VK房地產項目可行性報告內容指引

　　一、前言

　　隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。

　　二、可行性報告內容指引

　　項目決策背景及摘要

　　一、外部環境

　　1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

　　2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

　　3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

　　二、內部因素

　　1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3-5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

　　2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

　　3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

　　第一部分：項目概況

　　一、宗地位置

　　宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

　　附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

　　二、宗地現狀

　　1、四至范圍；

　　2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

　　3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

　　4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

　　5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

　　地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

　　三、項目周邊的社區配套

　?。ㄒ唬┲苓?000米范圍內的社區配套

　　1、交通狀況

　?。?）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

　?。?）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

　?。?）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

　　2、教育：大中小學及教育質量情況。

　　3、醫院等級和醫療水平

　　4、大型購物中心、主要商業和菜市場

　　5、文化、體育、娛樂設施

　　6、公園

　　7、銀行

　　8、郵局

　　9、其他

　　附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

　?。ǘ┳诘刂苓?000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

　　四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

　　1、治安情況

　　2、空氣狀況

　　3、噪聲情況

　　4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

　　5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

　　6、周邊景觀

　　7、風水情況

　　8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

　　9、其他

　　五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

　　1、道路現狀及規劃發展

　　包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

　　2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

　　3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

　　4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

　　六、規劃控制要點

　　1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

　　3、綜合容積率、住宅容積率

　　4、建筑密度

　　5、控高

　　6、綠化率

　　7、其他

　　七、土地價格

　　土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

　　八、土地升值潛力初步評估。

　　從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

　　近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

　　九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

　　第二部分：法律及政策性風險分析

　　一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述

　?。ㄒ唬╉椖苛㈨?/p>

　　1、項目是否已經立項

　　2、立項主體是否能夠變更

　　3、立項變更條件和時間

　　4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。ǘ╉椖坑玫噩F狀

　　1、土地所有權歸屬

　　2、土地使用權歸屬

　　3、土地的用途

　　4、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。ㄈ╉椖坑玫匾巹?/p>

　　1、規劃用地所有權歸屬

　　2、規劃用地使用權歸屬

　　3、規劃用地用途

　　4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。ㄋ模╉椖坑玫厝〉猛恋厥褂脵喑绦蛟u估

　　1、取得土地使用權的程序描述

　　2、取得土地使用權需要的工作日

　　3、取得商品房用地土地使用權所需條件

　　4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

　?。ㄎ澹╉椖坑玫赝恋匦再|變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

　　1、土地性質變更的程序描述和理由

　　2、土地性質變更的政策支持或障礙

　　3、土地性質變更需要的工作日

　　4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。┱咝燥L險評估

　　政府資源利用的評估：

　?。?）當地政府對外來投資的態度；

　?。?）當地政府職能部門的辦事作風；

　?。?）當地政府對該項目的關注程度；

　?。?）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；

　?。?）與政府合作關系。

　　政策變更對項目開發的影響：

　?。?）城市規劃限制或更改；

　?。?）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

　　二、合作方式及風險評估

　　1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特

　　2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

　　3、主要合作條件

　　4、合作風險評估：

　?。?）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；

　?。?）土地使用年限；

　?。?）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；

　?。?）土地方的信用；

　?。?）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；

　?。?）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。

　　三、總體評價

　　對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

　　第三部分：市場分析

　　一、區域住宅市場成長狀況

　　1、區域住宅市場簡述

　　形成時間

　　各檔次住宅區域內分布狀況

　　購買人群變化

　　2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）

　　開工量/竣工量

　　銷售量/供需比

　　平均售價

　　3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

　　二、區域內供應產品特征

　　1、各檔次產品供應狀況

　　2、各檔次產品的集合特征

　　尤其研究與本案類似檔次物業的特征

　　平均售價

　　開發規模

　　產品形式

　　平均消化率

　　平均容積率

　　物業在區域內分布特征

　　3、區域內表現最好個案狀況

　　附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

　　4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

　　5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

　　6、結論：

　　區域市場在整體市場的地位及發展態勢

　　本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制

　　本案在區域內開發市場潛力

　　本案在開發中的營銷焦點問題

　　三、區域市場目標客層研究和市場定位

　　1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

　　2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

　　3、確定目標客戶

　　4、市場定位

　　四、整體市場對本案有重大影響的因素

　　產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

　　五、產品定位及建議

　　戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

　　第四部分：規劃設計初步分析

　　一、規劃設計的可行性分析

　　1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。

　　2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。

　　3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。

　　4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、"風水"因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

