內蒙古自治區人民政府關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見
內政發〔20**〕91號
各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業、事業單位：
物業服務業是現代服務業的重要組成部分，也是現代城市管理的重要內容。近年來，我區物業服務業發展較快，在改善城鎮人居環境、提高居民生活質量、創新社會管理、促進社會和諧穩定等方面發揮了重要作用，但還存在著產業基礎薄弱、層次偏低、服務能力不足、覆蓋面有限、部分老舊住宅小區臟亂差現象嚴重、物業服務企業綜合實力不強等亟待解決的問題。為有效破解我區物業服務業發展瓶頸問題，進一步提升物業服務能力和行業發展水平，現就加強物業管理、促進物業服務業發展提出如下意見。
一、總體要求和目標任務
(一)總體要求。深入貫徹*****大和十八屆三中、四中全會精神，認真落實自治區“8337”發展思路，緊緊圍繞保障和改善民生，以提高居民居住環境和生活質量為根本，優化物業服務市場和發展環境，規范物業服務標準，提升從業人員整體素質，加快培育一批綜合實力較強的物業服務企業，努力構建業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的物業服務業新體系，逐步實現物業管理和服務社會化、市場化、專業化、規范化。
(二)目標任務。到20**年，全區物業管理和物業服務業發展整體水平明顯提高。
--物業管理體系進一步完善。各盟市、旗縣(市、區)應建立物業管理工作領導機制，盟市、旗縣(市、區)、蘇木鄉鎮(街道)、社區四級物業管理體系不斷健全完善，房地產管理部門物業管理機構、人員、職責、經費基本落實到位;各級房地產管理部門和單位職責明確，協調配合;有條件的物業管理小區成立業主大會、業主委員會，能有效履行職能職責;物業管理基本制度體系進一步完善，物業服務業發展步入制度化、規范化軌道。
--物業管理覆蓋面逐步擴大。住宅小區物業管理平均覆蓋率達到75%以上，其中，新建住宅小區實現物業管理全覆蓋，老舊住宅小區物業管理或準物業管理覆蓋率達到50%以上;非住宅小區物業管理平均覆蓋率達到50%以上，其中，新建非住宅物業管理覆蓋率達到60%以上。
--物業服務質量和群眾滿意度顯著提高。物業服務區域內突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公共綠地、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。各類物業管理示范項目不斷豐富，到20**年，新增國家物業管理示范項目15個以上、自治區物業管理示范項目100個以上、自治區物業管理優秀項目200個以上。物業服務糾紛和投訴明顯減少，物業服務費收繳率在20**年的基礎上每年提高3-5個百分點，物業服務區域業主的總體滿意率達到90%以上。
--物業服務智能化水平不斷提升。實現小區門禁系統、電子監控系統、電梯入戶管理系統等新技術在新建住宅小區全面推廣，在既有住宅物業服務項目中逐步推廣，有條件的住宅小區實現“一卡通”。到20**年6月底，物業服務企業全部實現電子建檔。
--物業服務企業綜合實力和市場競爭力明顯增強。到20**年，力爭打造一級資質物業服務企業10家以上，二級資質物業服務企業150家以上。培育年營業收入1億元以上的物業服務企業5家，年營業收入5000萬元以上的物業服務企業20家，年營業收入1000萬元以上的物業服務企業50家。一級、二級資質物業服務企業服務項目總面積占物業項目總面積的40%以上，年營業收入占行業總量的50%以上。
二、積極培育和規范物業服務市場
(三)放開搞活物業服務市場。將住宅作為物業服務市場的核心內容進行重點規范和發展，將工廠、醫院、學校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業服務市場進行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業服務市場體系，為業主、使用者提供專業化的物業服務。推進機關、事業單位、國有企業用房由自我服務的管理模式向專業物業服務轉化，實現后勤管理服務社會化、市場化。
(四)積極推進物業服務專業化發展。在堅持提高物業服務企業綜合服務能力和水平的基礎上，鼓勵物業服務企業將保潔、秩序維護、冰雪清理、綠化美化亮化、二次供水、公共設施維修等服務事項委托給專業化公司管理，提升專業化服務水平。
(五)建立健全物業管理招投標制度。各地區要進一步健全完善物業管理項目的招投標制度和相關工作機制，并參照工商部門公示的企業經營異常名錄、行政處罰案件等信息，組織開展招投標工作，有條件的地區要建設物業項目招投標專家庫，充分利用工程交易平臺，加快建立競爭有序的物業管理市場，推進物業管理的市場化和社會化進程。新建住宅小區、建筑面積在2萬平方米以上的辦公樓，原則上要在當地房地產主管部門的組織下，通過招投標方式選擇物業服務企業，并實行信用保證金制度。開發建設單位或產權所有單位均不得指定物業服務企業，已經指定的要予以糾正，并重新通過招投標方式確定物業服務企業。引導和規范有條件的工廠、醫院、學校、商場等采用公開招投標方式選擇物業服務企業進行專業物業服務。
(六)全面規范前期物業管理和物業項目承接驗收工作。房地產開發項目的前期物業管理招投標工作，應在辦理商品房預售許可證之前完成，中標物業服務企業要提前介入，參與工程建設和綜合驗收。不進行預售，只現售的房地產開發項目，應在現售前30日完成前期物業管理招投標工作。開發建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。開發建設單位要按照招投標有關規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，將項目開發建設圖紙、資料等移交給物業服務企業。物業服務企業承接物業時，要做好物業共用部位、公用設施等有關事項的查驗登記工作。
(七)著力加強新建商品住宅交付使用和管理。嚴格執行《內蒙古自治區新建商品住宅小區交付使用標準》(內建房〔20**〕475號)，房地產主管部門要組織房地產開發建設單位和供水、供電、供氣、供熱、有線電視、通信、郵政以及路燈、道路、綠化、排水、安全技防等經營管理單位，做好住宅小區相關公用設施的移交，并明確移交后維修管理責任。新建商品住宅電梯的安裝、使用要嚴格執行《內蒙古自治區電梯安全管理辦法》(內蒙古自治區人民政府令第231號)。物業服務企業應依法選擇有資質的電梯維保單位與其簽訂維保合同，按照合同約定對住宅小區的電梯進行維修養護。物業服務企業應完善相關制度，切實做好電梯的日常運行管理，確保電梯安全運行。全面建立新建住宅小區電子檔案，物業服務企業對其管理的住宅小區的相關圖紙、資料等統一建檔，并實行電子信息管理。
