地產控股公司采購管理制度

　　1.目的

　　適應公司發展戰略，建立與E地產控股有限公司（以下簡稱"公司）組織架構相適應的供應鏈管理平臺，規范E地產開發項目采購工作，控制采購成本，保持并持續改善產品品質。

　　2.適用范圍

　　2.1.開發項目或專業公司

　　2.1.1.E地產所屬事業部和城市公司的開發項目、專業公司（E國際建設、E中廣裝飾、E瑞景園林），均適用本制度。其他開發項目參照本制度執行。

　　2.2.成本類別

　　2.2.1.本制度適用于構成開發成本的建設成本中的四類成本，包括前期費用、建安工程費、基礎設施費、配套設施費。

　　3.采購分類

　　3.1.按采購程序分

　　3.1.1.招標采購：按資格審查、招標、投標、開標、評標、中標的程序確定合作單位的采購形式。其內涵是遵守規范的招標程序，通過充分、公平的競爭，獲得最優性價比的產品和服務。

　　3.1.2.詢價采購：作為招標采購的簡化方式，程序比招標采購有較大幅度簡化，只需保證一定的競爭，采用詢價、比選的方式，確定合作單位。

　　3.1.3.直接采購：對于一些特殊情況，如選用專利產品，涉及政府部門、壟斷行業等，無法進行招標和詢價，可經過一定的審批程序，直接確定合作單位。

　　3.2.按采購方式分

　　3.2.1.戰略采購：指公司對于使用范圍廣、使用量大、具有重復使用特征的產品和服務，通過簽署戰略合作協議，由戰略合作伙伴為所有適合的開發項目提供約定的產品和服務。戰略采購根據范圍可分為集團戰略采購和區域戰略采購。候選供應商數量不足兩家，或不具備可比性的，可采用談判方式確定戰略合作伙伴。

　　戰略合作伙伴應具備下列條件：

　　a)品牌、信譽及知名度應與公司相匹配，雙方達成品牌雙贏的共識；

　　b)雙方有長期、良好的合作關系；

　　c)能為公司提供優質的產品和服務，并提供最優惠的價格。

　　3.2.2.聯合采購：指跨區域（或同區域內）的多個開發項目在同一時期擬選用同一種產品和服務，由集團總部或區域事業部層面負責組織，采用聯合招標的形式進行的采購。聯合采購根據范圍可分為跨區域聯合采購和區域聯合采購。

　　3.2.3.合約采購：指業主通過采購確定合作單位，并與合作單位直接簽訂單項采購合同。單項采購根據金額大小，可按招標、詢價的程序進行，特殊情況下可采用直接采購的程序。

　　3.2.4.認價采購：指業主確定合作單位，但不與合作單位直接簽訂采購合同，而是以《價格確認單》的形式通知合同單位，由合同單位與確定的單位（或一定范圍）簽訂采購合同。確認的價格作為開發項目與合同單位的結算依據。認價采購根據金額大小，可按招標、詢價的程序進行，特殊情況下可采用直接采購的程序。

