房屋經紀人培訓教程：選房考慮因素

　　一、價格

　　購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經濟條件是否適應來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮居民絕大多數還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。

　　二、面積

　　購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。目前，購房者經常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。

　　1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產銷售、出租以及房地產產權登記時作為計量標準。

　　2、使用面積。指建筑內各類可以有效使用空間的凈面積。

　　3、面積標準。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經濟的。

　　購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關系時， 一定要在對使用功能分析的基礎上進行經濟分析，基本方法是：

　　1、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數，應大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數，后者仍能滿足基本要求，否則不應調整面積比例。

　　2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。

　　三、地段：

　　開發商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。

　　一般好的地段，均為成熟開發的社區，生活服務設施、配套都有很齊全，且交通便捷。

　　四、交通

　　評定地段的優劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。

　　最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯系。

　　五、房型

　　隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結構，食寢分離，居寢分離，功能分區明確，空間布局合理，采光、通風、私密性的房型 ，將成為購樓時選擇的目標。

　　功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。

　　現代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功能化要求，建筑結構、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數目比例）。

　　現代住宅戶型設計發生一些變化：

　　1）戶型逐步擴大；

　　2）強調廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內部交通功能；

　　3）適當增加廚房、衛生間的使用面積，完善內部功能，提高舒服性；

　　4）居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區分主臥、次臥；

　　5）高級住宅增加了衛生間的數目，在主臥設置衛生間，別墅基本上每層

　　都有有衛生間。

　　六、朝向與樓層：

　　住宅位置已經固定，不存在質量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：

　　1 、朝向

　　任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。

　　良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內環境，對居住者的身心非常有利。

　　傳統觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應考慮開窗時所面對的環境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優避劣。

　　2、層次

　　選擇層次要考慮以下幾個因素：

　　1）遮擋及采光情況

　　2）生活的便利程度

　　3）環境要求

　　4）家庭人口年齡構成及健康情況

　　5）住宅樓的總層數

　　一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數字的偏聽偏好有關。

　　七、采光、通風與層高

　　采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。

　　選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節約能源，使人心情舒暢，便于住宅內部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。

　　住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。

　　北京地區對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。

　　八、居住環境

　　居住環境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環境包括居住環境和生活環境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往

車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環境是指住房周圍是否有商業網點，是否有幼兒園、學校，是否有醫院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。

　　九、建筑質量

　　在選購商品房過程中，最難以把握的就是質量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質量問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工和使用。房屋質量好壞主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理及質量監督幾個方面。凡建成后未取得《質檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建

　　成的商品住宅樓是否有《質檢合格證書》，也是其質量好壞的一個標志。購房者應認真查看《質檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發放單位是否為有權發證的質檢部門，內容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應及時向有關專業主管部門進行咨詢并尋求指導。

　　十、物業管理狀況

　　安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業管理，只能是有居而不安。所謂安居，關鍵不僅在于物業硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環境。這一切只有專業化、規范的物業管理才能提供。

　　購房者 在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業管理企業，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業管理狀況，如向開發商詢問日后管理的物業管理公司名稱、情況；詢問與物業管理有關的硬件設施是否到位等。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區去實地考察一番。主要從該小區的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區的物業管理狀況，因這三點是物業管理中最基本的內容，它體現著物業管理的水平。

　　十一、開發商實力

　　在購買房產，消費者會認準信譽好的開發商，認準品牌。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。

　　1、詢問房產公司的主管部門。

　　購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發公司開辦的時間、開發的項目、資信情況、一些工程質量檢測情況等，如發現這家房地產開發公司在各方面都表現較好時，會考慮購買該公司的商品房。

　　2、觀看房地產公司的辦公處。

　　按照通常的時常規則，勢力雄厚、信譽好的房地產開發公司，在各方面都注重自己的企業形象，無論是對消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。

　　3、考察已開發的住宅區。

　　購房者會到該公司已開發建成的住宅區去了解。一般會先看周圍環境，如果環境好，則這家公司在物業管理上較負責。如果垃圾遍地，環境差，則物業管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。最后到已經入住的房中看質量如何。

　　十二、其它考慮因素

　　除以上應考慮因素外，在選房過程中還應考慮到其余眾多因素，如地區升值潛力、社會治安、文化環境、親情因素等。

篇2：英倫銘座開盤選房須知

　　z英倫銘座開盤選房須知

　　尊貴的客戶：

　　為更好地保證您能夠選到自己滿意的單位，請仔細閱讀以下內容。

　　一、開盤時間：20**年11月8日為選房認購時間，選房活動9：00正式開始。

　　二、選房地點：*市機場路15號附2號，z英倫銘座營銷中心（東方電子對面）。

　　三、選房辦法：電腦隨機搖號，從VIP卡客戶中，每次搖出5名客戶的姓名。

　　四、選房流程：搖號--選房--銷控--換定金收據--簽認購書--參加抽獎

　　五、購房優惠：開盤當日成功認購簽約，金卡客戶享有97折購房優惠，銀卡客戶享有98折購房優惠。

　　六、客戶需攜帶的資料：身份證、VIP貴賓卡申領單、誠意金收據。

　　七、注意事項：

　　1、每次安排5組客戶進營銷中心選房，每組客戶限兩人進入選房區選房。如客戶在5分鐘內沒有選到合適單位，視為自動放棄其選房資格，輪到下一組客戶選房；

　　2、客戶選房要當機立斷，一旦您選中房源后，工作人員及時在銷控板上銷控，銷售人員在房號確認單上簽字，加蓋《房號確認》章，由領單員帶領您進入財務區換定金收據，然后到簽約區簽署認購書，簽約工作人員將同時收回您的VIP貴賓卡申領單，最后到復核區復核、蓋章；

　　3、簽訂《z英倫銘座認購書》后，可更名一次；

　　4、如超過一名以上的客戶同時看中同一套房子，以先銷控為準；

　　5、如客戶開盤當日未選到合適單位或因其他任何原因，要求退還誠意金,則須在開盤認購后滿7個工作日后不計息返還誠意金；

　　6、非VIP貴賓卡選房客戶，需等候在VIP貴賓卡客戶選房結束后，即可參加選房認購,直接簽訂認購合同。

　　本次活動最終解釋權歸**集團有限公司所有 。

　　20**年11月8日

篇3：藍水灣開盤客戶選房須知

　　藍水灣開盤客戶選房須知

　　1、選房時采用排隊的形式安排選房順序，選中房號者必須交齊所有定金并簽署《認購書》，否則所選房號不再保留，而提供給其他客戶備選；

　　2、選房當日按以下流程進行：

　　A、上午9:00以前持有序號卡的客戶到Z藍水灣售樓處現場簽到，同時領取一張 《選房順序卡》，填寫姓名后投入抽號箱；

　　B、9:30開始抽取選房順序，每批抽取5名客戶，抽到的客戶先到選房等候處，再憑序號卡、身份證進入選房處選房；

　　C、選房成功者當場交足定金并簽署《Z藍水灣認購書》。

　　3、沒有選房的客戶，在正式選房之日起7天后30天內統一辦理退款手續。

　　4、將意向客戶轉到下一批推盤潛在客戶中去。