(八)充分發揮業主委員會職能作用。加快推進業主委員會成立工作。對符合《內蒙古自治區物業管理條例》、《業主大會、業主委員會指導規則》(建房〔20**〕274號)等法規政策規定的住宅小區，旗縣(市、區)房地產主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織成立業主委員會，力爭用5年左右的時間，設立業主委員會的住宅小區覆蓋率達到70%以上。業主委員會應依法履行職責，主動接受房地產主管部門、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和社區居民委員會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行合同和約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛，同時探索在業主委員會成員中產生社區居民委員會成員。房地產、公安、規劃、建設、城管等部門要加強對業主委員會的對口業務指導和培訓，不斷提高業主委員會自我管理和自治能力。業主委員會按照法定程序依法取得社團法人資格，享有開立銀行賬戶、鐫刻公章、簽定合同(協議)、依法訴訟等權利，保證其正確行使權利和履行義務。業主委員會可以在物業共用部位、公用設施經營收益中列支活動經費，并做到財務公開。未實行物業管理服務項目的，由社區居委會組織業主自行管理，提供以公用設施維修、保潔、公共秩序維護為主要內容的基礎性服務，所發生的費用由業主共同分攤。
三、不斷提升老舊住宅小區物業管理服務水平
(九)加快老舊住宅小區綜合整治改造。老舊住宅小區(一般為上世紀90年代以前建成)綜合整治改造要堅持政府主導。地方各級人民政府和有關部門要對老舊住宅小區進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔。要科學編制改造規劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區綜合整治改造的目標任務，逐年實施，穩步推進。要對老舊住宅小區管網管線、綠化硬化、節能改造和內外環境進行綜合整治改造，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、排水與垃圾處理等市政基礎設施和物業用房等公用服務設施。老舊住宅小區的二次供水設備、換熱站、箱式變壓器、消防設備及相關管線的移交工作由當地人民政府負責組織完成。老舊住宅小區綜合整治改造比例每年不低于總數的20%，爭取用3-5年的時間把符合條件的老舊住宅小區全部改造完成。
(十)加大資金投入力度。各地區要增加對老舊住宅小區綜合整治改造的資金投入，積極發揮政府投入的支撐與引導作用，把整治改造資金列入財政年度預算。國家、自治區安排的既有建筑節能改造資金與其他改造資金可以捆綁使用，切實提高改造資金的使用效率。設區的城市，按照“市、區兩級共同負擔”的原則籌集整治改造專項資金。老舊住宅小區屬于房改售房的，原產權單位應當負擔一定比例的整治改造資金，單位房改售房資金結余部分，可以用于老舊住宅小區綜合整治改造。屬于房地產開發的，在原開發過程中已明確由房地產開發企業配置而未落實的基礎設施建設項目，應責成原開發企業按原規定予以補救或出資委托建設;住宅小區內的設施和交付的房屋，在質量保修期內出現質量問題，應由房地產開發企業承擔第一維修責任。更新改造供電、通信、郵政、有線電視以及供水、供氣、供熱等市政公用設施的專項支出，應由各運營單位承擔。涉及居民自用設施整修改造的費用，由居民自行出資，統一組織實施。
(十一)加強物業或準物業管理。對整治改造后的老舊住宅小區，按照屬地管理原則，實現市場化的物業管理或推行準物業管理，力爭物業服務全覆蓋。對物業管理主體缺失的，由社區居委會根據居民的意見，選擇物業服務企業或組織居民進行自我管理。要加強對老舊住宅小區綜合整治改造后各類圖紙、資料的管理。改造后選擇物業服務企業進行物業管理或準物業管理的，由物業服務企業統一對改造資料建檔管理;沒有選擇物業服務企業進行物業管理或準物業管理的，由社區居民委員會負責管理。物業服務企業發現所管物業范圍內有違反治安管理、環境保護、物業裝飾裝修和使用等相關法律、法規規定的行為，特別是私搭亂建行為，要及時制止并向業主委員會和有關行政管理部門報告，協同做好相關工作。
四、加強住宅專項維修資金交存、使用和監管
(十二)規范住宅維修資金交存。各地區要嚴格執行《住宅專項維修資金管理辦法》，全面落實新建商品住宅建立住宅專項維修資金制度。尚未開展住宅專項維修資金交存工作的地區，要在20**年年底前全面啟動實施，并根據本地區住宅建筑安裝工程每平方米造價合理確定首期住宅專項維修資金交存標準，報經同級人民政府批準后公布執行。已經開展住宅專項維修資金交存工作的地區，要研究調整各類住宅的維修資金繳存標準和制定完善住宅專項維修資金續繳辦法。
需業主交存的住宅專項維修資金，由業主辦理入住手續時持住宅專項維修資金交存通知書自行到當地設立的住宅專項維修資金專戶交存維修資金。自本意見下發之日起，房地產開發建設單位不得代收住宅專項維修資金。
(十三)提高住宅專項維修資金使用效率。各地區應本著方便快捷、應急使用優先的原則，進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序。對屋面漏水、管道堵塞或破裂、單元門損壞、電梯停運、消防系統故障、地下車庫雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的緊急維修事項，經業主委員會(沒有成立業主委員會的由社區居民委員會)現場查驗確認后，可直接申請主管部門審核使用住宅專項維修資金。
(十四)加大對資金安全運行監管力度。各地區要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，同時在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并實現以物業管理區域或者以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。要完善住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度，嚴格執行財務和會計核算規定，配備專職財務管理人員，實現住宅專項維修資金單獨記賬，做到財務制度健全，記賬科目、結賬、核算規范合理。要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查，建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金。