　　4.采購管理體制

　　4.1.采購工作按集團總部、事業部、城市公司、專業公司（國際建設、中廣裝飾、瑞景園林）的管理架構進行管理。

　　4.2.集團總部

　　4.2.1.集團總部履行管理職能，其職責為：

　　a)編制并維護集團采購管理制度、城市公司采購流程和指引；

　　b)組織集團戰略采購；

　　c)組織跨區域聯合采購；

　　d)制定城市公司采購決策程序，決策管理權限以上的城市公司采購事項，具體詳見《城市公司采購決策程序》。

　　e)對各事業部、城市公司、專業公司（國際建設、中廣裝飾、瑞景園林）的采購管理進行監督指導；

　　f)收集事業部、城市公司、專業公司供應商數據庫信息，整理、匯總供應商信息。

　　4.2.2.集團總部設立采購委員會，采購委員會是集團總部采購工作的決策和領導機構。

　　4.2.3.采購委員會組成如下：

　　a)主任：集團總裁

　　b)副主任：集團分管成本采購工作的副總裁

　　c)成員：分管城市公司的執行副總裁、副總裁；主持事業部工作的副總裁。

　　4.2.4.采購委員會成員決策或參與決策與主管事業部或分管城市公司相關的采購事項。

　　4.2.5.產品研發部成本采購組作為采購委員會辦公室，協助采購委員會進行集團總部有關采購的日常管理工作。

　　4.2.6.集團總部采購工作的決策形式：優先采用簽報形式，根據實際情況需要，也可采用會議形式。

　　4.2.7.采購委員會會議采取民主決策原則，參會委員意見一致不少于參會委員三分之二時，確認會議決議有效；同一事項，委員會主任可否決一次。

　　4.3.事業部

　　4.3.1. 事業部作為利潤中心，其職責為：

　　a)編制并維護本事業部的采購管理制度、流程和指引，并向集團總部備案；

　　b)組織實施本事業部范圍內的采購事項；

　　c)搭建和維護本事業部供應商資源共享平臺，建立本事業部供應商數據庫，并向集團總部備案。

　　4.4.城市公司

　　4.4.1. 城市公司作為利潤中心，其職責為：

　　a)協助集團總部編制并維護城市公司的采購流程和指引；

　　b)組織實施本城市公司范圍內的采購事項；

　　c)搭建和維護本城市公司供應商資源共享平臺，建立本城市公司供應商數據庫，并向集團總部備案。

　　4.5.專業公司（國際建設、中廣裝飾、瑞景園林）

　　4.5.1. 專業公司作為利潤中心，其職責為：

　　a)編制并維護本專業公司的采購管理制度、流程和指引，并向集團總部備案；

　　b)組織實施本專業公司范圍內的采購事項；

　　c)搭建和維護本專業公司供應商資源共享平臺，建立本專業公司供應商數據庫，并向集團總部備案。

　　4.6.事業部、城市公司的開發項目向專業公司（國際建設、中廣裝飾、瑞景園林）采購，原則參照向公司外部供應商采購，但由于其特殊性，也可采用詢價采購或直接采購的方式。如果采用招標采購方式，同等條件下應優先選用國際建設、中廣裝飾或瑞景園林。

　　5.采購工作原則

　　5.1.招標采購限額

　　5.1.1. 達到如下采購金額，應采用招標采購程序：

　　a)工程施工類（含土建施工、設備安裝、裝飾裝修等）單項合同估算額在200萬元人民幣（含）以上；

　　b)材料設備等貨物（含辦公設施）單項合同估算額在100萬元人民幣（含）以上；或單臺設備合同估算額

在30萬元人民幣（含）以上；

　　c)勘察、監理等服務類單項合同估算額在100萬元人民幣（含）以上；

　　d)設計類合同由于其特殊性，可以采用詢價的方式進行采購；

　　e)專業公司（國際建設、中廣裝飾、瑞景園林）向外采購，不受上述采購限額的制約，由各專業公司自行確定。

　　5.1.2. 未達到5.1.1條規定的采購金額，可采用詢價采購程序。

　　5.2.采購決策程序

　　5.2.1. 各事業部自行確定本事業部內部的采購決策程序，各項采購事項均應遵循既定的決策程序；

　　5.2.2. 各城市公司的采購決策程序由集團總部制定，各項采購事項均應遵循既定的決策程序；

　　5.2.3. 各專業公司自行確定本專業公司內部的采購決策程序，各項采購事項均應遵循既定的決策程序。

　　5.3.采購工作應遵循公平、公正、公開和誠實信用的原則。對于招標采購，應保證充分競爭，投標入圍單位原則上不少于三家。

　　6.采購信息

　　6.1.歸檔資料

　　6.1.1.招標采購需歸檔的資料包括：采購合同（或《價格確認單》）、定標決策文件（簽報/會議紀要）、入圍決策文件（簽報/會議紀要）、評標報告、投標文件、招標文件、考察報告、答疑文件、開標記錄等。

