第1操作環節：項目研究對房地產公司的利潤貢獻

第2操作環節：更新房地產研究理念

第3操作環節：房地產市場研究模式設計

第4操作環節：項目策劃研究模式設計

第5操作環節：建立項目后評價體系

使用說明

　　貝爾實驗室每年研發經費高達驚人的數十億美金。中國房地產領域的研發經費從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業的實戰研究模式，也是決定戰略領先的關鍵所在?！斗康禺a項目實戰研究模式專業操作手冊》詳細介紹了房地產項目的研究模式與基本操作程序。

第1操作環節：項目研究對房地產公司的利潤貢獻

1．房地產項目研究的科學細分

客戶需求的研究

規劃設計研究

房地產市場研究

項目策劃研究

研究理念的創新

客戶需求的研究

全程介入營銷策劃的研究

項目后評價體系的研究

2、項目研究對獲利的貢獻

　　如果說對市場的困惑與迷惆要求我們通過市場研究去解答，那么，無數血與淚的教訓逼迫我們不得不去研究市場。根據98年規劃國土局統計結果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達到了332.38萬平方米。根據初步調查，在這些積壓樓盤中，70％按樓盤主要積壓原因是定位不當。定位不當的形式多種多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復式家宅的，有認為采用了一些現代通信和監控設備就是豪宅的……但是他們一個共同的特點，就是沒有很好地研究市場，許多發展商完全憑心血來潮決定項目，在項目開始階段就已經鑄成大錯。正確的房地產研究能給房地產公司創造巨大的利潤。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇崗口岸一個樓盤的售伙比相鄰樓盤要高2000元／平方米以上，其主要原因是看準了建設地鐵的時機，在銷售上主抓香港市場，該樓盤不但售價高，而且銷售水平也大大高于周邊樓盤，開售3天內即銷售200余套，在日趨疲軟的深圳房地產市場極為罕見。

第2操作環節：更新房地產研究理念

步驟A：自我觀念和企業使命的創新

　　住宅開發商，特別是國有住宅開發商，要強化核心競爭力，除了體制改革外，最關鍵是經營觀念的創新：要從住宅開發商躍變為住宅需求服務商。作為住宅開發商，容易把自己的目標理解為建造住宅；而住宅需求服務商，則把自己的使命定義為準確判斷并創造性地滿足客戶的住宅需求。觀念的創新，使住宅從目的變成了手段。在住宅需求服務商看來，客戶不是買住宅，而是購買以居住為中心系列需求的滿足，住宅需求服務商不是靠建造住宅的本事賺錢，而是靠判斷和滿足客戶住宅需求的能力贏利。為此，住宅需求服務商會更有意識地培育客戶需求判斷和規劃設計控制方面的核心競爭力，并在此基礎上系統強化包括施工監理、市場營銷、品牌塑造、物業管理等因素的綜合競爭力體系。不難預測，住宅市場的未來，必然屬于住宅需求服務商。

步驟B。從4P到4C的轉變

我們可以把4P和4C對照一下：

產品—一消費者的需要和欲望

價格—一消費者愿意付出的成本

分銷—一消費者購物的便利性

促銷—一溝通

　　小理論從生產角度出發，既理論從消費者角度出發。我們能不能在生產者與消費者中間找到一個平衡點？因此這個平衡點應該建立在消費者和生產者之間的“雙贏”基礎之上，符合中國國情，符合可持續發展戰略和生態環保要求。對開發周期長、使用壽命更長的住宅和房地產項目來說，或許應核是：

