第一章世貿國際公寓營銷環境分析
一、20**至20**年上半年北京市租售市場分析
20**年公寓市場供應、需求都表現出增加勢頭，租售價格緩步回升，空置率下降。但有效供給、需求依然不足，市場競爭仍然激烈。
銷售市場分析：
（一）供應分析
總體來看，供給量大副增加。據不完全統計，20**年開盤銷售的公寓有55個，可供銷售面積370萬平米，提供公寓單元2.2萬套。如此龐大得新增供應量，使整個公寓市場的存量超過900萬平米。
新增項目集中在CBD和中關村。CBD地區有19個，占新增項目總數得35%，中關村地區有6個，占新增項目總數的11%。CBD和中關村地區的總和接近全市新增公寓總數二分之一左右的比例，可見這兩個地區依然是開發商投資熱點。
從新增公寓的規模來分析，CBD地區集中了全市30%的新增公寓，供應量達到105.6萬平米。中關村地區新盤的數量較多，但每個盤實際可供應面積較小，共提供38.83萬平米。
新增公寓特點：
①公寓形式多樣化?？蛻魧ψ≌岢龈咭?，需求的多樣化，使產品功能增多，形式多樣化。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服務式公寓、酒店式公寓等多種形式。CBD和中關村地區以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。雖然商住公寓存在很大得爭議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號，但在今年的新開盤項目中，商住公寓項目至少在11個以上，規模達到71萬平米。
②小戶型項目增多。20**年推出得文林商苑、藍籌名座、都市心海岸、都會國際等都是主打小戶型公寓。藍籌名座的一居室面積有49.28和56.99平米兩種，占到總數的28%；都會國際56.48平方米的一居室也占到總數的40%。以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發展商的共同關注，新項目層出不窮。小戶型面積小，總價低，受到自住客戶和投資客戶的青睞，同時銷售速度加快，發展商可以盡快收回投資，減少開發風險。因此市場上在售的小戶型項目均取得較好得銷售業績。
③豪宅供應的絕對量增加，相對量減少。大戶型高檔公寓即豪宅的市場情況與2000年相比，雖然供應量有一定增長，但在公寓市場總供應量中所占得比例下降。貢院6號公寓、丹耀公寓、瑞城中心、光彩國際公寓等項目都是市場上新開盤的豪宅，其共性是位置優越，戶型面積均在200平米以上，最大的達到800平米，售價在2000美元/平米以上。隨著近兩年供應量的增加以及公寓產品的多樣化，公寓市場的主流不再是豪宅，而轉變為中檔公寓，豪宅在公寓市場所占的比例逐漸降低。
④租賃市場主力仍然是中高檔服務式公寓。在20**年，中高檔服務式公寓保持較高出租率，甚至達到滿租，如國貿公寓、嘉里中心公寓等，東方廣場、雅詩閣、盛捷福景苑等新增項目，提供約800套服務式公寓。
⑤性價比高的項目增多。北京的房地產市場已經邁入產品時代，產品的特點成
為最大的賣點，客戶對產品的細部的要求越來越多。智能化和優良的配套設施，服務已經成為公寓必備得要素，而不再是賣點。房子作為特殊的商品，其性價比已經不再是前幾年的嚴重脫鉤，而是比較適合市場真實情況，性價比高的項目頻頻出現，取得驕人銷售業績。
（二）需求分析
20**年公寓市場總體需求狀況不如2000年樂觀，盡管國內宏觀經濟發展趨勢好，但全球經濟發展放緩和股市大縮水等因素使公眾持幣觀望，有效需求明顯減少，處于有價無市的狀態。下面從兩個方面分析公寓的需求特點。
按客戶的構成來分析，公寓客戶分為以下七類：
①國內有經濟實力的高層管理者，可承擔的購房總價在100-200萬元。如私營企業主、三資企業中方高級管理人員、各類所有制單位負責人，其中包括外地企業家在京置業者。這類客戶經濟實力雄厚，對于位置優越，大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質要求高，基本是二次，三次置業以改善居住條件。
②從海外歸來的人士，或有國外經歷的人士，可以承擔的購房總價在100萬元左右。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區環境，不僅是小區自然環境、交通環境，更看中社區及周邊的人文環境，他們會選擇自己喜歡的環境和氛圍的項目，往往既不奢侈也不放棄自己的追求。
③港、澳、臺、東南亞外商，可承擔的購房總價在200萬以上。這類客戶購房置業一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為了投資，為物業增值。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發商開發的公寓是他們的首選。
④年輕高級白領和中產階級，可承擔的購房總價在50-100萬左右。隨著北京經濟的快速發展，逐漸形成了一個高學歷、高收入，具有生活新觀念和較強消費能力的群體，如從事金融、保險、證券、通信等行業的年輕白領和律師、會計師等中產階級。小戶型符合年輕購房者低積累、高收入、收入上升預期穩定的經濟特點，同時繁忙高效工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務式公寓。
⑤小型文化、服務、商貿咨詢公司和自由職業者，可承擔的購房總價100萬以上。小型企業在創業初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業性質和規模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。臨近商貿區，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。
⑥外地來京的短期或長期工作的年輕白領，可承擔的租金在2000-5000元/月。這類客戶以租用公寓為主，他們的要求特點將
直接影響投資者，他們希望租用臨近工作地點，周圍配套設施完善，靠近繁華商業區的小戶型中檔公寓。同時對于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報快、易出租，成為大多數投資者的需求傾向。外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在5000元/月以上。外籍雇員會根據公司給予的住房預算來安排自己的住房，他們仍以租用服務式公寓為主。
（三）價格分析