各地區擠占挪用住宅專項維修資金的，要在20**年12月31日前全部歸還，對未按時歸還的地區，自治區將進行約談和問責。要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查，建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金。各地區要對房地產開發建設單位代收住宅專項維修資金情況進行全面清理，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權益問題，要提出辦法限期解決，進一步嚴格住宅專項維修資金收繳工作，確保資金安全。自治區住房城鄉建設廳要加快開發住宅專項維修資金信息管理系統，全面提高全區住宅專項維修資金信息化管理手段，規范住宅專項維修資金的使用，加大對住宅專項維修資金的使用監督力度，進一步提高住宅專項維修資金使用的透明度。
五、做大做強物業服務企業
(十五)拓寬物業服務領域和范圍。支持和引導物業服務企業從單純住宅物業服務加快向辦公樓、工廠、醫院、學校、商場、市政設施、城市綜合體等多種物業服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為居住者提供包括基礎物業服務、家政服務、養老服務、電子信息服務、理財服務等全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。
(十六)簡化行政審批程序。對物業服務企業辦理資質證書換發、變更、補發以及外地備案登記等業務的，各級管理部門要開辟綠色通道，簡化審批手續，縮短辦理時限，提高審批效率。
(十七)鼓勵和扶持物業服務企業發展壯大。對骨干物業服務企業參與建設規模10萬平方米以上的物業項目招投標的，給予適當加分的政策鼓勵，并對其承接的項目減免50%的信用保證金。對財政投資建設的公共場所以及通過招投標方式實施物業管理的機關事業單位辦公場所，原則上在骨干物業服務企業中招標產生;對政府組織開發建設的公租房、棚戶區改造項目等，在物業招投標時同等條件下優先考慮骨干物業服務企業。骨干物業服務企業由當地按物業服務規模、信譽、有無違法違紀行為等內容綜合確定。
對持有中國馳名商標、自治區著名商標和中華老字號的物業服務企業，以及獲得國家和自治區服務業標準化試點(示范)項目的企業，除按自治區加快服務業發展若干政策規定給予獎勵外，在物業項目招投標、信用等級評定時，分別給予適當加分的政策鼓勵，并對其承接的項目適當減免物業服務信用保證金。
(十八)引導物業服務企業兼并重組。鼓勵和引導物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式，加大市場資源整合力度，推行規模集約經營。對企業兼并、重組中涉及的資質變更、物業項目移交、信用保證金和物業費托管資金劃轉、物業服務合同重簽等事項，有關部門要給予支持配合，幫助企業協調解決實際困難，促進企業資源快速、有序整合。
(十九)提高物業服務從業人員素質。各盟市房地產主管部門要結合本地實際，制定切實可行的培訓規劃，有計劃、有組織、有針對性地開展物業服務從業人員培訓工作，利用各類職業技能培訓機構、行業協會等組織，采取訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓等形式，強化物業服務企業管理人員和專業崗位技術人員的理論知識、專業技能和職業道德建設，全面提高物業服務企業從業人員管理和服務水平以及綜合素質。物業服務企業要建立定期培訓學習制度，采取走出去、請進來的方式，結合企業自身實際，認真做好本企業物業服務從業人員的相應培訓工作。支持區內高等院校、技工院校設置物業服務類專業，建設物業服務定點培訓機構，培養滿足現代物業服務業發展需要的專業人才。
六、健全完善物業服務業體制機制
(二十)建立質價相符的物業服務新機制。自治區住房城鄉建設部門要會同有關部門，結合不同類型物業的特點，加快制定不同類型物業的服務標準和規范，指導和規范物業服務業健康發展。
(二十一)建立物業服務收費動態調節機制。公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價，各地區要每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時進行調整。普通住宅和商場、酒店、公寓、寫字樓、辦公樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位向終端用戶收取相關費用，委托物業服務企業代收的，應當支付手續費;實行“一卡通”的，可減免手續費。住宅小區內物業服務用房、公廁及共用設施設備維護管理、保潔、綠化、公共照明等物業服務過程中的用水、用電、用氣、用熱價格按照當地居民使用價格執行。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務內容、服務等級、服務標準、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。
(二十二)建立健全行業誠信體系。進一步完善物業企業誠信檔案管理辦法，搭建物業企業誠信檔案和信息發布平臺，及時向社會發布企業誠信信息和不良信用記錄。要逐步將企業誠信體系建設與項目評選、企業資質管理掛鉤，對信譽好、口碑佳的企業，在項目評選和資質升級中予以優先考慮;對社會形象差、服務不規范、管理水平低的企業堅決予以清理整頓，依法實施處罰;對無資質擅自從事物業管理以及合同期內擅自棄管物業的企業，要進行嚴肅處理。進一步建立物業市場準入清出機制，努力形成競爭有序、優勝劣汰的發展環境。
各級房地產主管部門應組織開展經常性的物業檢查活動，通過日常巡查和專項檢查，規范市場行為、整頓市場秩序、查處違法行為，特別是對群眾投訴舉報、輿情監測渠道反映出來的情況和問題，要進行重點督促檢查，切實維護廣大居民的合法權益。
(二十三)建立完善物業服務糾紛快速調處機制。充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，將物業糾紛調解工作納入專業性、行業性人民調解組織范圍，構建人民調解、行政調解、司法調解“三調聯動”的物業服務糾紛調解工作新模式，建立盟市、旗縣(市、區)、蘇木鄉鎮(街道)、社區四級物業管理投訴受理制度和物業服務糾紛快速調解處理組織體系，努力形成協調配合、齊抓共管、有序高效的物業糾紛調處工作新格局，引導居民依法理性表達利益訴求，依法及時解決物業管理和服務過程中的各類矛盾和糾紛。旗縣(市、區)、街道建立物業糾紛人民調解委員會，在住宅小區建立人民調解工作室，專門調解物業糾紛。當地人民政府要落實調解委員會辦公場所、設備以及指導人民調解工作經費、人民調解委員會補助經費、人民調解員補貼經費，司法行政部門重點做好調解員選任培訓和調解業務指導工作。
(二十四)建立健全統計制度。各地區要加強物業服務業統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發布制度，加強物業服務業發展的動態監測和分析，為制訂物業服務業發展規劃、政策提供依據。
七、加大政策扶持力度
