項目開發工作職責

　　1、根據公司發展需要，進行市場調研，為確立公司投資策略，投資計劃提供依據。

　　2、組織投資機會研究，新項目醞釀、選擇，項目的策劃包裝，協助公司領導做好招商引資工作。

　　3、進行新項目可行性研究：包括選址看地，對外談判，進行技術、經濟、社會全方位可行性分析。

　　4、協助公司領導確立項目：協調合同、協議的簽署，公司內部項目報批手續。

　　5、負責開發項目從立項到開工階段全過程質量控制管理，所有委托、報批手續工作。具體包括：

　　(1)、申請立項。

　?、?、擬寫申請立項的請示。

　?、?、委托編寫項目建議書。

　?、?、準備其他相關材料。

　　(2)、委托編寫項目申請報告。

　?、?、整理項目申請報告的資料。

　?、?、分別委托做上下水、電、氣、熱、電訊供給咨詢方案。

　　(3)、辦理規劃設計條件要點。

　　(4)、辦理選址規劃條件通知書。

　　(5)、辦理建設用地規劃許可證。

　　(6)、規劃局劃樁位并給釘樁條件后，委托測繪院釘樁。

　　(7)、根據項目全方位的可行性分析，確定并辦理設計條件，需：

　?、?、立項批復。

　?、?、擬建方案及說明。

　?、?、地形圖等材料。

　　(8)、根據總工辦編制的、經公司批準的設計任務委托書委托建筑方案設計。

　　(9)、審查規劃方案是否符合規劃設計條件，是否能符合規劃方案的深度要求，審查方案的可行性，參加總工辦組織進行的規劃設計方案審查，研究并提出對規劃方案的修改意見。

　　(10)、報送設計方案(附總圖1份)。

　　(11)、辦理審定設計方案通知書。

　　(12)、辦理土地出讓手續以及申請列年度計劃。

　　(13)、按要求報送總圖給人防、消防、環保、交通、園林、市政、通訊等部門審批蓋章認可或取得有關協議。

　　(14)、協調、參加首規委召開的初步設計審查會。

　　(15)、協調參加組織市政協調會。

　　(16)、委托審查、報批施工圖設計。

　　(17)、辦理建設工程規劃許可證。

　　(18)、到市政監理所、自來水公司、熱力公司、天然氣公司(煤氣公司)蓋章落實四源費。

　　(19)、到供電局辦理用電協議，交費、蓋章。

　　(20)、到電訊局辦理審核意見。

　　(21)、協助預算部www.zonexcapitaltr.com到招標辦辦理招標手續意見。

　　(22)、到統計局、建設局、房產科辦理報表手續。

　　(23)、到質監總站辦理委托質監事宜。

　　(24)、辦理稅務登記，領取固定資產投資許可證。

　　(25)、了理粘土磚限制使用費。

　　(26)、辦理電、綠化、www.zonexcapitaltr.com道路、上下水、熱力、鍋爐房、煤氣、天然氣等二次委托設計。

　　9、負責全公司在開發經營過程中公共關系的工作。

　　(1)、經常對業務單位進行禮節性的拜訪，征求他們的意見，親密與他們的關系，希望得到他們業務上的關照、支持和惠顧。

　　(2)、凡節日與大的紀念性活動，要向有業務聯系的單位、個人和老客戶發賀電、賀信或賀年卡，有的可以邀請他們參加本公司組織的慶?；蚣o念活動。

　　(3)、負責組織和參加來訪人員的接待，并將他們的情況轉告各有關部門。向客人介紹本公司的情況，了解他們的需要，盡可能給予滿足。

　　(4)、對來本公司學習考察和參觀的客人要熱情友好，向他們介紹情況要認真細致，給客人以良好的印象。

　　(5)、利用一切機會和場所進行公關活動。如在宴會、酒會、茶話會、展覽會、洽談會、座談會、紀念會、慶祝會等一切社交活動中進行宣傳。

　　(6)、負責組織本公司產品宣傳材料的編寫、攝影、錄音、印刷及宣傳，并與宣傳、新聞界建立良好關系，取得他們的支持和幫助。

　　(7)、負責公關資料的收集、積累，文件、材料的整理、編寫等工作。

　　(8)、負責檢查本公司的廣告牌、指示牌語句有無差錯;字體是否端正、清晰、美觀;設計是否高雅，與公司的格調是否相符等。如發現有不合要求(錯、臟、舊)的要及時改換。

　　(9)、負責對員工進行

　　培訓。

　　(10)、建立關公銷售業務檔案，以便查閱。

篇2：北京商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區縣建委(房管局)、經濟技術開發區國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發項目分期建設產生的遺留問題,現將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數據。

　　二、房地產開發企業使用未竣工的預測面積數據計算分攤系數、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數據、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:www.zonexcapitaltr.com)、公示起始日期等內容。房地產開發企業應將公示內容及張貼公示的現場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告備案、房屋登記部門進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發企業與購房人簽訂確認公示內容的補充協議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的www.zonexcapitaltr.com,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發企業應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發企業應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發房屋所有權證。

　　六、自本通知下發之日起,新申請預售許可的開發項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發項目,本通知下發之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發布的《關于房屋權屬登記面積有關規定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發

篇3：房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發手續流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發手續流程;負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間;配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業內容：

　　一級開發前期手續流程(祥見附件-一一級開發前期手續流程圖)一級開發授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉鎮政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規劃可研編制

　　a)向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發授權

　　提交一級開發申請和實施方案市國土局、發改委、規委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規劃局審核;

　　5.1.2.2規劃局會簽返計委;計委統一立項，下發立項批復;

　　5.1.3規劃意見書做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發前期開發手續流程(祥見附件--二級開發前期開發手續流程圖)立項手續--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規劃要點的規劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規劃局，規劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規

　　劃手續主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證;

　　5.2.2.1用地規劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證;

　　5.2.2.1工程規劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;

　　b)向市發改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規劃局進行施工圖審查。以上手續及其它手續(如立項、用地規劃等手續)準備齊全后，獲取工程規劃許可證;

　　5.2.3土地手續--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續--工程施工許可證a)準備建設用地規劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執等手續;d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續;

　　5.3項目開發手續流程標準時間指標(針對二級開發)

　　5.3.1立項手續標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規劃手續標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發手續流程監督部門

　　5.4.1項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制;

　　5.4.2項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制;

　　5.5項目開發手續流程監督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批;

　　5.5.2經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組;

　　5.5.3監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現

　　6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。

　　8.本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　附件:一級開發前期手續流程圖

　　附件:二級開發前期手續流程圖