　　6.1.2.詢價采購、直接采購需歸檔的資料包括：采購合同（或《價格確認單》）、定標決策文件（簽報/會議紀要）、最終報價單等。

　　6.2.信息收集

　　6.2.1.戰略采購數據庫

　　a)產品研發部負責建立集團戰略采購的材料設備含量指標庫、基準成本（建立時點的成本）數據庫，匯編集團戰略采購成本調價原則；

　　b)各事業部負責建立區域戰略采購的材料設備含量指標庫、基準成本（建立時點的成本）數據庫，匯編集團戰略采購成本調價原則，并向集團備案；

　　c)產品研發部負責建立集團戰略采購供應商數據庫；

　　6.2.2.采購計劃和采購完成情況報告

　　a)采購計劃：各城市公司自行編制采購計劃，編制時間為，每年12月份編制下一年度的采購計劃，并于年底提交集團備案；每月編制下個月的采購計劃，并于月底之前提交集團總部備案。采購計劃的標準格式見附件1《采購計劃（模板）》。

　　b)采購完成情況報告：各事業部、各城市公司、各專業公司（國際建設、中廣裝飾）自行匯總采購完成情況，定期（每半年）向集團總部備案。采購完成情況報告的標準格式見附件2《采購完成（模板）》。

　　6.3.信息規范

　　6.3.1.各事業部編制、持續修訂本事業部的招標文件范本，并向集團總部備案；

　　6.3.2.各城市公司原則使用集團總部已有招標文件范本、或可參照使用各事業部的招標文件范本。在本城市公司運行成熟時，亦可自行編制招標文件范本；

　　6.3.3.各專業公司編制、更新本專業公司的招標文件范本，并向集團總部備案；

　　6.3.4.招標采購時，招標文件的編制，原則上應使用上述招標文件范本。

　　7.采購紀律

　　7.1.參加采購工作的有關人員應嚴格遵守以下紀律：

　　a)堅持公開、公正、公平的原則，依據國家、地方的有關要求和程序進行采購工作；

　　b)自覺遵守采購紀律，嚴守采購秘密，不得對外泄漏有關采購的情況；

　　c)未經公司允許不得私自和投標方接觸，杜絕各種不正當關系干預采購工作的正常進行；

　　d)不得向投標方索賄受賄，不得收取對方的任何禮品。如不便拒絕應立即向上級領導報告并按規定上繳收受的禮品；

　　e)參與采購工作的人員如需要回避的，應自覺主動提出。

　　7.2.凡違反上述紀律，未造成經濟損失的，給予批評教育或通報批評，同時按違反公司規章制度處理；對于造成經濟損失，情節較為嚴重的，依法追償損失，同時按嚴重違反公司規章制度處理；對于構成犯罪的，移交司法部門依法處理。

　　8.監督：

　　8.1.風險管理部負責履行公司采購活動的監督職責，監督檢查采購行為是否符合國家法律、法規、當地政府及公司的有關規定，監督檢查采購結果的執行情況。

　　8.2.對采購活動進行的監督檢查，可以采取抽查，階段性稽查，列席有關重要會議，審閱有關文件等形式。

　　8.3.任何單位和個人對采購過程中發生的違規行為，有權向公司監督部門進行舉報。

　　9.附則

　　9.1.產品研發部是本制度的建立、維護的責任部門，并負責制度的解釋；

　　9.2.公司各事業部、各城市公司、各專業公司及其它單位應在本制度所確定的原則和框架范圍內，建立適用的管理體系和管理文件；

　　9.3.本制度自下發之日起執行。

篇2：物業管理公司采購管理制度

　　物業管理公司采購管理制度

　　1.0 總則

　　1.1 目的

　　為了規范公司采購行為，兼顧效率及成本，在保證公司日常運營所需物資按時、按質、按量交付使用的前提下，降低風險，減少交易成本，保持并保證對供應商的談判能力，以獲得較優性價比的采購物資，特制定本制度。