(二十五)加強財政補貼支持。對老舊住宅小區、保障性住房小區、回遷安置小區實施專業化物業服務管理或準物業管理的，由旗縣(市、區)人民政府給予物業服務企業一定的資金補貼，保障小區物業服務正常運行;對集中建設或在商品住宅小區中配建的保障性住房、回遷安置住房，業主屬于低收入家庭的，按照優惠價格繳納物業費，低收入家庭繳費標準與小區統一的物業服務收費標準差額部分，由旗縣(市、區)人民政府給予資金補貼。
自治區安排的服務業發展引導資金使用范圍擴大到物業服務業，從20**年起，每年安排一定數量的物業服務業發展引導資金，集中用于引導和鼓勵物業服務行業龍頭企業、創新型企業和品牌企業的發展，支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設，獎勵在節能減排、安置就業、社區建設中作出突出貢獻的物業管理單位等。
降低物業服務企業運行成本。各地區對物業服務企業征收的營業稅地方所得部分，主要用于物業服務管理補貼和獎勵;對物業服務企業因節能減排而改造公用設施的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業服務企業，當地人民政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
(二十六)落實稅收扶持政策。合理確定納稅基數。從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額征收營業稅。對物業服務企業開展多種經營、兼有不同稅目的營業額，應當分別核算營業額，并按經營項目適用稅目的稅率征收營業稅。營業稅改征增值稅后，物業服務企業稅收政策按國家相關規定執行。
物業服務企業繳納房產稅確有困難的，可以提出申請，由地方稅務機關逐級上報，經自治區人民政府批準后，可定期減征或者免征房產稅。對物業服務企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%在當年應納稅所得額中加計扣除應納稅所得額。對新辦從事物業服務的企業，自取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，3年內免征企業所得地方分享部分。鼓勵物業服務企業兼并重組、做大做強，在兼并重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。認真落實財政部、國家稅務總局《關于進一步支持企事業單位改制重組有關契稅政策的通知》(財稅〔20**〕37號)精神，對符合條件的物業服務企業給予支持。符合小型微利企業條件的物業服務企業，其應納稅所得減按20%的稅率征收企業所得稅;20**年1月1日至20**年12月31日，對年應納稅所得額低于20萬元(含20萬元)的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅，并免征其中地方分享部分。
(二十七)落實相關補貼政策。對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員，企業與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規定繳納社會保險費的，企業為其實際繳納的基本養老、基本醫療、失業保險費由當地人民政府給予補貼，不包括就業困難人員個人應繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費和失業保險費，以及企業(單位)和個人應繳納的其他社會保險費。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。
加大對創優達標物業服務企業的獎勵力度，引導物業服務企業增加便民服務項目、擴大服務范圍、提高服務質量，鼓勵優秀企業做大做強，帶動行業發展水平整體提升。對獲得自治區級物業管理示范、優秀項目的，由當地人民政府按建筑面積0.80元/平方米的標準給予一次性獎勵。對獲得國家級物業管理示范項目的，由當地人民政府按建筑面積1.00元/平方米的標準給予一次性獎勵。對接管改造后老舊住宅小區的物業服務企業，與業主委員會簽訂3年以上物業服務合同，在服務期限內業主滿意率達到80%以上的，由所在地人民政府每年獎勵0.5元/平方米，連續獎勵3年，以鼓勵企業承擔社會責任。
物業服務企業從業人員的崗前培訓和繼續教育培訓，享受培訓所在地人力資源社會保障部門的職業培訓補貼。
(二十八)落實其他扶持政策。理順車位經營權。房地產企業不得出售住宅小區地上停車位，只能由物業服務企業出租經營，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業主用之于業主”的原則用于彌補物業費不足。
鼓勵和支持到物業服務企業就業。人力資源社會保障部門對物業服務企業招聘大中專畢業生、復轉軍人、就業困難人員的，優先提供招聘崗位并實行免費就業指導服務。
物業服務企業按照規定參加職工醫保和生育保險，享受職工醫保和生育保險同等待遇;確實困難的企業，也可以按照靈活就業人員參加職工醫?；蚓用襻t保，享受相應待遇。
八、強化保障措施
(二十九)加強組織領導，形成工作合力。建立由自治區住房城鄉建設廳牽頭，發展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質監、安監、金融、電力等部門和單位組成的物業管理聯席會議制度，加強統籌協調，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯席會議辦公室設在自治區住房城鄉建設廳。各盟市、旗縣(市、區)也要建立健全相關協調機制。地方各級人民政府和有關部門要充分認識加快發展物業服務業的重要性和緊迫性，進一步轉變觀念，拓寬思路，把提高物業行業發展水平和服務能力、培育和規范物業服務市場、減輕物業企業負擔、落實扶持政策工作列入重要議事日程，明確任務，落實責任，確保各項工作和扶持政策落實到位。
(三十)強化目標考核，推動工作落實。自治區將開展為期三年的“物業管理服務規范年”活動，具體實施方案由自治區住房城鄉建設廳制定下發。從20**年起，將物業管理工作納入自治區對盟市領導班子年度績效考核目標，有關部門要制定物業管理考核辦法與評分細則，并做好組織實施工作。自治區住房和城鄉建設廳要認真做好物業管理工作年度總結，積極廣泛宣傳管理好的物業項目、物業服務企業和地區，發揮典型示范帶動作用。各盟市也要建立相應的考核激勵機制。
(三十一)加強宣傳引導，營造輿論氛圍。各地區要強化正面宣傳引導，充分利用報紙、廣播、電視、網絡等新聞媒體，深入宣傳物業管理相關法規政策，增強廣大業主的物業消費意識，規范物業服務企業市場行為，著力解決物業管理工作中存在的熱點難點問題，積極引導社會各界關心支持物業管理工作，努力營造物業服務行業健康發展的良好氛圍。
20**年8月17日
篇2：北侖區加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見（2014）
侖政辦〔20**〕23號
各街道辦事處，各鄉鎮人民政府，區政府、開發區管委會各部門、各直屬單位，駐區垂直管理各單位：
