如何設計暢銷的戶型

　　在所有涉及戶型的問題中，最令發展商頭疼、讓人最難下定決心的當屬兩點：各戶型類別在項目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真正能滿足這些人。

　　一、戶型需要策劃

　　只有滿足了消費者需求的設計技術才有意義，也只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設計首先是市場問題，其次才是技術問題。

　　可能永遠都沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心理、消費特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環境、人文環境、項目的規劃布局、小區內環境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。而這一切，顯然不是設計所能解決的問題而只能是項目策劃人的工作，設計師應該是在項目策劃人對戶型類別配置、每戶內功能配置的詳細任務書的指導下開展工作才能設計出真正的“好戶型”。

　　二、戶型策劃的主要內容有以下幾點

　　1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據項目所處區位及周邊總體環境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛以上大戶型為主還是以二房二廳一衛以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？

　　2、戶型面積設定。從目前的市場實況看，由于生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房，而北方地區二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜歡70㎡的二房，有的中意二房超過90㎡……那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。

　　3、戶型類別分布。如果單純從設計角度看堪稱優秀的戶型就有可能淪為庫存，其原因在于發展商會將它們放在錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型。違背了各類戶型在項目中位置分布的基本原則，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。

　　4、戶型功能配置。幾個衛生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設置一個雜物間？要不要設飄（凸）窗？……等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應由設計師依據站在技術角度、單純從建筑結構出發。

　　三、好戶型的五大標準

　　1、規范性

　　房型的規范性是物業永恒的基礎、設計和主旋律。好的房型首先要合乎規范性。而不少發展商把物業設計交付給一個人操作，背離了房型設計規范性要求。這種現象在高層住宅設計中尤為突出。其主要表現為不少房型依舊存在嚴重采光不足，日照不足，甚至出現暗間，對于有些廳室布局，設計線路混亂，功能區域劃分不當等等。

　　2、經濟性

　　經濟性原則主要體現在以下三點：

　　一是相對高得房率的保證體系。公用空間與單套面積是一對矛盾，既要體現現代住宅的居住氛圍，又要讓每戶業主能最大程度體現其購房的總價經濟性能，高需要合理設置公共空間，以盡量減少分攤面積，以求相對高的得房率。

　　二是廳室廚衛配比的合理。對于廳室面積配比，本身就是不定式。在大廳小臥同行多年以后，適當進行廳室比修正，直接在市場供求過程得以體現。從近期的市場需求層次分析，大廳概念基礎上，放大臥室面積、適應減少客廳面積總量，對一部分中及中偏低高品房來說，應以安排臥室面積為主，兼顧其他面積的合理。

　　三是平面表現的經濟特性。不少房型由于進深太大，平面表面狀態不夠合理，以南北長條狀為風格，特別是出現“面積不小，跨度太小”的房型平面表現，直接影響到房型設計的經濟性。

　　3、實用性

　　房型設計的實用性，可以從以下設計思路作體現：

　　一是避免人為障礙。如市場上出現的一些三角形房型、小圓弦房型，盡管在造型上藝術性強，但在實居住時卻難以被市場接受，特別是臥室設計，大部分市場依舊習慣于方正布置，難以接受過于夸張的格局設計。

　　二是切忌硬性搭配。不少設計師常常硬性設計了壁櫥等功能，而破壞了整體的完整性。

　　三是克服片面強調時髦。有些發展商為追求時尚，將一些中等房型均以二衛設計，如有些才70多平方米的二客戶，也布置有雙衛生，僅衛生間就近10平方米，顯然不盡合理，反而導致整套房源難以適應市場需求。

　　4、超前性

　　首先要有房型的內外呼應。如近年來出現的房型的陽光室，使廳的活運空間幅度擴大，而這種居住觀念正如迎合了消費觀念的超前。

　　其次要有房型的中心思想。廳是房型設計的中的重心，按照傳統眼光來判別廳的布局已經被樓市所淘汰。如近期熱銷的樓盤中，不少以4.5米左右的大間距來體現房型設計中“客廳效應”，強調中心、重心，然后分解出臥室的市場賣點。