　　5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

　　6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

　　二、規劃設計的初步概念

　　1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。

　　2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。

　　3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

　　第五部分：工程及銷售計劃

　　一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

　　二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）

　　三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

　　第六部分：投資收益分析

　　一、成本預測

　　說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）

　　項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

　　土地獲得價款

　　開發前期準備費

　　主體建筑工程費

　　主體安裝工程費

　　社區管網工程費

　　園林環境費

　　配套設施費

　　開發間接費

　　開發成本合計

　　管理費用

　　銷售費用

　　財務費用

　　項目總投資

　　二、稅務分析

　　1、營業稅及附加

　　2、所得稅

　　3、土地增值稅

　　上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

　　三、經濟效益分析

　　1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

　　2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

　　經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）

　　銷售收入

　　直接成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后利潤

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　總投資回報率

　　銷售毛利率

　　獲利指數

　　資金峰值比例

　　地價支付貼現比

　　啟動資金獲利倍數

　　3、項目開發各期的利潤體現

　　經濟指標20**年﹒﹒﹒20××年合 計

　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年

　　結算面積（m2）

　　單位利潤(元/m2)

　　利潤(萬元)

　　4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。

　?。?）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經濟指標預測成本×90%預測成本預測成本×110%預測成本×120%

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　保本售價

　?。?）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經濟指標預測售價×90%預測售價預測售價×110%預測售價×120%

　　營業額

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　?。?）容積率變動各項指標的變

　　主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5

　　多高層比

　　營業額

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　5、盈虧平衡點分析

　　1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)

　　2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]

　　式中：

　　C：表示單位投資額（即財務部所印發《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）

　　R：表示保本銷售率

　　S：表示單位售價

　　T1：表示營業稅率

　　T2：表示所得稅率

　　四、項目資金預測

　　1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

　　2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

　　3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

　　4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

　　第七部分：管理資源配置

　　一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

　　二、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

　　三、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

　　第八部分：綜合分析與建議

　　一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

　　二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

　　三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

　　四、結論和建議

　　第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容

　?。ㄒ唬┲饕笜藴y算

　　1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

　　2、投資收益分析（參考以下格式）：

　　經濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM

　　樓面地價

　　開發成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

　　3、根據需要，可增加如下測算：

　　銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價

　　R1

　　R2

　　R3

　　﹒﹒﹒

　　注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。

　?。ǘ└偁帉κ址治?/p>

　　1、主要背景，控股股東情況

　　2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

　　3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

　　4、操作水平，主要開發的項目，土地儲備情況

　　5、近期或未來的發展戰略

　　6、參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

　?。ㄈ┲贫ú呗?/p>

　　1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

　　2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

　　3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

　?。ㄋ模┵Y金籌措

　　短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

　　第十部分：在新城市開發需要補充的內容

　　一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

　　1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

　　2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

　　3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

　　4、各行政區市場比較：

　?。?）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

　?。?）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

　　5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

　　城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

　　6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

　　7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

　　8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

　　9、重點樓盤描述

　　二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

　　附件：

　　1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

　　2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程

　　3、財務部《經濟測算標準報表》

　　4、欲簽定的意向書和合同文本

　　5、新城市開發的市場調研報告

篇2：小區設置道閘系統的可行性報告

　　關于**區內街設置道閘系統的可行性報告

　　尊敬的公司領導:

　　**區的建筑理念是"六合一"的封閉式管理小區,內含商業性的開放內街,隨著社會經濟的增長,區域業戶的生活水平較高,人均擁有小車現象比較普遍。但由于小區車位配套有限,如一期共有697戶,小車位只有255個,導致一期路面每晚停放小車達40輛以上。而二期實行臨停收費后,直接造成內街車滿為患,每晚停車70輛以上,還有部分業戶將車停放在南華路段,車輛停放日益緊張。

　　為營造小區良好的公共秩序,我部建議在內街設置道閘系統,對內街的臨停車輛實行收費管理,其優勢在于:

　　1、平衡大部分業主的心理,避免一期路面亂停放車輛的現象發生,保障消防通道的暢通;

　　2、整個小區實行臨停收費,營造區域整體和諧氛圍,避免管理中出現的"一國兩制"現象;

　　3、設置東西內街收費,可保持現有人數(8座、9座中門崗外調每班各1人即可),東邊設置在7座3梯車庫口旁,西邊在西大門崗亭,人數不變的情況下增加職責覆蓋面,對現場的管控壓力也相對減少;