《北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》已經區政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。
寧波市北侖區人民政府辦公室
20**年3月4日
北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
根據浙江省政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》、《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》及寧波市政府辦公廳《關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》，為切實加強對我區物業管理工作的領導，提升和促進物業服務業在城市管理和人民群眾生活品質中的不可或缺的作用?，F就我區進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見：
一、指導思想和基本原則
全面深入貫徹落實*****屆三中全會精神，堅持以***為指導，以改善人居環境和構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯動、業主自治、綜合施策的原則，完善物業管理工作體系，深化體制機制創新，優化行業發展環境，不斷提升物業管理和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局，努力為加快推進“兩個基本”目標、建設“四好示范區”創造良好條件。
二、工作目標
通過5年的努力，全區物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。
--物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)年度工作目標考核，街道(鄉鎮)物業管理服務站實現全覆蓋，社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“區、街道、社區”三級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
--聯動工作機制進一步健全。屬地街道(鄉鎮)作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法運行機制完善，物業管理區域內的突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
--行業發展環境進一步優化。將物業服務業納入現代服務業扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。
--企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，培育年營業收入5000萬元以上的企業2-3家，其中1家企業年營業收入力爭達到1億元以上。再培育區內二級物業管理資質的企業2-3家，其中一級物業管理資質的企業1-2家。
三、工作措施
(一)明確責任，構建三級物業管理體系
按照“條塊結合、屬地管理”的原則，繼續深化區、街道(鄉鎮)、社區三級物業管理體系。明確管理職責，落實工作任務，充分發揮社區基層組織作用，推進物業管理工作。
1.成立區物業管理領導小組。分管副區長為組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。主要職責：負責全區物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費和人員經費，將物業管理納入街道(鄉鎮)的年度目標考核，制定物業管理考核辦法，組織實施具體考核工作。各成員單位明確一名工作人員協調處理物業管理的相關事項。
物業管理領導小組下設物業管理中心，設在區住建局。物業管理中心主要職責為：物業管理法律法規、政策的貫徹落實;物業招投標管理;物業服務企業資質管理和區物業專項維修資金管理;物業服務企業業務指導、業績考核;物業管理和業主大會活動的監督、指導;監督新建項目物業管理用房、經營用房配置;業主、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中重大投訴問題的協調;開展物業管理相關法律法規、政策的調研、制定和宣傳。
2.街道(鄉鎮)設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調。明確分管領導(擬以分管社區領導)，責任科室長為站長，根據轄區物業管理情況配備一至兩名專職物業管理員。街道(鄉鎮)物業管理服務站主要職責為：指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日?？己?，并督促有關問題的整改。轄區辦事處要定期不定期組織辦事處物業管理服務站、社區、派出所、物業公司、業主委員會等參加的聯席會議解決物業管理中存在問題及較大矛盾糾紛協調。
3.社區設物業管理辦公室。由社區主任兼任物業辦主任，配備一名專職物業管理協調員。社區物業管理辦公室的主要職責為：負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日?？己?，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委
會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會的職責。
進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中出現的矛盾和問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)因地制宜，積極探索形式多樣的物業管理模式
規范物業服務行為，提高物業服務和管理水平，提升業主對物業管理的滿意度，積極探索符合我區的物業管理模式。
1.拆遷安置小區，推行“政府參與--鄉親式服務”的模式。拆遷安置小區推行建立“鄉親式服務”即引導失地安置人員參與到小區管理中來，指導并成立以失地人員為主的業主委員會，采取與社區聯動的方式快速化解矛盾糾紛;建立和完善小區財務管理公開制度。政府部門在原有獎勵補助的基礎上，建立專項培訓資金，通過培訓提升失地人員從事物業服務的水平。
2.老舊住宅小區，按照“分步實施、先易后難”的原則，對全區舊住宅小區，分期分批進行整治。具體工作措施：一是對整治后具備物業管理條件的，由社區組織成立業主委員會，并選聘專業物業管理企業，按等級實施物業管理服務。二是對暫不具備物業管理條件的，由社區居委會牽頭，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理。三是對個別不能形成小區的住宅樓，采取“棟樓管理”模式，由社區負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。
