人性化的地下商業街規劃設計探析

　　1 引言

　　地下商業街是具有多重功能的地下建筑設施是使城市結構功能演變需求的產物，對其規劃的本質是一種綜合各種因素的設計引導方式，而不應是純粹的物質規劃設計。從行為心理學角度出發，城市地下商業街空間規劃設計是對城市設計的深入，需要遵循行為心理學的基本要求，進行人性化的規劃設計。

　　2 地下商業街缺乏人性化設計剖析

　　形象單調，整體效果不佳。地下街外觀缺乏統一的形象、出入口不明顯、地上顯現物布置分散，不利于人們識別和對空間內部布局的整體把握。從外部空間進入地下空間時，缺乏過渡空間的處理，沒有很好的考慮到人的心理因素，加劇了人們的恐懼心理。

　　尺度不當，環境質量低。內部空間的尺度缺乏人性，可識別性差，缺少與外界的聯系，從而極易使人迷失方向，造成人們的情緒不穩定和恐懼。多數地下人防空間尺度小而封閉，通風差、自然光線不足、濕度大、空氣污濁、環境惡劣。

　　缺乏交往，場所精神不強。在現實的地下街規劃中，無論從地下商業街的整體景觀環境上，還是每一層級的景觀環境設計中，都存在著諸多問題。如視覺審美、心理安全的滿足、社會交往場所的設計的缺乏。人在進入地下商業街的空間內部時，地上空間環境向地下空間環境轉變讓人產生對生理和心理變化，無法尋求交往場所。

　　內外空間割裂，可識別性差。在地下空間中，人們看不到外界的景觀，從而大大喪失了外界景觀對視覺常有的一種引導作用，人們的視覺容易受到局限，如確定方位所需的外界參照物大為減少甚至沒有，無法確定空間的對應關系，使其定位能力變差，方向感變弱，容易加強人的緊張感。

　　3 地下商業街人性化規劃分析

　　按照馬斯洛提出的需求層次論，可以將人類的需求分為低級、中級、高級三個層次，這也為地下空間的人性化設計提供了參考框架。人性化的地下商業街規劃就要從地下環境對人的心理、生理的影響入手，依據人們在地下商業街的需求層次：生理需求、行為心理需求、情感需求層次，來塑造良好的空間環境。

　　生理需求可以通過一般的建筑空間設計方法來解決。由于地下商業街特殊生理環境，如天然光線不足、空氣質量較低、濕度大等缺點，所以對地下商業街的設計中，注意通風、采光、除濕等技術手段保證良好的舒適度，對于滿足人們最根本的需要，對于提高地下空間環境質量起到非常重要的作用。

　　滿足人的生理需求是人性化設計必須做到的初級層次，那么關注人行為和心理需求便是人性化設計的中級層次。地下商業街環境設計應體現對人的行為心理和行為習性的關注，對人的環境認知和環境體驗規律的考慮。既要有充滿個性的、豐富多樣的地下商業街，又要全面考慮城市地下空間形態和功能的整體協調關系。

　　情感層次主要體現在人們對地下空間的個性化、審美、交流等各種高層次的需求。在對地下商業街的采光、通風、舒適氣候等生理需求，對空間的尺度、可識別性、空間的多樣性等行為心理需求得到滿足之后，就要對空間的藝術性、空間體現的地域文化性、人的參與性和親自然性進行考慮，塑造出滿足人們情感需求的地下街空間環境。

　　4 地下商業街人性化規劃設計方法

　　4.1 生理需求人性化設計

　　在地下商業街人性化設計的最基本層次就是滿足人的生理需求設計，消除人們對地下街的種種不良心理。因此，引入天然光線，進行采光設計是解決該問題的主要方式。

　　天窗式采光設計。對于淺埋式地下建筑，設置天窗是向地下街引入天然光線的一種常用方式。天窗布局可以分為點狀、條狀和面狀，按房間的大小和功能靈活處理。天窗的造型可為平面形、錐形、弧形、拱形等等。

　　天井式。地下建筑圍繞一個與地面相通的下沉式庭院或天井布置，并朝向庭院天井開設大面積的玻璃門窗以攝取光線。在通過天井獲取自然采光的同時，也可通過在庭院中栽植植物，使人與自然界保持聯系，減輕恐懼感等不良心理反應。同時，植物花草的植入也可以為地下建筑提供宜人的空氣環境。

