項目市場調研作業指導書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過大環境分析及時了解房地產領域和市場的發展動態，保持對市場的敏銳性。

　　b）征地前通過對項目狀況和市場機會的研究分析評估地塊價值，估計成本利潤，為土地競標的價格決定提供依據。

　　c）粗略估計項目地塊開發的優/劣勢，預測項目開發潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業指導書適用于指導項目在土地競標之前對項目地塊本身和相關市場進行的前期調查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環境分析

　　2.1.1國民經濟及常州市綜合經濟狀況分析

　　a.國民/常州市民收入狀況調查

　　b.國民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產開發大氣候及常州房地產開發綜合狀況分析

　　a.房地產景氣指數

　　b.房地產的現行相關政策及政策走勢

　　c.常州房地產前一年和當年開發總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當年已建成開發小區的空置率

　　2.1.3常州市相關商品住宅市場調查與分析

　　a.在售各樓盤的市場定位分析（樓盤形象、價格水平、消費群體）

　　b.總體規劃走勢（小區規模、外立面風格、景觀規劃、區內配套設施、戶型、物業管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點）

　　d.銷售現狀和走勢

　　2.1.4常州市居民居住偏好調查與分析

　　a.對影響購房的各因素的重視程度排序

　　b.對房屋面積的普遍要求，對戶型的偏好

　　c.選擇購房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項目狀況研究分析

　　2.2.1項目地塊內部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規劃占地面積（規劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質狀況（污染程度、地質軟硬性質）

　　2.2.1.2地塊內部地表建筑物調查

　　a.建筑物性質（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權屬性

　　2.2.1.3地表現有自然、人文資源策劃價值/障礙分析

　　a .現有自然資源

　　依據規劃，地塊上現存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質

　　風水脈象

　　2.2.2項目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀念館等人文景觀

　　b.名校，科研機構，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會場所的遠近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點、站點與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務配套設施分析

　　學校（知名度、教學質量、師資力量、與項目距離）；菜場（規模、遠近）；醫院；超市；娛樂、休閑場所；郵局；銀行；商場；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態環境特征分析

　　主要關注周邊有無工廠可能產生污染、噪音等。

　　項目區域的環境指數

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場機會分析

　　2.3.1地開發成熟程度分析

　　2.3.1.1區域內人口狀況調查分析

　　a.人口數、人口密度、與往年相較人口發展狀況

　　b.居民職業、工作單位，收入、消費水平調查

　　c.居民年齡、婚姻狀態調查

　　d.居民居住習慣調查

　　2.3.1.2區域內現存小區的狀況

　　a.現存小區的開發及交付使用時間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區的市場形象及定位（價格水平、當前形象檔次）

　　c.小區的規模（總戶數、樓棟數、估計占地面積）

　　d.小區的區內、區外生活配套設施

　　e.小區的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場了解各小區現有住房在二手房市場上的價格，及在租房市場上的價格。

　　2.3.1.3區域內的商業機會

　　a.區域內現有商業機構的種類、規模、知名度、企業效益

　　b.項目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區域的發展趨勢

　　2.3.2周邊競爭樓盤市場調查

　　2.3.2.1開發單位、開盤及交付時間

　　2.3.2.2樓盤總體規劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數，戶數

　　b.景觀規劃，綠化率

　　c.外立面風格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區內部配套設施

　　f.物業管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質

　　c.價格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢預計

　　e.客源狀況（客源分布區域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動及產生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項目開發優/劣勢深層剖析

　　2.4.1開發優勢分析

　　2.4.2開發劣勢及營銷障礙分析

　　2.5項目市場定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項作中，"大環境分析

"部分應在平時積累、完成；其余各項工作需在土地競標前完成。

　　3.記錄

　　本作業過程涉及的相關記錄主要為：

　　《樓盤市場調查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場調研報告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準人：

篇2：項目市場調研作業指導書2

　　項目市場調研作業指導書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過大環境分析及時了解房地產領域和市場的發展動態，保持對市場的敏銳性。

　　b）征地前通過對項目狀況和市場機會的研究分析評估地塊價值，估計成本利潤，為土地競標的價格決定提供依據。

　　c）粗略估計項目地塊開發的優/劣勢，預測項目開發潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業指導書適用于指導項目在土地競標之前對項目地塊本身和相關市場進行的前期調查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環境分析

　　2.1.1國民經濟及常州市綜合經濟狀況分析

　　a.國民/常州市民收入狀況調查

　　b.國民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產開發大氣候及常州房地產開發綜合狀況分析

　　a.房地產景氣指數

　　b.房地產的現行相關政策及政策走勢

　　c.常州房地產前一年和當年開發總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當年已建成開發小區的空置率

　　2.1.3常州市相關商品住宅市場調查與分析

　　a.在售各樓盤的市場定位分析（樓盤形象、價格水平、消費群體）

　　b.總體規劃走勢（小區規模、外立面風格、景觀規劃、區內配套設施、戶型、物業管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點）

　　d.銷售現狀和走勢

　　2.1.4常州市居民居住偏好調查與分析

　　a.對影響購房的各因素的重視程度排序

　　b.對房屋面積的普遍要求，對戶型的偏好

　　c.選擇購房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項目狀況研究分析

　　2.2.1項目地塊內部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規劃占地面積（規劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質狀況（污染程度、地質軟硬性質）

　　2.2.1.2地塊內部地表建筑物調查

　　a.建筑物性質（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權屬性

　　2.2.1.3地表現有自然、人文資源策劃價值/障礙分析

　　a .現有自然資源

　　依據規劃，地塊上現存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質

　　風水脈象

　　2.2.2項目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀念館等人文景觀

　　b.名校，科研機構，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會場所的遠近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點、站點與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務配套設施分析

　　學校（知名度、教學質量、師資力量、與項目距離）；菜場（規模、遠近）；醫院；超市；娛樂、休閑場所；郵局；銀行；商場；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態環境特征分析

　　主要關注周邊有無工廠可能產生污染、噪音等。

　　項目區域的環境指數

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場機會分析

　　2.3.1地開發成熟程度分析

　　2.3.1.1區域內人口狀況調查分析

　　a.人口數、人口密度、與往年相較人口發展狀況

　　b.居民職業、工作單位，收入、消費水平調查

　　c.居民年齡、婚姻狀態調查

　　d.居民居住習慣調查

　　2.3.1.2區域內現存小區的狀況

　　a.現存小區的開發及交付使用時間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區的市場形象及定位（價格水平、當前形象檔次）

　　c.小區的規模（總戶數、樓棟數、估計占地面積）

　　d.小區的區內、區外生活配套設施

　　e.小區的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場了解各小區現有住房在二手房市場上的價格，及在租房市場上的價格。

　　2.3.1.3區域內的商業機會

　　a.區域內現有商業機構的種類、規模、知名度、企業效益

　　b.項目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區域的發展趨勢

　　2.3.2周邊競爭樓盤市場調查

　　2.3.2.1開發單位、開盤及交付時間

　　2.3.2.2樓盤總體規劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數，戶數

　　b.景觀規劃，綠化率

　　c.外立面風格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區內部配套設施

　　f.物業管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質

　　c.價格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢預計

　　e.客源狀況（客源分布區域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動及產生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項目開發優/劣勢深層剖析

　　2.4.1開發優勢分析

　　2.4.2開發劣勢及營銷障礙分析

　　2.5項目市場定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項作中，"大環境分析"部分應在平時積累、完成；其余各項工作需在土地競標前完成。

　　3.記錄

　　本作業過程涉及的相關記錄主要為：

　　《樓盤市場調查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場調研報告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準人：