3.其他住宅小區管理，結合小區實際情況推行“品牌--市場化”或“溝通--菜單式服務”的模式?！捌放?-市場化”模式即通過市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌優勢企業，促進物業管理企業向品牌化發展?！皽贤?-菜單式服務”模式，即將物業管理服務方式從包干制管理改為傭金制(即“菜單式、管家式”)服務;業主采取“點菜”方式選擇所在小區各自需要物業管理服務項目，以服務內容、標準確立收費價格，逐步形成業主“主動購買服務”的意識。
(三)加強物業服務行業監管
區住建部門應加強對全區物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強區外物業服務企業進區備案管理，強化物業招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業前期物業管理情況和信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質。
區物價主管部門應加強物業服務收費的監管、監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度，會同物業主管部門制定《北侖區普通住宅物業服務等級和收費標準》，并適時作出調整。實行物業服務收費公示制度。在全區住宅小區建立服務收費公示欄，將物業服務收費的項目和標準向小區業主全面公開，充分發揮業主的監督作用，提高物業服務企業經營透明度。
要加強物業專項維修資金的使用和管理。按照業主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則，完善專項資金收繳、移交、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。
(四)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業小區房屋裝修管理。
物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告相關職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，配合區城管部門依法及時查處影響房屋使用安全的行為。區城管、規劃部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業小區停車管理。
物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。區公安(交警)部門應指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位，合理制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，區公安(交警、消防)部門應及時受理投訴并介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業小區治安、環境衛生管理。
物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。區公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。區城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。區市場監管部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。
4.加強業委會自治管理。
街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;區住建、公安、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;探索試行現有
物業小區業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業的管理模式。
四、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
根據省、市規定物業服務業納入現代服務業范疇，享受現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業稅項目、規范稅收減免程序等要求，完善我區現代物業服務業稅收扶持政策。
2.繼續實行拆遷安置小區內拆遷安置戶的物業管理“以獎代補”和物業管理優秀老住宅小區獎勵政策。根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》(侖政〔20**〕36號)，完善拆遷安置小區和老住宅小區物業管理考核細則，促進物業服務企業提高服務水平。每年底物業主管部門會同相關職能部門和所屬街道(鄉鎮)進行考核，根據考核結果進行獎勵。
3.繼續實行住宅小區生活垃圾集中清運、小區路燈照明電費補貼政策，區財政核實基數，實行績效評價，由街道(鄉鎮)統一安排、實施。
(三)規范物業服務相關收費
凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業單位要向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規范物業消防、安全等相關職業技能培訓收費，按實際成本價核算并報物價部門備案。
五、強化組織保障
(一)成立物業管理領導小組
由區政府分管領導擔任組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。各單位明確人員各司其職，密切配合，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并會同相關部門實施考核。
(三)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員領導干部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關規定、共建和諧宜居小區的良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。
篇3：奉化市關于加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
奉化市關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
奉化市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