　　1.2 適用范圍

　　本制度適用于**物業管理有限公司經營活動所需的所有物資的采購管理。

　　2.0 采購職能部門劃分

　　2.1物資使用部門：負責《申購單》的申報及物資質量的把關。

　　2.2采購部門：負責物資具體的采購以及采購資料的管理。

　　2.3倉庫管理部門：負責采購物資的數量、外觀質量的驗收。

　　2.4財務部門：負責采購貨款的支付結算。

　　2.5總經理：負責權限內的采購、貨款的審批和超出權限范圍的審核，以及采購的監督。

　　2.6集團采購部：對采購的監督和檢查。

　　3.0 采購管理

　　3.1采購物資分類

　　3.1.1A類物資：辦公用品類物資。為滿足公司正常辦公而所需的IT設備、備件、網絡設備及備件、開發工具、軟件產品、計算機外設與耗材及其維護服務；公司用車輛、家具、辦公設備、辦公文具、辦公耗材、印刷類產品、禮品、財產保險、場地修飾、設施維護以及其它行政類物資及服務。

　　3.1.2B類物資：工程水電類物資。為滿足各小區物業維護而需要的各種水電配件、土建施工常用品。

　　3.1.3C類物資：清潔綠化類。包括小區清潔所需常用設備、工具、消耗品；小區綠化所需的設備、工具、消耗品、補種的花草、樹木以及維護。

　　3.1.4D類物資：勞保類物資。包括辦公室、保安、綠化、工程、清潔等全集職工的工服及勞動保護用品。

　　3.1.5E類物資：固定資產類物資。會同集團采購部統一采購。

　　凡本制度定義范疇內的采購物資類型，均按照本制度執行。未包括物資管理應參照本制度逐步統一集中管理。

　　3.2購方式

　　3.2.1計劃采購：各部門根據正常經營活動、以及工作計劃于每月25日編制申購計劃，并填寫《申購單》報主管經理、管理處經理審核后，報總經理審批，如超出審批權限，上報集團審批。