銷售價格分析。公寓價格從1997年開始趨于平穩，在11000/平米左右浮動。20**年第二季度，在多方面利好因素影響下，銷售價格漲到12000/平米，成為自2000年以來市場價格最高的一個季度。但隨著下半年的市場情況扭轉，價格隨之下滑，上升的趨勢減緩。
租金價格分析。20**年公寓租賃情況較好，租金持續走高，空置率下降。中、高檔公寓出租情況更好。中低檔公寓出租率低，即使降低租金仍無法大副提高出租率，這種情況仍將持續下去。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28美元/月/平米，東方廣場租金為18-28美元/月/平米。
二、20**年至20**年上半年CBD租賃市場分析
（一）供應分析
從20世紀90年代初，隨著國際交往的恢復，高檔公寓需求上升，CBD地區出現了最早的公寓：國貿公寓和京廣中心公寓。由于地理位置絕佳，品質卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。之后推出的麗晶苑售價曾高達3300美金/平米，此時正是北京公寓市場的黃金時期，眾多項目如雨后春筍紛紛崛起。
（1）2000年以來，公寓的開發建設持續升溫
1998年《北京中心地區控制性詳細規劃》出臺，CBD地區概念提出，地理范圍大致確定，1999年區域內樓盤開始增多，嘉里中心、航華科貿（雅詩閣）、金茂國際公寓、盛世嘉園、現代城等項目紛紛開工。2000年至今，由于入世和申奧的刺激以及政府支持，區域內公寓市場供求兩旺，成交活躍。20**年9月，《北京CBD總體規劃方案》出臺。9月17日，被列為北京市重點工程的財富中心開工，揭開了CBD大規模開發建設的序幕。
（2）公寓供應速度加快
1990--1996年CBD僅有3個公寓項目推出，1997--2000年有8個公寓項目開工。而20**年在《北京CBD總體規劃方案》出臺刺激下，新開工和即將開工的公寓項目就有4個，尚有不下10個項目處于立項審批或規劃設計階段。20**年開發繼續升溫，有4個項目新上市：新城國際、財富中心、旺座中心、藍堡等。
（3）新增項目數量眾多，而上半年缺乏實際出售項目
目前CBD共有公寓項目20個左右，其中已建項目（已投入使用）11個：國貿中心、京廣中心、嘉里中心、麗晶苑、雅詩閣（航華科貿）、金茂國際、盛世嘉園、現代城、世貿國際公寓、陽光100一期、中國第一商城一期；在建項目8個：新城國際、財富中心、旺座中心、藍堡、陽光100二期、第一商城二期、建外SOHO、戀日國際等；待建項目5個：銀泰世貿中心、怡和國際中心、建華公寓、金地國際花園；還有待規劃項目若干個。已建項目約2000多套，總建筑面積約50萬平方米左右；在建項目約2570套，總建筑面積約94萬平方米左右；二者總計建筑面積約140萬平方米左右。已投入使用的項目幾乎被市場消化掉，在建項目上半年處于內部認購階段，因此上半年缺乏實際銷售。
（4）服務式公寓和商住公寓為主，純居住公寓相對量減少
本地區的公寓主要有三種形式：服務式公寓、商住公寓和純居住公寓。17個項目中，有服務式公寓5個，總建筑面積20.7萬平方米，商住公寓7個，總建筑面積86萬平方米。純居住面積項目5個，總建筑面積45萬平方米。國貿、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩閣均為北京市具有代表性高檔服務式公寓，租金高、出租率，深受國際租戶歡迎。新項目戀日國際又一個服務式公寓，以其獨立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場反映良好。服務式公寓面向短期出差、有住房預算的跨國公司的高層管理人員，小戶型則考慮到白領階層的需要。服務式公寓在CBD地區具有較強的生命力。商住公寓以現代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應量的相對不足有具備小型家庭辦公優勢而占據了一定市場份額。即使商住爭議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。
CBD品種面積分布比例：
CBD公寓分布比例（%）
純居住公寓30%
服務式公寓14%
商住公寓56%
（5）戶型設計符合西方現代生活方式，小戶型開始增多。
從戶型設計上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國人的生活方式，如戶內設有中西櫥、洗衣間、準保姆間等。嘉里中心所有套房都朝南。戶內設計上，開放式廚房與客廳相連，浴室設備齊全，大部分有獨立沐浴間和獨立洗衣房。旺座中心的開間設計達到6.6米，更適合歐美人口味；另一方面，針對投資用途，近期項目中都增加了小戶型，如新城國際、雅詩閣、陽光100、戀日國際等都有50——80平方米的一居小戶型。
（6）配套設施完備高檔
由于CBD高檔公寓多為綜合項目配套部分，生活設施齊全，即使小規模項目也可依托周邊方便地解決生活問題。
（7）物業管理保持較高水準
CBD高檔公寓多聘請知名專業物業公司進行管理。旺座中心聘請凱賓斯基股份公司作物業管理，并引入五星級飯
三.需求分析
客戶群體主要包括以下兩大部分：
國外客戶：
①跨國公司中國總部的外方高層管理人員——他們當中包括跨國總部的外方首席代表和高級行政人員，從國籍上看，歐美籍占60%，其次為港澳臺人士，再次為日本、韓國以及華裔人士和其他地區人士。
國貿、京廣、嘉里、航華科貿等眾多寫字樓內匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數百家著名外資機構。區域內濃厚的商務氛圍吸引了眾多來華進行商貿活動的國外人士。
新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。本區域和周邊地區擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。
國內客戶：
另外，中央電視臺、北京電視臺即將入駐CBD。他們不僅本身就構成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。
廣告公司、審計、資產評估、律師等中介咨詢公司會消化掉一部分商住公寓。
投資性買家今后也會增加。CBD公寓的客戶中，投資買家的比重一直較大，占60%。
（2）需求特點
