恩波經典項目綜合分析

　?。ㄒ唬C會點：

　　1．富陽房產呈上升趨勢的發展態勢；

　　2．土地供應量較為有限，尤其是市中心區可供開發的地塊較少；

　　3．房產價格的整體上揚，為項目實現預期的銷售目標創造了條件；

　　4．周邊房產普遍銷售較好，購銷兩旺；

　　5．開發商的普遍不成熟以及相對較弱的競爭環境；

　　6．銀泰房產已開發過眾多樓盤，有一定的開發經驗；

　　7．銀泰房產在當地的品牌號召力；

　　8．消費觀念的不成熟，有一定的市場引導和操縱的空間；

　　9．產品設計上相對的優勢；

　　10．總戶數較少，銷售壓力相對較少。

　?。ǘ┱系K點：

　　1．項目目標消費群的數量有限，競爭對手對市場的分化基本處于同一層面上；

　　2．項目建筑形式單一，且缺乏規模優勢；

　　3．項目的地段位置距江邊還有一段距離，較部分對手差；

　　4．項目售價相對較高，房子總價基本都在50萬元以上；

　　5．項目1號樓8樓以上方可見到江，2號樓前面視野欠理想；

　　6．由于規模較小，相應的住宅配套、景觀等受到限制；

　　7．項目周邊道路較窄，缺乏開闊的空間感；

　　8．前期的設計規劃、方案調整較長的周期，致使消費者的關注度下降；

　　9．從預定到項目正式開盤銷售較長的時間周期。

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　　以項目的售價目標為基礎，根據前期市場調查的結果，本案的目標消費群具有以下特點：

　　1．年齡在30-45歲之間；

　　2．年收入界定為100萬元左右及以上；

　　3．教育水平一般，但見多識廣；

　　4．地域及行業特征：

　　1）江南的造紙業；

　　2）大源的鋁合金業；

　　3）高橋的通訊電纜業；

　　5．職業范疇為：私營企業主、大型企業銷售經理、企業負責人、政府官員、回國人員等；

　　6．住房條件：一般為二次或以上購房條件，在家鄉擁有面積較大的私房，甚至在市區也擁有一定面積的住房，但缺乏自身價值的滿足感，進一步改善居住環境的愿望較強烈；

　　7．主要生活形態：工作努力，獲得大量財富，喜保留獨立的生活態度，希望“小家型”的居住方式；

　　8．對住宅的主要期望（由主到次）：

　　1）環境、地段：最希望住宅周圍環境良好，地段相對靠近市中心；

　　2）外型觀感：新穎、現代、洋氣、具有一定的標志性；

　　3）住宅總價在40萬左右；

　　4）戶型設計合理，關注朝向、采光及進深；

　　5）口碑較好的品牌及安保到位的物管。

　　9．影響購買決策的主要因素：朋友與親屬的建議；

　　10．主要購買動機：

　　1）改善居住品質以體現自身身份，追求尊貴感；

　　2）滿足實際的生活需要，包括對自身及子女的將來考慮；

　　3）一定的保值、投資心理。

　　11．形成購買誘因的理由：

　　1）符合個人對居住品質及尊貴感的要求；

　　2）新穎、獨特的建筑風格；

　　3）價值超過價格；

　　4）較為理想的戶型及綜合品質。

　?。ㄋ模╉椖坷纥c梳理：

　　1．成熟的、周邊公共配套齊全的生活環境；

　　2．地段位置距江邊不到100米，緊鄰恩波廣場，鬧中取靜、環境優雅的地理環境；

　　3．人車分流的內部交通系統，集中地下車庫，100%的汽車泊位率；

　　4．噴水池、兒童活動場、硬地鋪裝漫步道、大面積綠地等豐富的景觀；

　　5．會所、高級電梯、智能化設施等完善的物業配套；

　　6．建筑外墻采用金屬涂料歷久彌新，極具現代感及品質感；

　　7．建筑頂部的飄板和燈塔設計，具極強的識別與標志性特征；

　　8．2號樓的底層架空處理，產生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內庭花園；

　　9．1號樓三層帶屋頂花園，2號樓一層花園；頂樓躍層帶屋頂花園和大露臺的生態立體設計；

　　10．大開間、短進深的戶型設計，采光、通風性更佳；

　　11．餐廳、客廳、門廳的多廳設計，功能區分合理；

　　12．明廳、明室、明廚、明衛的四明設計；

　　13．每戶均設有兩個（或以上）衛生間，臥室、客廳各帶衛生間；

　　14．全部戶型的錯層設計，將動靜區充分分離；

　　15．南北雙陽臺、弧型陽臺設計，現代動感、視野更開闊；

　　16．弧型景觀窗、落地窗和凸窗的結合設計，窗格尺度更大、形態豐富多樣；

　　17．儲藏空間和空調機位的專門設計，便捷周到。

篇2：物業二手項目信息綜合分析

　　物業二手項目的信息綜合分析

　　物業服務企業在獲得二手項目信息后，要結合本企業自身實際情況對所獲得的物業二手信息進行認真細致的信息綜合分析。在排除本企業“無用信息”后，將有效信息納入企業業務拓展工作計劃。

