掀起房地產全方位營銷的蓋頭來

建設在廣州黃金地皮上的云影花苑，房子的建造、外觀、內部結構都很好，可就是賣不動，兩年才賣了一套房；上海湖北路上的上海世界貿易大廈，耗資9億多港元，可以說是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都認為很漂亮，但就是沒有人買；廣州汽車博覽中心寫字樓項目，計劃面向全國汽車整車及配件企業招商，項目建設前后投入近億元，可是汽車企業考察后卻沒有合作意愿。
類似的情況太多了。大量的樓盤建成后卻積壓空置，賣不出去，難道僅僅是宏觀經濟緊縮的影響嗎？對照一些經營成功的樓盤，我們可以發現，凡是成功的樓盤，樓盤好銷，而且賣上好價錢的原因，不是發生在廣告當中，而是發生在這些樓盤開發銷售過程中每一項、每一個階段的具體操作當中。這就告訴我們一個道理，房地產營銷的技巧并不是“吹”的技巧，不是推銷的技巧，而是房地產開發和銷售全過程如何把握的技巧。
“預則立，不預則廢”。在房地產開發一開始到準備銷售的那一天，我們究竟做了些什么，我們有沒有一開始就盯著買家，一開始就瞄準買方的需求？在我們為這個小區添上一塊綠地、一棵樹的時候，我們在想些什么？我們怎樣做更能博得買家的認可和青睞？在我們看來，一些項目之所以能取得輝煌的成果，能夠賣得好，資金回收得快，完全是因為其非常準確、全面地抓住了房地產從開發到銷售過程中的每一個環節。
在一個充滿競爭的買方市場中，市場利益絕對不會平均分配到每一個項目上。所以，現在應該是重視房地產全方位營銷的時候了。

開發階段的營銷策劃
房地產營銷策劃應具有市場戰略眼光，樹立全局觀念，重視長遠利益，由于房地產商品的保值增值性，其開發不能只注重眼前利益，而要加強市場調查分析和科學預測，選擇既符合現實需求又具有增值潛力的物業。這一階段的營銷策劃應注重供需分析、前期準備工作研究和開發潛力分析。

（一）供需分析就是要對某類特定房地產市場狀態進行研究，以期對該類市場目前和未來供需進行分析。一般而言，造成商品房市場供求變化有兩大因素：一定時期內提供給市場上的商品房數量和市場上的購買力。決定商品房供求的因素，除了量的平衡外，還有其它諸如商品房的價格、地段、套型及居民的觀念和配套政策等。而后者往往起關鍵作用。消費者需不需要房是一回事，而愿不愿購買你的房卻要綜合考慮其實際需要和以上的各種因素。例如，現在人們越來越注重提高生活質量，買房就是提高生活質量的一種手段，這時環境就顯得很重要。而買一個大型小區的住宅和買一個單位住宅所享受到的環境、小區功能大不一樣，對于買方的吸引力也就大不一樣。所以，目前建設部提倡的2000年國家小康住宅示范小區，要求建成規模性的小區，這符合市場規律的要求，因此開發商應注重對未來市場分析，居民的住房趨勢分析和國家的住房制度改革等，并在此基礎上把握良好的入市時間。至于購買力，雖然中國居民的整體購買力很強，但每個居民的現實購買力相對較弱，必須全面考慮各種條件下的現實購買力和潛在購買力，本地購買力和外地購買力，在這些基礎上作出符合實際的開發決策。

（二）前期準備工作分析。首先應了解政府的審批程序，正確處理好各方面的關系，加快審批進程。房地產商品的開發經營涉及的領域廣，部門多，關系十分復雜，如果把握不準，處理不當，就有損于企業形象，破壞企業的市場營銷環境。其次要做好地段分析和熟悉資本市場變動。海外投資者稱房地產為“地段，地段，地段”，可見地段分析在房地產營銷策劃中的作用非同一般。上海世界貿易大廈目前在上海是最引人注目的大樓之一，整座大樓金光閃閃，非常醒目。但是這樣一幢高級寫字樓，選擇在湖北路這個街區是否合適呢？當年項目在選址時，發展商沒有深入考慮。通往這幢大廈的主要交通干道全部實行交通管制，要到那里去辦公，最好還是步行，而步行一兩公里到這么高檔的寫字樓上班，顯然說不過去。也就是說，湖北路這個地區缺少開發寫字樓的背景、條件，缺少這種街區功能。沒有與項目相適應的街區功能與環境，選擇不恰當的地塊開發項目，注定是不會成功的。廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂，也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上?？梢?，只有做好地段分析，才能適應市場變化，取得好的效益。而資金運籌的好壞直接影響工程的進度、質量和造價。最后，還應加強施工、材料和質量管理。房屋質量就是房地產的生命，工程進度就是效益。在工程施工設計中，必須充分考慮材料成本、質量控制，以保證房地產商品的質量。

