工程項目暫估價管理應把握的要點
目前大部分工程項目在招投標及簽訂施工合同階段，投標報價中有部分材料設備是以暫估價形式進入報價的。而作為暫估價的選定對象一般是：設計圖紙和招標文件不能明確材料設備的規格和質量；同等質量、規格及型號但市場價格懸殊，檔次不一的材料設備。暫估價主要分為：①指定分包項目暫估價；②甲方供應項目暫估價；③甲乙雙方配合采購的材料設備暫估價。
由于暫估價管理對控制工程項目造價，確保工程質量起著重要作用，在實施過程中有許多細節值得注意。如果忽視暫估價管理，會嚴重影響工程項目的投資、進度和質量三大控制，也給工程竣工結算和審計工作帶來重重困難。為此，暫估價管理是整個工程項目管理的一個重要環節，應引起高度重視。下面結合工作實踐，談談暫估價造價管理中應把握的要點，供大家參考。
1招投標階段暫估價造價管理
1.1對于簽訂固定總價承包合同的工程項目，招標文件要求考慮風險投標。而暫估價是據實調整結算的，實質上無形中使施工單位的風險轉向建設單位，并且暫估價占總價比重越大風險轉移越多。建設單位在確定暫估價時應事先考慮好漲價因素，以防突破投資規模，造成投資失控。例如近年來銅、鋁有色金屬漲價，銅材一年內漲價幅度近三倍，引起相關產品銷售價格上漲，如銅管、電纜、電線、閥門、散熱器等。
1.2暫估價采購中建設單位需成立采購小組，抽出時間作市場調查，考察廠家，組織招投標等，這就要求甲方應具備或依托強有力的管理機構，否則難以完成。以往的工程實際情況在處理此類問題時出現諸多矛盾。有的甲方認為暫估價不需要管理或無時間、無精力管理，造成結算時不能提供暫估價實際簽認價格，由于甲方管理出現漏洞，因此施工單位以次充好、影響工程質量的現象時有發生。為了避免上述情況發生，一是要求業主加強管理；二是盡量縮小暫估價的范圍。對于有些材料設備可以工程項目招標文件中明確品牌、規格，利用工程招標階段竟爭機制，降低造價。
1.3在招投標階段確定為暫估價的材料設備，建設單位往往只給出暫估價材料設備的單價，不提供工程量，我們認為應同時提供暫估價材料設備的工程量及單價，暫估價總價為固定數，各投標單位平等競爭；給出工程量的同時應事先考慮損耗因素，部分特殊材料損耗需雙方協商。例如外墻裝飾石材、新型水暖管材及管件等。
1.4電梯、門窗等分包工程，在招標文件中可以將總包配合內容列入并提供參考報價，要求投標單位在投標書中包含總包服務費。在分包合同簽定時建設單位協調總包單位配合內容，分包合同不再考慮總包服務費，這種方法可以提早明確總包、分包的職責，避免施工發生糾紛影響施工進度，也可防止總包方漫天要價。
1.5簽訂施工總承包合同時，應明確暫估價價款支付方式、結算價款調整辦法；對于實施招標采購的暫估價，總承包合同中應明確招標的組織形式、流程、甲乙雙方的權利和義務；如果項目實施跟蹤審計，還要明確跟蹤審計對暫估價采購有審計實施方案。在審核總承包合同條款時，應避免因合因條款不規范給以后暫估價管理帶來扯皮，杜絕各種關于暫估價條款不全、不真實、不嚴謹的合同生效，從而有效地減少暫做價糾紛，保證合同的全面履行。
2施工階段暫估價造價管理
2.1施工過程中暫估價造價管理分為非招標管理和招標管理。所謂非招標管理工作是指暫估價材料設備采購，不經過公開招標或邀請招標的形式，而直接通過議標、市場調查等形式確定供應商和采購價格的管理模式。這種模式只適合采購金額小、標的技術成熟、市場價格均衡、施工工期要求較緊、涉及國定機密或只有少數幾家擁有專有技術的情況下采用。它的特點是迅速高效但缺乏競爭、人為影響因素大，所以在實施過程中應比照招標采購管理加強監督。
對于實行招標管理的暫價項目，其招標采購的主要程序：①建設單位籌備成立采購招標小組，提出計劃；②確定暫估價項目具體規格、型號、技術標準；③建設單位專業人員、監理公司專業人員、總包單位專業人員展開市場調查；④編制適合業主需求的招標文件；⑤發布招標公告或向有資質的廠商發出投標邀請函；⑥招標答疑；⑦開標、評標、定標；⑧整理招標投標資料，寫出評標報告。