第一、各類需求旺盛。目前CBD各項目的租售情況良好，國貿、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現代城、世貿國際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩閣于去年7月進入市場，兩個月內出租已達30%。原因有兩方面：（1）近期有效供應量缺乏；（2）入世、申奧等利好因素使人們對CBD未來產生良好心理預期。
第二、客戶層次分類明晰。CBD高樓公寓的傳統居住者為跨國公司的高層管理人員，而隨著陽光100國際公寓和世貿國際公寓、中國第一商城等價位在10000多元/平方米的項目推出，外企中方高級管理人員，海外歸國人員成為除投資者之外的一支新生購房力量。不帶家庭的外國人、海外華人、短期商務人士依然青睞服務式公寓。
第三、投資客戶比例高。CBD公寓的居住者中很少有自己購買。盛世嘉園有
75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。在購買行為上，以散戶購買為主，出現海外大型投資購買案例并有增加趨勢，如新加坡投資公司和雅詩閣集團合資興建北京雅詩閣服務公寓，英國公司和德國商會有意在CBD大宗購買住宅。國內大宗投資性購買尚未出現，但國內個人投資比重上升，其中既有多次置業者，也有經濟實力較弱，采取“以租養房”的。
（三）價格分析
（1）銷售價格一向為北京市公寓最高價格，麗晶苑在1995年推出時銷售價格為2800美金/平米，最高時曾高達3300美金/平米。1999年推出的盛世嘉園、現代城等項目由于市場環境變化和產品品質差異、價位基本在10000元/平米左右。目前CBD在售項目的售價均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國際在三個月內，銷售均價從9400元/平米升至10700元/平米，世貿國際公寓均價從8000元/平米升至13000元/平米。
（2）租金檔次差異較大
CBD公寓的租金水平依物業檔次不同而差異較大。國貿的租金最高，為38美金/平米，其客戶主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級管理人員。京廣、麗晶苑因為設備較舊，租金相應降低；金茂、盛世嘉園、現代城的租金相對較低，客戶多為中小公司和公司的普通白領，由于部分外資公司把薪金和租房補貼合并發放，因此在地理位置，配套設施可滿足要求的情況下，一些外籍人士也選擇在這里租住。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28美金/平米。
（3）高檔公寓租金保持較高水平
本地區高檔公寓資金穩定上揚，以嘉里為例，其客戶有德國大眾、諾基亞、渣打銀行、IBM、惠普、新加坡使館。1999年租金水平在25——28美金/平米之間，而2000年則上漲到30——35美金/平米，漲幅達22.6%。
（三）20**下半年至20**年租賃市場展望
1、供給預測
下半年，公寓市場供應量不會大幅增加，將延續上半年的發展事態，仍處在過度調整階段。今年很多發展商開始重視項目的前期運作、市場調查、項目可研、使準備工作更加充分細致，不再盲目跟風，項目入市更加謹慎。預計東直門東北角的東華廣場將在下半年入市，藍堡、住邦2000、恒華國際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國際公寓、萬國城第三期公寓在上半年是認購的新盤，將成為下半年主要的供應量。此外，廣州富力集團位于廣渠門的土地，北人大酒店的土地的開發也可能投入市場。CBD區域內的經歷年初*的中國第一商城在換主休整之后其二期和陽光100二期一起面向市場，戀日國際等項目正式投入市場，建華公寓和怡和國際中心也在準備入市。預計CBD區域又會有40多萬平方米進入下半年和明年的銷售市場。
（2）需求預測
舉辦奧運會，2700個億的巨額投資，使北京在全國的核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能加強，環境得到改善，將吸引更多的國內外人士來北京觀光、旅游、工作、學習、生活、投資等，帶動經濟持續增長，整個城市的綜合購買力上升，這些必然會引發對各類物業的需求上升，潛在客戶大大增加，對公寓的需求也會相應提高。
加入WTO，中國市場在幾年內將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有吸引力，房地產需求總量將急劇增加，直接表現為高檔公寓、寫字樓、賓館、商場及工業工地需求明顯增加。入世對經濟發展的促進將使居住與
總之，辦奧和入世對房地產市場利好影響主要是客戶對未來預期的提高，需求總量將不斷擴大。投資客戶、年輕客戶和外籍、外地投資客戶對公寓的需求將繼續擴大，但對不同地段和不同素質的樓盤需求量不盡相同。具體表現為具有良好投資前景的公寓和小戶型公寓在下半年將是需求特點，CBD地區的公寓還將延續熱銷局面，在小戶型公寓出現的同時，100-250平米的戶型仍占開發主流，豪宅戶型也會為少數人考慮而少量推出。另外，CBD還有100多萬平米的公寓規劃范圍有待開發。
（3）價格預測
需求量的增長不會緩解整體公寓市場供過于求的矛盾，競爭將日益激烈。競爭的加劇不僅房地產業迅速走向規范，還使購房者得到合理的價格和更多的選擇空間。公寓市場整體價格在下半年平穩發展，小幅下降，熱點地區的項目價格穩重趨升，但各項目的變化將影響整個樓市的價格發展趨勢。CBD仍會是北京公寓價格最高的地區，位置較好的公寓價格居高不下，但投資利益驅動會有新的開發商把目光聚焦在CBD，也許在20**年會帶來一場新的競爭場面，價格也會受到影響。
北京房地產市場正在以快速發展的姿態迎接來自國內和國際。來自內部和外部的綜合影響，將促進公寓市場向平穩、理性發展。CBD公寓市場不再盲目的跟風，單純走毫宅之路，而是按需開發，滿足各個層次客戶的需要，盲目的跟風從而保證各自的利潤空間。即將召開的第三屆的國際商務節和CBD房地產開發建設股份有限公司的正式成立等也許會帶來新的形勢。
四、世貿國際公寓周邊環境分析
世貿國際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。是與著名的漢威大廈、嘉里中心、國貿中心毗鄰，構成CBD的核心區域的核心點，堪稱CBD的黃金地段黃金點。
世貿國際公寓具有較齊全的商務配套：
周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉里中心、國貿中心，數碼大廈和正在建設中的財富中心。西有昆泰大廈、豐聯大廈、人壽大廈、遠洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設中的怡和國際中心、建外SOHO等。實力派的企業機構云集和不斷的加盟。在未來的3年，隨著旺座、財富中心、怡和國際中心等建成，將為世貿國際公寓營造更新、更優越的、更集中的辦公環境。
