工程項目成本管理制度（三）

項目負責人具體負責工程的成本管理工作。

1、對外經濟往來管理制度

為加強項目對外經濟往來一體化，避免出現不必要的經濟糾紛，特制定本制度。

1）對外經濟往來系指項目部和業主、監理單位和咨詢單位的經濟往來。

2）需要甲方確認價格的各類材料由材料部門根據工程需要提前40天（設備提前70天）將材料名稱、市場參考價、生產廠家（原則上不少于3家）和聯系方式報至預算部門，預算部門按統一格式擬定報價單，經預算部門負責人簽發后發出。

3）項目驗工計價由預算部門統一于每月23日前編制完畢，經項目負責人簽認后直接報送監理單位。

4）項目有關經濟往來的發文，由預算室牽頭擬定，經項目負責人簽認并發出。

5）項目工程款由項目負責人負責催款，財務部門根據工程款應撥付金額直接向業主領取，并辦理工程款往來手續。

6）項目有關經濟往來的函文、報價、認價經預算部門審核由項目負責人發放、保存。

7）對外發出的相關經濟性函文、報價資料，原始擬稿人均有提醒、督促盡快反饋信息的義務，由項目負責人督促業主或監理盡快反饋意見。

8）任何人不得未經預算部門和項目負責人簽發擅自報價和發出有關經濟內容的函文，否則，因此造成的經濟損失由責任人承擔。

2、變更洽商管理制度

為了提高項目經濟觀念，保證工程質量，實現產品的可追溯性和工程創優計劃，特制定項目辦理簽收變更洽商辦法，各專業人員參照執行。

1）有關簽收變更洽商的人員應根據變更洽商的內容確認該文件的可行性和可追溯性，決定簽收和拒收。

2）由業主方（含設計院）發送的文件、應認真閱讀領會后再簽收，確認難以貫徹實施或根本難以實施時應表明見解，據理力爭。

3）屬我方發送的文件，發送前須經預算部門審核，以便于經濟洽商的索賠，如因技術人員未給預算部門審核，造成對經濟洽商不利或無法索賠時，要追究承辦人責任。

4）當審閱設計圖紙、資料或實際施工過程中發現有設計不合理，施工難度過大以及影響建筑設備安裝等問題時要提請業主方做變更修改，并向業主方（含設計院）呈述清楚變更修改原因、部位、預計工程量、材料用量和自己的見解及辦理洽商變更記錄。

5）變更洽商記錄的內容應包括變更洽商的原因、部位、預計工程量、材料用量及變更洽商前工程進展情況以及對其它專業的影響，以便與公司的經濟效益掛鉤。

6）所有變更洽商資料辦理后均應及時發送到公司辦公室和分包單位，不得延誤，如因變更洽商資料發送延誤所造成的后果有經辦人承擔。

7）變更洽商資料發送后，有關簽收的部門及分包單位拒絕實施或延誤實施者，由經辦人提請項目部追究其責任。

8）能給項目帶來一定收益的合理化變更建議，項目部將根據實際情況對辦理人員給予一定獎勵，反之將追究有關人員的責任。

9）工程人員在自行認定原設計確需更改，而相應洽商未辦的情況下不得安排人員施工，否則，所發生的工料費由派工人承擔，并處以500元以上罰款。

10）技術人員在洽商未辦的情況下，不得向工程部門和施工隊下發技術交底，凡因洽商辦理延遲所造成的工期延誤及損失，由責任人承擔。

11）凡因業主（含設計）原因造成的變更延誤等應索賠事項，項目負責人應及時辦理索賠確認單，應辦未辦者，每次處以200元以上罰款。

12）與施工條件有關的應索賠事項，由項目負責人負責辦理索賠確認單，應辦未辦現象一經發現，每次處以直接責任人和間接責任人500元以上罰款。

13）所有索賠均使用監理報表格式中相應表格。

任何索賠及反索賠行為應屬公司和項目的集體行為，任何人不得擅自行動。

3、成本控制制度

1）工程項目成本控制是指在施工生產中，對項目成本形成過程中發生的偏差進行持續的預防、督促和糾正，使項目成本費用限制在計劃成本的范圍內，以達到控制成本提高效益的目的，工程項目成本控制通常采用組織措施、技術措施和經濟措施三種方式。

2）采取組織措施控制項目成本的核心內容是落實成本責任制。通過界定項目各崗位人員在成本工作中應擔負的責任，明確各業務科室所承擔的降低成本指標，并加強考核工作來落實成本責任制。此項工作由公司總工和項目負責人負責。