　　中庭式。地下中庭可以結合大廳、通道和入口進行設計。應確定中庭在整個地下商業建筑的位置，盡量使之布置于平面幾何中心，保證其服務半徑不大于200m。地下商業街中庭平面形式宜采用矩形、圓形和方形。如采用三角形則會產生動感空間，在具體的設計中也是可以嘗試的。

　　4.2 行為心理人性化設計

　　滿足人們的行為心理的地下街規劃設計，既要符合人的認識規律，也要符合人的經歷體驗，創造出讓人感到舒適和愉悅的心理環境，重視空間的舒適性、可識別性與尺度的適宜性。

　　空間的舒適性。在地下商業街的設計中，應采取一些技術措施，最大限度地消除這些不良反應，將地下商業街的環境盡可能地營造成與地面空間環境一樣舒適。如在香港名店街的設計中通過入口下沉式廣場引入自然光、布置綠化，設置座椅，創造了舒適的活動空間。港匯廣場貫通地上地下的商業空間中，通過在中庭等公共空間布置綠化、輕質裝飾，營造熱鬧的氛圍來使人忘記身處地下的不良心理感覺，感到舒適愉悅。

　　空間的可識別性。凱文?林奇在《城市意象》中將形成人們城市意象的物質要素概括為五個方面：路徑、區域、邊界、節點和標志。我們可以將城市意象五要素延伸至地下街空間使用，形成地下街空間可識別性的五個意象要素，從五要素本身的特征和處理手法出發，改善現階段我國地下街空間形態整齊劃一、缺乏可識別性的窘境。

　　地下街空間的方向感，可以通過地下空間內、外部環境的設計實現。通過入口與外觀設計以及內部空間的布局創造出一個布局清晰、組織良好、簡潔而富于變化的空間結構來增強人在地下的方向感。

　　和諧的比例和尺度。日本的蘆原義信曾提出在外部空間設計中采用20-25m的模數是最合適的。以靜安寺下沉式廣場的設計為例，設計者很好地符合了這個模數，下沉式廣場基本上就是20m見方。靜安寺下沉式廣場約20m的寬度，相對于下沉式廣場約7.2m的深度，D:H小于3，人們在廣場中能夠看清廣場圍合的界面的整體，整個廣場既有一定的封閉感，又能形成整體感。

　　4.3 地下商業街情感文脈性設計

　　城市地下空間作為城市空間的一部分，代表著非語言的文化符號，其空間形式中也包含著一定的意義或象征，同樣對人們的行為與個性產生著潛移默化的深刻影響。所以，城市地下空間的設計也應反映所在城市的文化特質，文化特質包括文化符號和文化觀念兩個方面。城市的地下空間環境的文化特質就要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現。也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風格和個性。

　　地下街在外觀上具有的低可視性，使得其在保護歷史性建筑和傳統城市風貌方面具有很好的優越性，對于延續城市文脈，體現城市文化特色起到積極的作用。如法國巴黎盧浮宮的擴建、英國愛丁堡市中心公主大街的擴建、美國華盛頓東方藝術中心和非洲藝術博物館等等都是很好的范例。

　　5 結

語

　　當前我國地下街規劃設計中依然存在許多問題，人性化的設計手法，有助于提高地下街的規劃品質。人性化設計分為滿足人的生理需求、行為心理需求和情感需求三個層面。滿足人的生理需求必須從引入自然光線和創造健康的環境進行整治；滿足人的行為心理需求必須從和諧的空間創造、適宜的比例尺度進行景觀設計；通過文脈創造具有活力的空間環境，以滿足人的情感需求。

　　購物中心開發的規劃和設計方法

　　中國的消費者都知道中國在購物中心的設計和規劃上落后于西方國家。他們通過讀報紙，看電視，看電影來了解西方人的生活方式。通過旅游的方式，他們親眼看到了國內與國外生活方式的不同。從這一點上來講，這種缺少的感覺也許只是一般性的感覺，但是它很快使中國的消費者變得越來越有追求。那些在設計上品位不高的購物中心會使他們市場回應方面大打折扣。

　　那么中國的開發商都做些什么呢？一般來說，他們不僅會根據風俗習慣，一定的標準規范進行設計，也會參照西方的模式，有時候他們也會照搬西方的一些設計模式。但是沒有一種固定的模式。因為在美國適用的模式在其他的地方就不一定適用。歐洲人，中東人和亞洲人都有其獨特的文化理念并且將美國的設計理念加以改進融入到他們當地的環境中。中國人也是如此，所需要的是一種適合中國的模式，將中國當地的特色與西方成功的模式都融入進去。

