房地產政策及法律法規基礎知識（2）

　　14．什么是印花稅？

　　印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。商品房買賣買方應交納印花稅，稅率為0.03%。

　　15．什么是兩書？主要內容是什么？

　　“兩書”是指《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》規定：商品房交付時，開發企業應當向買受人提供兩書。

　　《住宅質量保證書》的主要內容是購房人所購房屋各部位質量驗收等級、保修范圍、保修期限及維修記錄。

　　《住宅使用說明書》的主要內容是房屋概況、房屋內配置設施（規格、型號、品牌、產地）、住宅使用須知及注意事項。

　　另外附圖6份：房屋坐落示意圖、住宅分戶平面結構圖、室內設施配置圖、強弱電線路敷設圖、給排水管線圖、采暖設施配置圖。

　　16．什么是房地產抵押？

　　是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　17．抵押貸款與按揭貸款是一碼事嗎？

　　房地產抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產商品為抵押物作為擔保的貸款。又分為實物抵押和房地產權證抵押。

　　按揭是香港等地引進的一種房地產貸款形式，購房人向銀行借款購房，在還清本息前，房屋的所有權不歸購房借款人所有，購房借款人只擁有該房產的使用權。當借款本息還清后由銀行和購房人一起去房地產登記機構，辦理產權轉移，這時房地產產權才真正歸購房人所有。

　　由此可知，抵押貸款與按揭貸款本質區別是貸款期間房屋所有權歸屬不同。抵押貸款期間房屋產權歸個人所有，而銀行只擁有抵押及處置權。我市現在通行的商品房商業貸款和個人公積金貸款采用的都是抵押貸款而非按揭貸款的形式。我們口頭上說的按揭貸款實際上是一種誤解。

　　18．只要在鄭州市區購房都能入戶嗎？

　　根據市公安局的有關戶籍改革宣傳材料，對辦理入戶的所購房屋沒有明確規定是什么類型房屋，從哪里購得。所以，只要在市區范圍內購買商品房（不限定開發商）、經濟適用房、二手房、房改房，只要交易行為合法有效，提供資料齊全，且符合相關入戶面積標準，均可享受入戶政策。

　　19．購房入戶的面積標準是什么？

　　外地公民在我市市區購買房屋，建筑面積達到56平方米以上的，其本人和直系親屬（夫妻及兒女）準予遷入2人，達到90平方米以上的可遷入3人，達120平方米以上的可遷入4人，達到150平方米以上的可遷入5人。

　　20．屋頂花園、頂層露臺、底層花園能贈送嗎？

　　不能。每一位購房人，包括購買頂、底層住房的購房人，在購買了一套住房后，就購買了一定面積的土地使用權，這些面積的土地使用權既在樓座之下，也在樓座四周，所有購房人對該塊土地共同享有土地使用權。如果開發商私自把幾十平方米的面積“贈送”給了購買頂層、底層住宅的購房人，顯然直接侵犯了其他購房人的合法權益。所以說，這樣的廣告詞或承諾在法律上是站不住腳的，即使開發商私自“贈送”了花園，房地產管理部門也不會為該房屋購買人辦理相應的土地使用權證，因為開發商在銷售房產時，已相應的把土地使用權也轉讓給了每一購房人，開發商已不再擁有土地使用權，所以也就談不上贈送花園了。

　　21．什么是住房公積金制度？

　　住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理制度。

　　22．住房公積金為什么歸個人所有？

　　住房公積金由兩部分組成，一是職工個人每月按規定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應歸職工個人所有；二是單位每月按規定為職工個人繳存的部分，這部分是住房實物福利分配向工資貨幣分配轉換的部分，視同職工工資，也應歸職工個人所有。

　　23．什么是物業？什么是物業管理？什么是物業管理費？

　　物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

　　物業管理是指由專門的物業管理經營機構和人員受物業所有者的委托，根據國家相關法律，按照合同和契約，運用現代管理科技和先進的維修養護技術，以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等實施統一的專業管理和維修養護，為居民生活提供高效、優質、便捷、經濟的綜合性服務。

　　物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、共用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

　　24．什么是維修基金？其主管部門是哪個單位？

　　維修基金是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。

　　共用部位是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　共同設施設備是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）及其他共用設施設備。

　　市房產管理局是住宅共用部位共用設施設備維修基金管理的行政主管部門，市物業維修基金管理中心是維修基金籌集、管理的機構。

　　25．我國目前現行的住房供應體系有哪幾種？

　?。?）城鎮廉租住房供應體系

　?。?）經濟適用住房供應體系

　?。?）商品住房供應體系

　　城鎮廉租住房是政府向具有市區城鎮常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對低廉的具有社會保障性質的普通住房。其主要來源如下：

　　*騰退的并符合規定的廉租住房標準的公有住房。

　　*最低收入家庭承租的符合廉租住房標準的公有住房。

　　*政府和單位出資興建或購置的廉租住房。

　　*社會捐贈的符合廉租住房標準的住房。

　　*政府通過轉換等其他渠道籌集的廉租住房。

　　26．房地產開發的主要程序有哪些？

　?。?）投資決策分析，其又分為兩部分：市場分析與項目的財務估價

　?。?）前期工作

　　*研究地塊的特性與四至范圍。

　　*分析將要購買的土地用途及獲益能力大小。

　　*獲取土地的使用權

　　*整地、拆遷、安

置、補償

　　*規劃設計及建設方案的制定

　　*與規劃管理部門協商，獲得規劃許可

　　*施工現場的“三通一平”或“七通一平”

