宏觀調控,信貸緊縮——新政的緊箍咒
如果說對于一個項目成功最重要的是那句經典名言——“地段,地段,還是地段”的話,那么,在房產新政下,開發商的緊箍咒無疑是“錢!錢!還是錢!”。
受宏觀調控影響,房地產企業的兩大命脈——銀根、地根仍然在繼續收緊,在銀行加緊追討拖欠開發貸款的同時,來自于政府的壓力和銷售的低迷,使開發商的資金鏈更加緊繃,一些實力不弱的地產商也開始面臨“斷頓之憂”。
有專家指出,房地產業雖在市場、政府和發展商的多方博弈中曲折前行,但決定整個房地產產業鏈條是否順暢的關鍵仍是開發資金。統計顯示,中國房地產開發商70%的資金都來自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下,如何通過創新融資渠道獲得資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令開發商最為頭痛的問題。
多元融資時代,開發商步入資本江湖的三大“內功”
最近一段時間來,合生、富力、中海等行業大佬紛紛海外融資,以解資金焦渴。分析認為,一方面是新政下市場的整體觀望氣氛,銷售低迷;另一方面是銀行口袋的扎緊,讓開發商不得不踏入資本江湖,謀求突圍,由此也預示著房地產市場融資多元化時代的到來。
而這個時代的到來,將徹底改變房地產業的游戲規則和市場競爭格局,對于眾多的中小開發商來說,這既是戰略轉型的契機,也是化蛹成蝶過程中的陣痛。專家認為,開發商若要步入資本江湖,以下三大“內功”的修練尤為關鍵。
1.戰略轉型:從“香港模式”向“美國模式”轉變是必由之路。
香港模式作為目前主導中國內地房地產發展行業的開發模式,開發商扮演的是“全能型”角色,既是投資商又是發展商,既參與項目的前期拿地、立項、規劃、建筑,又承擔項目后期的包裝、銷售、推廣及管理的工作,戰線過寬過長,導致了資金需求的繁瑣和復雜。而美國模式則包括三個小循環,分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環;以房地產投資管理公司或房地產產業投資基金為核心的房地產投資循環;以及以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。三個小循環合在一起又組成了一個大循環。
中國的房地產業用了二十年的時間,只構造了第一個小循環。因此,從概念上講,中國的房地產商到目前為止基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現。由此看來,投資循環的形成過程,是中國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的向上轉型。
2.風險化解:沿產業鏈進行專業化風險化解是突破資金困局的有效保障
在行業成為資本巨人游戲占主導地位的新形勢下,眾多資本實力不足的中小開發商僅憑一已之力,已難以應付高昂的開發成本和規避高額的風險,因此,在“新政”非常時期,開發商尤其需要投資者,策劃代理商等合作伙伴的支持。通過走強強聯合,協同作戰的道路,聯合更多資本持有者、更多相關專業公司,參與到項目運作中來。
這種相互間通過專業的資產管理及項目的運作平臺進行有效的整合,有利于共同把資金盤子做大,從而加強抗風險能力,以更強的姿態和更專業的能力,投資房地產市場。
3.資源整合:整合企業內外資源的能力是突破資金困局的關鍵
強強聯合無疑可以降低開發風險,但是,強強聯合能否產生良好效果的關鍵卻在于資源整合成功與否。一方面是自開發商內部的資源整合,包括資源的重新配置,戰線的調整,不良資產的剝離,資金鏈理順等等;一方面是外部資源的引進及整合,比如最近合生出讓股權,引進新加坡政府旗下的投資基金公司淡馬錫(Temasek)以及老虎環球基金(Tiger Global)兩家合作公司,正是通過外部資源挖掘,來緩解資金緊張的一個案例。
從另一個角度講,資源整合就是充分靈活運用各類金融工具,整合社會的各類型與房地產行業直接相關的專業資源,促進合作各方實現資源最優配置的資金(資產)管理平臺,從而突破資金困局,獲得豐厚收益。
房地產產業基金,遠水如何救近火?
