建筑高度控制的概念

　　場地內建筑物的高度影響著場地空間形態，反映著土地利用情況，是考核場地設計方案的重要技術經濟指標。在城市規劃中，常常因航空或通訊設施的凈高要求、城市空間形態的整體控制、以及土地利用整體經濟性等原因，對場地的建筑高度進行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑等級、防火與消防標準、建筑設備配置要求的重要參數。

　　用以控制場地建筑高度的指標主要有建筑限高、建筑層數(或平均層數)，二者之間的關系取決于建筑物的層高。建筑限高適用于一般建筑物的控制，建筑層數則主要用以對居住建筑的考核。

　　(一)建筑層數

　　這里是指建筑物地面以上主體部分的層數。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等，不計人建筑層數；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板高出室外地坪不超過1．5m者，不計人層數內。建筑層數的控制與建筑限高的控制基本類似。

　　根據《民用建筑設計通則》(GB 50352--20**)第3．1．2條的規定，民用建筑按地上層數或高度分類劃分為：

　　(1)住宅建筑按層數分類；一層至三層為低層住宅；四層至六層為多層住宅；七層至九層為中高層住宅；十層及十層以上為高層住宅；

　　(2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)； (3)建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

　?。ǘ┢骄鶎訑?指基地內，總建筑面積與總建筑基底面積的比值，單位：層 平均層數（層）＝總建筑面積(m2)/建筑基地面積之和(m2) 一般常用于居住區規劃，此時又稱為住宅平均層數。 住宅平均層數（層）＝住宅建筑面積總和(m2)/住宅基地面積總和(m2)(三)極限高度

　　建筑物的最大高度，單位：m。以控制建筑物對空間高度的占用，以保護空中航線的安全及城市天際線控制等，應遵照城市規劃部門的具體規定為準。有時，也采用最高層數來控制，但二者含義略有不同。

　　(四)建筑高度的限制

　　建筑限高是指場地內建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度作為建筑限高的控制值。

　　《民用建筑設計通則》(GB 50352--20**)第4．3條對建筑高度控制有以下規定：(1)建筑高度不應危害公共空間安全、衛生和景觀，下列地區應實行建筑高度控制：a．對建筑高度有特別要求的地區，應按城市規劃要求控制建筑高度；

　　b．沿城市道路的建筑物，應根據道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度；c．機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當其處在各種技術作業控制區范圍內時，應按凈空要求控制建筑高度；

　　d．當建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區內時，也應控制建筑高度。

　　此外，建筑高度控制尚應符合當地城市規劃行政主管部門和有關專業部門的規定。(2)建筑高度控制的計算應符合下列規定：

　　a．在機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當其處在各種技術作業控制區范圍內時，以及當建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區內時，建筑控制高度應按建筑物室外地面至女兒墻作為建筑物和構筑物最高點的高度計算；

　　b．在對建筑高度有特別要求的地區的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋頂應按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點的高度計算；坡屋頂應按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計算；下列突出物不計入建筑高度內：

　　a)局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房且占屋頂平面面積不超過1／4者；b)突出屋面的通風道、煙囪、裝飾構件、花架、通信設施等；c)空調冷卻塔等設備。

　　四四四四、、、、密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制(一)用地面積

　　是指可供場地建設開發使用的土地面積，即由場地四周道路紅線(地產線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時也用畝(1hm2＝15畝＝10000m2)表示。

　　用地面積是計算場地其他控制指標的基礎，應予準確把握。

　　用地面積與用地形狀對場地使用和建設項目的功能布置有很大影響。不同性質、規模的建設項目對場地的用地面積有不同的要求，應根據具體情況進行分析。

　　(二)建筑密度

　　建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。

　　建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：％。

　　建筑密度表達了基地內建筑直接占用土地面積的比例。

　　建筑密度＝各類建筑基地面積的總和/場地用地面積*100％ 式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計算。

　　建筑密度表明了場地內土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，場地的室外空間越少，可用于室外活動和綠化的土地越少；可見，建筑密度也間接反映了場地內開放空間的比例，并與場地環境質量相關。

　　建筑密度過低，則場地內土地的使用很不經濟，甚至造成土地浪費，影響場地建設的經濟效益。另一方面，過高的建筑密度又會引起場地環境質量的下降，嚴重的還會影響建設項目功能的正常發揮?？梢?，場地的建筑密度應有一個合理的取值，它受到建設項目的性質、