（三）開發力所能及的項目。房地產投資需要專門的知識和專業管理。因此開發企業要根據自己的財務實力、開發隊伍、管理能力、技術水平及風險的承受能力來開發力所能及的項目。并在力所能及的前提下追求最高最佳利用，即在技術可行、規劃許可且財務允許的前提下達到資源的最有效利用和效益的最大化。設計樓群布局與場地要達到協調一致，設計的水準、規格、戶室比例等能滿足客戶的需要。特別是新開發項目應符合時代潮流，建筑設計要有超前意識，以延長物業的經濟生命，確保物業的順利銷售。
要有一個完整的項目策劃

從優秀的樓盤來看，都有一個系統全面的策劃。

（一）選址論證
營銷策劃從開發商選地皮開始，已需要咨詢公司介入，使樓盤不會安錯家。一般是根據開發商的要求及地段的狀況進行。

（二）

（三）管理及經營體系
對整個樓盤的管理及經營要在組織結構上、職責及營運程序上有一個詳細的規劃。在上海，看到許多房地產公司都是緊張有序地工作，各方面配合比較良好，都是為了賣房子而努力。

（四）建筑設計及樓盤規劃
這方面的關鍵是由誰給設計者提出具體的要求，實際上，應該由咨詢公司與開發商共同撰寫《建筑規劃設計任務書》。

（五）確定項目的投資策略及總體的銷售策略
即項目建到什么程度可以開始銷售，滾動方式是什么，需要立即回收的資金是多大比例；對采取何種付款方式，對各種可能出現的悲觀因素予以充分考慮，對不同的項目采取不同的合理投資策略。如銷售組織的建立健全，銷售隊伍的建立培養，推廣方式的選擇組合，銷售渠道的選擇等等。另外，合理地選擇專業代理商，亦有助于加快售房進度，加速資金回籠。

（六）銷售進度控制
樓賣得快是好現象，但在上海，對比較大的樓盤都有一個詳細、嚴格的銷售控制，也就是對銷售進度的控制。比如沙田新苑在一期火爆后，立即控制二期，愛建新家園也是這樣。為什么要這樣做？如果賣得快，房型相對較差或有樓層問題的房子賣給誰。實際上，有效地控制是為激發購房者的激情，同時可以順勢漲價。有些好的房子一般是到最后再賣，開始低價賣的都是較差的房子，以此形成一種對比和反差，并有吸引人的作用。

進行全面的銷售策劃
已經有了銷售策略，為什么還要做銷售策劃？之所以確定銷售策略，是為了制定好銷售進度方案，包括工程進度在內。而具體的銷售計劃，到底怎么去做，創造哪些賣點，各賣點運用什么手段、方式、媒體與買家廣泛溝通，吸引人們注意、認可，并且在展銷會或大規模推廣時，達成實際銷售，這一切都是銷售策劃的內容。具體講有以下幾點：

（一）銷售策劃中要展開一次市場調查
這時的市場調查與前面的不同，這時要調查買家對競爭對手有哪些印象，目前市場的哪些反應。一般而言，在今天的市場中，研究對手是最簡捷有效的研究市場方式，在這種情況下可以立刻拿出一些具體的措施，這時的市場調查是進行具有針對性、策略性、技術性的目標階段的市場分析。

（二）價格定位
這是房地產營銷中最關鍵的工作，定位過高或過低，直接影響發展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應很好，第二期就可以適當提高售價，這樣依市場反應逐期提價，直至達到一個較穩定的銷售狀態。這樣既可使發展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。但是切忌起價過高，一旦開始銷售時起價過高，造成銷售不暢，再想把價格降下來很難。因為樓盤最怕跌價，如果開盤價與后來的價格形成跌勢，就會使買家產生不良印象，認為樓盤有缺陷。所以價格定位應是動態的價格定位和價格策略。尤其對大型小區，有時寧可犧牲一些利益，把價格限制在某個范圍內，以保證全盤利益。廣州錦城花園，是一個建筑設計非常成功的項目，在銷售時一炮打響，12.5萬平方米的住宅，在短短一個月的時間內銷售一空，價格從6700元／平方米飛快地漲到12000元／平方米，這時發展商才意識到價格的失控，因為這個價格純粹是利用