隨著國內金融市場和房地產市場的發展,房地產業過去僅依靠商業銀行的單一融資渠道所面臨的高金融風險已進一步凸現,這為海外眾多房地產基金和國內一些準房地產基金創造了市場空間,目前包括摩根斯坦利、荷蘭國際集團、美國華僑民間基金、德意志銀行房地產投資基金以及紐約鳳凰金融有限公司等海外基金都先后采用投資公司的形式介入了我國房地產業,成為填補國內發展商資金缺口的一股重要力量,房地產基金再次成為房地產界最熱門的話題之一。
對于開發商而言,行業基金的介入,不僅有利于實現與國際資本的對接,緩解資金緊張,也有利于剝離不良資產
,縮短戰線;而對于整個房地產融資體系來說,房地產投資基金的發展拓展了新的融資渠道,促進一個競爭性融資體系的形成,不僅有利于降低銀行風險,也有利于行業整體的良性發展。從國際市場看,房地產產業投資基金已成為推動行業發展的重要推動力量。目前世界上已經超過300只上市的地產類產業基金,資產總額超過了300億美元,在美國,房地產基金幾乎已經滲透每一個大中城市的房產經營活動中;澳洲房地產基金的規模已經占到當地股票市場總值的8%;亞洲是地產基金發展最成熟的國家——日本第一只地產基金也已于20**年在東京證券交易所上市。
相比于發達國家,中國在行業基金方面已經遠遠落后。隨著中國金融市場的進一步完善和開放,中國建立符合我國國情的房地產產業基金呼聲已經越來越高。據悉,國內第一個直接股權投資基金——中比基金已獲得商務部牌照,得以啟動;同時國內相關的《產業投資基金法》也在研究之中。種種跡象表明,中國房地產基金即將破蛹而出。
然而,由于房地產投資基金乃至整個產業投資基金,在我國都是新生事物,其發展還面臨法律、體制、意識等眾多障礙,國內至今尚未出現名正言順的房地產基金。對于目前正處于資金困局中的開發商,房地產業基金雖不說上是空中樓閣,卻仍然是遠水救不了近火。
風險代理,焦渴中的一場甘霖
有分析認為,新政造成的銷售低迷是促使開發商加劇陷入資金困局的直接因素。由于國內的整體金融投資市場不發達,大量閑散資金無處可去。儲蓄無利可圖,股市持續低迷,似乎除持續漲價的樓市外找不到更好的投資渠道,一旦地產進入低潮,投資者即陷入彷徨觀望的境地。而融資和銷售同時受阻,內外交困,開發商雪上加霜,嗷嗷待哺。
究其根源,是目前在發展商與投資者這兩者之間,缺乏一種有效的溝通渠道和專業嫁接的橋梁。若要實現發展商與投資者的資金對接,必須要有一個結合點。一旦資金能夠長驅直進房地產行業,發展商與投資者必然是兩得益彰,大有裨益。
而作為發展商與消費者之間的橋梁,有少數房地產中介代理公司已經先知先覺,積極行動。據悉,國內著名的十大房地產中介機構之一——凌峻(中國),即計劃成立投資顧問公司,據凌峻董事長陳將楚介紹,凌峻希望在銷售通道之外再扮演一個資金橋梁的重要角色,邀請投資者共同為中小型發展提供包銷等風險代理業務,這對中小發展商和投資者都是一個“看得見,摸得著”重大利好消息。
據凌峻介紹,房地產風險代理是一種與過往只拿傭金、不擔風險的代理方式相反,由代理商先期承擔前期所有的費用和風險,不收傭金、只賺差價的房地產營銷方法。目前主要有兩種模式:一種是“包廣告”。這是營銷策劃代理性的廣告包銷,即代理商提供以廣告媒介及宣傳資金投入為主,以及提供圍繞營銷管理工作的全部營銷費用的包銷形式,稱之為“包廣告”,也可以理解為準包銷。
另一種是“包銷售”。是代理商(也是投資商)與發展商在項目開盤前共同確定項目總體銷售價格(通常略低于市場價格),由代理商向發展商作包銷承諾,即在一定條件、一定時間內,無論樓盤銷售情況如何,代理商均需按時按雙方商定的樓價款向發展商分期、分批支付項目總價款,而代理商從實際銷售溢價中獲取巨額收益,稱之為“包賣樓”,也可以理解為托盤包銷。
通過這兩種方式,開發商、代理商可以充分實現分工明確、各施其長,風險共擔、利益共享的專業合作。風險代理使本應由開發商獨力承擔的風險,局部轉移到房地產中介公司身上,在一定程度上減輕了開發壓力。這對資金實力較弱的中小型開發公司來說,無疑是焦渴難耐中的一場甘霖。
篇2：調控信貸緊縮下開發商走出資金困局？
宏觀調控,信貸緊縮——新政的緊箍咒