世貿國際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。
銀行：建設銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行、北京商業銀行、農業銀行舉步之遙。
購物：周遍有貴友大廈、嘉里商場、國貿購物中心、藍島大廈、秀水街、雅寶路市場、百腦匯、友誼商場、賽特商場等。
教育：陳經綸中學、芳草地小學、光華路小學等。
文體：朝陽劇場、工人體育場、長安大戲院等。
餐飲：麥當勞、肯德基、星巴克咖啡以及長安街兩旁著名的大飯店不離左右。
往來：國際郵電局、中國海關、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。
高素質鄰里：西臨北京第一大使館區，美國、英國、韓國、新加坡、意大利、加拿大等國使館均坐落周邊。各國大使和使館高級官員在這里生活、辦公，形成了具有各國文化特色的生活區。世界500強有90多家落戶在CBD，65家集中在國貿中心。高學歷、高收入各國精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質。這樣獨特的優越是其他城區所無法比擬和抗爭的。
交通：世貿國際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路原是一條各國使節出入的著名的國賓大道。出門既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環路；向南一分鐘入長安街，向北一分鐘可入朝陽路，沿路可駛入東二環路。由此以來，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。不過和其他區域一樣存在交通堵塞問題。
內部配套：世貿國際公寓的內部生活配套也具有一定的競爭力：CBD公寓配套設施情況
項目名稱用途配套設施
國貿中心寫字樓/酒店/公寓/商場運動場所/咖啡館/超市/銀行/蒙特梭利幼兒園
嘉里中心寫字樓/酒店/公寓/商場兒童托管/會員制俱樂部
金茂公寓公寓
京廣中心酒店/寫字樓/公寓中西餐廳/咖啡廳/健身房
麗晶苑公寓會所/游泳池/桑拿/健身房
陽光100公寓會所俱樂部/四季玻璃花園/兒童樂園/網球場
中國第一商城公寓/寫字樓/酒店/商場會所/陽光玻璃游泳池/桑拿/健身房/商務中心
航華科貿中心寫字樓/公寓/商場大型花園/美食廣場/健身房/影院/俱樂部
現代城公寓/寫字樓會所/幼兒園/小學
盛世嘉園公寓游泳池/網球場/健身房/兒童活動/電影廳/桑拿
世貿國際公寓公寓會員俱樂部/游泳池/桑拿/健身房/球類室/餐廳
新城國際公寓/寫字樓商務/康體會所/資訊/服務中心/幼兒園/診所
旺座中心公寓會議室/游泳池/洗衣房等
（五）世貿國際公寓SWOT分析
優勢分析：
1、處于CBD最佳居住位置，處于黃金地段，但不臨主干道，最適合商務人士居住，可謂鬧中取靜。
2、周邊生活配套齊全。購物、餐飲、娛樂等設施相對比較齊全和完善。
3、全部成為現房，不再等待和遭受工地的噪音等污染等污染干擾，同時成
為銷售的最大賣點。
4、擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。尤其暖季里的水景給區內的生活
增添了生氣和動感。
5、區內配套全新?，F如今會員俱樂部、游泳池、桑拿、健身房、球類室、
餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發正在建設中，另有商業性服務機構加盟，如專業健身俱樂部已在D座地下一層開始裝修。
6、現物業管理推出了24小時保姆小管家，服務范圍包括家居日?；A清
潔、做飯及餐具清理、
7、有的世貿國際公寓投資業主的租務情況良好。有的月租金為2800美金，有的月租金為3500美金。
劣勢分析：
1、相對新推出的公寓，價格偏高。新推出的項目提供精裝修，但均價保持
在13000元/平方米，這個價格相當于世貿國際公寓的粗裝修價格。
2、周遍教育配套較少，區內缺乏教育設施和室外運動場所。
3、非服務式公寓。那些在未來的需求市場，短期租戶將占較大比重，對此，
世貿國際公寓對這些客戶吸引力小一些，而流向服務式公寓。
4、戶型相對偏大，客戶群自然少一些，在推銷上將會帶來一定的難度，因
為客戶越走極端，越難尋覓，推銷手段效力就越弱。戶型種類也偏少，客戶選擇余地小。
5、沒有可依靠的大面積綠化和景觀。如不臨公園、花園、湖水、城河等。
機會分析：
1、當前CBD高檔公寓出現空檔，新推出的項目在未來一年多還不能投入使
用，這使世貿國際公寓有充裕的租售空間。
2、第三屆國際商務節即將于20**年9月12日召開，有可能帶來新得利好消息，加上宣傳炒作，會吸引更多得投資者對CBD產生興趣。比如，9月4日獲悉，從現在起，北京人可以用手里的錢參與CBD建設，并獲取約4.8%的年收益率，這是9月3日北京國際信托投資有限公司推出的北京首個信托計劃——“CBD土地開發項目資金信托計劃”為北京的老百姓和機構投資者設計的又一投資新方式。推出的第一天，收獲六千多萬元，有望在年底前，達到計劃的15個億。另據介紹，商務節期間，華夏、市商、深發、廣發、浦發將以“銀團貸款”形式為CBD重點項目提供300億資金支持。這有利保障CBD開發水平和速度。
威脅分析：
1、周邊推出若干個高檔公寓，又有新的賣點，提供精裝修，價格相對低一些，
在銷售上，世貿國際公寓出現不利，但租賃不會受太大影響。
2、從9月1日起，商品房內銷和外銷并軌，原內銷房租售價格相對較低，在爭奪市場上說，會對外銷房構成相應得威脅，世貿國際公寓將失去一批中小客戶。
總結：