　　4、一次性投資,終生收益。::假設投入設備需10萬元,以內街一天24小時計,1天100輛,每車3元,每月收入9000元,基本上一年可以回本,況且現有一座3梯有一部現場的設備可以取用,只需移置即可;

　　5、減少出入口,有效控制外來人員的流動量,可減少降低安全事故的頻率,符合住戶對**高檔樓盤的需求。

　　6、按物管條例和交通管理法規,封閉內街更有利于物業工作開展,保障門崗工作運作。

　　當然凡事有其利必有其弊,內街設道閘后可能產生以下影響:

　　1、影響內街商鋪外來客源;但事實上內街商鋪是針對區域業主經營的,以業主為主要客戶群,只要物業與商家聯手打造,多渠道加強宣傳,引導消費群體到內街消費,活躍商業氛圍,營造和諧社區,可以達到雙贏目的,為其他項目的創收打好基礎;

　　2、改變小區內街開放的設計理念,必有部分業主不能接受,必須向全體業主做意見調查,征得廣大業主同意后方能實施,需做大量解釋工作。

　　綜上所述,我部建議在**區內街設置道閘系統,改善小區管理狀況。是否可行,特向公司領導報告。

　　中宜物業番禺分公司**區

　　二00九年九月十九日

篇3：VK房地產項目可行性報告內容指引

　　VK房地產項目可行性報告內容指引

　　一、前言

　　隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。

　　二、可行性報告內容指引

　　項目決策背景及摘要

　　一、外部環境

　　1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

　　2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

　　3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

　　二、內部因素

　　1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3-5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