　　3.2.2緊急采購：采購人員得到總經理口頭允許，可以先行采購，而后補辦《申購單》手續。

　　3.3采購流程

　　申請人填寫《申購單》--主管審核--區域經理審核--總經理審批--采購人員按計劃采購--物資使用部門和倉庫驗收接受--采購人員辦理財務等相關手續并登記管理。

　　3.4采購審批權限

　　3.4.1為提高工作效率，采購在2000元以下的，由總經理審批權后，可進行采購；

　　3.4.2采購在2000以上的由總經理審批后，報集團總經理或總經理授權人審批，方可進行采購。

　　3.5采購價格管理

　　3.5.1采用貨比三家的方法：由采購人員與使用人員對市場價格進行調查，向幾家供應商發放詢價表，進行比價、議價到最后定價，并做好詢價、定價表的管理。

　　3.5.2由集團采購部提供價格參考表，再進行市場詢價、定價。

　　3.6采購實施

　　3.6.1采購人員根據審批的《申購單》，依據實際情況，進行詢價、定價后，確定供應商，進行采購。

　　3.6.2大宗用品或長期需用物資，與有關廠家、供應商簽訂長期供貨協議，以保證質量以及合理的價格供應。

　　3.6.3與集團采購部保持信息共享，做好物資采購保障工作。

　　3.6.4原則上采購人員應尋找至少三家以上的供應商，進行各方面的比較后再確定最終供應商。

　　3.7采購貨款的支付與報銷

　　3.7.1采購人員報銷時，必須具備正式發票、手續齊備的《申購單》、送貨單、倉庫的《入庫單》。

　　3.7.2由經辦人在發票上簽字確認、主管經理審核、財務經理審核、總經理審批后，由財務部負責支付結算工作。

　　3.8采購協議和合同以及各種采購資料的管理

　　3.8.1長期供應商。要求其提供營業執照復印件，都要與公司簽訂供貨協議(合同)，以確保其供應物資的質量、規格以及價格的合理性。

　　3.8.2臨時供應商。要求與其達成口頭協議，保證物資質量、規格以及價格的合理性。

　　3.8.3表格管理。規范各種表格，做好各種表格的管理

　　4.0 供應商管理

　　4.1建立供應商檔案。做好原始詢價表的管理，以及對供應商定期評價，包括產品質量、價格、送貨時間觀念等各項評價。

　　4.2不達標的供應商。及時調整，減少對公司的損失。

　　5.0 采購的監督和檢查

　　5.1采購人員每月5日向集團采購部上報《月度采購報告》，每年1月20日向集團采購部上報《年度采購報告》。

　　5.2集團采購部、審計部對**物業采購情況進行檢查、監督、審計。

　　6.0 采購人員職業規范

　　6.1本規范適用于采購人員及公司其它部門直接或間接參與采購工作人員(以下統稱為采購人員)。

　　6.2采購人員應以公司利益為己任，不允許向供應商索要禮品或接受禮品，以及私自收受其它個人利益，一經發現，公司將根據有關規定處理直至予以辭退。

　　6.3采購人員只有在合理的工作原因情況下，經主管經理認可后，方可接受供應商的宴請；在采購談判過程中，無論任何原因，都不允許接受供應商的邀請。

　　6.4采購人員只有在有利于商業合作及協調工作的前提下，方可接受供應商的邀請，前往參觀公司、觀摩產品展示公開商務活動。

　　6.5采購人員代表公司形象，對于供應商方面的工作人員，應當做到有禮有節，公平對待，不允許傲慢的舉止和不公平的態度。

　　6.6采購人員在與供應商的談判過程中，應嚴格遵守保密制度，杜絕任意或無意的泄密行為。

　　6.7對違反本制度的行為，公司有權進行處理，包括必要時對嚴重違反本制度的員工解聘，情節嚴重的移交司法機構處理。

　　7.0 附則

　　7.1本制度由公司辦公室負責解釋；

　　7.2本制度報集團總經辦審批備案后生效。

篇3：房地產公司工程材料設備采購管理制度

　　房地產公司工程材料設備采購管理制度

　　為加強工程材料設備采購的管理，根據國家有關法律法規的規定，結合公司的實際情況，制定本制度：

　　一、項目技術部是工程材料設備采購管理的第一責任部門，具體工作由項目技術部會同投資發展部完成。

　　二、對于大宗材料、大型設備的采購，必須進行公開招標或邀請招標。通過考察綜合評選，采用相對價格較低、保證質量的材料和設備。

　　三、對不適宜招標項目的少量材料設備，要進行詳細地考察了解，選擇合適的產品。

　　四、對工程所需的材料、設備，應根據需要數量、規格、使用時間等作出采購計劃，周密布署，確保工期。

　　確定工程材料設備采購供貨方后，應簽定詳細的供貨合同，內容包括產地、品牌、等級、數量、價格、型號、供貨時間等，按照合同規定，保證及時供貨。

　　五、工程用材料設備設專人管理，材料、設備進場后及時辦理驗收、入庫手續。對不合格的材料、設備嚴禁辦理入庫手續，材料、設備領用辦理出入庫手續，辦理后及時把材料、設備出入庫手續送交財務部，保證帳物相符、帳帳相符。

　　六、供貨方應及時提供工程材料設備的證明和有關票據，以便結算入帳。

　　七、項目技術部及其駐工地代表嚴格對進場工程材料設備進行監督和檢查驗收，確保工程質量。