項目工程分包程序

　　1、工程分包策劃

　　1.1根據分包商的來源不同，對本項目使用的分包商進行如下劃分：

　　業主指定的分包商

　　項目選擇的分包商

　　1.2項目質量策劃時，項目經理應組織合約估算部、物資采購部、技術準備部、機電工程部、土建工程部裝修工程部等有關部門，制定分包方案，確定分包項目、分包合同內容、分包商選擇方法、分包方式及候選分包商名單。

　　1.3在分包方案策劃時，應注意對于性質相同或相近的分包工作，原則上只設定一個分包項目。

　　2、分包商的預先評價

　　合約估算部負責組織對所有向本項目提供承建制工程分包或提供勞務的分包商進行評價，以保證選用的分包商具有滿足分包合同要求的能力。

　　2.1分包商資格預審

　　合約估算部負責組織對分包商的資格預審，編制并發放分包商名單資格預審表。合約估算部應查對供應商填寫的供應商資格預審表及提供的相關資料 (如企業簡介、營業執照復印件、資質證書復印件、業績報告等)。

　　2.2分包商考察

　　2.2.1對重要分項工程的除資格預審外，在采購前還應對其進行考察?？疾煊珊霞s估算部牽頭，負責該分項工程的工程部門應參加，必要時可邀請其它有關部門的人員參加。

　　2.2.2對分包商考察的主要內容為資格預審未包括的項目∶如對分包商已完成或在施工程的考察、分包商提供的樣板房或樣板間、對分包商質量保證能力的審核、對分包商支付能力和提供保函能力的調查等。

　　2.3分包商的資格預審／考察結果，是判定分包商是否可以入選的重要依據。

　　3、業主指定的分包商

　　3.1對業主指定并將由其與分包簽訂合同的分包商的管理執行本手冊第7條款的規定。

　　3.2對業主指定將由項目與其簽訂合同的分包商的選擇，原則上仍執行本章節的規定，即要對其進行評價。當評價為合格時，則該分包商參加選擇；當其不合格時，應及時通知業主，請其決定是否選擇。

　　4、項目選擇的分包商

　　4.1分包商選擇

　　4.1.1本項目的分包商選擇采用招標和非招標兩種方式。

　　4.1.2招標形式的分包商選擇，應經過以下幾個環節：制定招標計劃，編制招標文件并向侯選分包商進行發放，對分包商進行預先評價，評標及定標。

　　4.1.3非招標形式的分包商選擇，應經過以下幾個環節：邀請分包商報價和提交施工方案，對分包商進行預先評價，比價及確定分包商。

　　4.1.4對分包商的選擇，原則上至少邀請3家分包商參加投標或報價，特殊情況下可采取獨家議標(但事先應獲取項目經理的批準)。

　　4.1.5分包商選擇的全部記錄資料由合約估算部負責保存。

　　4.2分包合同

　　4.2.1分包合同的內容,應以與業主簽訂的合同的相關條款為基礎，相應內容中不應有所抵觸或遺漏。在分包合同中要體現質量體系的要求，明確應達到的質量目標及開展質量保證工作的要求。

　　4.2.2分包合同的簽訂，由合約估算部組織，負責該分項工程的工程部等有關部門參加，與中標分包商進行合同談判。

　　4.2.3合約估算部負責擬定分包合同文本，并將文本交有關部門會審后，再報項目經理或其委托授權人批準。

　　4.2.4合約估算部按照批準的合同文本與分包商簽署正式合同文本。

　　5、分包工程的驗證

　　對分包工程的驗證按本手冊第10、第11條款的規定執行。

篇2：物業管理公司分包方控制工作程序(13)

　　物業管理公司分包方控制程序（13）

　　1.0目的：

　　對公司服務分包方進行有效的控制，確保選擇合格的分包方。

　　2.0適用范圍：

　　適用于公司對服務分包方的管理。

　　3.0職責：

　　3.1綜合事務部負責組織對服務分包方的調查、評估、選擇。

　　3.2需求部門負責對服務分包方的工作進行監督檢查。

　　3.3總經理負責對服務分包方的控制。

　　4.0程序

　　4.1公司確定要服務分包方后，綜合事務部負責進行市場調查，收集分包方相關信息資料，對服務分包方進行初審。初審內容包括：分包方資質證明、公司聲譽、人員資格、產品質量等。

　　4.2同一服務項目，除特殊情況外，通常至少應選擇兩家以上單位，并將初審結果予以記錄。

　　4.3綜合事務部將初審評價結果報總經理，由總經理負責組織與乙方進行合同談判，把合同談判內容進行記錄，并形成合同談判紀要。紀要內容包括：合同的具體條款、技術服務質量及相關技術資料、服務價格、質量保證的承諾等與合同相關的內容。