　　*安排短期或長期信貸

　　*對擬建中的項目尋找預租（售）的顧客

　　*對市場狀況進行進一步的分析，初步確定租金或售價水平

　　*對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算

　　*對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進行初步洽商。

　?。?）建設階段

　?。?）租售階段

篇2：A公司產品法律法規管理程序

　　A公司產品法律法規管理程序

　　1.目的

　　為使本公司所生產之產品符合有關法律法規之要求，特訂立本程序。

　　2.范圍

　　有關本公司產品之國家法律、法規、行業標準均屬本程序管理范圍。

　　3.權責

　　3.1 營業部

　　營業部負責向客戶搜集并獲得其自訂的符合本公司產品之標準，及銷售地有關本公司產品之法律法規。

　　3.2 工程部

　　工程部負責依據外部法律法規制定本公司標準，以及搜尋本公司所在地的有關法律法規及行業標準。

　　3.3 ISO文控中心

　　負責對營業部、工程部搜集的法律法規及標準等資料之保管工作。

　　4.定義

　　(無)

　　5.作業內容

　　5.1 法律法規需求鑒定作業流程圖見附件一。

　　5.2 營業部及工程部應在每年的1月份;7月份分別進行搜尋有關法律法規 及行業標準之工作，以掌握最新的有關方面資訊，并根據搜尋結果填寫 <法律法規查核表>。

　　5.3 工程部應將獲得的最新資訊，經整理注釋后交付ISO文控中心，依照《文件與資料管理程序》統一歸檔管理。

　　5.4 工程部依據外部搜尋獲得的法律法規及標準，并結合公司之實際情況制定公司之相關標準。

　　5.5 如不需要進行轉換，則交付ISO文控中心，依照《文件與資料管理程序》發至各部門直接使用。

　　5.6 質量記錄之管理，依據《質量記錄管理程序》進行。

　　6.相關文件

　　6.1 文件與資料管理程序

　　7. 使用表單

　　7.1 法律法規查核表

　　8. 附件

　　8.1 法律法規需求鑒定作業流程圖

　　附件一：法律法規需求鑒定作業流程圖

篇3：公司安全生產法律法規獲取管理制度

　　公司安全生產法律法規獲取及管理制度

　　一、目的

　　為了使企業認識和了解與其活動相關的安全生產法律、法規及其他要求，并將這些信息及時傳達給從業人員和相關人員，提高他們的法律意識，規范安全生產行為。

　　二、范圍

　　本制度適用于本公司所有安全生產法律、法規、標準的管理。

　　三、責任

　　1．企業安全委員會負責收集所有有關安全生產的法律、法規、標準。

　　2．辦公室負責對法律、法規的適用條款進行識別，并按照適用部門、部門進行發放。

　　3．文員負責法律、法規文件的管理。

　　四、法律、法規標識

　　所有法律、法規、標準收集后需經文員統一編號（包括文件編號，版本號）。

　　五、法律、法規的標識、下發、保存、更新

　　1．編號及標識方法

　　法律、法規管理制度編號為：AQ-W-F-O1

　　其中：AQ---為安全化工W---外來文件

　　F---法律法規O1---文件順序號

　　2．法律、法規文件由企業安全委員會確定分發部門，文員根據《文件一覽表》中規定的部門予以發放，發放時使用部門在《文件收/發登記表》上簽收。

　　3．法律、法規文件的修訂與更新

　?。?）根據國家對法律、法規的修訂或更新，由企業安全委員會負責收集、整理并在《文件發行/更改審批表》上注明修訂、更新的大概內容，修訂部門及生效日期。對修改或更新部分用字體加粗或其他標志方式進行區分，起到提示和標識作用。

　?。?）每年由企業安全委員會按目前現狀和條件與法律、法規逐條進行條款識別，以改進現狀與標準的相適應性。

　　4．法律、法規標準的管理

　?。?）所有作廢或過期的法律、法規標準，由文員負責回收并銷毀，原版文件注明“作廢”，文員登記于《作廢文件清單》中，并予以妥善保存，各部門因特殊需要，

　　要求保留作廢法律、法規的，文員予以注明“作廢”，并于《作廢文件清單》上注明，文員應每年對作廢文件檢查清理，當原版作廢文件無保存價值，需要銷毀時，文員填寫《文件銷毀申請單》經企業安全委員會批準后予以銷毀。

　?。?）法律、法規、標準的保存。各使用部門應保持法律、法規及標準的清晰若有損壞或遺失應及時向文員更換、補發。文件（包括安全技術參考書籍，標準、國標及所有重要技術資料、法律、法規等）的保存，均先交文員編號：編制《法律、法規文件一覽表》，由企業安全委員會審查文件的適用性后發放登記，如某些內容有必要下發時將轉化為內部文件，按內部文件管理予以審批、發放、更新、保存。

　　5．法律、法規日常管理

　?。?）文員應定期對法律、法規進行清查，確保法律、法規的完整性、有效性。

　?。?）借閱法律法規文件時必須進行登記手續后方可借出。

　?。?）各部門應做好部門使用的法律、法規的保管工作，法律、法規的保管應便于查閱、存取，注意防潮、防盜和防損壞。

　　一、相關記錄《文件發行/更改審批表》AQ-BZH-01《文件收/發登記表》AQ-BZH-02《重要文件一覽表》AQ-BZH-03《文件補發申請單》AQ-BZH-04《文件銷毀申請單》AQ-BZH-05《作廢文件清單》AQ-BZH-06

　　二、附件《安全生產法律、法規、標準及其他要求清單》