3）采取技術措施控制項目成本的工作由專業負責人負責。

（1）在施工準備階段，做出多種施工方案，進行技術經濟比較，然后確定利于縮短工期、提高質量、降低成本的最佳方案。

（2）在施工過程中，貫徹執行各種降低消耗、提高工效的新工藝、新技術、新材料等技術措施。

（3）在竣工驗收階段，注意保護成品，縮短驗收時間，提高交付使用效率。

4）采取經濟措施控制項目成本，此項工作由項目負責人負責。

（1）抓好計劃成本的貫徹實施工作，努力將實際成本控制在計劃成本之內。

（2）以合同的形式加強對分包單位的經濟約束。分包合同應明確規定分包工程完成后，應通過項目部驗收，方能結算工費，出現返工返修時，浪費的材料費、機械臺班費由

應負責任的分包單位承擔。如果該分包單位不能在規定的時間內返工返修到位，項目可安排別的單位處理，工費從原責任單位工費中扣減支出。

5）材料費成本支出控制：

（1）材料部門負責將材料費成本降低指標從材料采購成本、材料使用成本、庫存損耗等方面進行分解，制定措施，實現各項分解后的具體指標。

（2）材料采購時，做好詢價工作，堅持"貨比五家"的原則。在保證產品質量的前提下，盡量降低采購成本。平均材料費用支出應低于市場價格，具體單項材料費用支出不應高于同類產品市價。

（3）做好庫存物資的盤點工作，加強材料的月份核算，及時發現問題，堵塞漏洞。

6）工費成本支出控制：

（1）工費采用平米包干（或定額工日）形式：項目同勞務隊簽訂勞務分包合同時，應以北京市勞動定額為依據，簽訂平米包干合同，以完成的建筑平米數量結算工費，一般不存在雜工費用支出（雜工費用由分包隊伍自己承擔）。

（2）特殊情況不屬于各分包單位的責任范疇的零星用工，由項目負責人當天填寫派工單、當天驗收、當天辦完手續。派工單應填寫派工原因、人數、任務完成起始時間。派工單需公司經理簽字（或同意后補簽），派工單必須在派工任務發生一周內，交公司預算部門。

（3）每月工費結算時，須由項目負責人、專業負責人，對工程量完成情況、質量情況、材料耗用情況進行確認并簽字，對施工隊未履行合同要求應扣減工費的數額進行確認后，方可予以結算。

4、各種費用結算管理制度

1）勞務、分包費用結算

(1)勞務費用一般采取按月結算的原則進行結算；分包費用一般根據施工進度分段結算；

(2)勞務費用結算須具備以下條件：

a）經專業負責人和項目負責人簽認的施工進度單；

b）經項目負責人和公司經理簽認的派工單；（要求雜工在合同范圍內合理簽認，對不合理雜工預處算室有權扣除）

c）以上資料簽字不全，均視為無效。

(3)以上資料，項目部必須按規定在每月23號前交到預核算部門。

(4)預核算部門有權在經理的領導下按公司規定和合同要求對以上提交的資料和工程數據進行審核，審核結果的解釋由預算部門負責。

(5)在具備上述資料后，預算部門進行如下結算工作：

a）審核項目部提供的工程數據的合理性；

b）審核零星用工的合理性；

c）計算工程量；

d）按合同要求和公司規定結算已完工程量；

e）預算經理對結算數額進行審核確認；

f）上報公司財務部門，財務部門進行成本核算。

(6)結算單經財務部門審核后，可申請支付部分勞務分包款，根據項目資金情況、合同情況及公司有關規定由總經理確定是否支付額度，具體程序如下：

a)項目負責人填寫支付勞務費申請單；

b)經預算部門、公司經理審批；

c)財務室審核無誤后到公司財務部領取支票；

d)勞務、分包隊伍法人代表或委托人（須有法人委托書）到項目財務室領取支票。

5、材料成本核算制度

1）材料成本核算是指以實物量為基礎，借助價值形式反映和計算工程項目材料消耗過程的經濟效果，主要包括工程材料費、二次搬運費、生產工具費和水電費四項核算內容。其中工程材料費為核算的重點，它包括構成工程實體的主要材料、其它材料、構配件和周轉料費用。