（三）控制銷售節奏
對于規模較大的項目，要有細致、嚴格的銷售節奏控制，以利于對不同的價格、樓層和戶型的掌握，避免發生不利情況。同時，適當地控制節奏有利于維持人們的購買熱情，掌銷售的主動，更好地吸引客戶，保持銷售形勢的穩定和一致。

（四）把握入市的時機與姿態
即利用一個很好的時機，適當的方式，使項目推出受到廣泛的關注，給人留下強烈的印象。如廣州一樓盤廣告稱，為慶祝七一香港回歸，改在7月1日進行內部認購，凡當天認購者，均能得到特殊優惠。這就是一種把握入市時機（香港回歸）與姿態（內部認購而非公開銷售）的入市技巧。

（五）良好的宣傳推廣體系
首先，項目的宣傳、推廣要有系統周密的策劃，巧妙利用媒體組合、公關組合，連續不斷、有計劃、有節奏、一氣呵成地推出項目的形象、氣勢以達到最好的效果。廣州碧桂園學校推出時，以“給你一個五星級的家”為理念，把項目形成的賣點，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，用最短的時間一氣推出，產生了明顯的效果，在營銷方面形成了一個典型的案例。其次，合理的銷售方式也是加快項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機會。同時，在項目推廣過程中，要注意對推廣成本進行合理的預算與分配，以期達到最優的成效。

（六）進行干擾因素分析
發展商、代理商要對可能產生的銷售干擾因素，包括自身內部因素和外部社會因素及其影響做出準確估計，并且提出明確的應對方法，從而排除其不利影響，避免發生意外損失。
房地產的全方位營銷，是一項專業性、科學性很強的綜合活動，需要多方面的專業人才共同運作。各類專業的研究機構、咨詢機構、代理機構的介入，可以大大增強項目的針對性、可行性，降低運行風險，節約項目成本，提高項目的經濟效益。開發商應當充分發揮和利用這些機構的作用，保證項目的順利實施。

篇2：綠島陽光生態酒店對顧客提供熱情周到全方位服務規定

　　綠島陽光生態酒店對顧客提供熱情周到、全方位服務的規定

　　為使顧客在綠島·陽光真正有“上帝”和“家”的感覺，現就大力改善服務作風、提高服務質量、弘揚綠島·陽光精神、樹立綠島·陽光品牌、真正實行24小時全方位服務作如下規定：

　　1、樹立全心全意為顧客服務的責任心和事業心，到酒店來的客人，酒店要做到服務熱情周到，關照無微不至，為客人隨時提供經濟、便捷、安全、舒適的服務工作，使客人真正感到家的溫暖、人的尊嚴；要有人文化、人性化、科學化的服務氛圍，使客人來了還想來，不斷增加回頭客。

　　2、餐飲服務在不斷提高質量水準的同時，要征求客人意見，根據飲食需求搞好服務。要認真細致做好三個飯口服務：

　?。?）早餐要制定適合客人口味、簡便易行的菜（食）譜，花色品種豐富、實惠而溫馨。周到服務、不求獲利，把人氣做起來；

　?。?）午餐要集中搞好主飯口服務，做到人多不馬虎，人少不怠慢，無差錯漏洞，做好每一道菜品，搞好每一項服務；

　?。?）晚餐要根據客人時間空間和消費彈性較大的特點，盡心盡力搞好服務，同時做好其他配套推銷服務，使客人在酒店生活快樂、滿意幸福。三個飯口服務都要隨時認真征求客人意見，及時反饋和改進，做到聞過則喜，立行立改；

