施工索賠與反索賠作業指引

　　1.目的

　　防范施工索賠，及時提出反索賠，維護公司經濟利益。

　　2.適用范圍

　　施工階段的索賠與反索賠。

　　3.職責

　　3.1造價部負責及時處理工程索賠與反索賠工作。

　　3.2法律顧問負責向仲裁機構提起仲裁或向法院提起訴訟。

　　4.工作程序

　　4.1處理索賠的一般原則

　　4.1.1必須對合同條件、協議條款等有詳細了解，以合同為依據來公平公正處理合同雙方的利益糾紛。

　　4.1.2必須注意資料的積累,以事實和數據為依據處理索賠事件。

　　4.1.3必須及時、合理地處理索賠。

　　4.2施工索賠的分類

　　4.2.1費用索賠：系指承包商向公司要求補償自己的額外費用支出或者經濟損失的索賠，這費用包括人工費、材料費等。

　　4.2.2工期索賠：系指在索賠事件發生后承包商向公司要求延長工期，推遲竣工日期的索賠。

　　4.3施工索賠的內容

　　4.3.1不利的自然條件與人為障礙引起的索賠：

　　a、地質條件變化引起的索賠；

　　b、工程中人為障礙引起的索賠。

　　4.3.2工期延長和延誤的索賠，其中可補償的延誤包括：

　　a、場地條件的變更；

　　b、建設文件的缺陷；

　　c、由于公司或建筑師的原因造成的臨時停止；

　　d、處理不合理的制造圖紙而造成的耽擱；

　　e、由公司供應的設備和材料推遲到貨；

　　f、該工程項目其他主要承包商的干擾；

　　g、場地的準備工作不順利；

　　h、和公司或監理工程師取得一致意見的工作變更；

　　i、公司、監理工程師關于工程施工方面的變更。

　　4.3.3因施工中斷和工效降低提出的施工索賠。

　　4.3.4因工程終止或放棄提出的索賠。

　　4.3.5關于支付方面的索賠。

　　a、關于價格調整方面的索賠；

　　b、關于貨幣貶值導致的索賠；

　　c、拖延支付工程款的索賠。

　　4.4公司反索賠

　　4.4.1工期延誤反索賠。

　　a、公司盈利損失；

　　b、由于工期延長而引起的貸款利息增加；

　　c、工程拖期帶來的附加監理費；

　　d、由于本工程拖期竣工不能使用，租用其他建筑物時的租賃費；

　　e、賠償已售樓宇違約金及賠償金。

　　4.4.2施工缺陷索賠：承包商未在規定的期限內完成修補工作，公司有權雇傭他人來完成工作，所發生的費用由承包商負擔。

　　4.4.3由于法規的變化導致承包商在工程實施中降低了成本，產生了超額利潤，應重新調整合同價格，收回部分超額利潤。

　　4.4.4公司合理終止合同或承包商不正當地放棄工程的索賠。

　　4.5索賠與反索賠應遵循以下程序：

　　4.5.1提出正當索賠理由，進行事態調查，對事件進行詳細了解。

　　4.5.2對這些事件的原因進行分析，并判斷其責任由誰承擔，并分析承擔責任的可能性。

　　4.5.3對事件的損失進行調查和計算。

　　4.5.4分析選擇以下可成為索賠證據的源文件。

　　a、招標文件合同文本及附件、中標通知書、投標書；

　　b、工程量清單、工程預算書和圖紙、標準、規范和其它有關技術資料、技術要求；

　　c、各種紀要、協議及雙方的往來文件；

　　d、施工進度計劃和具體的施工進度安排；

　　e、施工現場的有關文件和工程照片；

　　f、氣象資料；

　　g、工程檢查驗收報告和各種技術鑒定報告；

　　h、施工中送停電、氣、水和道路開通、封閉的記錄或證明；

　　i、官方的物價指標、工資指標；

　　j、各種會議核算資料；

　　k、建筑材料、機械設備的采購、訂貨、運輸進場、使用方面的憑據；

　　l、國家的法律、法規、部門規章等。

　　4.5.5發出索賠通知書（索賠申報表）

　　a、索賠事件發生后20天內，應向對方發出索賠的通知；

　　b、《索賠報告》應包括的索賠要求和支持這個要求的有關證據，證據應當詳細和全面。

　　4.6處理索賠的工作程序

　　4.6.1審核索賠證據，判斷索賠要求是否有理有據，提出的證據參見4.5項條款有關內容。

　　4.6.2審核工期延長的要求在審核中應遵循以下幾點：

　　a、劃清施工進度拖延的責任歸屬哪一方；

　　b、施工進度拖延是否涉及費用

索賠；

　　c、被延誤的工作應是施工進度計劃中關鍵線路上的施工內容。

　　4.6.3審核費用索賠要求：