通過權衡比較，不難發現，盡管世貿國際公寓還有劣勢因素和面臨一定的競爭威脅，但還是擁有一定的市場。盡管已建和在建項目有20個左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來市場，幾乎不參與競爭，剩下的只有四、五個項目參與競爭。再剝去其消化掉的，所剩的已不多，而完全成為現房的更寥寥無幾。因此像世貿國際公寓這樣的項目，無論銷售和出租，都能獲得一定的收益。當前CBD及周邊公寓出租回報率平均可達13%，最低保證在10%左右。作為現房的世貿國際公寓所剩只是少部分，在銷售市場上出現空檔的情況下，會很快銷售掉。如果該公寓想出租的話，在完成內部裝修之后，仍有一段市場空檔，搶占先機的條件下，也會保證有較高的出租率，在未來的兩到三年里，雖然有新的競爭對手出現，但該公寓已經擁有較好的人氣，配上完善的服務和天生的絕佳地段，那么該公寓在可預見的3到4年仍有一定的市場，即使受到競爭對手的擠壓，降低出租價格，該公寓雙鶴（北京制藥廠）部分也能獲得相對較高的利潤，因為我廠部分出租成本很低。出售會在短期內獲得一定的利益，出租會在長期范圍獲得更高的利益。即使先出租后出售，在二手房市場上，該公寓也會有一定的收益。因此來看，如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長遠利益為上策，即世貿國際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。
第二章裝修設想
一、裝修市場分析
北京房價雖近一兩年價格有微幅下調，但總體上還是居高不下。在高房價的影響下，裝修市場也是虛火過旺。
高檔商品房銷售時，開發商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購房者未來的家的藍本。從普遍的情況來看，開發商為了吸引購房者，都比較注重樣板間的設計。對初次置業人們來說，尤其購買期房的人們，樣板間確實能給人一種直觀的體驗，但從開發商角度看，樣板間實質是充當一種促銷手段，因此不免出現超現實現象。造價還是檔次都超越一般人消費水平。但樣板間的誘惑力使得購房者背負壓力實現美麗的愿望，因為高昂價格買來的房子誰也不愿意讓別人感覺不止那個價錢。所以裝修市場緊隨商品房開發銷售繁榮起來，一開始就處于一較高水準。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷公寓就可想而知了。CBD高檔公寓可謂高價裝修的始作俑者。
高檔公寓一般有兩種裝修標準：一種是精裝修，一種是豪華裝修。精裝修在選材上以中高檔品質和品牌為主，價位在1000——2000元/平方米左右不等。豪華裝修在選材上以高檔品質和頂級品牌為主，價位在3000元/平方米左右不等，甚至有4000元/平方米以上。一套300萬的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得50萬元。對于千萬級豪宅，裝修費輕松便可突破200萬元。加上飾品、家具、家電等費用可能增加二分之一強。
裝修風格大致有兩種區分：一種亞式風格：多以中式和日式（或和式）為主流，中式又可分為古典中式和現代中式。一種是歐式風格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。歐式也可分為古典歐式和現代歐式。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位?，F代的用來展現時尚、簡約、實用、便捷的生活氣息。在當前的市場上，風格各異，但各有千秋。每個項目的風格都想標新立異，但一家出百家抄，就使得風格沒有自己的專利。普遍來看，多以歐式風格見多見長，說明崇洋心態比較濃重，同時也說
明裝修設計公司缺乏創新能力，基本處于學習和模仿階段。裝修市場在質量和價格都存在很大的水份：
1、材料中的水份：
高檔裝修多選用優質材料和品牌，與普通貨差價很大，而相同一品牌的高配和低配也會相差數倍。一個水龍頭便宜的幾十元，品牌產品幾百元，高配產品可能幾千上萬元。但大多數客戶都不是行家，又習慣要高檔，更有面子思想，所以很容易在材料上被騙。
如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級產品很少有公司敢亂報價，某些品牌材料商還有市場監管以維護品牌，所以真正的高檔產品報價反而實在。怕就怕客戶高不成低不就，折中選中高檔貨（裝修公司經常這樣推薦），結果被掙得更殘。比如，一個進口門鎖，高檔的上萬元，低檔的不及千元，如果選中五六千元的，其進價可能不足千元，利潤最大。換句話說，除了板材、石材、地板和涂料等，凡是有品牌的附件都大有文章，個別裝修公司甚至專門從地板和石材中讓利甚至倒貼，以獲取品牌材料的暴利。所以對于市場上無法尋價的進口品牌要小心。
2、合同中的水份：
不要相信報完價后大打折扣的合同，這類合同報價方式很有問題。比如報完工程費再報材料費用，然后是數量、工時、工費、利潤及稅費等，這其中有很多重復報價。試想，如果當某合同最后折扣超過報價上的利潤總額，這不是賠本買賣嗎？比如一個合同已報材料市價，甚至采購由業主完成，但管理費和稅費一欄中依然按比例收??；或者工時和管理費已收，利潤欄中重復按比例受費等。大多數業主一是看不懂，二是沒有時間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。結果合同總價滿意，品質全下來，裝修項目也減少了。
3、利潤中的水份：
最大的水份當然來自利潤，裝修沒有利潤當然不行，普通裝修公司利潤一般在20%-30%，豪宅裝修的利潤似乎理所當然更高，比如30%-50%，這里面的道理與說法很多，諸如活不一樣，質量有保證，管理服務好等等，業主不得不接受。比如，裝一個浴盆，一千元與一萬元的工時工費工管理費自然有差別，最多差十倍，但有的竟然差15-20倍。
面對以上種種情況，可以得出結論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質的裝修效果。
二、裝修風格選定
裝修風格對出租影響很大，尤其在同一個區域同等價位的項目，成為對公寓取舍的決定條件之一。因為裝修風格代表一個人的品位，一個人的情趣，一個人的身份，一個人的形象。對于事業有成的人來說，對品位或格調就更加挑剔，甚至不惜巨資打造完全個性空間。事實上，讓設計師準確表達主人心理空間，并用有形的物質形式再現是很難的事情；所以裝修風格的確定應該仔細斟酌。
對于裝修風格的確定，首先要對預計的租戶進行分析，他們是怎樣的一個群體，有著怎樣的人生心態、物質追求、審美觀和情趣或說有怎樣的品位和格調。除了大戶型、豪華裝修、頂級會所外，格調才是高檔項目中最真實最有價值的賣點。
世貿國際公寓從前期開發到今天的現房物業管理都力爭做到高級或高檔。黃金地段、大戶型設計、樣板間示范等都為打造毫宅預留了空間。比如最高層復式結構戶型400多平米，著實可讓擁有者為之斥幾十萬甚至上百萬的裝修費。該公寓的定位和未來的升值潛力，都可說是非財富精英莫屬。年薪大概50萬以上。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調呢？