如果說對于一個項目成功最重要的是那句經典名言——“地段,地段,還是地段”的話,那么,在房產新政下,開發商的緊箍咒無疑是“錢!錢!還是錢!”。
受宏觀調控影響,房地產企業的兩大命脈——銀根、地根仍然在繼續收緊,在銀行加緊追討拖欠開發貸款的同時,來自于政府的壓力和銷售的低迷,使開發商的資金鏈更加緊繃,一些實力不弱的地產商也開始面臨“斷頓之憂”。
有專家指出,房地產業雖在市場、政府和發展商的多方博弈中曲折前行,但決定整個房地產產業鏈條是否順暢的關鍵仍是開發資金。統計顯示,中國房地產開發商70%的資金都來自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下,如何通過創新融資渠道獲得資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令開發商最為頭痛的問題。
多元融資時代,開發商步入資本江湖的三大“內功”
最近一段時間來,合生、富力、中海等行業大佬紛紛海外融資,以解資金焦渴。分析認為,一方面是新政下市場的整體觀望氣氛,銷售低迷;另一方面是銀行口袋的扎緊,讓開發商不得不踏入資本江湖,謀求突圍,由此也預示著房地產市場融資多元化時代的到來。
而這個時代的到來,將徹底改變房地產業的游戲規則和市場競爭格局,對于眾多的中小開發商來說,這既是戰略轉型的契機,也是化蛹成蝶過程中的陣痛。專家認為,開發商若要步入資本江湖,以下三大“內功”的修練尤為關鍵。
1.戰略轉型:從“香港模式”向“美國模式”轉變是必由之路。
香港模式作為目前主導中國內地房地產發展行業的開發模式,開發商扮演的是“全能型”角色,既是投資商又是發展商,既參與項目的前期拿地、立項、規劃、建筑,又承擔項目后期的包裝、銷售、推廣及管理的工作,戰線過寬過長,導致了資金需求的繁瑣和復雜。而美國模式則包括三個小循環,分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環;以房地產投資管理公司或房地產產業投資基金為核心的房地產投資循環;以及以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。三個小循環合在一起又組成了一個大循環。
中國的房地產業用了二十年的時間,只構造了第一個小循環。因此,從概念上講,中國的房地產商到目前為止基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現。由此看來,投資循環的形成過程,是中國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的向上轉型。
2.風險化解:沿產業鏈進行專業化風險化解是突破資金困局的有效保障
在行業成為資本巨人游戲占主導地位的新形勢下,眾多資本實力不足的中小開發商僅憑一已之力,已難以應付高昂的開發成本和規避高額的風險,因此,在“新政”非常時期,開發商尤其需要投資者,策劃代理商等合作伙伴的支持。通過走強強聯合,協同作戰的道路,聯合更多資本持有者、更多相關專業公司,參與到項目運作中來。
這種相互間通過專業的資產管理及項目的運作平臺進行有效的整合,有利于共同把資金盤子做大,從而加強抗風險能力,以更強的姿態和更專業的能力,投資房地產市場。
3.資源整合:整合企業內外資源的能力是突破資金困局的關鍵
強強聯合無疑可以降低開發風險,但是,強強聯合能否產生良好效果的關鍵卻在于資源整合成功與否。一方面是自開發商內部的資源整合,包括資源的重新配置,戰線的調整,不良資產的剝離,資金鏈理順等等;一方面是外部資源的引進及整合,比如最近合生出讓股權,引進新加坡政府旗下的投資基金公司淡馬錫(Temasek)以及老虎環球基金(Tiger Global)兩家合作公司,正是通過外部資源挖掘,來緩解資金緊張的一個案例。
從另一個角度講,資源整合就是充分靈活運用各類金融工具,整合社會的各類型與房地產行業直接相關的專業資源,促進合作各方實現資源最優配置的資金(資產)管理平臺,從而突破資金困局,獲得豐厚收益。
房地產產業基金,遠水如何救近火?