2.2技術指標要準確，電梯設備邀請招標時，不同品牌廠商參加投標，同樣規格，不同廠家有不同報價，也可在招標文件中明確，實行多方案報價，評標時根據經費、用途全面考慮，確定中標廠家。如果無法準確把握標底物的技術規格，可采用兩個階段招標辦法。例如，斷橋鋁合金窗的材料招標。第一階段，招標人可經以首先要求潛在投標人提交技術建議，詳細闡明貨物技術規格、質量和其他特性，招標人可以與投標人就其建議的內容進行協商和討論，達成一個統一的技術規格后編制招標文件；第二階段，招標人應當向第一階段提交了技術建議的投標人提供包含統一技術規格的正式招標文件，投標人依據正式招標文件的要求提交包括價格在內的最后投標文件。
2.3主動控制、共同招標。由于暫估價最終的經濟責任由建設單位承擔，所以建設單位應更加注重對暫估價造價管理的主動控制，招標應與總包單位共同組織，甲乙雙方密切配合。編制招標文件時應重新確認工程量和技術要求，避免因數量誤差和技術要求錯誤帶來的返工、誤工和經濟損失等諸多麻煩。甲乙雙方簽訂暫估價合同時、對于產品保修期、付款方式、進貨時間、產品檢驗，甲方要認真聽取乙方的意見，乙方應積極維護甲方的利益。
2.4依法招標、加強監督。依法招標就是要求招標采購的招標范圍、招標條件、招標方式、招標程序、招標文件內容、評標方式、采購合同的簽訂，應嚴格遵守國家法律法規，既不能隨意簡化刪改，也不能空走形式。另外，在招標采購中應嚴禁圍標，串標等現象的發生，防止總承包單位指使投標單位圍標，然后再與暫估價標的物供應商簽訂“陰陽合同”以謀取非法利益。
2.5制定體現高效暫估價采購機制。工程項目管理是以質量、工期、投資三大目標控制為核心的管理活動，有的項目管理人員認為對暫估價采購規范化管理的程序化監督會影響工程進度，這種觀點實質上是對項目管理缺乏系統的辯證的認識、輕視造價管理在項目管理中的核心地位。要做到高效，第一，改變傳統的施工進度計劃編制內容，將招標采購計劃作為重要內容列入施工總進度計劃；第二，設專人要有充分時間落實采購任務；第三，非招標采購小組成員不得對采購活動無端干預。
3竣工結算階段暫估價造價管理
針對由總承包方支付采購價款的暫估價，工程竣工結算時通常根據實際簽認價格與暫估價之差，按工程實際數量算出總差額再計取費用后列入竣工結算總價中?？⒐そY算時，調整暫估價價款應注意如下：一是暫估價差價是否計取除稅金外的其它工程費用應在總承包合同中明確規定，如果沒有明確規定。甲乙雙方應協商解決；二是應勘察現場了解工程實際發生情況，簽證記錄簽字是否齊全。暫估價工程量的確定，如果該項沒有發生變更，則按竣工圖算出相應工程量乘相應實際價格進行調整；三是對于因質量不合格而返工的或以次充好的暫估價解決方法，應在總合同中明確規定。
4結束語
暫估價造價管理，是一項極其繁瑣的工作，也是影響建設工程造價的主要因素。加強暫估價造價管理有利于提高建設投資效益，有利于加強廉政建設和促進建筑市場“陽光工程”。只要我們從建設項目招標投標、施工、竣工結算三個階段加強暫估價造價的全過程控制，依據相關法規、完善相關制度，做好周密細致的計劃安排，有的放矢的抓好關鍵環節，就倒收到滿意的效果。
篇2：工程項目暫估價管理應把握要點
工程項目暫估價管理應把握的要點
目前大部分工程項目在招投標及簽訂施工合同階段，投標報價中有部分材料設備是以暫估價形式進入報價的。而作為暫估價的選定對象一般是：設計圖紙和招標文件不能明確材料設備的規格和質量；同等質量、規格及型號但市場價格懸殊，檔次不一的材料設備。暫估價主要分為：①指定分包項目暫估價；②甲方供應項目暫估價；③甲乙雙方配合采購的材料設備暫估價。
由于暫估價管理對控制工程項目造價，確保工程質量起著重要作用，在實施過程中有許多細節值得注意。如果忽視暫估價管理，會嚴重影響工程項目的投資、進度和質量三大控制，也給工程竣工結算和審計工作帶來重重困難。為此，暫估價管理是整個工程項目管理的一個重要環節，應引起高度重視。下面結合工作實踐，談談暫估價造價管理中應把握的要點，供大家參考。
