美式地產（物業）營銷

　　在美國，每種類型的物業都面臨著自己所獨有的來自市場的挑戰，事實上幾乎沒有一個項目——不管其構思和執行有多么好——能夠自己獨立開拓市場。開發商和建造商的經驗表明，系統化的市場營銷和銷售方法更容易取得預期的效果。

　　營銷預算的精確

　　沒有人能夠精確地預計到底一個項目需要進行多少市場營銷的工作。但幾乎所有人都認為一個市場營銷團隊至少應該使物業達到在市場研究中所預期的吸納率。關鍵在于要明確為了達到這個目標應該做些什么。

　　在進行預測時，至少有兩種預算方法被證明是有用的，它們都是從市場營銷計劃開始的。在開發過程中，開發商會盡可能早地開始著手制定一個向目標市場推廣其產品的計劃。以零售物業的開發為例，該計劃應該包括分析目標市場對每一種商品類型中商品組合的需求，并對能夠滿足這種需求的零售商的組成提出建議。

　　在先前市場研究的基礎上，該計劃通常首先描述這個房地產項目以及目標市場的情況。包括對產品如何吸引目標市場與消費者、營銷人員如何進入該市場等問題進行論述。隨著開發過程的進展，每一項工作都應該細分為一些特定的和有成效的活動，以便為了確保沒有忽略任何一個潛在客戶。

　　預算的第一步包括為制定的每一項市場營銷活動估算合理的成本。開始的時候不要去考慮節省費用，也不要去考慮節省一些細節項目。列出每一個可能出現在營銷活動中的新點子，計算全部實現的總成本，然后再返回去推敲每一個項目來進行刪減，保留最好的想法。

　　為了估算總成本，必須估算需要用多長時間來完成這個項目的租賃工作。這取決于兩個因素：

　　1）將新的潛在客戶或者可能簽署的合同轉變為已經完成的交易速度，它受很多因素的影響而并非僅僅依賴于銷售人員的努力;

　　2）每一個完成的交易將能吸納多少空間。在住宅市場，通常一個買主買下一套住宅、而對于商業物業，市場研究中會對每一個租客所占有的平方英尺數進行預測，對于一些特殊的零售物業的租客，他們所需的標準空間大小和租約條款早在市場營銷開始之前就已經確定了。

　　為了吸引一個潛在客戶需要花費多少呢？這取決于合同如何擬定和項目所處的位置，而在某些方面取決于項目的目標客戶，商業房地產的市場營銷很大程度上依賴于對潛在客戶的爭取，租售代理商會與在市場研究的租客分析中所確定的租客類型進行接觸。在住宅市場，潛在客戶的數量是不確定的，銷售人員需要用廣告來促使潛在客戶的形成。

　　很重要的一點是，必須經常用實際簽訂的租約或者售出單元的數量來對市場營銷和銷售活動的效率進行衡量。直接把預算中的條款列入會計系統，這樣就能夠相當精確地考察市場營銷費用帶來的回報。當然，營銷人員和潛在客戶的反饋信息業非常重要。隨著營銷人員逐漸建立起連貫的工作記錄，他們的經驗就可以取代最初的預測而成為后期銷售的指導。

　　案例

　　Banner Place是位于達拉斯市鎮公園中心的一座286，000平方英尺的寫字樓，由于采用了合作營銷，其出租率從64% 升到了87% 。那時是在1992-1993年，達拉斯的寫字樓市場一直處在困境當中：1992年早期的平均租金是13.9美元，出租率是74% ，而1993年末的平均租金降至12.18美元，這個時期Banner Place的出租率為64% ，租金報價為11-13.5美元，其中包括5.97美元的費用。而宣布即將搬出的租客預計會使出租率降至40% 左右。但1993年末，Banner Place的出租率達到了87% ，租金在10-12美元之間，費用水平沒有變化，更低的租金水*映了該物業在市場中的地位和整個市場環境的情況。到此為止并沒有一個已簽訂的合同會導致虧損。