隨著國內金融市場和房地產市場的發展,房地產業過去僅依靠商業銀行的單一融資渠道所面臨的高金融風險已進一步凸現,這為海外眾多房地產基金和國內一些準房地產基金創造了市場空間,目前包括摩根斯坦利、荷蘭國際集團、美國華僑民間基金、德意志銀行房地產投資基金以及紐約鳳凰金融有限公司等海外基金都先后采用投資公司的形式介入了我國房地產業,成為填補國內發展商資金缺口的一股重要力量,房地產基金再次成為房地產界最熱門的話題之一。
對于開發商而言,行業基金的介入,不僅有利于實現與國際資本的對接,緩解資金緊張,也有利于剝離不良資產
,縮短戰線;而對于整個房地產融資體系來說,房地產投資基金的發展拓展了新的融資渠道,促進一個競爭性融資體系的形成,不僅有利于降低銀行風險,也有利于行業整體的良性發展。從國際市場看,房地產產業投資基金已成為推動行業發展的重要推動力量。目前世界上已經超過300只上市的地產類產業基金,資產總額超過了300億美元,在美國,房地產基金幾乎已經滲透每一個大中城市的房產經營活動中;澳洲房地產基金的規模已經占到當地股票市場總值的8%;亞洲是地產基金發展最成熟的國家——日本第一只地產基金也已于20**年在東京證券交易所上市。
相比于發達國家,中國在行業基金方面已經遠遠落后。隨著中國金融市場的進一步完善和開放,中國建立符合我國國情的房地產產業基金呼聲已經越來越高。據悉,國內第一個直接股權投資基金——中比基金已獲得商務部牌照,得以啟動;同時國內相關的《產業投資基金法》也在研究之中。種種跡象表明,中國房地產基金即將破蛹而出。
然而,由于房地產投資基金乃至整個產業投資基金,在我國都是新生事物,其發展還面臨法律、體制、意識等眾多障礙,國內至今尚未出現名正言順的房地產基金。對于目前正處于資金困局中的開發商,房地產業基金雖不說上是空中樓閣,卻仍然是遠水救不了近火。
風險代理,焦渴中的一場甘霖
有分析認為,新政造成的銷售低迷是促使開發商加劇陷入資金困局的直接因素。由于國內的整體金融投資市場不發達,大量閑散資金無處可去。儲蓄無利可圖,股市持續低迷,似乎除持續漲價的樓市外找不到更好的投資渠道,一旦地產進入低潮,投資者即陷入彷徨觀望的境地。而融資和銷售同時受阻,內外交困,開發商雪上加霜,嗷嗷待哺。
究其根源,是目前在發展商與投資者這兩者之間,缺乏一種有效的溝通渠道和專業嫁接的橋梁。若要實現發展商與投資者的資金對接,必須要有一個結合點。一旦資金能夠長驅直進房地產行業,發展商與投資者必然是兩得益彰,大有裨益。
而作為發展商與消費者之間的橋梁,有少數房地產中介代理公司已經先知先覺,積極行動。據悉,國內著名的十大房地產中介機構之一——凌峻(中國),即計劃成立投資顧問公司,據凌峻董事長陳將楚介紹,凌峻希望在銷售通道之外再扮演一個資金橋梁的重要角色,邀請投資者共同為中小型發展提供包銷等風險代理業務,這對中小發展商和投資者都是一個“看得見,摸得著”重大利好消息。
據凌峻介紹,房地產風險代理是一種與過往只拿傭金、不擔風險的代理方式相反,由代理商先期承擔前期所有的費用和風險,不收傭金、只賺差價的房地產營銷方法。目前主要有兩種模式:一種是“包廣告”。這是營銷策劃代理性的廣告包銷,即代理商提供以廣告媒介及宣傳資金投入為主,以及提供圍繞營銷管理工作的全部營銷費用的包銷形式,稱之為“包廣告”,也可以理解為準包銷。
另一種是“包銷售”。是代理商(也是投資商)與發展商在項目開盤前共同確定項目總體銷售價格(通常略低于市場價格),由代理商向發展商作包銷承諾,即在一定條件、一定時間內,無論樓盤銷售情況如何,代理商均需按時按雙方商定的樓價款向發展商分期、分批支付項目總價款,而代理商從實際銷售溢價中獲取巨額收益,稱之為“包賣樓”,也可以理解為托盤包銷。
通過這兩種方式,開發商、代理商可以充分實現分工明確、各施其長,風險共擔、利益共享的專業合作。風險代理使本應由開發商獨力承擔的風險,局部轉移到房地產中介公司身上,在一定程度上減輕了開發壓力。這對資金實力較弱的中小型開發公司來說,無疑是焦渴難耐中的一場甘霖。
篇3：物業收費的困局各自買單
物業收費的困局各自買單
第一種計費方法是平攤，無論每個人喝了多少都按平均數計算。事實上我們知道每人享用的飲料是絕不會一樣多的，這種均分方式是以受益少對受益多的人的妥協為代價，這在小事上是和氣重于公平。
第二種計費方法是可以按各人體重折算，假設體重重的享用飲料多，這樣就可以根據體重的比例，來分攤各自的費用。這種分攤方法在無法進行分餐的情況下，無疑顯得更加公平合理。
目前物業管理就是采用的第二種計費方式。這個不能分餐的容器叫做物業管理區域，食客是業主，“體重”相當于他們各自的房屋建筑面積。由于物業管理主要是對房屋共用部位、共用設施設備和共用場地進行管理，所以業主主要按照他們的建筑面積比例計算物管費。
那么他們又會采取什么方式交費呢?