　?。?）酒店作息時間要服從工作需要，不論淡旺季節，要按照不同班次搞好全過程、全方位、立體式服務。早餐值班上班時間為6：30，晚班下班時間為22：00點。

　　3、客房要從客人入店開始，提供細致周到的住宿全程服務。

　?。?）嚴格按規定整理好房間衛生，配齊所需用品；

　?。?）注意隨時征求客人意見，為客人住宿生活提供配套所需；

　?。?）嚴格搞好客房管理，定期及時、認真地滅鼠、滅蚊、滅蠅、消毒、除濕、換氣、排除異味、解決噪音，提供安全保障等。做到服務精細化、規范化、人性化、科學化。

　　4、娛樂服務要熱情周到，使客人盡興和滿意。

　?。?）始終保持整潔衛生和設施設備完好狀態，熱情迎候光顧的每一位客人，認真細致的為之提供康樂部具備的多項職能服務；

　?。?）努力掌握所提供的各項業務技能，保證各項服務的準確無誤和高質量；

　?。?）以人為本，做到一心為客人健康快樂著想，不勸客人過量飲酒和酗酒，不強買強賣不宰客，不私收小費或向客人索要財物，不冷落客人，不和客人爭吵；

　?。?）治安方面如遇到特殊情況，要及時和保安聯系，臨機處置，不影響大家消費情緒和環境，為客人提供和諧的消費環境與安全保障；

　?。?）不斷打造良好的大環境，根據季節和情況變化，搞好花草維護、氛圍宣傳、活動策劃組織等項工作，給客人永遠有新鮮感、活力感，有個好心情。

　　5、急客人所急、想客人所想、幫客人所需、解客人所難，搞好各方面的服務，處理好各方面的事情。

　?。?）提供24小時直接餐飲服務和輔助服務，三餐可以送飯到房間，到康樂部，建立晚10點以后餐飲值班員制度，特殊情況下（如客人較多、老客戶、重量級客戶等）可提供餐飲服務，零散客人晚10時以后可保證提供方便面等成品食品；

　?。?）提供24小時休息保障服務，白天客人休息出示“請勿打擾”，服務員可暫不干擾客人，保證休息滿意，晚11：30以后康樂部多功能廳即關閉唱歌，以免影響客人休息，注意排除其他一切干擾，保障酒店的客人休息、休閑質量；

　?。?）實行24小時醫療信息推介服務，客人生病、身體不適或發生突發情況，要及時聯系醫院和藥店，提供醫療輔助服務，減少客人痛苦，發揚人道主義，對客人健康高度重視和負責，防止出現不健康意外；

　?。?）提供24小時安全保障服務，客人入店之后，如有不安全事態或隱患，要及時排除，隨時聯系保安或通過有關部門予以合理處置，防止和消除任何危害客人安全的事故和事態發生，保持酒店始終有一個安全的環境保障。

　?。?）提供24小時其他配套服務，如康樂保健、洗衣、旅游與垂釣購物咨詢等；

　?。?）提供24小時力所能及的工作輔助服務，顧客工作方面如有急需配合的事項，要在力所能及的情況下，做好配合或幫助。

　　6、此規定解釋權為綠島·陽光生態酒店。

篇3：掀起房地產全方位營銷蓋頭來

掀起房地產全方位營銷的蓋頭來

建設在廣州黃金地皮上的云影花苑，房子的建造、外觀、內部結構都很好，可就是賣不動，兩年才賣了一套房；上海湖北路上的上海世界貿易大廈，耗資9億多港元，可以說是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都認為很漂亮，但就是沒有人買；廣州汽車博覽中心寫字樓項目，計劃面向全國汽車整車及配件企業招商，項目建設前后投入近億元，可是汽車企業考察后卻沒有合作意愿。
類似的情況太多了。大量的樓盤建成后卻積壓空置，賣不出去，難道僅僅是宏觀經濟緊縮的影響嗎？對照一些經營成功的樓盤，我們可以發現，凡是成功的樓盤，樓盤好銷，而且賣上好價錢的原因，不是發生在廣告當中，而是發生在這些樓盤開發銷售過程中每一項、每一個階段的具體操作當中。這就告訴我們一個道理，房地產營銷的技巧并不是“吹”的技巧，不是推銷的技巧，而是房地產開發和銷售全過程如何把握的技巧。
“預則立，不預則廢”。在房地產開發一開始到準備銷售的那一天，我們究竟做了些什么，我們有沒有一開始就盯著買家，一開始就瞄準買方的需求？在我們為這個小區添上一塊綠地、一棵樹的時候，我們在想些什么？我們怎樣做更能博得買家的認可和青睞？在我們看來，一些項目之所以能取得輝煌的成果，能夠賣得好，資金回收得快，完全是因為其非常準確、全面地抓住了房地產從開發到銷售過程中的每一個環節。
在一個充滿競爭的買方市場中，市場利益絕對不會平均分配到每一個項目上。所以，現在應該是重視房地產全方位營銷的時候了。

開發階段的營銷策劃
房地產營銷策劃應具有市場戰略眼光，樹立全局觀念，重視長遠利益，由于房地產商品的保值增值性，其開發不能只注重眼前利益，而要加強市場調查分析和科學預測，選擇既符合現實需求又具有增值潛力的物業。這一階段的營銷策劃應注重供需分析、前期準備工作研究和開發潛力分析。