　　業主（US*房地產開發公司）、物業管理/租賃公司（Transwestern物業公司）、市場咨詢公司（Dwyer Williams）努力促使Banner Place成為一個適應當今企業需求的商業項目。

　　·制定有效的客戶信息保存計劃

　　·改進市場信息處理系統，使之能預計市場變化方向和識別可能面臨的競爭

　　·給予當前市場情況和Banner Place所處地位的市場營銷與重新定位策略

　　·為此策略制定新的市場營銷計劃，其中包括所有營銷和租賃工作的詳細運作時間表

　　·在不增加費用的前提下，對大樓積極維護，改善大樓的設施和環境

　　·繼續與客戶及失去的潛在客戶進行商談，使他們恢復對Banner Place的管理、租賃和運營的信心

　　·形成業主與客戶和潛在客戶的交流

　　廣告的針對性

　　確定最好的媒體組合形式是針對目標客戶進行廣告宣傳中的關鍵點。目標市場本身就決定了何種媒體是最佳的。盡管互聯網廣告是一個新的趨勢，但報紙這一紙質媒介仍是美國房地產項目普遍的選擇。

　　雜志和商業出版物也是美國房地產廣告通常使用的媒體類型。在很多地方，一些雜志幾乎全部都是房地產方面的廣告，尤其是發展很快的社區中的住宅項目。各地和各州范圍內的商業雜志是幾乎所有類型的收益性房地產項目開發商的必然選擇。住宅和商業物業的開發商會在針對新遷入該地區居民的雜志中找到進行宣傳的機會。一些專門針對某一產品的商業出版物也是發布房地產項目廣告的另一媒介，尤其是對零售物業而言，因為看這些出版物的人雖然不多，但幾乎都是潛在的租客，而且他們之間有著很好的關系。

　　在一些大城市，盡管花費同樣的成本，但廣播和電視能給人巨大的沖擊力。通常能夠為一些特殊的儀式提供支持，如盛大的開盤儀式，時間雖短，但效果會很好。許多大城市都有提供購房服務的電臺頻道，有線電視的流行也為以商業模式運行的房地產項目創造了宣傳的機會。

　　只要可能，戶外廣告牌也是房地產廣告的優先考慮的形式。能夠體現項目所在的方位——這對于很重視區位因素的產品非常重要。在目標客戶群經常經過的路邊設置廣告牌，能夠形成適當的廣告影響區。

　　直投郵件是高度目標化的廣告媒介。仔細地篩選投遞對象意味著最小的浪費。這種高效率的廣告手段使得重復投遞成為可能，這就是為什么很多成功的直投郵件廣告往往采用多次投遞的方式。如果再考慮上快速印刷品的優勢，直接投遞的郵件就更加具有吸引力。對零售物業而言，把對貿易地區詳細的市場研究和物業租客對其主要客戶的市場研究結合在一起，來確定直接投遞郵件的投遞范圍，就可以把廣告投遞到以前經常到這里來購物的家庭那里。這樣一種高度定向的市場營銷手段被各類零售商廣泛采用，而且在整個購物中心行業里取得了良好的效果。

　　互聯網成為越來越重要和普遍的廣告媒介。潛在客戶可以在網上瀏覽建筑的平面圖、觀看公寓的視頻介紹、查看各種租金水平，并給市場部門發送電子郵件以獲取更多的信息。

通過特定的軟件技術和網絡手段，還可以使各個獨立中介商的所有房源信息形成一個統一的互通體系，稱為“多重上市服務”（MLS，Multiple Listing Service）。