　　在中國有許多按上述方式進行運作的例子。上海新天地就是其中的一個成功的例子，將傳統上海風格的“石庫門”房間改造成優雅的飯店，藝術長廊，商店，俱樂部和娛樂等場所的組合，這些設計都是將西方設計的理念應用到當地的環境中。

　　無論購物中心地處何方，都需要應用成功的設計和規劃理念。購物中心的特殊環境對每個步驟都有著嚴格的要求，所有的步驟對于整個項目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國市場經濟體制的出現，隨著受過良好教育的消費者的增加，所有步驟中的知識含量變得非常重要。

　　對一般概念做出定義并且選擇一個合適的地點。由于中國城市規劃的獨特方式，這些決議不僅是由開發商提出，而且通過當地的政府提出。有時允許開發商有些微小的調整和改動，但是這只有在開發商的最初提出的理念不能通過時。

　　對市場進行分析，適合何種類型的商店？如何發展？在這樣的地點建立是否可行？在西方，這個過程是步驟1的主要部分，在中國，往往是在項目進行到后期才考慮到這個問題。開發商在項目的進行過程中往往會認為他們會建成一流的購物中心滿足國際一流品牌的需要。然后根據此目標推進整個項目的進行，直到他們發現那些一流的國際品牌根本沒有要打入中國市場的計劃或者投資者并不認為在這適合投資。

　　中國的另一個特點是人口流動的加快。如何給中國的平均消費者做個定義？大量的人群從農村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情況會發生相應的變化，開發商需要做出預測使該項目能夠滿足這些變化的需要。怎樣才能使潛在的消費者加入到項目中來？需要向消費者提供什么？在今后的日子里應該以什么樣的趨勢來鎖定消費者？

　　這些都要通過對所有的可利用的資源進行合理規劃，從最基本的直覺到復雜的統計分析。在中國，一般不能夠提供可靠的統計和定量報告。多數時候數據是不完整的，過期的或者是不可利用的。在這種情況下，聘請專業商業規劃設計公司介入項目是比較明智的選擇。他們需要從商業的角度，在細致的、有針對性的市場調研基礎上，結合可能的招商資源和地產商的投資回報要求來制定專業的商業定位和規劃設計。

　　對項目特征的初步設計過程進行評價和定義。西方開發商通常是對項目的外觀和給人的整體感覺有個預先的規劃并且融入到項目中去。比如美國米爾公司的折扣店，就是定位于一種類型的購物中心并且建在很多地方。他們尋找適合他們項目定位的地點；如果是填補空隙的項目，他們會對項目進行設計，使其與周圍的環境和建筑物協調統一。

　　中國的情況則不同。大規模的城市擴建、改建，使中國的開發商通常會在一塊空地上開始他們的項目，而很少考慮他們的設計和周圍的環境是否能夠協調。這往往導致會產生很多不同的定位規劃，開發商會把不能適應周圍環境的理念帶入到一個固定的程式中。項目的進展由開發商和政府機關來決定。在中國，購物中心的開發是最近才興起的，正是因為很多的開發商都是剛剛從事這類項目，因此如何平衡政府形象工程要求和符合商業市場規律的關系，如何平衡科學的商業經營模式要求與開發資金平衡的關系是項目規劃和設計中的關鍵問題。確定業種業態組合，動態地與主力店招商工作結合并作調整。步驟2、3、4實際上是可以交替進行的。主力店的選擇可以體現該項目的特點并且在很大程度對項目的設計產生影響。在一個樓層承租8000平方米的主要承租商與在兩個樓層承租8000平方米的主要承租商對于設計風格的需求是不同的。因此必須與預期的承租商進行協商，了解他們的需求，他們對于項目設計理念的看法，以及他們對于項目提出的一些具體功能要求。