（一）供需分析就是要對某類特定房地產市場狀態進行研究，以期對該類市場目前和未來供需進行分析。一般而言，造成商品房市場供求變化有兩大因素：一定時期內提供給市場上的商品房數量和市場上的購買力。決定商品房供求的因素，除了量的平衡外，還有其它諸如商品房的價格、地段、套型及居民的觀念和配套政策等。而后者往往起關鍵作用。消費者需不需要房是一回事，而愿不愿購買你的房卻要綜合考慮其實際需要和以上的各種因素。例如，現在人們越來越注重提高生活質量，買房就是提高生活質量的一種手段，這時環境就顯得很重要。而買一個大型小區的住宅和買一個單位住宅所享受到的環境、小區功能大不一樣，對于買方的吸引力也就大不一樣。所以，目前建設部提倡的2000年國家小康住宅示范小區，要求建成規模性的小區，這符合市場規律的要求，因此開發商應注重對未來市場分析，居民的住房趨勢分析和國家的住房制度改革等，并在此基礎上把握良好的入市時間。至于購買力，雖然中國居民的整體購買力很強，但每個居民的現實購買力相對較弱，必須全面考慮各種條件下的現實購買力和潛在購買力，本地購買力和外地購買力，在這些基礎上作出符合實際的開發決策。

（二）前期準備工作分析。首先應了解政府的審批程序，正確處理好各方面的關系，加快審批進程。房地產商品的開發經營涉及的領域廣，部門多，關系十分復雜，如果把握不準，處理不當，就有損于企業形象，破壞企業的市場營銷環境。其次要做好地段分析和熟悉資本市場變動。海外投資者稱房地產為“地段，地段，地段”，可見地段分析在房地產營銷策劃中的作用非同一般。上海世界貿易大廈目前在上海是最引人注目的大樓之一，整座大樓金光閃閃，非常醒目。但是這樣一幢高級寫字樓，選擇在湖北路這個街區是否合適呢？當年項目在選址時，發展商沒有深入考慮。通往這幢大廈的主要交通干道全部實行交通管制，要到那里去辦公，最好還是步行，而步行一兩公里到這么高檔的寫字樓上班，顯然說不過去。也就是說，湖北路這個地區缺少開發寫字樓的背景、條件，缺少這種街區功能。沒有與項目相適應的街區功能與環境，選擇不恰當的地塊開發項目，注定是不會成功的。廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂，也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上?？梢?，只有做好地段分析，才能適應市場變化，取得好的效益。而資金運籌的好壞直接影響工程的進度、質量和造價。最后，還應加強施工、材料和質量管理。房屋質量就是房地產的生命，工程進度就是效益。在工程施工設計中，必須充分考慮材料成本、質量控制，以保證房地產商品的質量。

（三）開發力所能及的項目。房地產投資需要專門的知識和專業管理。因此開發企業要根據自己的財務實力、開發隊伍、管理能力、技術水平及風險的承受能力來開發力所能及的項目。并在力所能及的前提下追求最高最佳利用，即在技術可行、規劃許可且財務允許的前提下達到資源的最有效利用和效益的最大化。設計樓群布局與場地要達到協調一致，設計的水準、規格、戶室比例等能滿足客戶的需要。特別是新開發項目應符合時代潮流，建筑設計要有超前意識，以延長物業的經濟生命，確保物業的順利銷售。
要有一個完整的項目策劃

從優秀的樓盤來看，都有一個系統全面的策劃。

（一）選址論證
營銷策劃從開發商選地皮開始，已需要咨詢公司介入，使樓盤不會安錯家。一般是根據開發商的要求及地段的狀況進行。

（二）

（三）管理及經營體系
對整個樓盤的管理及經營要在組織結構上、職責及營運程序上有一個詳細的規劃。在上海，看到許多房地產公司都是緊張有序地工作，各方面配合比較良好，都是為了賣房子而努力。

（四）建筑設計及樓盤規劃
這方面的關鍵是由誰給設計者提出具體的要求，實際上，應該由咨詢公司與開發商共同撰寫《建筑規劃設計任務書》。

（五）確定項目的投資策略及總體的銷售策略
即項目建到什么程度可以開始銷售，滾動方式是什么，需要立即回收的資金是多大比例；對采取何種付款方式，對各種可能出現的悲觀因素予以充分考慮，對不同的項目采取不同的合理投資策略。如銷售組織的建立健全，銷售隊伍的建立培養，推廣方式的選擇組合，銷售渠道的選擇等等。另外，合理地選擇專業代理商，亦有助于加快售房進度，加速資金回籠。

