貫徹落實物業管理各項具體工作。要充實各級物業管理人員，街道辦事處(社管中心)按每2萬人配備1名物業管理人員的要求盡快配齊人員，基層社區配備1-2人主抓。

　　(三)落實考核獎懲。市政府將物業管理工作納入年度目標進行考核，實行統一領導、統一協調、統一考核，嚴格落實地方和部門的工作職責，形成齊抓共管的良好局面。

　　20**年2月4日

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。