奉政辦發〔20**〕48號
各鎮人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：
為進一步加強物業管理，發揮現代物業服務業在改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，根據寧波市人民政府辦公廳《關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》(甬政辦發〔20**〕211號)精神，結合我市實際，現就進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見：
一、總體要求和目標任務
物業管理是社會管理的基礎性工作和重要組成部分，是各級政府創新社會管理、創建平安社區的重要載體。進一步加強物業管理、扶持物業服務業發展，是貫徹落實***，推進實力城市、品質城市、文化強市“三大建設”的必然要求，是營造和諧宜居城市環境的現實需要，是新形勢下惠民生、保穩定、促發展的重要舉措。
(一)總體要求
堅持以***為指導，以成功創建“省示范文明市”為契機，以構建“和諧小區”為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先，屬地為主、部門聯動，業主自治、綜合施策的原則，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力優化行業發展環境，不斷提升奉化物業管理和行業發展水平。
(二)目標任務
通過5年努力，全市物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。具體目標任務為：
物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入各鎮(街道)、有關部門年度工作目標考核內容;市政府成立物業管理領導機構和專門管理機構;鎮(街道)建立物業管理服務站;社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實;各物業管理小區業主大會、業主委員會實現全覆蓋;“市、鎮(街道)、社區”三級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
聯動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法隊伍建立;物業管理區域內突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
行業發展環境進一步優化。政府高度重視物業管理工作，將物業服務業納入現代服務業扶持范疇;全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境;積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。
企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業;培育年營業收入在1000萬元以上的企業5家，其中1-2家企業年營業收入力爭達到5000萬元以上。
二、大力提升物業管理水平
(一)強化屬地指導監督職責
市政府成立物業管理工作領導小組，建立部門聯席會議制度，加強對轄區內物業管理工作的領導和綜合協調;落實物業管理補貼(獎勵)經費和人員經費;把物業管理工作納入對鎮(街道)、各有關部門的年度目標考核;依托城管、公安、規劃、建設、市場監督管理等綜合執法隊伍，明確受理途徑和執法時限，正常開展綜合執法進小區活動，及時處理物業小區內的違法違規行為;建立健全物業小區糾紛快速處理機制，及時化解物業管理服務中的矛盾和糾紛;規劃、建設等各有關職能部門應加強對全市房地產項目的交付前監管，督促開發單位解決工程遺留問題;成立市物業管理中心，負責物業企業管理，指導屬地鎮(街道)做好業主大會和業主委員會的籌建、改選和日常監管等工作。
鎮(街道)設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，由鎮(街道)領導擔任站長，配備專職工作人員;積極指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日?？己?，并督促有關問題整改。
社區應配備專職物業管理協調員。專職物業管理協調員由鎮(街道)統一派駐到社區，接受鎮(街道)物業管理服務站領導，負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日?？己?，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會職責。
要積極創建優秀示范小區，進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)加強物業服務行業監管
加強對全市物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強市外物業服務企業進入備案管理;推行履約保證金制度，強化物業招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;建立物業服務企業和經理人信用體系，將物業服務企業和經理人信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼、從業限制等掛鉤，對有不良行為的企業和從業人員進入黑名單;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質;落實物業住宅小區財務公示制度，建立重大信息公開制度，提高物業服務企業經營透明度;強化資質管理、制度管理、分類管理和重大事項底線管理辦法，規范物業企業管理行為;以業主滿意度為導向，提高物業服務水平和收費率。
市價格主管部門應加強物業服務收費的監管，建立正常的物業服務費調整機制。要監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度。要協助物業主管部門根據物業服務等級制定相應的普通住宅小區前期物業服務收費指導標準，并適時作出調整。
(三)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業小區房屋裝修管理
物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告房屋使用安全管理、規劃、城管等職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，加強房屋裝修執法隊伍建設，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。規劃、城管部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪(未影響房屋安全的)等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業小區停車管理