　　案例

　　位于馬薩諸塞州劍橋市的Meseum大廈項目聘請了溫切斯特多爾公司（Doerr Associates of Winchester）來推進營銷工作，由該公司指定廣告策略，策劃直投郵件的形式，印刷各種宣傳資料。Meseum大廈選擇了在《波士頓環球報》上打廣告，這是一個非常傳統的公寓出租媒體，其宗旨是緊跟專業人士的潮流，從一開始就帶來了大量潛在租客。除了建立自己宣傳網站外（*），并在*上做了租賃廣告。

　　該項目的廣告口號是——“租我們的一套公寓，就能擁有一座城市”，這句話出現在廣告牌、網站和宣傳資料上。開發商注重康樂設施和其他一些有特色的服務設施的建設，并竭力利用它們來加大市場營銷的力度。在Meseum大廈中，可以看到查爾斯河的公寓樣板房是一個非常有效的招租工具。

　　產品推廣：如何吸引客戶

　　如果項目的建筑設計是非常卓越的，它就可以作為產品推廣中最重要的部分。大多數房地產項目的入口設計都會給人一種感覺，在這里生活、工作或者購物的人都是很有品味的。同樣，景觀、街道、停車場和標識的設計都使人產生這樣一種想法：這個開發項目值得考慮一下，值得打聽一下價格。在推廣各類型的地產項目時，租售中心都是最主要的。它應當兼有美感和效率，為了達到這種效果，一般是由設計經驗的專業設計師來負責。

　　為了使租售中心更有效率，一般會根據產品特性的不同，用一些特殊設計的陳列品和圖形的銷售輔助工具來強調產品的特點。每一件展示品的設計，它所要傳遞的信息以及它在租售中心中擺放的位置都會最大限度地體現使用者的意圖。對零售物業來講，目標租客與全國范圍內租客的層次、項目的平面、在主要道路上的可見性以及通達性在項目的推廣上都很關鍵，項目推廣的對象不僅僅有其他零售商，還有要來購物的消費者。

　　案例

　　Celebration是佛羅里達州奧蘭多市附近的一個占地約4，900英畝的小城鎮，現在正由Celebration公司開發，該公司是沃特迪斯尼公司的一個子公司。該公司試圖把Celebration建設成為一個教育和健康氣氛濃厚的居住、工作和娛樂的地方。該項目于1994年破土動工，第一批住戶于1996年11月入住，整個開發周期為15年。

　　洛杉磯的羅伯特查爾斯萊塞（Robert Charles Lesser）有限公司在20世紀80年代末為該社區作了最初的市場研究。萊塞得研究表明，市場對年輕家庭和子女離開后的父母家庭所需的第一居所、人們的第二居所和退休者住房的需求很旺盛。迪斯尼公司決定在第一期的時候把重點放在第一居所的市場上，因為這個市場能夠與教育和健康的主題相協調。在第一期的合同中禁止將住宅作為第二居所?？梢詫⑵渥鳛榈诙铀淖≌瑢⒃诘谒钠谒_發的北部村莊中，包括專門針對第二居所和退休居所市場的住宅，并允許將住宅出租出去。

　　盡管公司并沒有在全國范圍內打廣告，但全國媒體還是表示出了對項目的極大熱情，這也激發了消費者的興趣。由于需求非常旺盛，公司采用了排隊預訂的方式來確定購買351套住宅和租賃123套公寓的先后次序。有5000人參加1995年開盤時的預訂儀式，并有1200名潛在客戶繳納了定金。

　　Celebration展示中心的功能是作為Celebration物業的信息中心和總部，處理所有的買賣交易。中心的第一層有展覽、視頻演示、社區模型以及互動的電腦演示程序。興趣濃厚的參觀者將會被引導到第二層的房地產設計中心，里面有住宅設計和平面布置圖的展示。從這里他們可以看到家居的模型。Showcase小村包括三個模型，突出體現了建筑技術的創新并運用了建筑材料供應商和其他企業的最新產品。每一個住宅都應用了各部相同的建筑節能技術。