引導消費者需求的—一產品

消費者滿意的—一價格

便利的—一渠道

雙向溝通的—一促銷

步驟C：從車來到創新的狀變樓式

　　無可否認，港式運作對深圳房地產市場發展起著重要的推動作用。這一方面緣于深圳房地產市場的歷史短，底子薄，無經驗積累；另一方面則是深圳與香港地理位置的直接相鄰。但香港成熟的市場包裝策劃在深圳房地產年輕的歷史和居民較低的收入水平下是不可“東施效顰”的。經過殘酷的商戰洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產策劃界開始倡導從產品做起，從提高樓盤的綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分，客戶細分，功能細分愈趨深入，人本***開始體現。這種創新，豐富了營銷策劃的內涵，活躍7深圳房地產市場，促進了資金、規模向房地產市場品牌的集中，將那些慣于追風仿效的中小發展商塵封于被消費者冷落的角落。產品可以被“克隆”，立足于創新的核心營銷策劃“技術”卻是“克隆”不了的，這也是中小發展商的生存之道。發展商只有建立自己獨立的核心營銷策劃“技術”，才能成為房地產市場的旗手，才能在“入世”后與國外大地產商全面抗衡。

第3操作環節：房地產市場研究模式設計

步驟A：確立市場研究的戰略地位

　　無數的教訓已經使許多發展商認識到了市場研究的重要性，但這種急于了解市場的心態與他們對市場研究認識的粗淺和行動的軟弱，卻形成鮮明的對比。少數發展商已經認識到了必須對市場需求進行科學的、系統的調查，在市場調查中開始引入科學的調查理論。有些還與專業調查公司合作，通過專業的抽樣調查和小組座談方式等了解客戶需求。

步驟B：房地產企業進行市場研究的步驟：

a、尋找市場機會。通過中長期市場研究和區域市場潛力研究，對企業在房地產方面的長期發展戰略如發展區域、發展產業類型提供參考意見；對近期的開發計劃，土地儲備計劃、儲備土地類型、區

域提供參考意見。

b、輔助項目定位。通過分析預測區域市場供求關系、分析細分市場需求特征、評估區域市場競爭態勢等研究，為項目定位提供參考意見。正確的市場定位能大大降低房地產項目開發的風險。

C、研究評估具體市場策略的可行性。房地產行業作為資本密集型行業，開發過程中的每一項決策都牽涉到大量的投資，由于房地產開發的長周期特性和不可逆性，又導致決策帶有很大的風險。通過科學的房地產研究，為這些決策建立科學的支持，能避免這些決策的隨意性，縮小房地產開發的風險。

如以下一些需通過市場研究提供決策支持的例子：

新戶型的市場接受性；

住宅智能設備的投資對促進銷售有多大作用；

項目定價的合理性；

市場促銷策略的有效性；

廣告訴求點的有效性；

包裝及廣告方案的合理性。

步驟C：客戶需求研究

　　客戶需求是住宅項目開發的起點，客戶需求內容的判斷正確與否是住宅項目成敗關鍵。

a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個價格區間的客戶開發。

b、需求定型—一研究設定價格區間內客戶對住宅需求的具體內容。

C、項目定板—一滿足客戶需求方案的創造性策劃、效益預測的分析以及比較

第4操作環節：項目策劃研究模式設計

　　規劃設計確定了住宅項目的基本參數。開發商對規劃設計過程的控制能力的強弱，決定了能否以準確、有效和創新的方式來滿足客戶的住宅需求。

包括以下5點

1. 能夠選擇正確的規劃設計合作伙伴

2. 能保證客戶需求內容在規劃設計工作中得到體現

3. 能激勵規劃設計機構采用創新手法

4. 能保證住宅項目成本得到有效保障

5. 能保障根據客戶需求和市場形式變化而靈活調整

第5操作環節：建立項目后評價體系

步驟A：認清作用及現狀

　　毋容置疑，房地產項目后評價工作長期受忽視，使發展商和政府管理部門失去了“總結經驗，吸取教訓”的機會，同時也使許多來源于開發建設第一線的寶貴數據資料沒有得到及時的整理和利用。則對年11月，廣州舉行兩塊土地公開招標，在時間緊迫的情況下，許多發展商就暴露了數據不夠、材料不足、經驗無法把握等問題。有些決策分析人員搞不清”稅費“的內容，有些決策者弄不清本企業各類型物業（高層住宅、多層住宅、寫字樓）的單方造價水平等，這些都與企業缺乏項目后評價有關。筆者認為，加強項目后評價工作，將有助于打破當前房地產建設低效、重復、徘徊不前的局面。對發展商而言，開展項目后評價工作有著更重要的意義。后評價提供的信息資料成果可以用于指導投資規劃和策略、項目選定和評估、建筑設計和建筑材料設備采購，工程實施和管理、項目營銷策略和技巧等方面。后評價在新項目選定、調整在建項目計劃，完善已建項目方面可以起到重要作用。