　　a、承包商可索賠的費用一般包括：人工費、設備、材料費、保函手續費、貸款利息、保險費、利潤、管理費等；

　　b、審核索賠取費的合理性；

　　c、審核索賠計算的正確性。

　　4.6.4對《索賠報告》進行分析，提出處理意見并在合同規定的期限內答復。

　　4.6.5應將有關索賠的信息存檔備查。

　　4.7與施工方協商不成的，由造價部通知法律顧問室按經濟雙方簽定的合同內容規定送仲裁機構仲裁或向法院提起訴訟，造價部予以配合。

　　5.支持性文件

　　無

　　6.記錄管理

　　《索賠報告》

篇2：物管案例：性急業主自當期房監工干擾施工

　　物管案例：性急業主自當期房監工干擾施工

　　有消息稱，在京西某樓盤購買期房的業主們，日前聯合起來自己擔任“施工監理”監督開發商施工，試圖讓糾紛防患于未然，并派業主代表進入工地查看實樓樣板間。

　　業主提出要當“施工監理”

　　據介紹，買房后有的業主偷偷進工地觀察，沒想到問題發現一堆，如使用的外墻磚、電梯無品牌，某戶型外窗尺寸縮小等，業主聚會后一共總結26個問題，希望與開發商面談。

　　業主表示，由于入住時的糾紛太多，到時房子建好不可能再改了，不如現在施工中及時修改。業主中有不少建筑專家，他們希望當“施工監理”，監督開發商蓋好房子。

　　不久前，70名業主給開發商寫聯名信，最終與開發商老總正式會面。開發商表示對業主提出的更換相關建材等要求會充分研究，同時業主代表可以進入工地看實樓樣板間。

　　不影響建設前提下可商量

　　該項目負責人表示，業主自做施工監理反映了業主對項目的關心。然而現在提的不少要求是希望換更貴的建材，他坦言在施工過程中再談換建材不太好辦。

　　負責人說，業主們可以在不影響建設過程的前提下，提出合理要求。購房后，開發商和業主利益一致，應該共同打造好的品牌形象?！皹I主監理”是否合理眾說紛紜

　　針對業主自做監理的事情，業內人士指出，業主自做監理必須要有開發商配合。因為當監理必須經常到工地監工，然而按照有關安全施工條例，到工地只有在負責人帶領下戴安全帽有序進入，也就是說如果開發商不同意的情況下業主自己潛入工地，如遇到安全事故將負有很大責任。而且業主監理過程中與開發商在更換建材等問題上意見不一致，缺少第三方調停機制。

　　房地產專業律師認為，業主自做“監理”缺少法律支持。開發商和業主簽的是購房合同，業主對房子有占有、使用、收益、處置的權利，但購房合同中沒有業主可以做監理的條款。

　　而一位具有多年經驗的開發商表示，不管在施工過程中業主提出監理的要求是否有法律支持，總之業主的事無小事，開發商盡量配合，可以防止小事變大。

篇3：建筑施工物資租賃合同范本

　　建筑施工物資租賃合同范本

　　出租人：__________　簽訂地點：__________

　　承租人：__________　簽訂時間：____年____月____日

　　根據《中華人民共和國合同法》的有關規定，按照平等互利的原則，為明確出租人與承租人的權利義務，經雙方協商一致，簽訂本合同。

　　第一條　租賃物資的品名、規格、數量、質量(詳見合同附件)：

　　_______________________________________________。

　　第二條　租賃物資的用途及使用方法：_________________

　　第三條　租賃期限：自____年____月____日至____年____月____日，共計____天。承租人因工程需要延長租期，應在合同屆滿前日內，重新簽訂合同。

　　第四條　租金、租金支付方式和期限

　　收取租金的標準：______________________________。

　　租金的支付方式和期限：________________________。

　　第五條　押金(保證金)

　　經雙方協商，出租人收取承租人押金_____元。承租人交納押金后辦理提貨手續。租賃期間不得以押金抵作租金；租賃期滿，承租人返還租賃物資后，押金退還承租人。

　　第六條　租賃物資交付的時間、地點及驗收方法：________________。

　　第七條　租賃物資的保管與維修

　　一、承租人對租賃物資要妥善保管。租賃物資返還時，雙方檢查驗收，如因保管不善造成租賃物資損壞、丟失的，要按照雙方議定的《租賃物資缺損賠償辦法》，由承租人向出租人償付賠償金。