2）材料成本核算包括材料價差和材料量差量方面，側重于量差的核算。

6、成本檔案管理制度

1）成本經理負責工程項目有關工程造價資料的收集和管理。

2）內業資料包括各種原始憑證、各種合同、各種往來文件、各種費用支出臺帳、統計圖表、計算底稿和相關文字資料，均需分類別分別裝盒整理，每盒內均需附有目錄作為結算資料存檔。

3）成本經理負責成本內業資料管理工作。

篇2：物業公司成本費用管理制度

　　物業公司成本費用管理制度

　　為了加強成本控制，降低費用消耗，提高企業效益。合理運用財務手段對管理處的各項開支進行監控，便于公司各部門、各管理處的日常工作。特制定本制度:

　　一、總則

　　1、成本費用管理采用下達本計劃和費用瞀的管理模式進行管理，并實行總裁"一支筆"審批的原則;

　　2、成本費用開支實行集中審批、歸口管理、財務監督、分級把關的方式對各項費用開支進行日常管理;

　　二、成本費用報銷審批程序

　　1、符合成本費用開支標準的日常費用開支，在備用金使用限額內的由管理處主任批準后從備用金中直接支付。各收款室集中辦理費用報銷、補充備用金手續;

　　2、超出管理處批準權限及限額的成本費用支出，由各部門、管理處提出申報計劃，經物業公司各歸口部門審批、總經理簽署批準意見;財務部根據經批準的申請計劃安排資金;

　　3、各項材料物資的采購，實行按月計劃申報采購的方式進行管理，具體實施參照《關于對材料物資實行計劃采購的規定》;

　　4、對備用材料缺貨、確因需要一日內難以批復的緊急支付(含超出備用金限額及權限)，管理處主任可事先特別注明并簽署同意支付批準支付，收款室從備用金中支付，但應在費用支出后的次日補辦報銷手續，經公司審批報銷后方有效支付。對因管理處控制不嚴、詢價過高而造成的經濟損失由具體經辦人員及批準人負責。

　　5、歸口管理部門:

　　公用水電費，公共設施設備維護費，維修物資材料采購，歸口物業公司工程部管理;

　　人員工資，辦公費、汽車使用費，郵電通訊費，交通費，交際應酬費、辦公用品、用具、設施設備采購，歸口物業公司行政部管理;

　　一次性采購計劃或一次性工程維修計劃在1萬元以上的須經集團工程、預算等有關部門審批后方可付款。

　　三、成本費用開支標準

　　(一)辦公費:由物業公司行政部按人均20元的標準集中管理，按部門匯總，控制使用;

　　(二)交通費:采取定額包干的方式。對確因工作需要外出的，按月平均50元/人的標準掌握使用，超支不予報銷，節約不補。正常因上下班發生交通費用支出的一般不予報銷，特殊情況及執行特殊任務開支的交通費，由總經理特批。

　　(三)郵電通訊費:由集團公司配備的通訊工具的，按集團公司有關報銷標準報銷。經公司批準，由自己購買配備通訊工具的，按以下標準報銷:

　　(略)......

　　通訊費用報銷時間為費用有效期截止日。

　　對公司各管理處(部門)辦公電話、值班電話發生的聲訊費用原則上由電話的使用人承擔，從其當月工資中扣回。對金額較大的，由行政部查出聲訊費金額、撥打時間及電話號碼交由各管理處(部門)確定責任人，除扣除有關聲訊費外，并處以費用1~5倍的罰款。

　　(四)交際應酬費:為便于公司各項工作的正常開展，在業務交往及公關活動中，確因工作需要發生交際應酬費用蝗，必須遵循如下制度:

　　1、開支范圍:

　　A、開發經營項目，提高盈利能力，溝通住處渠道，為企業的發展起重大促進作用的;

　　B、政府的綜合經濟管理部門(工商局、稅務局、國土局、住宅局、城管、環保、治安等)因例行檢查或其他需要必須開支的;

　　C、對企業利益有重大影響的其他相關部門;

　　D、經總裁特別批準的必要開支。

　　2、開支標準:

　　A、管理處主任級招待費開支標準為50元/人，每次招待費支出總額不得超過600元，特殊情況應經總經理批準;

　　B、總經理級招待費開支標準為80元/人，每次招待費支出總額不得超過1200元，特殊情況或特別消費應由總裁特批;

　　C、集團公司副總裁級參加的業務招待按集團公司有關規定及標準執行;