　　一、對物業二手項目規模進行分析：

　　根據物業服務企業分析二手物業服務信息可帶來的項目規模，也就是項目大小是否適合本企業所制定的企業發展規劃。

　　從企業性質上劃分，物業服務應屬于勞動密集型服務企業，其本身對人才的需求是解決企業發展的首要條件。所以，在對物業二手項目信息進行分析時，項目信息的規模是否符合企業人才儲備計劃、是否可通過企業內部人力資源整合滿足擬定物業二手項目的所需職工團隊要求，是企業能否合理承擔該項目物業服務的首要條件。

　　二、對物業二手項目的潛在經濟收益進行分析：

　　根據《物業管理條例》、《物權法》及其他有關物業服務收費的法律法規規定，任何物業服務企業在接手物業二手項目服務責任后，在其小區業主管理委員會的有效臨督下，都必需按照法規規定定期公示財務賬目，所以物業服務企業根本不可能獲得高額經濟收益。

　　由于目前各個物業二手項目所處的地域、售價、質量等問題存在很大差別，所以影響物業服務企業正常運營的收費率也有所不同。物業服務企業應根據二手項目現收費標準、未來委托方擬計劃收費標準，結合該項目估算的人力成本、能源費用支出成本、法規規定的維修項目支出成本、委托人希望在法規規定之外所增加的服務所產生的連帶支出成本、該項目未來物業服務費收繳率等綜合財務指標，分析本企業在接手信息物業服務責任后是否可以保證該項目正常運營的基本財務需要，并獲得合適的服務經濟收益。

　　三、對物業服務二手項目的轉手原因進行分析：

　　1、物業二手項目的轉手起因，基本上由于房屋質量問題長時間得不到有效解決，前期物業服務企業在與開發建設單位協調方法使用不當，業主逐漸對物業服務企業產生信任危機，并形成相互對立矛盾所造成的不得以而為之的，維護自身合法權益的維一有效途徑。

　　2、開發企業售房承諾不兌現，開發企業在銷售期間的宣傳承諾在業主收房后沒有兌現，業主購房時的良好愿望完全破滅。由于在業主收房過程中前期物業服務企業全程參與了業主收房事宜，在要求業主簽訂《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》等后，一并收取了前期物業服務、房屋裝修壓金等項費用。同時也會根據開發企業委托，協助開發企業辦理住房公積金、天燃氣入戶、有線電視開通等項費用繳納事宜。加上協助開發企業將業主對房屋質量問題進行登記，按開發企業承諾解決質量問題時間期限承諾解決后，是必給業主形成物業服務企業與開發企業是一家的普遍印象。在業主所反應的問題沒能在承諾期限得到解決時，業主尋找開發企業遠不如尋找物業服務企業來的方便，所以在前期物業服務階段業主與物業服務企業存在矛盾是非常普遍的現象。

　　由于物業企業必需承擔業主所購房屋可以正常使用的后續服務責任，所以正確掌握物業二手項目房屋質量問題是否在本企業協調解決范圍之內，對將要從事物業二手項目服務業務的物業服務企業至關重要，它將直接影響物業二手項目服務是否可以得到正常運營的基本保證。

　　3、原物業服務收費標準過高，物業服務質量與收費標準不對稱是形成物業二手項目轉手的普遍原因。

　　物業服務企業在對物業二手項目收費標準進行分析時，應該根據分析項目擬要求的服務內容、管理規模、所需人工、能源費用、維修費用、營業稅率、企業服務收益率等做出項目服務運營最低基本財務估算，并結合業主原繳費率、本企業可采用的提高收費方法完成服務運營保障風險估算，做到心中有數。

　　4、物業二手項目服務范圍往往需要與委托人協商通過合同加以確認，基本上可以說是該小區大部分業主服務需求的真實反影。所以，物業二手項目服務范圍的確定有別于前期物業服務范圍，其前期服務范圍主要是為配合開發企業打造品牌、促進銷售為主，它所約定的服務范圍并不能代表業主的真實需求。而服務范圍在物業服務中最為真實的反影，就是物業服務企業計算服務范圍的財務基礎，它在物業服務上最直接體現就是物業服務費用的高低。

　　物業服務企業在對物業二手項目信息進行分析時，物業服務范圍是否需要調整，所要調整后的服務范圍是增加還是減少，將直接影響物業服務企業對該二手項目的財務判斷。

　　5、物業二手項目的其它分析需放在物業服務企業在對二手項目進行實地考察時一起進行。