　　建筑層數與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約，應視具體情況進行認真分析。

　　在控制性詳細規劃中，一般對場地的最高建筑密度作出明確限定，設計時應嚴格執行。

　　(三)建筑系數建筑系數是指場地內所有建筑物、構筑物、露天設備、露天堆場及露天操作場等占用的土地占場地總用地面積的百分比（％）

　　與建筑密度這一概念相類似，建筑系數指標也適用于描述場地內土地的直接使用狀況：但主要應用王工業企業場地設計中，并側重于場地使用經濟性的考核。

　　根據《工業企業總平面設計規范》(GB 50187--93)的規定，上式中各項參數應按下列規定

計算： (1)場地(廠區)用地面積指廠區圍墻內的用地面積，按圍墻中心線計算。(2)建筑物、構筑物用地面積：新設計的按建筑物、構筑物外墻建筑軸線計算；現有的按外墻皮尺寸計算；圓形構筑物及擋土墻，按實際投影面積計算；貯罐區按成組設備的最外邊緣計算，當設有防火堤時按防火堤軸線計算；球罐周圍有鋪砌場地時，按鋪砌面積計算；棧橋按其投影長寬乘積來計算。

　　(3)露天設備用地：獨立設備應按其實際用地面積計算；成組設備應按設備場地鋪砌范圍計算，但最多只計算至設備基礎外緣1．2m處。

　　(4) 露天堆場用地面積按堆場場地邊緣線計算。

　　(5)露天操作場用地面積按操作場場地邊緣計算。

　　(四)場地利用

篇2：建筑高度控制概念

　　建筑高度控制的概念

　　場地內建筑物的高度影響著場地空間形態，反映著土地利用情況，是考核場地設計方案的重要技術經濟指標。在城市規劃中，常常因航空或通訊設施的凈高要求、城市空間形態的整體控制、以及土地利用整體經濟性等原因，對場地的建筑高度進行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑等級、防火與消防標準、建筑設備配置要求的重要參數。

　　用以控制場地建筑高度的指標主要有建筑限高、建筑層數(或平均層數)，二者之間的關系取決于建筑物的層高。建筑限高適用于一般建筑物的控制，建筑層數則主要用以對居住建筑的考核。

　　(一)建筑層數

　　這里是指建筑物地面以上主體部分的層數。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等，不計人建筑層數；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板高出室外地坪不超過1．5m者，不計人層數內。建筑層數的控制與建筑限高的控制基本類似。

　　根據《民用建筑設計通則》(GB 50352--20**)第3．1．2條的規定，民用建筑按地上層數或高度分類劃分為：

　　(1)住宅建筑按層數分類；一層至三層為低層住宅；四層至六層為多層住宅；七層至九層為中高層住宅；十層及十層以上為高層住宅；

　　(2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)； (3)建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

　?。ǘ┢骄鶎訑?指基地內，總建筑面積與總建筑基底面積的比值，單位：層 平均層數（層）＝總建筑面積(m2)/建筑基地面積之和(m2) 一般常用于居住區規劃，此時又稱為住宅平均層數。 住宅平均層數（層）＝住宅建筑面積總和(m2)/住宅基地面積總和(m2)(三)極限高度

　　建筑物的最大高度，單位：m。以控制建筑物對空間高度的占用，以保護空中航線的安全及城市天際線控制等，應遵照城市規劃部門的具體規定為準。有時，也采用最高層數來控制，但二者含義略有不同。

　　(四)建筑高度的限制

　　建筑限高是指場地內建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度作為建筑限高的控制值。

　　《民用建筑設計通則》(GB 50352--20**)第4．3條對建筑高度控制有以下規定：(1)建筑高度不應危害公共空間安全、衛生和景觀，下列地區應實行建筑高度控制：a．對建筑高度有特別要求的地區，應按城市規劃要求控制建筑高度；

　　b．沿城市道路的建筑物，應根據道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度；c．機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當其處在各種技術作業控制區范圍內時，應按凈空要求控制建筑高度；

　　d．當建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區內時，也應控制建筑高度。

　　此外，建筑高度控制尚應符合當地城市規劃行政主管部門和有關專業部門的規定。(2)建筑高度控制的計算應符合下列規定：

　　a．在機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當其處在各種技術作業控制區范圍內時，以及當建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區內時，建筑控制高度應按建筑物室外地面至女兒墻作為建筑物和構筑物最高點的高度計算；

　　b．在對建筑高度有特別要求的地區的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋頂應按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點的高度計算；坡屋頂應按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計算；下列突出物不計入建筑高度內：

　　a)局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房且占屋頂平面面積不超過1／4者；b)突出屋面的通風道、煙囪、裝飾構件、花架、通信設施等；c)空調冷卻塔等設備。

　　四四四四、、、、密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制(一)用地面積

　　是指可供場地建設開發使用的土地面積，即由場地四周道路紅線(地產線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時也用畝(1hm2＝15畝＝10000m2)表示。