1招投標階段暫估價造價管理
1.1對于簽訂固定總價承包合同的工程項目，招標文件要求考慮風險投標。而暫估價是據實調整結算的，實質上無形中使施工單位的風險轉向建設單位，并且暫估價占總價比重越大風險轉移越多。建設單位在確定暫估價時應事先考慮好漲價因素，以防突破投資規模，造成投資失控。例如近年來銅、鋁有色金屬漲價，銅材一年內漲價幅度近三倍，引起相關產品銷售價格上漲，如銅管、電纜、電線、閥門、散熱器等。
1.2暫估價采購中建設單位需成立采購小組，抽出時間作市場調查，考察廠家，組織招投標等，這就要求甲方應具備或依托強有力的管理機構，否則難以完成。以往的工程實際情況在處理此類問題時出現諸多矛盾。有的甲方認為暫估價不需要管理或無時間、無精力管理，造成結算時不能提供暫估價實際簽認價格，由于甲方管理出現漏洞，因此施工單位以次充好、影響工程質量的現象時有發生。為了避免上述情況發生，一是要求業主加強管理；二是盡量縮小暫估價的范圍。對于有些材料設備可以工程項目招標文件中明確品牌、規格，利用工程招標階段竟爭機制，降低造價。
1.3在招投標階段確定為暫估價的材料設備，建設單位往往只給出暫估價材料設備的單價，不提供工程量，我們認為應同時提供暫估價材料設備的工程量及單價，暫估價總價為固定數，各投標單位平等競爭；給出工程量的同時應事先考慮損耗因素，部分特殊材料損耗需雙方協商。例如外墻裝飾石材、新型水暖管材及管件等。
1.4電梯、門窗等分包工程，在招標文件中可以將總包配合內容列入并提供參考報價，要求投標單位在投標書中包含總包服務費。在分包合同簽定時建設單位協調總包單位配合內容，分包合同不再考慮總包服務費，這種方法可以提早明確總包、分包的職責，避免施工發生糾紛影響施工進度，也可防止總包方漫天要價。
1.5簽訂施工總承包合同時，應明確暫估價價款支付方式、結算價款調整辦法；對于實施招標采購的暫估價，總承包合同中應明確招標的組織形式、流程、甲乙雙方的權利和義務；如果項目實施跟蹤審計，還要明確跟蹤審計對暫估價采購有審計實施方案。在審核總承包合同條款時，應避免因合因條款不規范給以后暫估價管理帶來扯皮，杜絕各種關于暫估價條款不全、不真實、不嚴謹的合同生效，從而有效地減少暫做價糾紛，保證合同的全面履行。
2施工階段暫估價造價管理
2.1施工過程中暫估價造價管理分為非招標管理和招標管理。所謂非招標管理工作是指暫估價材料設備采購，不經過公開招標或邀請招標的形式，而直接通過議標、市場調查等形式確定供應商和采購價格的管理模式。這種模式只適合采購金額小、標的技術成熟、市場價格均衡、施工工期要求較緊、涉及國定機密或只有少數幾家擁有專有技術的情況下采用。它的特點是迅速高效但缺乏競爭、人為影響因素大，所以在實施過程中應比照招標采購管理加強監督。
對于實行招標管理的暫價項目，其招標采購的主要程序：①建設單位籌備成立采購招標小組，提出計劃；②確定暫估價項目具體規格、型號、技術標準；③建設單位專業人員、監理公司專業人員、總包單位專業人員展開市場調查；④編制適合業主需求的招標文件；⑤發布招標公告或向有資質的廠商發出投標邀請函；⑥招標答疑；⑦開標、評標、定標；⑧整理招標投標資料，寫出評標報告。
2.2技術指標要準確，電梯設備邀請招標時，不同品牌廠商參加投標，同樣規格，不同廠家有不同報價，也可在招標文件中明確，實行多方案報價，評標時根據經費、用途全面考慮，確定中標廠家。如果無法準確把握標底物的技術規格，可采用兩個階段招標辦法。例如，斷橋鋁合金窗的材料招標。第一階段，招標人可經以首先要求潛在投標人提交技術建議，詳細闡明貨物技術規格、質量和其他特性，招標人可以與投標人就其建議的內容進行協商和討論，達成一個統一的技術規格后編制招標文件；第二階段，招標人應當向第一階段提交了技術建議的投標人提供包含統一技術規格的正式招標文件，投標人依據正式招標文件的要求提交包括價格在內的最后投標文件。