步驟B：項目后評價帶作程序設計

　　房地產項目后評價的主要目的是分析挖掘生產經營中的問題，推動投資決策科學化。按照當前國內房地產開發的現狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后1－2年，依筆者經驗，一個大型房地產項目（五萬平方米建筑面積以上）的項目后評價時間大約為 2一 3個月，下述的時間安排可供參考：策劃準備 1－ 2周，調查和收集資料 3－4周，分析研究3一4周，編寫報告2—3周。評估人員（機構）的素質，將決定后評價工作能否取得預期成果。發展商可以委托專業的咨詢評估公司進行后評價工作。在當前房地產市場專業分工不充分，咨詢公司未能承擔起此項業務之前，發展商也可自行組建后評價小組。在具體人員的配置上，應精心挑選那些既懂投資、經營、又懂技術經濟的人員。一般可從職能部門抽調下述人員組成后評價小組：經營開發人員（包括市場預測人員）、工程技術人員（包括設計、監理）、統計人員、財務人員等。

步驟C：基本內容及拒標體系

（－）過程評價

項目的過程評價，應將可行性研究報告所預計的情況和實際執行過程進行對照比較和分析，找出差別，分析原因。

過程評價一般要分析以下幾個方面：

（1）項目決策和項目準備。

（2）項目規劃設計內容和建筑規模。

（3）工程進度和實施情況。

（4）配套設施和服務條件。

（5）項目財務執行情況。

（6）項目租售情況和分析。

　　過程評價一般采用定性分析和定量分析相結合的方法。定量評價可選用下列指標：

（1）項目決策周期（項目決策周期變化率）。

（2）設計周期（設計周期變化率）。

（3）建設工期（竣工項目定額工期率）。

（4）建設成本（實際建設成本變化率）。

（5）工程優良率。

（6）工程合格率。

（7）投資總額（靜態投資總額、動態投資總額）。

（8）銷售總時間（銷售時間變化率）。

（二）經濟效益評價指標

　　經濟效益后評價指標體系的設置，基本上與項目前評價（可行性研究）一致。所不同的是：后評價指示所測算的內容具有真實性，是在大量已發生的數據資料的基礎上通過匯總分析得出的。

l、工程造價指標。包括總投資、平均單位建筑面積造價、可售面積每平方面積所地價、土建費用、配套費用、稅費等。

2、盈利指標?？?/p>設置項目總收入、投資回收期、開發總利潤、全投資利潤率、自資金利潤率等指標。

3、效率指標。一般可設立全員勞動生產率、人均開發利潤等指標。

4、對影響盈利指標的主要因素的相關分析。

（三）社會效益評價指標。

1、工、國民經濟評價指標。包括項目開發總價值、項目開發凈價值、項目利潤總額、項目投責利稅率。

2、項目提供居住水平評價。居住總人數、戶數、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。

3、對項目配套設施、交通、放火、防震、安全性等的評價。

（四）環境效益評價指標

評價時一般可設置下述指標：

1、住宅外部居住環境指標：入均綠地占有量、居住密度、公共設施人均占有率、項目與城市環境的分析等體系。

2、住宅內部居住環境：住宅標準、住宅類型、隔聲、通風、光照、保溫等。

（五）綜合評價。

　　綜合評價的目的是最終產生評價結論，總結經驗、教訓，并提出建議。綜合評價要分層次地對比項目原定目標與實際目標的差別及原因，對比項目原定效益主要指標與實際指標的變化及其原因，對比項目原來預期效果與實際產生的效果的影響。房地產項目評價小組應就上述內容進行分析匯總，并在此基礎上形成項目后評價分析報告，提交發展商的決策層，用以指導新的房地產投資決策。