　　有時中國的開發商會忽略這個步驟，因為他們認為沒有必要這樣做，或者認為那是設計之后的事，他們往往把精力先集中在項目的建筑設計和工程上。這使中國在各地都有聳立的高樓大廈，和標志性建筑物，但如果是商業設施，其實最重要的是需要最合適的功用性及其內涵的商業魅力。最近中國的新聞經常報導，在小的城鎮建設寬廣的街道，大型的城市型建筑物浪費了大量的公共資金，所有的這些大都是滿足了政績工程的愿望，而實際上其違背商業規律的開發后果是出現商業蕭條的“有場無市”。我想這種思想意識也同樣存在于購物中心的建設中，在中國有這樣一種觀念“你想建什么就能建成什么”。

　　我多次遇到了認為沒有必要進行市場可行性調研和商業規劃的開發商，他們仍然在用開發住宅和寫字樓的思維開發商業地產。他們對于項目的預期并不是基于對外界因素調查（比如可行性分析和市場調查）和未來商業經營是否成功的基礎上。相反他們有些是出自個人喜好或者政治的原因。隨著國內零售業市場的進一步發展和日趨完善，這類購物中心項目是最先受到沖擊的，其開發商的疏忽和傲慢的態度會使他們受到懲罰，造成項目價值的降低，招商困難以及低投資回報，甚至可能舉步維艱。

　　最終確定設計方案，并且獲得政府的批準。正如步驟3所提到的，這是綜合平衡各種因素產生的結果，是基于前期大量的調查分析、布局規劃調整、投資回報分析、政府關系協調等工作的基礎上產生的選擇方案。

　　建筑方案確定和工程制圖。如上所述，在中國有很多的開發商都只顧向前推進項目，然后發現有些沒有經過充分調查的地方需要改變卻為時已晚。有很多時候，我都看到項目進行到了建筑階段或者已經在修建了，但是在基本的設計方面出現錯誤，需要開發商進行改正。最為常見的錯誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業業態的要求發生沖突。例如辦公樓和公寓通常有5米的柱距即可，而購物中心之間通常有8至12米的柱距。當購物中心樓層上面有辦公室或者住宅區域的時候，這些因素都應該考慮進去以滿足大家的需要。但是有些開發商在設計時并沒有考慮這些因素，整座建筑物的柱距都是5

米。5米的柱距對于小商鋪來說也許是可行的，但是對于大型百貨店、GMS店、家居專業店、倉儲超市等業態，這樣的設計像樹林一樣密集，既無法布局、陳列，也阻礙了人們的視線，難以設計較好的客流動線，對于這些主力店來說，他們只能遺憾地告訴開發商：雖然我們覺得這個地點很好，但是這個建筑物我無法入駐。

　　進一步尋找承租商，并且進行布局微調。很多時候，當中國的很多開發商都在尋找項目的時候，在這樣的一個競爭的市場環境下，設計出滿足消費者需求的購物中心是成功的關鍵。招商是滿足需求的重要工作，應及早進行并且在整個的開發過程中都要進行。如果等到項目的建設階段再去確認承租商的委托事項，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會使開發商陷入被動的狀態，因此應在設計階段就盡量明確主力承租商的要求。

　　國際和國內的大型品牌會控制絕大部分的零售市場，開發商應該滿足他們的特有的需求。在中國出現的模式會使這種變化得到發展和改進。聰明的開發商會抓住機會并且將其變為自己的優勢，他們會進行細致的市場調查分析，并且對消費者購買習慣的變化及時進行追蹤。

　　購物中心給開發商，投資商和零售商，以及政府都會帶來利益。如何進行運作，如何得到這些利益，不同的地區以及不同的國家都是不同的。任何一個國家和地區，一個運作成功的購物中心都會根據周圍環境和居民的生活質量而進行經營戰略的調整和改變。只有讓消費者成為最終的贏家，開發商、投資商和零售商才會真正實現商業地產的長期利益，因為他們會有更多的選擇，在安全、享受的購物環境中選擇更多的產品，你只有抓住消費者的心才能可持續的發展。

篇2：地下商業街人性化規劃設計要領

　　地下商業街人性化規劃設計要領

　　地下商業街的設計應反映所在城市的文化特質，要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現，也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風格和個性。

　　地下商業街缺乏人性化設計剖析

　　形象單調，整體效果不佳。地下街外觀缺乏統一的 形象、出入口不明顯、地上顯現物布置分散，不利于人們識別和對空間內部布局的整體把握。從外部空間進入地下空間時，缺乏過渡空間的處理，沒有很好的考慮到 人的心理因素，加劇了人們的恐懼心理。