　　2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

　　3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

　　第一部分：項目概況

　　一、宗地位置

　　宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

　　附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

　　二、宗地現狀

　　1、四至范圍；

　　2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

　　3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

　　4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

　　5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

　　地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

　　三、項目周邊的社區配套

　?。ㄒ唬┲苓?000米范圍內的社區配套

　　1、交通狀況

　?。?）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

　?。?）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

　?。?）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

　　2、教育：大中小學及教育質量情況。

　　3、醫院等級和醫療水平

　　4、大型購物中心、主要商業和菜市場

　　5、文化、體育、娛樂設施

　　6、公園

　　7、銀行

　　8、郵局

　　9、其他

　　附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

　?。ǘ┳诘刂苓?000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

　　四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

　　1、治安情況

　　2、空氣狀況

　　3、噪聲情況

　　4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

　　5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

　　6、周邊景觀

　　7、風水情況

　　8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

　　9、其他

　　五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

　　1、道路現狀及規劃發展

　　包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

　　2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

　　3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

　　4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

　　六、規劃控制要點

　　1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

　　3、綜合容積率、住宅容積率

　　4、建筑密度

　　5、控高

　　6、綠化率

　　7、其他

　　七、土地價格

　　土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

　　八、土地升值潛力初步評估。

　　從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

　　近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

　　九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

　　第二部分：法律及政策性風險分析

　　一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述

　?。ㄒ唬╉椖苛㈨?/p>

　　1、項目是否已經立項

　　2、立項主體是否能夠變更

　　3、立項變更條件和時間

　　4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。ǘ╉椖坑玫噩F狀

　　1、土地所有權歸屬

　　2、土地使用權歸屬

　　3、土地的用途

　　4、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。ㄈ╉椖坑玫匾巹?/p>

　　1、規劃用地所有權歸屬

　　2、規劃用地使用權歸屬

　　3、規劃用地用途

　　4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。ㄋ模╉椖坑玫厝〉猛恋厥褂脵喑绦蛟u估

　　1、取得土地使用權的程序描述

　　2、取得土地使用權需要的工作日

　　3、取得商品房用地土地使用權所需條件

　　4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

　?。ㄎ澹╉椖坑玫赝恋匦再|變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

　　1、土地性質變更的程序描述和理由

　　2、土地性質變更的政策支持或障礙

　　3、土地性質變更需要的工作日

　　4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

　?。┱咝燥L險評估

　　政府資源利用的評估：

　?。?）當地政府對外來投資的態度；

　?。?）當地政府職能部門的辦事作風；

　?。?）當地政府對該項目的關注程度；

　?。?）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；

　?。?）與政府合作關系。

　　政策變更對項目開發的影響：

　?。?）城市規劃限制或更改；

　?。?）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

　　二、合作方式及風險評估

　　1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特

　　2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

　　3、主要合作條件

　　4、合作風險評估：

　?。?）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；

　?。?）土地使用年限；

　?。?）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；

　?。?）土地方的信用；

　?。?）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；

　?。?）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。

　　三、總體評價

　　對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

　　第三部分：市場分析

　　一、區域住宅市場成長狀況

　　1、區域住宅市場簡述

　　形成時間

　　各檔次住宅區域內分布狀況

　　購買人群變化

　　2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）

　　開工量/竣工量

　　銷售量/供需比

　　平均售價

　　3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

　　二、區域內供應產品特征

　　1、各檔次產品供應狀況

　　2、各檔次產品的集合特征

　　尤其研究與本案類似檔次物業的特征

　　平均售價

　　開發規模

　　產品形式

　　平均消化率

　　平均容積率

　　物業在區域內分布特征

　　3、區域內表現最好個案狀況

　　附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

　　4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

　　5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

　　6、結論：

　　區域市場在整體市場的地位及發展態勢

　　本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制

　　本案在區域內開發市場潛力

　　本案在開發中的營銷焦點問題

　　三、區域市場目標客層研究和市場定位

　　1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

　　2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

　　3、確定目標客戶

　　4、市場定位

　　四、整體市場對本案有重大影響的因素

　　產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

　　五、產品定位及建議

　　戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

　　第四部分：規劃設計初步分析

　　一、規劃設計的可行性分析

　　1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。

　　2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。

　　3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。

　　4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、"風水"因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

　　5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

　　6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

　　二、規劃設計的初步概念

　　1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。

　　2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。

　　3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

　　第五部分：工程及銷售計劃

　　一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

　　二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）

　　三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

　　第六部分：投資收益分析

　　一、成本預測

　　說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）

　　項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

　　土地獲得價款

　　開發前期準備費

　　主體建筑工程費

　　主體安裝工程費

　　社區管網工程費

　　園林環境費

　　配套設施費

　　開發間接費

　　開發成本合計

　　管理費用

　　銷售費用

　　財務費用

　　項目總投資

　　二、稅務分析

　　1、營業稅及附加

　　2、所得稅

　　3、土地增值稅

　　上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

　　三、經濟效益分析

　　1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

　　2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

　　經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）

　　銷售收入

　　直接成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后利潤

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　總投資回報率

　　銷售毛利率

　　獲利指數

　　資金峰值比例

　　地價支付貼現比

　　啟動資金獲利倍數

　　3、項目開發各期的利潤體現

　　經濟指標20**年﹒﹒﹒20××年合 計

　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年

　　結算面積（m2）

　　單位利潤(元/m2)

　　利潤(萬元)

　　4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。

　?。?）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經濟指標預測成本×90%預測成本預測成本×110%預測成本×120%

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　保本售價

　?。?）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經濟指標預測售價×90%預測售價預測售價×110%預測售價×120%

　　營業額

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　?。?）容積率變動各項指標的變

　　主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5

　　多高層比

　　營業額

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　5、盈虧平衡點分析

　　1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)

　　2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]

　　式中：

　　C：表示單位投資額（即財務部所印發《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）

　　R：表示保本銷售率

　　S：表示單位售價

　　T1：表示營業稅率

　　T2：表示所得稅率

　　四、項目資金預測

　　1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

　　2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

　　3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

　　4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

　　第七部分：管理資源配置

　　一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

　　二、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

　　三、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

　　第八部分：綜合分析與建議

　　一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

　　二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

　　三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

　　四、結論和建議

　　第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容

　?。ㄒ唬┲饕笜藴y算

　　1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

　　2、投資收益分析（參考以下格式）：

　　經濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM

　　樓面地價

　　開發成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內部收益率

　　銷售凈利率

　　注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

　　3、根據需要，可增加如下測算：

　　銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價

　　R1

　　R2

　　R3

　　﹒﹒﹒

　　注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。

　?。ǘ└偁帉κ址治?/p>

　　1、主要背景，控股股東情況

　　2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

　　3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

　　4、操作水平，主要開發的項目，土地儲備情況

　　5、近期或未來的發展戰略

　　6、參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

　?。ㄈ┲贫ú呗?/p>

　　1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

　　2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

　　3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

　?。ㄋ模┵Y金籌措

　　短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

　　第十部分：在新城市開發需要補充的內容

　　一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

　　1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

　　2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

　　3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

　　4、各行政區市場比較：

　?。?）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

　?。?）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

　　5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

　　城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

　　6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

　　7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

　　8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

　　9、重點樓盤描述

　　二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

　　附件：

　　1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

　　2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程

　　3、財務部《經濟測算標準報表》

　　4、欲簽定的意向書和合同文本

　　5、新城市開發的市場調研報告