　　4.4總經理根據合同談判紀要召開內部管理層會議，對分包方進行評價，并形成《合同評審記錄》。

　　4.5若經過管理層會議討論通過，須及時與乙方共同草擬合同，并就有關條件和要求作進一步的談判，形成合同版本。

　　4.6若需要，公司應將合同送律師事務所進行法律性審核，并征求律師事務所的意見。

　　4.7若律師事務所審核無意見，應約乙方簽訂合同；若律師事務所審核有意見，應及時與乙方進行進一步的溝通與談判，并將溝通與談判的內容加入合同條款中。

　　4.8公司應將合同新增加的內容與條款送律師事務所審核，若審核無意見，應約乙方簽訂合同。

　　4.9綜合事務部負責對分包方檔案的建立。

　　4.10服務分包方在服務過程中，如發生重大質量問題，應取消其合格服務分包方資格。

　　5.0支持性工具

　　《合同談判紀要》

　　《合同評審記錄》

　　編制：審核：批準：日期：

篇3：物業公司服務項目分包方控制工作程序

　　物業公司服務項目分包方控制程序

　　1.0目的

　　通過對分包服務項目進行控制，對服務的過程進行監督，保證這些過程處于受控狀態，保證項目質量。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司對分包服務項目的管理和控制。

　　3.0術語

　　4.0職責

　　4.1總經理負責批準所有服務項目分包供方的合同和協議。

　　4.2市場部負責組織客戶服務中心、保安部、工程部對本部門相關的分承包項目進行評審。

　　4.3客戶服務中心、保安部、工程部負責分別對綠化清潔、水池清洗消毒、衛生消殺、工程與設備設施維修保養的分承包方的服務質量進行監控。

　　5.0工作程序

　　5.1公司目前分包項目如下：

　　a.綠化清潔；

　　b.水池清洗消毒；

　　c.衛生消殺；

　　d.空調、電梯維修保養；

　　e.其它。

　　5.2分包項目合同的選擇和批準

　　5.2.1市場部和客戶服務中心、保安部、工程部根據實際情況，提出在物業管理服務中需要分承包的項目，經總經理同意后尋找合適的分承包方。

　　5.2.2公司所有分包項目服務供方必須依照《供方評價和選擇程序》進行評價，并優先選擇合格分包服務供方。

　　5.2.3市場部負責組織客戶服務中心、保安部、工程部編制分包項目合同草案，內容必須包含：

　　a.服務項目的服務質量標準或依據；

　　b.服務項目范圍；

　　c.服務時間；

　　d.服務中出現問題的溝通解決方法；

　　e.其它方面。

　　5.2.4公司所有分包合同最后由總經理批準。

　　5.3對分包供方服務過程的控制

　　5.3.1對綠化清潔服務分包供方的控制

　　客戶服務中心按《清潔工作質量檢查標準作業規程》的規定對分包供方的服務質量的控制，并作好《樓宇清潔日/周/月檢查表》、《環衛清潔日/周/月檢查表》。

　　5.3.2對衛生消殺分包方的控制

　　a.供方保證每月三次對樓宇進行消殺滅四害活動，要對全部下水道、沙井口、暗溝進行噴灑藥物，在樓宇周圍撒定量的殺老鼠蟑螂藥物，作好《衛生消殺記錄表》。

　　b.客戶服務中心保潔員要每天對情況進行檢查，如發現有四害藏身之處，要及時與分包供方聯系，盡早除去衛生死角。

　　5.3.3水池清洗消毒分包方的控制

　　a.供方每半年需對水池清洗及消毒一次，清洗完后,要將清洗出的污濁物清理掉，工程部水工要監督分包供方整個消毒清洗過程，填寫《水箱（池）清洗消毒記錄》；

　　b.供方還應將再次清洗后的水質遞交專業機構進行水質化驗，并將化驗報告原件保存于物業管理處；

　　5.3.4對空調機組維修保養服務分包供方的控制

　　a.工程部水電工負責監督分包供方的服務過程，保證服務時間（每月一次）、服務質量，如空調機組或冷卻塔發生問題，及時與專業公司聯系盡快修復。

　　b.當供方未維護和保養空調機組時，要及時將所遇問題反映給分包供方，并監督和督促分包供方盡快解決。

　　5.3.5電梯維修保養服務分承包方的控制

　　a.分承包方每周要對所有電梯進行認真檢查，填寫《電梯日巡查記錄》，電梯維保監理對其檢查過程進行監督。

　　b.樓宇保安巡邏員每天要對電梯作五次以上的巡查，發現問題，先通知客戶服務中心，由客戶服務中心通知電梯維保監理來處理，如處理不了，應立即通知分承包方，要消除一切不安全隱患。

　　c.中控室通過閉路電視對電梯進行監視，發現問題時，先通知電梯維保監理來處理，如處理不了時應立即通知分包供方及時處理。

　　6.0相關文件和記錄

　　6.1《質量手冊》

　　6.2《供方評價和選擇程序》

　　6.3《清潔工作質量檢查標準作業規程》

　　6.4《衛生消殺記錄表》

　　6.5《水箱（池）清洗消毒記錄》

　　6.6《電梯日巡查記錄》