　　迪斯尼挑選了八家當地最好的和全國兩家質量最高的建造商來建設第一期住宅。建筑商可以自行確定他們自己的價格和利潤。迪斯尼進行了廣泛的研究來確定產品類型的組合。公司對市場發展的預期、對價格的接受水平、住宅和地塊的大小都做了分析，最后確定了社區的總體規劃，這個規劃將會吸引很多買主并且創造一個欣欣向榮的新市鎮。所有類型住宅的賣價都比其他社區的類似住宅高出10% -15% 。

篇2：地產項目物業服務營銷講座

　　地產項目物業服務營銷講座

　　第一節 項目服務營銷的含義

　　REAL瑞爾特在倡導房地產全程營銷的同時就積極倡導和推介房地產全程物業管理，跳出以往物業管理僅為房地產開發中售后服務環節出現的框框，讓物業管理從一開始就介入，讓其與全程營銷的各個流程在沒的時段和層面上進行互動和整合，進一步深化體現和貫徹房地產全程營銷的全面性、全員性和全程性。

　　目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，因此發展商決不能對物業管理這一以前看似可有可無的環節掉以輕心而令項目的開發功虧一簣。萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌--萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。廣州、深圳等地已有不少發展商嘗到了物業管理從側面為房地產開發帶來巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業管理的品質，使房地產項目的開發可以進入一個很好的良性循環狀態。

　　REAL瑞爾特深諳物業管理在房地產開發中應扮演的角色及如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱、入木三分。物業管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