　　尺度不當，環境質量低。內部空間的尺度缺乏人 性，可識別性差，缺少與外界的聯系，從而極易使人迷失方向，造成人們的情緒不穩定和恐懼。多數地下人防空間尺度小而封閉，通風差、自然光線不足、濕度大、 空氣污濁、環境惡劣。

　　缺乏交往，場所精神不強。在現實的地下街規劃 中，無論從地下商業街的整體景觀環境上，還是每一層級的景觀環境設計中，都存在著諸多問題。如視覺審美、心理安全的滿足、社會交往場所的設計的缺乏。人在進入地下商業街的空間內 部時，地上空間環境向地下空間環境轉變讓人產生對生理和心理變化，無法尋求交往場所。

　　內外空間割裂，可識別性差。在地下空間中，人們 看不到外界的景觀，從而大大喪失了外界景觀對視覺常有的一種引導作用，人們的視覺容易受到局限，如確定方位所需的外界參照物大為減少甚至沒有，無法確定空 間的對應關系，使其定位能力變差，方向感變弱，容易加強人的緊張感。

　　地下商業街人性化規劃分析

　　按照馬斯洛提出的需求層次論，可以將人類的需求分為低級、中級、高級三個層次，這也為地下空間的人性化設計提供了參考框架。人性化的地下商業街規劃就要從地下環境對人的心理、生理的影響入手，依據人們 在地下商業街的需求層次：生理需求、行為心理需求、情感需求層次，來塑造良好的空間環境。

　　生理需求可以通過一般的建筑空間設計方法來解決。由于地下商業街特殊生理環境，如天然光線不足、空氣質量較低、濕度大等缺點，所以對地下商業街的設計中，注意通風、采光、除濕等技術手段保證良好的舒 適度，對于滿足人們最根本的需要，對于提高地下空間環境質量起到非常重要的作用。

　　滿足人的生理需求是人性化設計必須做到的初級層次，那么關注人行為和心理需求便是人性化設計的中級層次。地下商業街環境設計應體現對人的行為心理和行為習性的關注，對人的環境認知和環境體驗規律的考 慮。既要有充滿個性的、豐富多樣的地下商業街，又要全面考慮城市地下空間形態和功能的整體協調關系。

　　情感層次主要體現在人們對地下空間的個性化、審 美、交流等各種高層次的需求。在對地下商業街的采光、通風、舒適氣候等生理需求，對空間的尺度、可識別性、空間的多樣性等行為心理需求得到滿足之后，就要 對空間的藝術性、空間體現的地域文化性、人的參與性和親自然性進行考慮，塑造出滿足人們 情感需求的地下街空間環境。

　　地下商業街人性化規劃設計方法

　　1. 生理需求人性化設計

　　在地下商業街人性化設計的最基本層次就是滿足人 的生理需求設計，消除人們對地下街的種種不良心理。因此，引入天然光線，進行采光設計是解決該問題的主要方式。

　　天窗式采光設計。對于淺埋式地下建筑，設置天窗 是向地下街引入天然光線的一種常用方式。天窗布局可以分為點狀、條狀和面狀，按房間的大小和功能靈活處理。天窗的造型可為平面形、錐形、弧形、拱形等等。

　　天井式。地下建筑圍繞一個與地面相通的下沉式庭 院或天井布置，并朝向庭院天井開設大面積的玻璃門窗以攝取光線。在通過天井獲取自然采光的同時，也可通過在庭院中栽植植物，使人與自然界保持聯系，減輕恐 懼感等不良心理反應。同時，植物花草的植入也可以為地下建筑提供宜人的空氣環境。

　　中庭式。地下中庭可以結合大廳、通道和入口進行 設計。應確定中庭在整個地下商業建筑的位置，盡量使之布置于平面幾何中心，保證其服務半徑不大于200m。地下商業街中庭平面形式宜采用矩形、圓形和方形。如采用三角形 則會產生動感空間，在具體的設計中也是可以嘗試的。

　　2. 行為心理人性化設計

　　滿足人們的行為心理的地下街規劃設計，既要符合人的認識規律，也要符合人的經歷體驗，創造出讓人感到舒適和愉悅的心理環境，重視空間的舒適性、可識別性與尺度的適宜性。

　　空間的舒適性。在地下商業街的設計中，應采取一 些技術措施，最大限度地消除這些不良反應，將地下商業街的環境盡可能地營造成與地面空間環境一樣舒適。如在香港名店街的設計中通過入口下沉式廣場引入自然 光、布置綠化，設置座椅，創造了舒適的活動空間。港匯廣場貫通地上地下的商業空間中，通過在中 庭等公共空間布置綠化、輕質裝飾，營造熱鬧的氛圍來使人忘記身處地下的不良心理感覺，感到舒適愉悅。