　　第三是要有合理的空間剪裁。動靜區域的分離或融合，表述了設計者的某種意圖，反復剪裁研究出最佳的廳室比例。

　　超前性還在于要考慮到現代住宅產業新技術的涌入，開闊的視野住宅理念和銷售者觀念的更新、更改、“房型”設計必須作為一個可變量，留有調整和一定更新的空間，避免“房型”設計“未老先衰”。在賣點潮流的促動下，住宅產品必須有叫得響的賣點，房型設計的好壞可以大大地影響商品房的銷售價格，這已成為許多發展商的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間，不同功能或互有兼顧的房型，滿足實際的需求。如適合老城區老少同堂大家庭的多房間大戶型，由于針對性強，出現了熱銷好勢頭。

　　5、功能性

　　一套好的戶型，必須做到以下幾個功能分區：

　?。?）動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。

　?。?）公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。

　?。?）主次分開。買房通常是人們事業奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現。為了彰顯業主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房

不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。

　?。?）干濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。

　　另外，好的房型還應注意以下設計要點：

　　一個好的客廳設計，至少應保證有兩面完整的墻圍合，不能為了節約2-3平方米的面積而把廳變成大過道，得不償失！客廳的面積應適中，并非越大越好。一般三口之家有獨立15平方米左右的客廳足矣?？蛷d要有充足的光照、良好的通風及景觀，才能達到休閑、娛樂的目的，成為現代人生活的主要起居空間。

　　臥室的面積不必太大，能擺得下家具和舒適地行走就行。臥室要注意隱密性，窗戶不宜開在鄰居的陽臺過，否則會在別人的監視下生活；門的方向不宜朝向內，也要避免幾個門的位置擠在一起，出入不便。

　　廚房要有秩序地組織儲物、清洗、配餐、烹飪、洗涮等全部炊務，而且要與餐廳有機地聯系起來。

　　不僅客廳、臥室和廚房要有明窗，就連每個衛生間都應有直接對外的窗戶，能讓居室保持良好的通風、永遠充滿陽光。

　　另外，還要考慮洗衣機位置，一個好的房間設計必須考慮到這個因素?？稍谛l生間或陽臺辟出一定的位置來擺設，以免洗衣或晾衣時弄濕地面或穿廳越室帶來諸多不便。

　　而隨著生活水平的提高和健身意識的增強，健身器材已開始走入變通人家。有條件的，可以專設健身房，一般的可將貯藏室空出一部分，或置于較大的平臺上亦可，盡量提供一個能活動的空間，為家庭室內健康運動提供方便。

　　四、大戶型與小戶型的選擇

　　由于生活方式、居住觀念、消費者所屬社會階層、房價差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對大戶型、小戶型的理解大不相同。

　　從內部空間設計角度來看，戶型面積越小，難度越大。因為一點點空間的確很難做出新穎別致的花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單，一般就是廳、房、廚、衛、陽臺等“五大件”，功能分區也不盡完美。而大面積戶型就讓設計師們發揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎上增設主臥衛生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據人們通常生活習性做出比較完美的功能分區，躍、復、錯層等創新空間也比小戶型大得多。

　　從整棟樓或整個項目的來說，大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、謹慎對待的問題。戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業形象檔次進而賣出好價錢。正因為如此，因而采取此一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究，但一旦定位準確，其收益也非同一般。

　　而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網打盡，于是從30～40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的復式一應俱全?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿玫綕M足，實際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺--開奔馳的當然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風險性也好。

　　究竟是多少的比例才恰當，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對市場的深入了解才能得出。

　　戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當然應以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務中心區的小幅土地，最適宜的當然是小面積公寓甚至酒店式公寓。

　　五、戶型面積如何確定

　　在所有涉及戶型的問題中，最令發展商頭疼、讓人最難下定決心的當屬以下兩點：各戶型類別在項目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真正能滿足這些人。

　　不同的消費對象有著截然不同的需求，那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標消費者心意的呢？我們認為，必須從以下三個方面綜合權衡。

　　消費者對應性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在30歲以下、未婚或剛剛結婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應超過50㎡。否則就失去了過渡房的本意。

　　二房二廳、三房二廳所面對的則是最復雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當然更希望購買房間較多而面積偏小的三房;還有部分成功人士或高級白領，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。

　　二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區分目標消費者并與其購買力、生活狀態、居住習慣高度對應。四房以上或150㎡以上的房子，其面積敏感度相對較差，但也只有深入分析目標消費者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。