美國教授保羅·福塞爾所著《格調》將美國社會分為九大等級：看不見的頂層、上層、中上層、中產階級、上層貧民、中層貧民、下層貧民、赤貧階層、看不見的底層。如果能對號入座的話，恐怕世貿國際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。這是一個有錢、有趣味、喜歡游戲人生的階層。所有比這個階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。中上層的大部分財富，是通過諸如、法律、醫藥、石油、航運、房產、藝術等行業賺來的。他們討厭依賴別人的錢。這一階層的男人絕大部分不考慮家務，而女人的就業范圍則主要在新聞、藝術、房產等方面。
在中上層社會還可以細分為：左、右、中三派。
左派，既是那些還在往上爬的人，他們張揚顯示前衛，恨不得處處打上中上層的標記，更早的成為上層人物，因為野心與抱負未完全實現而緊張與壓抑地生活著，他們一般略現年輕，喜歡以少壯派自居。居所往往在視覺或感官上極富沖擊力和震撼力，完全現代時尚，有一種當仁不讓的氣勢。如現代城、陽光100，香港沙田的駿景園最為代表。
右派，既是表現出一種明顯的內涵和沉穩來，安于現狀，因覺得很多事已經做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂，盡管年輕也鼓作老態，一副曾經滄海難為水的老江湖樣子。居所處處都讓人感覺到大富大貴，但表現的比較保守，不很張揚、均好性很強?？此茮]有特別值得單獨提的地方。如中國第一商城、光彩國際公寓等，香港半山的帝景園最為代表。
中派，既是中庸之派。盡管他們的財富可能略勝于左派和右派，但對更高的追求保有更大的寬容或更多的游戲成分，所以不像左派那樣一意孤行，也不及右派貪圖享樂。凡事不走極端。他們在享受中工作，也在工作中享受，享受成功，有時也同樣享受壓力和失敗，這樣的性情很富有彈性。居所看起來不事張揚而且內涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。他們的居所喜歡的人不多，但多為各行的大腕、大師、專家、名律師、名記、名匠和一些藝術家所看中。這樣的居所在市場上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中卻有較高的知名度和美譽度。如風林綠洲二期奕翠庭
，香港新界的奕翠園最為代表。世貿國際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調的裝修來迎合客戶需要，從而贏得更大的市場。該公寓標準層有三種戶型及其對稱戶型，也可稱為六種戶型。針對三派裝修風格對應三種戶型。即一種戶型一種裝修風格。為了把每一種風格詮釋到位，這三種裝修風格在造價上可略有差別：即在均價不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。比如平均裝修單價為1500元/平方米，那么三種風格裝修標準價為：1000元/平方米（左派）、1500元/平方米（右派）、2000元/平方米（中派）。在總套數中各占的比例也有所不同，單價1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）?；蛘呖紤]三種六式裝修風格，即一種兩式，中式和歐式，裝修標準和造價一樣，只是風格有中外之別。
三、裝修費用
根據對北京地區裝修市場調研結果，此類高檔公寓裝修費用1500—2000元/平方米；家具、電器等設施配置費用應在1000—1500元/平方米。根據開發合同規定，北京置地公司交付給我廠公寓的廚房、衛生間應全部裝修完畢，標準為精裝修。所以我廠只需對公寓廳、室等部分進行裝修及對室內進行裝飾和家具電器配置。通過考察，參考市面價位和標準，認為世貿國際公寓裝修費用約1400/平方米，家具電器費用約800元/平方米。如此合計，每平方米預計投入2200元。
前述所言，裝修市場不規范，許多方面存在水份。如果在準備階段，配有在預算、合同、選材、施工方面相當精通、負責的人手的話，考慮周全、細致、防欺詐、蒙騙，我想是可以擠出大量的水份，尤其材質與價格之間的水份。也許會擠出市價的15%—20%水份，即裝修約1100—1200元/平方米。經過努力，最后的裝修可以達到低價位高品質的效果。
開發商向我廠交付公寓部分面積為23301平方米，共計97套。集中在D座兩個單元上半部分。具體位置是2單元13層3套；1、2單元14層至28層90套，29層至30層4套，標準層戶型編號為A、B、C、D、E、F戶型。頂層復式為A、B、C、D戶型。標準層A、C、D、F戶型面積均為256.4平方米，共62套；B、E戶型面積均為179.8平方米，共31套；復式A、D戶型面積為310.628平方米共2套；B、C戶型面積為435.105平方米共2套。相比來看，戶型優勢排序為A、F、C、D、B、E。A戶型最具優勢。復式戶型優勢排序為A、D、B、C。A戶型最具優勢。把戶型優勢分為高中低，那裝修也可分為高中低標準?？傮w來看，總投入可估算出：23301*2200=5051.65萬元（下文參考數據）其中裝修費為1400*23301=3262.14萬元，家具電器費用為23301*800=1789.51萬元。如果可能的話，總費用可降至4562.329萬元，裝修費用為2772.819萬元。
四、裝修資金來源
由于我廠資金極為緊張，基本上不會考慮出資為世貿國際公寓中我廠所分得部分物業進行裝修。這給公寓裝修帶來一定困難，為了不給我廠增添資金壓力，同時又能讓裝修工作盡快開始，早投入早收益。我們考慮幾種裝修資金來源：
第一種：裝修資金來源可通過轉讓部分公寓房產來彌補。目前澳中基業房產公司在市場上銷售世貿國際公寓的均價是13000元/平方米，扣除銷售成本、稅金等能夠給我廠的價格為8000元/平方米，按此價格為底價銷售，可實現房產變現，獲得裝修資金。有兩種形式變現：
一是拿出部分房產將余下的房產一次性裝修、配置到位。按照8000元/平方米的價格，需要轉讓公寓4954.466平方米的建筑面積，共19套公寓（179.8平方米的5套，256.4平方米的10套，310.628平方米的2套，435.105平方米的2套），總價為3963.57萬元，即可基本滿足余下78套公寓（179.8平方米26套、256.4平方米的52套）裝修和家具、電器的配套費用3961.67萬元，這樣我廠將擁有世貿國際公寓D座中14至26層18007.6平方米的精裝修公寓面積，共計78套，并具備出租條件。如果按照10美元/平方米/月出租，出租率為70%計算的話，預計一年租金收入為：18007.6平方米*10美元*12月*70%出租率=1512638.4美元，折合人民幣為1512638.4美元*8.34=1261.54萬元。此方式的優點是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風格的統一，能較快產生效益。缺點是房產損失最大，銷售需要時間，并難以預定。