第一種方式是各人分別自己買單。每人按照平均費用，或者可以清楚計算自己的實際消費，向服務生付費。這種方式，以從西餐中引進的自助餐制為代表，它的特點是豐儉自便，口味自主，不必受其他食客影響自己的進餐和帳單。
第二種方式是各人湊齊自己的份子，交一個人代表集體統一買單。這種方式以中餐傳統的桌餐制為代表。它的特點是無法針對個人提供不同口味的菜品和服務，因此無論個人意見如何，都按照最后大家達成的一致意見向服務生如數付費或者要求減免付費，而不會出現誰因為沒有吃某一道菜或者覺得不夠好吃，而單獨拒絕為這一道菜付費的情況。
目前物業管理按理應該是第二種交費方式。由于在同一物業管理區域的桌餐制中，無法針對個人要求和口味提供不同標準的服務，所以最終結果理應由業主集體進行判斷，達成一致意見后，集中全體業主的份子，向物管如數或減免支付。用通俗的話說，這套桌餐的標準和價格制定，叫做物業服務合同;收集意見形成效果判斷和決議，叫做業主大會;代表業主向物管人完成支付過程的，可以是業委會。
一個獨特而不合情理的現象是：為什么現在全國的物業管理“桌餐制”，要由業主個人向物管分別買單?
第一種原因是歷史沿革。從早期“物業管理為物業開發項目服務”的指導思想延續，這套桌餐實際上是開發商的婚宴，規則早就由“主人”定好了。上了桌大家彼此不認識，自己已經單獨交了份子，能吃多吃最好還能打包?！段飿I管理條例》把這桌宴席叫做前期物業管理階段;這個基本由開發商制定而由物管和業主遵守的規則叫做前期物業服務合同;業主在這個規則下無法統一集體意見，只能被動的接受。
第二種原因是業主的順從。業主并非只是從被動接受中受到拘束，他們其實也在期待能從開發商或物管的獨斷或包攬中坐享其成(只要滿足了他們的利益)。投機心理慫恿他們要別的業主、要政府、要開發商、要物管為自己做主;他們害怕承擔責任，索求而不是創造公平，因此會提出類似要物管直接面對不同樓層的用戶收取不同的電梯使用費等要求，而不是在業主內部形成共識再交物管辦理;當一個業主因為一個局部的不滿而要求自己全部免單時，居然還會獲得不少業主支持。因此他們少有自發的主動成立業主大會，少有為業主的集體利益而行動。
第三種原因是業主的不良行為。就像個別醉鬼在宴席上砸壞了大家的餐具，卻總是要留給同桌其他食客或者服務生來賠償，他始終不會受到來自于真正的受害人--其他業主的有效譴責和制約，而且在物管來代替其他業主制約他時，業主們通常是沉默甚至責備物管，理由是物管不是來管理而是來服務的。在這種業主自己的管理缺位之下，業主的不良行為會因不受任何處罰而變得肆無忌憚，“不交物管費”被視為對抗不良物管的有效手段，同時也成為了一些業主不良行為的障眼法。
業主能夠與物管平等公正的對話，必須從業主們統一標準、要求和行動開始，那么集中支付物管費是否也是一法?