　　D、集團公司及物業服務公司對各管理處的例行工作檢查，原則上一律不予報銷招待費用。

　　3、報銷原則:

　　A、對超出報銷標準及權限的招待費開支一律不予報銷，特殊情況必須補辦書面審批手續，經總經理批準后方可報銷。超出總經理批準權限的報經總裁批準后報銷;

　　B、堅持實事求是的原則，嚴禁假公濟私、虛報冒領、騙取公款，一經發現按貪污論處;

　　C、嚴格控制陪同人員數量，陪同人數一般不得超過4人，由公司或管理處(部門)主要負責人及相關部門人員參與即可。

篇3：物業分公司成本控制制度

　　物業分公司成本控制制度

　　1.1物業分公司成本管理必須遵循目標成本、動態控制的原則，將成本目標納入目標管理責任制，按照分層管理、權責結合、責任到人的原則，落實各部門的成本管理責任。定期進行成本動態統計分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項成本費用。

　　1.2為完整、準確地反映物業服務成本狀況，各項目所在公司、物業分公司應遵循管理公司的規定要求，嚴格區分項目開發成本和物業服務成本。

　　1.3為保證對實際發生成本的有效監督，物業分公司財務部必須對各項業務的成本預算和實際支出進行全程監控，并定期統計分析成本變化，及時發現、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標范圍之內。

　　2、相關職責界定

　　2.1物業分公司(籌建處)負責目標成本測算和資金預算計劃的制訂，并按批準的目標成本和資金計劃執行。

　　2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業分公司的目標成本測算結果及資金預算計劃，并對執行結果進行備案審查。

　　2.3管理公司物業管理部負責指導各物業分公司進行目標成本測算工作，并對項目所在公司批準的目標成本及其執行情況進行備案審查。

　　3、物業管理成本分類

　　3.1按成本承擔主體劃分：物業管理日常服務成本和項目開發物業啟動費（成本）。

　　3.2按時間劃分：項目分期開發的物業啟動費用和會計年度物業成本、項目開發總物業管理成本。

　　3.3按服務類別劃分：清潔成本、綠化養護成本、安全保衛成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業管理成本控制要點

　　4.1人員成本是物業管理成本的重要控制節點。必須首先從服務承諾、組織結構設計、服務流程設計、人員到崗時間安排、薪酬體系設計等各個方面考慮控制成本。實現人員最大管理效益是各個項目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業管理成本的重要開支，必須從產品設計階段、設備采購階段就開始控制，日常物業管理服務期間應該對公共能耗定期監測、分析并采取有效節能措施。

　　4.3編制物業管理方案時要進行物業管理日常服務成本的測算，提出物業服務費和停車場服務費收取標準；

　　4.4編制物業管理方案時要進行物業啟動費（成本）的測算，物業啟動費用是物業管理在項目開發經營期期間發展商投入地產物業管理工作的總費用。是以項目結算周期為時間節點。物業啟動費應報管理公司經營管理委員會批準，并成為考核項目所在公司物業成本的關鍵指標，應進入開發項目經營管理責任書。項目所在公司應把其作為與物業分公司簽訂項目物業管理責任書的經濟指標。

　　4.5各個物業分公司應該提出每個會計年度的物業管理收支測算，并轉化為年度物業管理責任書的經濟指標。年度物業收支預測應分析各類成本的關系，并提出控制的關鍵點和方法。

　　4.6物業分公司應定期(至少每季度)進行成本分析和控制工作，并形成書面報告。

　　5、物業管理日常服務成本測算

　　5.1物業管理日常服務成本測算是指項目總體規劃已經獲得批準，對整體項目在正常管理服務狀態下（全部入住、全面服務）物業管理成本的測算或概算。

　　5.2物業管理日常服務成本測算先要明確物業服務費是包干制、還是酬金制，成本測算細目詳細見《日常運作費用測算指引》，從而推導出物業服務費和停車場服務費的收取標準，并提出定價方案。

　　6、物業啟動費用測算

　　6.1物業啟動費定義：指地產商或發展商在建設開發一個項目時，從物業管理開始前期服務一直到項目經營期結束所投入的所有與物業管理相關的費用和成本。物業啟動費用分為整個項目的物業啟動費用和分期開發各個經營期內的物業啟動費用。

　　6.2物業啟動費的主要構成

　　6.2.1物業開辦費用：指為項目物業管理采購的辦公設施設備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業公司（管理處）籌備發生的人員成本。不包括物業前期服務咨詢費用。詳細見《開辦費用測算指引》