　　二、租賃期間，租賃物資的維修及費用由_______人承擔。

　　第八條　出租人變更

　　一、在租賃期間，出租人如將租賃物資所有權轉移給第三人，應正式通知承租人，租賃物資新的所有權人即成為本合同的當然出租人。

　　二、在租賃期間，承租人未經出租人同意，不得將租賃物資轉讓、轉租給第三人使用，也不得變賣或作抵押品。

　　第九條　租賃期滿租賃物資的返還時間為：____________。

　　第十條　本合同解除的條件：________________________。

　　第十一條　違約責任

　　一、出租人違約責任：

　　1.未按時間提供租賃物資，應向承租人償付違約期租金____%的違約金。

　　2.未按質量提供租賃物資，應向承租人償付違約期租金____%的違約金。

　　3.未按數量提供租賃物資，致使承租人不能如期正常使用的，除按規定如數補齊外，還應償付違約期租金____%的違約金。

　　4.其他違約行為：_______________________________________。

　　二、承租人違約責任：

　　1.不按時交納租金，應向出租人償付違約期租金_____%的違約金。

　　2.逾期不返還租賃物資，應向出租人償付違約期租金_____%的違約金。

　　3.如有轉讓、轉租或將租賃物資變賣、抵押等行為，除出租人有權解除合同，限期如數收回租賃物資外，承租人還應向出租人償付違約期租金_____%的違約金。

　　4.其他違約行為：______________________________________。

　　第十二條　本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；也可由當地工商行政管理部門調解；協商或調解不成的，按下列第種方式解決：

　　(一)提交_______仲裁委員會仲裁；

　　(二)依法向人民法院起訴。

　　第十三條　其他約定事項：______________________________。

　　第十四條　本合同未作規定的，按照《中華人民共和國合同法》的規定執行。

　　第十五條　本合同一式_____份，合同雙方各執______份。本合同附件______份都是合同的組成部分，與合同具有同等效力。

　　出租人　　　　承租人　　　鑒(公)證意見：

　　出租人(章)：　承租人(章)：

　　住所：　　　　住所：

　　法定代表人(簽名)：　法定代表人(簽名)：

　　委托代理人(簽名)：　委托代理人(簽名)：

　　電話：　　　　電話：

　　傳真：　　　　傳真：

　　開戶銀行：　　開戶銀行：　　鑒(公)證機關(章)

　　賬號：　　　　賬號：　　　　經辦人：

　　郵政編碼：　　郵政編碼：　　　　年　月　日

　　監制部門：　　印制單位：

　　文書要點

　　建筑施工物資租賃合同是租賃合同的一種，它是以建筑施工物資作為租賃標的物的合同。出租人大多數為建筑施工企業或者建筑物資租賃企業，承租人為施工企業。本格式為示范文本(GF-2000-0604)。

　　建筑施工物資租賃合同主要內容包括：租賃物資的品名、規格、數量、質量；租賃物資的使用用途及使用方法；租賃期限；租金及其支付方式；租賃物的交付與驗收等；租賃物資的保管與維修保養；違約責任等。

　　出租人的基本義務是要按時交付符合合同約定的租賃物件；租賃物質量要符合規定的標準或者雙方約定的要求；因租賃物質量不合格而造成承租人損失的，要承擔違約責任。

　　承租人的基本義務是要按時支付租金，按照租賃物的使用方法正確使用租賃物，在租賃期間保管并維修租賃物，不得擅自將租賃物轉給其他人使用等。

　　特別提示

　　建筑施工物資種類繁多，但主要是大型施工機械出租的較多。比如塔式吊車、大型攪拌機械等，價格比較貴，施工企業自備時則可能使用效率低，不如租賃合算。制作建筑施工物資租賃合同時，應當注意以下問題：

　　(1)租賃物的現狀，應當在合同中予以明確。尤其是租賃物的質量狀況，應當一一寫清楚，避免交接時發生異議。

　　(2)要明確租賃物在租賃期間的維修費用由誰負責的問題。如果由出租人負責，則維修時要經出租人同意；如果是承租人負責，對維修材料的質量標準要有規定，避免承租人為省錢而選擇質量不太好的維修材料。

　　(3)租金。租金的約定應當公平合理。如果租賃物的維修保養由承租人負責，則租金應適當低些；如果由出租人負責，則可以高一些。租金的支付方式和違約責任也要在合同中明確。

　　(4)租賃物的交接。出租人向承租人交付租賃物時，承租人要認真負責檢查驗收租賃物是否符合合同約定的標準；在租賃期滿后，承租人向出租人交付租賃物時，出租人應當檢查驗收租賃物。對租賃物有異議的，應當在規定的期限內提出。