2.3主動控制、共同招標。由于暫估價最終的經濟責任由建設單位承擔，所以建設單位應更加注重對暫估價造價管理的主動控制，招標應與總包單位共同組織，甲乙雙方密切配合。編制招標文件時應重新確認工程量和技術要求，避免因數量誤差和技術要求錯誤帶來的返工、誤工和經濟損失等諸多麻煩。甲乙雙方簽訂暫估價合同時、對于產品保修期、付款方式、進貨時間、產品檢驗，甲方要認真聽取乙方的意見，乙方應積極維護甲方的利益。
2.4依法招標、加強監督。依法招標就是要求招標采購的招標范圍、招標條件、招標方式、招標程序、招標文件內容、評標方式、采購合同的簽訂，應嚴格遵守國家法律法規，既不能隨意簡化刪改，也不能空走形式。另外，在招標采購中應嚴禁圍標，串標等現象的發生，防止總承包單位指使投標單位圍標，然后再與暫估價標的物供應商簽訂“陰陽合同”以謀取非法利益。
2.5制定體現高效暫估價采購機制。工程項目管理是以質量、工期、投資三大目標控制為核心的管理活動，有的項目管理人員認為對暫估價采購規范化管理的程序化監督會影響工程進度，這種觀點實質上是對項目管理缺乏系統的辯證的認識、輕視造價管理在項目管理中的核心地位。要做到高效，第一，改變傳統的施工進度計劃編制內容，將招標采購計劃作為重要內容列入施工總進度計劃；第二，設專人要有充分時間落實采購任務；第三，非招標采購小組成員不得對采購活動無端干預。
3竣工結算階段暫估價造價管理
針對由總承包方支付采購價款的暫估價，工程竣工結算時通常根據實際簽認價格與暫估價之差，按工程實際數量算出總差額再計取費用后列入竣工結算總價中?？⒐そY算時，調整暫估價價款應注意如下：一是暫估價差價是否計取除稅金外的其它工程費用應在總承包合同中明確規定，如果沒有明確規定。甲乙雙方應協商解決；二是應勘察現場了解工程實際發生情況，簽證記錄簽字是否齊全。暫估價工程量的確定，如果該項沒有發生變更，則按竣工圖算出相應工程量乘相應實際價格進行調整；三是對于因質量不合格而返工的或以次充好的暫估價解決方法，應在總合同中明確規定。
4結束語
暫估價造價管理，是一項極其繁瑣的工作，也是影響建設工程造價的主要因素。加強暫估價造價管理有利于提高建設投資效益，有利于加強廉政建設和促進建筑市場“陽光工程”。只要我們從建設項目招標投標、施工、竣工結算三個階段加強暫估價造價的全過程控制，依據相關法規、完善相關制度，做好周密細致的計劃安排，有的放矢的抓好關鍵環節，就倒收到滿意的效果。
篇3：什么是前期物業管理
什么是前期物業管理?有什么規定?
答：前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：
(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區房地產管理部門備案。
(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。
(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。
(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。
(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。
新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。
住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。
住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。