　　用地面積是計算場地其他控制指標的基礎，應予準確把握。

　　用地面積與用地形狀對場地使用和建設項目的功能布置有很大影響。不同性質、規模的建設項目對場地的用地面積有不同的要求，應根據具體情況進行分析。

　　(二)建筑密度

　　建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。

　　建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：％。

　　建筑密度表達了基地內建筑直接占用土地面積的比例。

　　建筑密度＝各類建筑基地面積的總和/場地用地面積*100％ 式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計算。

　　建筑密度表明了場地內土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，場地的室外空間越少，可用于室外活動和綠化的土地越少；可見，建筑密度也間接反映了場地內開放空間的比例，并與場地環境質量相關。

　　建筑密度過低，則場地內土地的使用很不經濟，甚至造成土地浪費，影響場地建設的經濟效益。另一方面，過高的建筑密度又會引起場地環境質量的下降，嚴重的還會影響建設項目功能的正常發揮?？梢?，場地的建筑密度應有一個合理的取值，它受到建設項目的性質、

　　建筑層數與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約，應視具體情況進行認真分析。

　　在控制性詳細規劃中，一般對場地的最高建筑密度作出明確限定，設計時應嚴格執行。

　　(三)建筑系數建筑系數是指場地內所有建筑物、構筑物、露天設備、露天堆場及露天操作場等占用的土地占場地總用地面積的百分比（％）

　　與建筑密度這一概念相類似，建筑系數指標也適用于描述場地內土地的直接使用狀況：但主要應用王工業企業場地設計中，并側重于場地使用經濟性的考核。

　　根據《工業企業總平面設計規范》(GB 50187--93)的規定，上式中各項參數應按下列規定

計算： (1)場地(廠區)用地面積指廠區圍墻內的用地面積，按圍墻中心線計算。(2)建筑物、構筑物用地面積：新設計的按建筑物、構筑物外墻建筑軸線計算；現有的按外墻皮尺寸計算；圓形構筑物及擋土墻，按實際投影面積計算；貯罐區按成組設備的最外邊緣計算，當設有防火堤時按防火堤軸線計算；球罐周圍有鋪砌場地時，按鋪砌面積計算；棧橋按其投影長寬乘積來計算。

　　(3)露天設備用地：獨立設備應按其實際用地面積計算；成組設備應按設備場地鋪砌范圍計算，但最多只計算至設備基礎外緣1．2m處。

　　(4) 露天堆場用地面積按堆場場地邊緣線計算。

　　(5)露天操作場用地面積按操作場場地邊緣計算。

　　(四)場地利用

篇3：物業企業計費控制工作

　　物業企業計費控制工作

　　物業管理企業的收入有別于一般企業，業主即收費對象、收費項目和物業管理企業的收費主體(指各個管理區域)眾多并且分散，如果監督控制不到位，勢必造成企業的資金流失，給企業的經濟效益造成重大損失，因此物業管理企業要牢牢抓住計費和控制這個影響企業收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經理或委托財務部進行管理，在計費和控制方面應注意以下幾個方面的工作：

　　(一)物業管理企業的財務部門會同企業管理部門(或其他部門)和各個管理區域(也稱管理處，下同)、專業部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理，清理內容包括物業管理收費面積、收費單價，租賃經營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經相關部門審查核對及單位負責人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區域的計費和委托銀行收款的依據。

　　(二)新入住或業主變更的，應到管理區域辦理開戶和委托銀行收款手續，管理區域應及時建立分戶卡片進行管理，并及時上報計費中心進行計費。

　　(三)，對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業主書面提出申請(或由管理區域提出)，說明情況，由事務助理、管理區域負責人簽字，經分管副總審核報總經理批準后計費中心才能更改電腦計費數據。

　　(四)供水、電、氣則由專業管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統計，經本部門負責人和管理區域負責人(專業部門的費用由管理區域負責代收)簽字后送計費中心計費。

　　(五)計費單的錄入與發放規定

　　1、每月月底前各管理區域、專業部門按照規定把各項收費資料報到計費中心。

　　2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進行校對，并在每月N日前傳回計費中心。

　　3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數據傳給管理區域，管理區域根據業主情況(根據工業區業主及住宅區業主的需要情況而定)打出繳費通知單，并由業主在簽收單上簽字，確認收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數。

　　4、繳費單發出后，如再發現有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責任人寫清情況報單位領導及主管副總簽字后，方可改單。

　　5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發送給管理區域及專業部門。

　　6、管理區域的收費員收到業主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務部辦理交賬。