二是拿出部分房產將余下的房產裝修到位?？梢詫⒓揖?、電器的購置費用從營業收入預付的房租中支出，裝修費從轉讓部分房產中獲得。只需將13套公寓（179.8平方米的3套、256.4平方米的6套，310.628平方米2套，435.105平方米的2套）3569.266平方米的房產轉讓，總價為2855.41萬元，即可將余下的84套（256.4平方米的56套，179.8平方米地8套）19392.8平方米的房產全部裝修完畢，達到裝修標準。家具、電器的配置需有固定客戶，從其房租的預付中支出，84套公寓19392.8平方米的購置費為1551.42萬元，等于第一年的全部營業收入。預計一年租金收入為1932.8平方米*10美元*12月*70%出租率=1628995.2美元，折合人民幣為1628995.2美元*8.34=1358.58萬元。
此方式的優點是更多的保留房產，管理和裝修風格統一，缺點是銷售需要時間，資金回收零散和不固定，客戶無法看到室內完全
的樣子，家具、電器配置工作將無限期延長，出租不好，配置便配不上，公寓有可能失去吸引力。另外人手增加，管理難度也增加。第二種、尋找外源資金，提供房產裝修和配置費用。
可以與投資公司或其他形式公司合作，對方提供資金，用來房產裝修、家具、電器配置。同時要保證給投資方一定的投資回報?？梢越o對方20%-25%的回報。如果對方投資我們所需的總費用5051.65萬元的話，我廠可以在其本金收回的同時，再給對方1000萬元或1200萬元的匯報。按照以上算每年的租金為1250萬元左右，那么大概在3年左右可以收回成本，隨后二年內償還對方投入所得。也就是說5年后，公寓所有財產包括房產、家電、家具全部歸我廠所有，并將獲得今后所有的租金。此方式優點一勞永逸，房產全部保留，長期收益最大，管理和裝修風格統一，缺點創收晚一些。
第三種、申請裝修貸款
如果我廠有銀行到期貸款未還，申請裝修貸款就不太可能了，如果能專門成立一獨立服務和經營公寓的公司，以該公司名義和公寓作為抵押來申請貸款，也許還有可能，如果能申請貸款，我們按照總費用的70%申請貸款，即額度為3536.155萬元。
以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。因為第一種籌資方式，從表面上看，雖損失一部分房產，但剩余的可較快地創收。如從投資角度來分析，卻不盡然。因為拿出那部分房產，實際上是一種投入，一種較高成本的投入，可超出3000萬元以上。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當于回報對方的1000多萬元左右，不及前一種的一半，并可保全所有的房產。從投資傳統上說，房地產是一種長期投資，保全的越長，收益就越大。因此第二種是首選的籌資策略。
五、相關問題
1、裝修工期
我們要盡快解決裝修資金和裝修設計方案等問題，裝修工期一般3個月，如果我們今年9月底正式接受房產，同時開始裝修進入，順利情況下，12月底或明年1月裝修完畢，即可招納租戶。此時正逢好的時檔，春節過后，進入春季租售時期，我便可擁有較多的租戶，同時我們可以趕在一些明年下半年新項目入住的檔期之前，低價入市，搶占先機。所以最好不要錯過明年最好的出租時期。
2、裝修公司招標
目前，市場上的裝修隊伍魚龍混雜，差異極大。裝修單位的資質本身較為復雜，如有些裝修單位受委托或掛靠等。這就需要我們對裝修公司進行篩選。在選擇裝修單位的同時，也選定了裝修標準和裝修價格。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質量的關鍵。我們的裝修規模也比較大，會吸引許多裝修公司前來接洽。我認為，使用招標的形式來確定我們所需的裝修公司及其設計方案為佳，如果可行，需要現在著手準備。
第三章出租價格
一、定價原則
首先參照市場上高檔公寓出租價格，尤其CBD內各檔次項目的出租價格。嘉里中心20—30美元/平方米/月；麗晶苑15—20美元/平方米/月；嘉華世紀10—15美元/平方米/月；國貿公寓28—35美元/平方米/月；雅詩閣28—35美元/平方米/月。嘉里中心、國貿公寓、雅詩閣是服務式公寓，由于其服務成本較高，因而物業管理費和租金都比較高，CBD的酒店式公寓租金最高，其次是純住住高檔公寓，再次是商住公寓。世貿國際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個租金檔次，但世貿國際公寓剛投入使用，許多服務和設施還不完善，因此有些劣勢，因此租金水平可居于10—15美金之間。
其次了解世貿國際公寓已出租情況。當前世貿國際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。因此可以把10—15美元定為出租的平均水平。未來隨世貿國際公寓的不斷成熟和服務完善，其租金有望提高。因此我們可取平均租金的上限即15美元作為我們的預定價格表的均價。
二、定價方法
好的定價方法，可帶來更多的租戶、更高的租金收益。
1、平均租金為價格上下波動的基準價，不管每套租金怎樣上下波動，最終核算時要保證平均租金價。
2、低開高走。制定出最低價、最高價。有可競爭的最低價和最高價會對客戶有很大的吸引作用。
3、按照層數、面積、朝向、通風、采光等因素制定參數，給出每一套的更加合理的單價和總價。
4、在制定價格時，留出折扣點。在保證我們預定的價格同時，又有打折的空間。
綜合采取以上的方法，制定世貿國際公寓的租金價格，價格表將在今后適時制定。
三、付款方式
1、通常的做法：押三付一。即先交三個月的租金作為押金，租金月付，上一個月底交下一個月的租金。
2、可推出更多靈活的付款方式；如可年付，三年付。提倡付長期租金，并給予相應的折扣優惠或服務優惠。租期越長，優惠越多。也可以隨租期延長，租金可酌情遞減，但有遞減底限。一定租期內也可以采用分期付款：對租期一年以上者，一次性付款享有最大的折扣。三個月付、半年付等都有不同的折扣。
第四章出租推廣
原則上，在世貿國際公寓原有知名度基礎上，開展推廣工作。先期推廣需要一定的開支，但后期可以通過租金支出推廣開支。
預計在裝修開始和后期階段進行重點推廣。開始階段推廣目的在于告知性，請潛在租戶關注，后
詳文略，后期提供。
第五章物業管理
