確定房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃,并符合房地產開發年度計劃的要求,按照國家有關規定需要計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產投資計劃。房地產開發項目,應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產;房地產開發項目的開發建設還應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實施。
開發項目土地使用權的取得
土地使用權的取得方式在《城市房地產開發經營管理條例》第十二條規定:房地產開發用地應當以出讓的方式取得;但法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
可以采用行政劃撥形式取得土地使用權有以下兩種情形:一是《城市房地產管理法》規定,國家機關用地和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,法律、行政法規規定的其他用地;二是1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)規定:“經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃,堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排,并采取行政劃撥方式供應”。
建設條件書面意見書在《城市房地產開發經營管理條例》規定:土地使用權出讓或劃撥前,縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權出就讓或者劃撥的依據之一,包括:
1.房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
2.城市規劃設計的條件;
3.基礎設施和公共設施的建設要求;
4.基礎設施建成后的產權界定;
5.項目拆遷補償、安置要求。
房地產項目實行資本金制度
1996年8月23日,國務院發布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發[1996]25號),該通知規定,從1996年開始,對各種經營性投資項目,包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度,投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。
投資項目資本金,是指在投資項目總投資中,由投資者認購的出資額,對投資項目來說是非債務性資金,項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益,也可轉讓其出資,但不得以任何方式抽出。
項目資本金的出資方式項目投資資本金可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等出資,但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估作價。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%,國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。
房地產項目資本金《城市房地產開發經營管理條例》規定:“房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。房地產開發項目實行資本金制度,并規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金,可以有效地防止部分企業的不規范行為,減少樓盤“爛尾”等現象的發生。
不按期開發的處罰原則
《城市房地產開發經營管理條例》規定,房地產開發企業應當按照土地的使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。超過出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以上的土地閑置費;滿兩年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。其目的是為了防止利用土地進行非法炒作,激勵盡快將土地投入使用,促進土地的合理利用。
這里所指的滿一年未動工開發的起止日,是指土地的使用權出讓合同生效之日算起滿一年。動工開發日期,是指開發建設單位進行實質性投入的日期。動工開發,必須進行實質性投入,開工后必須不間斷地進行基礎設施、住房建設。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平,即視為啟動。一經啟動,無特殊原因則不應當停工,如稍作啟動即停工無期,不應算作開工。
《城市房地產開發經營管理條例》還規定了以下三種情況造成的違約和土地閑置,不征收土地閑置費。
(一)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力,是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪澇等自然災害。
(二)因政府、政府有關部門的行為造成開工延期的。
(三)因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而造成動工開發延期的,如發現地下文物等問題。
篇2：房地產立項報批控制程序
1.目的
通過對立項報批的控制,確保工程項目立項報批工作的順利進行,滿足工程建設的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發建設的工程項目的立項報批工作。
3.職責
3.1 策劃與營銷中心負責,工程部和項目部配合,辦理立項報批工作;
3.2 財務與資產經營部、總經理工作部負責在其職責范圍內,提供立項報批所需的文件資料。
4.控制程序
4.1 立項報批工作的主要工作內容包括:
a)根據各種立項報批的要求,收集整理有關的文件資料;
b)聯系有關的上級主管部門,辦理各種立項報批的手續,領取有關的證書;
c)協調解決立項報批中的有關工作。
4.2 在立項報批工作開展前,由策劃與營銷中心對工程項目的整體立項報批工作進行研究,明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等,立項報批計劃,由策劃與營銷中心經理和分管副總經理審批后實施。
4.3 立項報批的主要項目包括:
4.3.1 聯系行業主管部門和地方政府計委,辦理工程項目的計劃批文;
4.3.2 聯系地方建委,辦理工程項目的報建手續,領取"工程建設項目報建證";
4.3.3 聯系地方規劃管理部門和建委,辦理"建設用地規劃許可證";
4.3.4 聯系土地管理部門,辦理工程項目的"土地證";
4.3.5 聯系地方規劃管理部門,辦理"規劃工程建設許可證";
4.3.6 聯系地方建委,辦理工程項目的"施工許可證";
4.3.7 上級主管部門規定需辦理的其它項目。
4.4根據上級主管部門規定的各種審批手續應提供的相關文件資料,由策劃與營銷中心組織進行準備和收集:
4.4.1 策劃與營銷中心負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料;
4.4.2 項目部負責提供規劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環保等其它相應各部門的審查合格資料等;
4.4.3 財務與資產經營部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料;
4.4.4總經理工作部負責提供職責范圍內的有關文件資料。
4.4.5 策劃與營銷中心根據立項報批的要求,收集有關資料,由策劃與營銷中心經理審核后,進行立項報批手續的辦理。
4.5 由策劃與營銷中心隨時檢查協調立項報批工作的進展情況,對工作中存在的重大問題,及時向分管領導、總經理匯報,研究制定解決方案,并組織實施。
4.6 各種立項報批工作完成后,由策劃與營銷中心依據Q/TZH- WI-008《檔案管理辦法》的要求,及時收集整理報批的有關文件資料進行歸檔,對立項報批的證書,依據有關規定及時傳送有關部門。
5.質量記錄
5.1 QR09-01立項報批記錄表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》
篇3：房地產公司質量手冊:立項報批控制工作程序
房地產公司質量手冊：立項報批控制程序
1.目的
通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發建設的工程項目的立項報批工作。
3.職責
3.1 策劃與營銷中心負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作；
3.2 財務與資產經營部、總經理工作部負責在其職責范圍內,提供立項報批所需的文件資料。
4. 控制程序
4.1 立項報批工作的主要工作內容包括：
a)根據各種立項報批的要求，收集整理有關的文件資料；
b)聯系有關的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續，領取有關的證書；
c)協調解決立項報批中的有關工作。
4.2 在立項報批工作開展前，由策劃與營銷中心對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由策劃與營銷中心經理和分管副總經理審批后實施。
4.3 立項報批的主要項目包括：
4.3.1 聯系行業主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文；
4.3.2 聯系地方建委，辦理工程項目的報建手續，領取“工程建設項目報建證”；
4.3.3 聯系地方規劃管理部門和建委，辦理“建設用地規劃許可證”；
4.3.4 聯系土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”；
4.3.5 聯系地方規劃管理部門，辦理“規劃工程建設許可證”；
4.3.6 聯系地方建委，辦理工程項目的“施工許可證”；
4.3.7 上級主管部門規定需辦理的其它項目。
4.4根據上級主管部門規定的各種審批手續應提供的相關文件資料，由策劃與營銷中心組織進行準備和收集：
4.4.1 策劃與營銷中心負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料；
4.4.2 項目部負責提供規劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環保等其它相應各部門的審查合格資料等；
4.4.3 財務與資產經營部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；
4.4.4總經理工作部負責提供職責范圍內的有關文件資料。
4.4.5 策劃與營銷中心根據立項報批的要求,收集有關資料，由策劃與營銷中心經理審核后，進行立項報批手續的辦理。
4.5 由策劃與營銷中心隨時檢查協調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總經理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。
4.6 各種立項報批工作完成后，由策劃與營銷中心依據Q/TZH- WI-008《檔案管理辦法》的要求，及時收集整理報批的有關文件資料進行歸檔，對立項報批的證書，依據有關規定及時傳送有關部門。
5. 質量記錄
5.1 QR09-01立項報批記錄表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》