物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。公安(交警)部門應協助、指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位、交通標志標線，合理制定物業管理區域內的行車路線。對小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，公安(交警、消防)部門應及時介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業小區治安、環境衛生管理
物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。市場監督管理部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。衛生部門要加強對住宅小區的環境衛生和“四害”防治工作的管理。
4.加強業委會自治管理
鎮人民政府、街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受鎮人民政府、街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;公安、建設、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;積極探索現有物業小區采用業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業模式。
5.建立物業收費共同監督機制
倡導全社會的物業服務消費觀念，嚴格按合同約定交納物業服務費;物業企業要從對全體業主負責的角度，加強物業費收取的催討工作;社區和業主委員會要建立物業收費共同監督機制;司法部門要依托物業收費糾紛快速處理機制，積極做好物業收費的調解、審理工作。
三、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
物業服務業納入我市現代服務業范疇，享受我市現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。市地稅局、國稅局、建設局要根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業稅項目、規范稅收減免程序等要求，完善我市現代物業服務業稅收扶持政策。
建立補助(獎勵)專項資金。市財政要根據合理補助、分級負擔的原則，制定相關政策、明確補助(獎勵)標準。要加大對城鎮老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區物業管理經費補貼的力度，每年安排補助資金，保障這些小區物業服務正常運行。每年要根據轄區內物業服務企業經營情況，安排物業服務行業專項獎勵資金，加強物業服務考核，對經考核為合格及以上的普通住宅小區的物業管理項目給予相應的獎勵。積極推行業主滿意度測評和物業服務星級評定工作，并與考核相掛鉤。具體考核獎勵辦法另行制定。
(三)完善有關收費政策
各專業管理部門對物業服務企業實施相關職業技能培訓的，除按物價部門規定標準收取培訓費外，不得額外收取其他費用。各專業管理部門可利用自身資源與師資力量聯合物業主管部門或物業行業協會開展培訓工作，培訓費用按實際成本價核算并報物價部門審批備案。
物業服務業企業在住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣(管道燃氣)價格，按照當地居民生活類銷售價格標準執行。
給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業單位在接收管理物業區域內共有設施設備后，應當及時做好共有設施設備維修、養護、更新改造，確保物業區域共有設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。垃圾集中清運、路燈照明等費用由相關職能部門承擔。
四、強化組織保障
(一)成立物業管理工作領導小組
市政府成立物業管理工作領導小組，由市政府分管副市長擔任組長，發改、民政、公安、建設、城管執法、市場監管等有關職能部門和各鎮(街道)相關負責人擔任成員，辦公室設在市建設局。領導小組通過聯席會議形式開展工作。各單位應在市物業管理中心的指導下，各司其職，密切配合，切實加強物業管理工作，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
物業管理工作中的有關組織機構、人員經費落實和具體政策執行等情況納入市政府對各鎮(街道)、有關部門的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并由市督查考核室負責具體工作目標的落實。
(三)強化屬地管理監督責任
鎮(街道)、社區要強化屬地責任，明確物業管理機構或成立相應的物業管理站，配齊配強專職或兼職物業管理工作人員，建立鎮(街道)干部聯系物業小區制度。以鎮(街道)為主導，建立鎮(街道)-社區-業委會-物業公司“四輪驅動”的住宅小區物業管理工作投訴處理機制。對已經建成交付的物業小區要在兩年內成立業主委員會，全市物業小區限期在五年內全部成立業主委員會。
(四)建立物業服務糾紛快速處理機制
建立市-鎮(街道)-社區三級物業服務糾紛快速處理機制。鎮(街道)所屬社區要成立一級糾紛調解委員會，接受物業服務糾紛的一方或雙方提出的調解申請，啟動糾紛快速處理程序;調解不成的，由社區上報鎮(街道)。鎮(街道)負責聯合轄區法院、司法、市場監管、物業管理部門等組成物業服務糾紛二級調解委員會，調解社區上報的糾紛。調解不成的，則由轄區法院立案審理。對影響面廣、情況復雜的糾紛，鎮(街道)應及時向市物業服務糾紛調解委員會報告處理。
(五)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員干部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(六)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關物業政策、規約，倡導依法、有償、按合同管理的和諧宜居小區良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，公開曝光不良業主行為，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。
本意見自發布之日起30日后施行。
奉化市人民政府辦公室
20**年5月9日