出租必然帶來出租物業的管理，這是我們世貿國際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應著手籌備。尤其要首先考慮要采取怎樣的管理方式對我廠擁有的世貿國際公寓物業進行管理和經營。讓這部分資產運作起來，創造收益，支持雙鶴總體發展。關于管理有幾種方式可選擇：
第一種是松散式管理。全權委托其他公司經營的模式：找一家相對有一定經驗的公司，這種公司不是單純的物業公司，而是屬于房地產市場從事中介服務的，以租賃業務為主營的專業公司，此類公司的最大優勢是熟悉租賃市場，對價格的浮動把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數量的客戶群。他們的服務費從每套租金中抽取。優點是可以讓多家租賃公司參與，競爭可帶來好的出租率。從人員上不需太多的投入。
第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經營的公司，全權委托對方經營，我方進行監控，以協議方式，收取我方應得的固定收益。對方經營自負盈虧，無論對方經營如何，都要保證我方每年固定收益。這種方式優點是收益穩定，缺點是收益增長受到限制。管理專門專業，有利于管理的完善和提高。
第三種是我方成立獨立的物業經營公司。獨立完成裝修、維修、招租、產籍管理、客戶管理等工作。優勢是收益獨占性，可解決一些廠內職工安置，培養物業管理人才，為今后的寫字樓等物業項目的管理打下基礎。缺點是投入較大，風險性大。
第四種是委托現有的世貿國際公寓的物業管理公司——喬福物業或可能替代的物業管理公司對我廠部分進行全權管理。優點是管理一體化，權責統一，避免推脫、敷衍、沖突、糾紛等事端發生。
未來的競爭優勢是服務，因此有待加強服務品種和質量的世貿國際公寓的物業管理工作將是長期的。無論采用怎樣的物業管理形式，都將以服務先行。在世貿國際公寓的物業管理上，我們最關心的是我們的公寓的出租率，怎么簡單易行，怎么做，我們是最大的業主，對任何入主的物業管理公司都將產生實質性的影響，與其走在前面不如在一旁監督更有利。
第六章 前期遺留問題
據說，我廠與開發商在公寓利益分割上還有一些未最終明確之處。如車庫分割、D座底商分割等。我想越早解決，越利于今后租賃工作。應該在交接房屋時，同時完成所有利益分割。這樣避免以后解決時出現的對方抵賴、反悔、逃避等情況發生。
綜上所述，望領導多加斟酌，選定最佳方案。使我廠擁有的價值2億元的房產，最靈活的運轉，創造巨大的經濟效益。這也符合我廠房地產開發初期的“一出二要”的原則，成為我廠新的穩定的經濟增長點。
以上為策劃方案，待通過之后，制定執行方案。
篇2：學校學生公寓管理制度
學生公寓管理制度
為了加強對學生公寓的管理，特作如下規定：
1、早上8：00交班，上班的宿務老師必須在8：00之前趕到，對遲到者將減發津貼5元/次。
2、生活老師必須做好自己責任區的清潔衛生，垃圾及時清除，寢室內的衛生必須督促學生自己做好。床鋪整潔，窗桿上不能掛雜物，窗桿、窗臺每周一和周五各打掃一次。地面不能有頭發，雜質等小垃圾，凡清潔衛生不合格者將減發津貼5元/次。
3、各樓層的清潔衛生必須在學生走后拉閘門鎖好的情況下再做，并且要在黑板上注明當班生活老師的去向，清潔做完后生活老師必須將各寢室的燈關完并且鎖好門，在學生回來時再去開門以確保學生的財物的安全與完整。
4、早上、中午、晚上，學生上課之后生活老師必須清場，若有未離寢的學生必須查明原因，并及時通知班主任老師或家長。
5、所有學生在上課中途一律不回寢室，若有特殊情況需回寢室，必須持班主任或任課老師或醫務室簽字的假條方可進入寢室，生活老師陪同并盡快讓其離開。
6、學生回到寢室之后，當班生活老師必須進行巡視，及時制止打牌，打球，違規用電等不良行為，對屢教不改者，白天請及時通知班主任或年級組長來處理;晚上請找值班干部進行處理。
7、當班的生活老師在上班期間不能干任何與工作無關的事情，在清潔衛生做好的情況下，必須堅守崗位，凡有脫崗的或上班時間睡覺的，將減發津貼20元/次。
8、對所有外來人員都必須嚴格登記，必須先登記完再進寢室，男家長嚴禁進入女生寢室，凡違反此條規定者將對當班生活老師減發津貼5元/次。
9、當班的生活老師必須招呼學生按時就寢，各樓層發生吵鬧，生活老師必須進行有效制止，如果發生熄燈后仍在過道內看書、打鬧，對當班的生活老師將減發津貼5元/次，性質惡劣、影響極壞的將減發津貼30元/次。
10、當班的生活老師必須以文www.zonexcapitaltr.com字的形式向主管匯報當天的突發情況以及未歸寢學生情況，對于當天未歸寢的學生必須注明寢室號、班級、姓名;對無假條的學生必須逐一打電話進行核實以確定學生去向(對于無法確定去向的學生請及時聯系班主任或年級組長);對有假條的學生必須將名單上報。
11、各樓層的水電問題和木工維修問題及時聯系學校水電工和木工處理。
12、每天晚上10：00點以前，當班生活老師必須清掃各樓梯責任區的清潔衛生，違者罰款5元/次。
13、每周一早上8：30開會，對上周的工作進行總結，所有生活老師和清潔工都必須參加。遲到者將減發津貼5元/次。
14、所有生活老師都不能私自收受學生財物，學生交納押金或別的費用請直接上報主管，由主管酌情處理，凡發現生活老師亂收學生錢財的，將減發津貼20-50元。嚴重的將予以辭退。
15、服從主管的工作安排，并服從臨時調配。嚴禁生活老師中有吵架、口角發生，對影響極壞的將減發津貼30元/次直至將其退回公司。對多次違反公司制度，情節嚴重的也將予以辭退。
篇3：學生公寓中心支部廉政建設制度
學生公寓管理中心支部廉政建設制度
為了加強公寓管理中心支部廉政建設，搞好學生公寓管理工作，防止腐敗現象滋生，特制定以下制度：
1、認真學習有關加強黨風廉政建設文件，講政治顧大局，正確使用權力，自覺接受組織和群眾監督，自覺抵制腐朽思想和不正之風。
2、教育黨員群眾自覺遵守學校各項規章制度，改善思想和工作作風，認真履行崗位職責，堵塞漏洞。堅持公平、公正、公開原則，照章辦事。不徇私情，不搞特殊。
3、支部黨員要全心全意為人民服務、為學生服務，不利用職權和工作之便謀取私利，不以任何形式索賄和行賄。不搞鋪張浪費，不用公款請客送禮、大吃大喝奢侈享樂。
4、廣泛聽取黨員群眾意見，健全支部廉政制度。團結同志關心職工，同甘共苦努力工作。敢于直言不打擊報復。
5、廉政建設作為支部經常性工作。每一個黨員和職工都要注重自身修養，以“***”為指導加強自我約束、自我管理。管住小節，抗住誘惑，做廉政建設的模范。
6、堅持民主生活會制度，每學期要召開會議認真檢查總結，防止漏洞和失誤。
公寓管理中心支部