　　空間的可識別性。凱文·林奇在《城市意象》中將形成人們城市意象的物質要素概括為五個方 面：路徑、區域、邊界、節點和標志。我們可以將城市意象五要素延伸至地下街空間使用，形成地下街空間可識別性的五個意象要素，從五要素本身的特征和處理手 法出發，改善現階段我國地下街空間形態整齊劃一、缺乏可識別性的窘境。

　　地下街空間的方向感，可以通過地下空間內、外部 環境的設計實現。通過入口與外觀設計以及內部空間的布局創造出一個布局清晰、組織良好、簡潔而富于變化的空間結構來增強人在地下的方向感。

　　和諧的比例和尺度。日本的蘆原義信曾提出在外部空間設計中采用20-25m的模數是最合適的。以靜安寺下沉式廣場的設計為例，設計者很好 地符合了這個模數，下沉式廣場基本上就是20m見方。靜安寺下沉式廣場約20m的寬度，相對于下沉式廣場約7.2m的深度，D:H小于3，人們在廣場中能夠看清廣場圍合的界面的整體，整個廣場既有一定的封閉感，又能形成整體感。

　　3. 地下商業街情感文脈性設計

　　城市地下空間作為城市空間的一部分，代表著非語言的文化符號，其空間形式中也包含著一定的意義或象征，同樣對人們的行為與個性產生著潛移默化的深刻影響。所以，城市地下空間的設計也應反映所在城市的文化特質，文化特質包括文化符號和文化觀念兩個方面。城市的地下空間環境的文化特質就要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現。也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風格和個性。

　　地下街在外觀上具有的低可視性，使得其在保護歷 史性建筑和傳統城市風貌方面具有很好的優越性，對于延續城市文脈，體現城市文化特色起到積極的作用。如法國巴黎盧浮宮的擴建、英國愛丁堡市中心公主大街的 擴建、美國華盛頓東方藝術中心和非洲藝術博物館等等都是很好的范例。

　　當前我國地下街規劃設計中依然存在許多問題，人 性化的設計手法，有助于提高地下街的規劃品質。人性化設計分為滿足人的生理需求

、行為心理需求和情感需求三個層面。滿足人的生理需求必須從引入自然光線和 創造健康的環境進行整治；滿足人的行為心理需求必須從和諧的 空間創造、適宜的比例尺度進行景觀設計；通過文脈創造具有活力的空間環境，以滿足人的情感需求。

篇3：國內商業街規劃設計問題

　　國內商業街的規劃設計問題

　　商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店面。Shopping Mall即購物中心，北京四、五環路沿線規劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。

　　這中間反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

　　發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做過學院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　商業街的空間限定和功能劃分

　　商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計。

　　現在中國處于反映了經濟的大爆發時代，特別強調氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環境。王府井大街經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計中就應該考慮到。商業街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現在商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。

　　住宅和商業是互相支撐的，以前的商業街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去，實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。

　　專業化的顧問機構沒有市場

　　北京發展商常常存在這種情況，盲目進行設計。應該先明確了業態、招商渠道以后再做設計，否則招商會有壓力。同樣是商業地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業態，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯華超市，也首先得明確商業態的形式。

　　另一方面是專業顧問機構的重要性。國內發展商對此基本沒有認識，所以導致專業化的顧問機構在國內沒有市場。中國發展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導的題詞，而國外的企業、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，目前市場上恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發展商都以為自己能夠招商，實際上很困難。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業上，但不會自己成立一個開發公司。市場如何、開發商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。

　　主力店不應在招商前進行建筑設計

　　我們曾經做過許多購物中心的設計，完全是按照發展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。

　　對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里

邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。

　　大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

　　如何操作商業地產設計

　　建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　對于一幢建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果。新近入市的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層部分。

　　在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似，酒店設計發展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團、假日集團、還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規定，應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。

　　如果是做購物中心方面的商業地產，發展商有必要找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業業態的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式操作，由專業顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住宅區的配套，商業虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去進行，有錢、有權不等于有專業技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理，重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單位。許多的商業項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。