　　6.2.2物業前期咨詢服務費用：指物業管理公司為了地產營銷、地產后勤、地產工程、地產其他工作提供的服務，如：保安、清潔、食堂、物業設計優化等服務。該服務可以認為是為地產的一個分包服務，項目所在公司和物業分公司應該通過合同約定有關服務事項、相關服務費用標準和服務時間。此項費用計入項目所在公司成本，物業分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務項目分類有：配合營銷服務、地產后勤管理、設計優化、工程現場優化、商業招商、會所服務、代收租金服務等。

　　6.2.2.2各個項目主要包括如下成本：人工費用、物料費用、其他費用、服務酬金。

　　6.2.3項目經營期物業管理成本：指的是開發的項目第一期入伙到項目（分期）經營期結束，再到整個項目經營期結束期間的物業虧損情況，虧損分為兩個階段測算。經營期內物業服務費收支應該做到收支平衡，項目物業收支平衡時間最晚不超過項目入伙一年半。測算應充分考慮：收費率等因素對結果的影響。分期開發的應該分期測算。

　　6.2.3.1物業管理公司下設置多個獨立核算物業管理處的，經濟測算應把物業分公司和管理處收支進行區分。

　　6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費、房屋維修基金和項目所在公司應該交納的其他費用。

　　6.2.3.3會所的經營成本和收支情況應該單獨測算列帳，收益和虧損都歸于產權人。

　　6.2.3.4有專業停車場的，停車場應該單獨計算服務成本，測算停車位物業管理收費標準，收取停車位物業服務費。停車位租金收入歸屬產權人（發展商或其他業主），空置車位應交納物業管理費。利用道路或其他公共區域停車的，租金收入應歸屬全體業主，停車位物業服務費用作為物業管理費的補充。

　　6.2.3.4在以上充分計算收入和支出的基礎上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產補貼虧損的應該明確補貼的形式和數額。

　　7、物業分公司會計年度成本控制流程

　　7.1物業分公司財務部編制下年度收支預算計劃，經總經理辦公會議討論通過，項目所在公司審核后，每年十二月十五日前報管理公司審批。審批后的年度收支預算方可作為物業分公司年度工作計劃的組成部分。年度收支預算制訂依據是年度工作計劃。

　　7.2經過批準后的年度支出預算作為物業管理目標總成本分解到各部門，并作為目標管理責任制的責任目標，落實到各有關責任人。

　　7.3在年度支出預算總額范圍內，各項支出可作適當調配。

　　7.4物業分公司應嚴格控制計劃外支出，成本支出不得超過計劃所列范圍。

　　7.5物業分公司財務部必須參與和控制所有影響物業管理成本的業務活動，包括，但不限于：

　　7.5.1業務分包（招標）；

　　7.5.2材料設備采購；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業分公司財務部負責審核實際發生成本是否在目標成本規定范圍內。每季度進行物業管理成本分析，對目標成本的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過分析成本細項超支發生的原因，及時采取控制成本的措施。編制季度《成本統計分析報告》，報項目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業分公司應通過以下方面的措施，加強成本控制工作。

　　8.1實行定編定崗，控制工資總額，通過管理創新，改變服務模式，簡化服務流程實現人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴格執行招投標相關規定；

　　8.4嚴格執行合同審批的制度

　　8.5嚴格執行采購制度

　　8.6建立超支預警系統；

　　8.7采用新技術、新材料、新科學，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節能開關、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節能草坪燈等。

　　8.8及時了解當地政府對涉及物業管理的有關收費政策，用足用活各項政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動態措施

　　9、成本超支處理及調整

　　9.1物業分公司總經理、財務部負責監督資金預算的執行，嚴格控制各項費用支出，所有超出規定額度的預算外支出均必須報關項目所在公司審批，并在季度的成本統計分析報告中逐項列明。

　　9.2當發現或預計實際支出超出目標成本，或因其它客觀因素需要調整目標成本時，物業分公司財務部負責提出《物業成本超支報警表》、《目標成本調整審批表》，送經本公司總經理簽署后，按下述規定逐級呈報備案或審批。

　　9.2.1突破物業啟動費成本按照《地產經營管理制度》的有關成本超支規定處理。

　　9.2.2需突破年度目標成本時，報項目所在公司經營管理委員會審核、管理公司批準。

　　10、相關文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費用測算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運作費用測算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業目標成本調整審批表