　　舒適性。房子是為人服務的，房子是為家庭天倫生活服務的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規律出發，決定戶型的開間、進深及面積。

　　房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當然，事實并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設的是沙發、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以4.5米為宜最大不應超過5米最小不應小于3.5米。同樣的道理，主臥、次臥、衛生間、廚房等都有這樣從人居活動出發的辯證關系。

　　除人的視角、人的活動外，舒適性還應考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。

　　地域性。地域性是由于各地區人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適性的延伸。這也是戶型設計中必須高度重視的問題。比如大連人大多認為二房二廳應該有個90㎡甚至100㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數深圳人眼里的三房應該在105-115㎡之間，而大連人則顯然認為這樣的房子太小太逼仄。

　　另外，有人士提出了一個關于總面積與房價的

“設計定理”，不妨探討一下，具體步驟是：

　　第一步，認定購房群體不以職業而以購房總價劃分，先根據房屋檔次確定購買對象；

　　第二步，確定想賺多少錢，即確定最終的單價定在多少；

　　第三步，確定總面積上限，即以總價除以最終的單價得出的數字。

　　舉例說明：某開發商確定購房對象為60萬元戶，假如確定最終單價為6000元/平方米，那么，房屋總面積的上限就是100平方米。

　　這一例子意味著什么？意味著：那套房屋必須是100平方米以下的三房，因為60萬元還買不到三房，客戶分明虧了。假如開發商覺得面對60萬元的客戶，100平方米的設計太局促，要放到120平方米，或者更大，那么，它的選擇有兩種；要么把終單價定在5000元/平方米，或者再低，要么放棄60萬元。

　　這個定理揭示，當客戶，即總價確定之后，總面積與單價的滿足不能兩全;假如開發商預期的最終單價為5000元/平方米，同時又精心設計了一個總面積為100平方米的功能齊全、款式新穎的三房，同時，假如它依舊面對60萬元的客戶群，那就等于為自己設計的房屋預留了單價為1000元/平方米，總價為10萬元的升值空間。

篇2：樓盤建筑模型設計制作合同(增加樓體及戶型)

　　房地產模型設計制作合同(增加樓體及戶型)

　　委托方(甲方):*市*集團有限公司

　　受托方(乙方):廣州市KM建筑模型有限公司

　　甲方委托乙方制作建筑模型,乙方接受該委托。甲乙雙方依照《中華人民共和國合同法》、《廣告管理條例》及有關法律,本著平等自愿、公平互利、誠實信用的原則,經過雙方就本模型設計制作項目充分協商,訂立以下合同條款,雙方保證嚴格遵照履行。

　　一、項目名稱:**項目模型增加樓體及戶型模型

　　二、制作比例及尺寸:(制作方案詳見附件)

　　1、在原有總體模型上增加1座、2座、11座、12座(共7棟建筑)采用實體制作

　　2、在原模型上增加2套平層戶型:1:25;沙盤尺寸:800mm×800mm;采用實體制作

　　三、合同費用及付款方式:

　　1、總造價:人民幣￥ 28000 元正(大寫: 貳萬捌仟圓整)(含設計制作費用、材料費、底座價、稅金、一次性運輸費、差旅費、維護費等全部費用),在制作過程中如甲方提出進行局部細微的修改,乙方應按甲方要求進行且不收取費用。大面積的修改由雙方確認修改工作量,確認后支付相應的修改費用。

　　2、付款方式:

　　(1)簽訂合同后七日內乙方收取總造價的40%作為預付款,模型制作完成甲方在廣州驗收合格后由乙方運至現場安裝完畢后支付余下總造價的55%,剩余5%為維護費用和質保金,www.zonexcapitaltr.com在質保期滿無質量問題予以返還。

　　(2)乙方收款前應按甲方財務要求提供合法有效的發票,否則甲方有權拒付款項,甲方通過銀行轉帳或支票的方式予以支付;

　　(3)因甲方需求分多次安裝,乙方應予以配合,甲方應支付相應的交通費及運輸費用。

　　(4)乙方完成制作安裝后甲方需進行布展、調整等工作時,乙方不得拒絕,甲方負責乙方安裝人員的車費、人工費及食宿費用,乙方應出具相應合理的票據給甲方,經甲方審核合格,方可報銷。

　　四、模型制作工期及保修期:

　　1、模型制作和安裝工期:25天,工期應從乙方收到甲方合同預付款及圖紙之第二日起計。

　　五、雙方責任:

　　1、甲方責任:

　　(1)向乙方提供與制作該模型相關的資料及圖紙;

　　(2)提供必要的協助義務:建筑外立面定色、分色、圖紙的及時提供及其它乙方要求甲方配合的事宜;

　　(3)應按照本合同約定之"付款方式"支付各期款項;

　　(4)如因甲方原因導致部分模型未能按時完成的,甲方須于工期屆滿之日起十五天內補充相關資料或于工期屆滿之日起十五天內明確處理方案。

　　(5)如甲方擅自提前解除本合同或拒絕驗收建筑模型成品的,乙方所收甲方之預付款不予退回并且甲方仍須繼續向乙方付清余下制作費;

　　(6)模型成品經甲方驗收合格,因甲方原因未能按約定時間收貨的,甲方須先付清所有款項后再暫時將模型成品堆放在乙方現場,如堆放時間超過30日的,乙方有權向甲方收取相應的堆場費;

　　(6)無故拒絕接收模型,應當賠償乙方因此造成的損失與運輸費用;

　　2、 乙方責任:

　　(1)必須按甲方要求按時按質按量完成建筑模型成品的制作工作;

　　(2)在制作過程中,對于模型規格、質量、技術、效果、需嚴格按照甲方認可的方案進行制作,做到局部精細、整體和諧、層次分明、布局合理、色彩協調。

　　(3)應對甲方提供的模型圖紙資料負責保密,并對模型尺寸和技術要求不隨意變動。如模型不符合甲方的設計制作要求,或未經甲方同意進行變動,甲方有權拒收模型,乙方應賠償由此造成的損失。

　　六、制作安裝程序

　　1、本合同簽訂之日起3天內(已包含在總工期內),乙方應按本合同的具體要求,向甲方出具模型制作安裝計劃書,經甲方審核批準后,乙方方可開始制作,在制作過程中乙方應和甲方充分溝通,聽取甲方關于制作的意見;甲方應指定專人對模型的制作項目進行簽署及確認工作,避免多頭指揮,延誤工作進度。

　　2、在制作過程中,乙方應對甲方的檢查提供方便,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應予以修改,直到滿意為止;

　　3、模型制作初步完成,乙方應通知甲方參與驗收,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應按甲方要求進行修改。

　　4、雙方根據合同的約定和安裝計劃書進行驗收,經驗收合格,方可進行安裝。

篇3：滯銷樓盤問題小析:戶型設計

滯銷樓盤問題小析--戶型設計

　　隨著人們住房消費意識的增強，在位置、環境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點。一個成功的樓盤，設計是重中之重。

　　目前的滯銷住宅，房型設計不合理是空置的主要原因之一。當前滯銷戶型設計上的缺陷主要有以下幾種：

　　1、客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間；

　　2、客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；

　　3、客廳視野差，窗不應正對墻面；

　　4、客廳的形狀不好或尺度不合理；

　　5、入戶無過渡空間；

　　6、餐廳面積過大或過??；

　　7、主臥室的寬度小于3米或面積過??；

　　8、戶內交通線長；

　　9、衛生間距主臥室遠或對著客廳的衛生間無前室；

　　10、四居室的戶型，主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；

　　11、功能分區不合理；

　　12、各功能空間面積比例不當；

　　13、躍層戶型室內樓梯的位置不當；

　　14、衛生間、廚房寬度不夠等等。

　　好房型，是消費者和開發商共同追求的目標。

　　首先，房型設計應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。好的房型在布局上，社交、功能、私人空間應有效分隔。

一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區，應靠近入戶門設置；臥室是靜區，應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用。

采光口與地面比例不應小于1∶7；寬度不應小于3．3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應大于12平方米，次臥室的面積大于10平方米；餐廳應是明間，凈寬度不宜小于2．4 米；廚房凈寬度不應小于1．5米，宜帶一服務陽臺；帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1．6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米。

其次，房型設計還應考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時期消費；當孩子長大，有分室要求了，又是一種時期消費；小孩子成家了，老夫妻需要適應老年生活的住宅，這又是一種時期消費。根據滿足適時、實際的需求，設計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發商努力的目標。