（六）銷售進度控制
樓賣得快是好現象，但在上海，對比較大的樓盤都有一個詳細、嚴格的銷售控制，也就是對銷售進度的控制。比如沙田新苑在一期火爆后，立即控制二期，愛建新家園也是這樣。為什么要這樣做？如果賣得快，房型相對較差或有樓層問題的房子賣給誰。實際上，有效地控制是為激發購房者的激情，同時可以順勢漲價。有些好的房子一般是到最后再賣，開始低價賣的都是較差的房子，以此形成一種對比和反差，并有吸引人的作用。

進行全面的銷售策劃
已經有了銷售策略，為什么還要做銷售策劃？之所以確定銷售策略，是為了制定好銷售進度方案，包括工程進度在內。而具體的銷售計劃，到底怎么去做，創造哪些賣點，各賣點運用什么手段、方式、媒體與買家廣泛溝通，吸引人們注意、認可，并且在展銷會或大規模推廣時，達成實際銷售，這一切都是銷售策劃的內容。具體講有以下幾點：

（一）銷售策劃中要展開一次市場調查
這時的市場調查與前面的不同，這時要調查買家對競爭對手有哪些印象，目前市場的哪些反應。一般而言，在今天的市場中，研究對手是最簡捷有效的研究市場方式，在這種情況下可以立刻拿出一些具體的措施，這時的市場調查是進行具有針對性、策略性、技術性的目標階段的市場分析。

（二）價格定位
這是房地產營銷中最關鍵的工作，定位過高或過低，直接影響發展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應很好，第二期就可以適當提高售價，這樣依市場反應逐期提價，直至達到一個較穩定的銷售狀態。這樣既可使發展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。但是切忌起價過高，一旦開始銷售時起價過高，造成銷售不暢，再想把價格降下來很難。因為樓盤最怕跌價，如果開盤價與后來的價格形成跌勢，就會使買家產生不良印象，認為樓盤有缺陷。所以價格定位應是動態的價格定位和價格策略。尤其對大型小區，有時寧可犧牲一些利益，把價格限制在某個范圍內，以保證全盤利益。廣州錦城花園，是一個建筑設計非常成功的項目，在銷售時一炮打響，12.5萬平方米的住宅，在短短一個月的時間內銷售一空，價格從6700元／平方米飛快地漲到12000元／平方米，這時發展商才意識到價格的失控，因為這個價格純粹是利用

（三）控制銷售節奏
對于規模較大的項目，要有細致、嚴格的銷售節奏控制，以利于對不同的價格、樓層和戶型的掌握，避免發生不利情況。同時，適當地控制節奏有利于維持人們的購買熱情，掌銷售的主動，更好地吸引客戶，保持銷售形勢的穩定和一致。

（四）把握入市的時機與姿態
即利用一個很好的時機，適當的方式，使項目推出受到廣泛的關注，給人留下強烈的印象。如廣州一樓盤廣告稱，為慶祝七一香港回歸，改在7月1日進行內部認購，凡當天認購者，均能得到特殊優惠。這就是一種把握入市時機（香港回歸）與姿態（內部認購而非公開銷售）的入市技巧。

（五）良好的宣傳推廣體系
首先，項目的宣傳、推廣要有系統周密的策劃，巧妙利用媒體組合、公關組合，連續不斷、有計劃、有節奏、一氣呵成地推出項目的形象、氣勢以達到最好的效果。廣州碧桂園學校推出時，以“給你一個五星級的家”為理念，把項目形成的賣點，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，用最短的時間一氣推出，產生了明顯的效果，在營銷方面形成了一個典型的案例。其次，合理的銷售方式也是加快項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機會。同時，在項目推廣過程中，要注意對推廣成本進行合理的預算與分配，以期達到最優的成效。

（六）進行干擾因素分析
發展商、代理商要對可能產生的銷售干擾因素，包括自身內部因素和外部社會因素及其影響做出準確估計，并且提出明確的應對方法，從而排除其不利影響，避免發生意外損失。
房地產的全方位營銷，是一項專業性、科學性很強的綜合活動，需要多方面的專業人才共同運作。各類專業的研究機構、咨詢機構、代理機構的介入，可以大大增強項目的針對性、可行性，降低運行風險，節約項目成本，提高項目的經濟效益。開發商應當充分發揮和利用這些機構的作用，保證項目的順利實施。