　　第二節 項目服務營銷的具體內容

　　一、項目銷售過程所需物業管理資料

　　1、樓宇質量保證書

　　2、樓宇使用說明書

　　3、業主公約

　　4、用戶手冊

　　5、樓宇交收流程

　　6、入伙通知書

　　7、入伙手續書

　　8、收樓書

　　9、承諾書

　　10、業主/用戶聯系表

　　11、遺漏工程使用鑰匙授權書

　　12、遺漏工程和水電表底數記錄表

　　13、裝修手冊和裝修申請表

　　二、物業管理內容策劃

　　1、工程、設計、管理的提前介入

　　2、保潔服務

　　3、綠化養護

　　4、安全及交通管理

　　5、三車及場地管理

　　6、設備養護

　　7、房屋及公用設備設施養護

　　8、房屋事務管理

　　9、檔案及數據的管理

　　10、智能化的服務

　　11、家政服務

　　12、多種經營和服務的開展

　　13、與業主的日常溝通

　　14、社區文化服務

　　三、物業管理組織及人員架構

　　1、物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節

　　2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道

　　※遵守國家的有關規定

　　※在經營范圍允許下

　　※結合不同的工作重點

　　※把質量責任作為各個環節的重點

　　※遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則

　　※各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則

　　四、物業管理培訓

　　1、在物業交付使用前，培訓內容包括：

　　※為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構、人員制度及管理行業的了解

　　※提供物業管理的理論基礎

　　※物業及物業管理的概念

　　※建筑物種類及管理

　　※物業管理在國內的發展

　　※業主公約、公共面積及用戶的權責

　　※裝修管理

　　※綠化管理

　　※管理人員的操守及工作態度

　　※房屋設備的構成及維護

　　※財務管理

　　※物業管理法規

　　※人事管理制度

　　※探討一些常見個案

　　2、在物業交付使用后，培訓內容包括：

　　※對前線員工及中層員工進行培訓，使其對現場實際操作有更深入的認識及了解

　　※對物業管理公司早期進行一次鑒定

　　※物業管理公司各部門的管理、工作程序及規章制度

　　五、物業管理規章制度

　　1、員工手冊

　　2、崗位職責及工作流程

　　3、財務制度

　　4、采購及招標程序

　　5、員工考核標準

　　6、業主委員會章程

　　7、各配套功能管理規定

　　8、文件管理制度

　　9、辦公設備使用制度

　　10、值班管理制度

　　11、消防責任制

　　12、消防管理規定

　　13、對外服務工作管理規定

　　14、裝修工程隊安全責任書

　　15、停車場管理規定

　　16、非機動車輛管理規定

　　17、出租屋及暫住人員管理規定

　　18、進?。ㄗ猓﹨f議書

　　19、商業網點管理規定

　　六、物業管理操作規程

　　1、樓宇本體維護保養規程

　　2、綠化園林養護規程

　　3、消防設施養護及使用規程

　　4、供配電設備維護保養規程

　　5、機電設備維護保養規程

　　6、動力設備維護保養規程

　　7、停車場、車庫操作規程

　　8、停車場、車庫維護保養規程

　　9、游泳池及其設備維護保養和操作規程

　　10、給排水設備維護保養規程

　　11、公共部位保養保潔操作規程

　　12、保安設備操作及維護規程

　　13、照明系統操作及維護規程

　　14、通風系統操作及維護規程

　　15、管理處內部運作管理規程

　　16、租賃管理工作規程

　　七、物業管理的成本費用

　　1、管理員工支出

　　※薪金及福利

　　※招聘和培訓

　　※膳食及住宿

　　2、維護及保養

　　※照明及通風系統

　　※機電設備

　　※動力設備

　　※保安及消防設備

　　※給排水設備

　　※公共設備設施

　　※園藝綠化

　　※工具及器材

　　※冷暖系統

　　※雜項維修

　　3、公共費用

　　※公共電費

　　※公共水費

　　※排污費

　　※垃圾費

　　※滅蟲

　　4、行政費用

　　※辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）

　　※公關支出

　　※電話費

　　※差旅費

　　5、保險費（包括財產及公共責任險）

　　6、其他

　　※節日燈飾

　　※審計費用

　　※雜項支出

　　7、管理者酬金

　　8、營業稅

　　9、預留項目維修基金

　　原則上物業的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網絡、金融信息系統等均會影響管理費的支出。

　　1、質量手冊

　　2、程序文件

　　3、工作規程

　　4、質量記錄表格

　　5、行政管理制度

　　6、人力資源管理制度

篇3：在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用

　　在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用

　　物業管理品牌，通俗地說，就是物業管理這種商品的牌子。構成物業管理品牌的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。

　　良好的物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：

　　一、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分。

　　開發商開發的物業，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業項目的品牌有非常密切的關系。物業項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業項目品牌的要素主要有：

　?、傥飿I的自然地理情況。包括物業的地理位置、周圍環境與發展情況、本物業在城市相同或相似物業中的地位等方面。

　?、谖飿I的四商（即開發商、設計商、施工商、監理商）情況。包括它們的資質、業績、社會評價、信譽、企業形象等方面。

　?、畚飿I的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業的管理情況，也即物業管理的品牌如何。

　　物業項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業的自然地理情況，是物業項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業的“四商”情況，它是決定物業工程質量情況、價位情況、業主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業管理的品牌，也是影響或決定物業價位情況、業主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業的管理品牌如何，對物業的品位與品牌具有越來越重要的意義。

　　隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。

　　二、物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大。

　　一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。

　　目前，開發項目的物業管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業，價格高但物業管理品牌好的物業比另一個價格低但物業管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有?，F在人們買房，大多數都要問問物業管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等?？梢韵胍?，一個沒有良好物業管理品牌的物業，它的形象會是怎樣？

　　三、物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略。

　　現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業管理在我國產生和發展的時間不長，還沒有得到多數開發商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰勝競爭對手的策略。目前，物業管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。

　　那么，物業營銷中如何利用物業管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。

　　物業管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：

　?。?）突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。

　　目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。

　?。?）突出品牌物業公司的雄厚管理實力。

　　物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。

　?。?）突出品牌物業公司的驕人管理業績。

　　品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。

　?。?）突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念。

　　一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。

　　利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。

　　總之，項目營銷中既要重視物業管理品牌的利用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發商或營銷商帶來更多的商機。