篇2：某大學后勤與房地產管理處部門簡介

>　　大學后勤與房地產管理處部門簡介

　　**大學后勤與房地產管理處是學校行政管理部門之一，擔負著學校后勤保障和房產、土地資源的綜合管理與服務工作，在學校的發展建設中發揮著重要的支撐保障作用。

　　后勤與房地產管理處下設綜合管理科、后勤管理科、公用房管理科、住房與房改管理科、水電維修與管理科等五個工作部門。在學校黨政領導下，主要履行以下工作職責：

　　1、以公有周轉住房改革與公用房有償使用管理為抓手，進一步理順房屋資源配置、使用與管理的關系，在全面展開周轉房使用市場化的同時，制定公用房有償使用方法，努力提高房產資源使用效益。

　　2、加強宏觀管理與質量監督，代表學校履行對后勤服務公司的全方位指導與全程協調、監控。

　　3、科學規劃，厲行節約，切實做好水電供應、使用、管理及維修工作。

　　4、尊重歷史，面向未來，在互利雙贏的基礎上，厘清學校土地邊界及權屬關系，妥善處理校園土地及邊界糾紛。

　　5、抓好頂層設計和精細化管理，制定一系列形之有效的制度、政策、規范等。加強信息化建設，建立后勤保障和房地產管理的綜合信息管理系統。

　　6、以人為本，抓好黨建、思想工作和工會工作，最大可能的調動人員積極性，發揮主觀能動性，促進隊伍的專業化、知識化、年輕化。

　　7、防微杜漸，警鐘長鳴，著力抓好黨風廉政建設，在物資采購、招投標、資源配置等領域堅決杜絕腐敗現象的發生。

篇3：房地產企業不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房緊急通知

　　關于房地產開發企業不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房有關事宜的緊急通知

　　京建開〔20**〕1228號

　　各房地產開發企業，各區縣建委(房管局)、開發區建設局(國土房管局)，各有關單位：

　　近期，少數房地產開發企業在預售或現售商品房時拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房，損害了住房公積金繳存人享受住房公積金貸款的權益，干擾了住房公積金制度的順利實施。為維護住房公積金繳存人的合法權益，充分發揮住房公積金制度在解決職工住房問題中的作用，促進住房公積金制度的順利實施，根據《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)等有關規定，現通知如下：

　　一、在本市行政區域內，從事商品房開發建設經營活動的房地產開發企業，在預售或現售商品房時允許購房人貸款支付房價款的，不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款。

　　二、符合住房公積金貸款資格的購房人辦理住房公積金貸款，按照國務院、建設部及北京住房公積金管理中心等有關部門頒布的相關規定執行，房地產開發企業不得以任何形式增加附帶條件。

　　三、北京住房公積金管理中心及其貸款管理部門、貸款經辦機構要進一步增強服務意識，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。

　　四、房地產開發企業應配合住房公積金貸款經辦機構提供購房人貸款過程中應由房地產開發企業提供的有關材料。

　　五、市和區縣建設房屋行政主管部門將加強對房地產開發企業限制購房人選擇住房公積金貸款的監督管理，依法查處違法違規行為。對經查實確有上述行為的房地產開發企業，建設房屋行政主管部門將下達責令改正的行政處理決定，情節嚴重的依法暫停其項目的預售許可、網上簽約，暫停該公司的房地產開發資質延續或升級和新項目立項核準，并在房地產開發企業信用信息系統中予以公示。

　　六、本通知自發布之日起實施，此前已簽訂購房合同的，按合同約定的付款方式執行。

　　北京市建設委員會

　　北京市人民政府住房制度改革辦公室

　　北京住房公積金管理中心

　　二〇〇七年十一月二十七日