一、物業概況
二、管理方針
1、統一招商管理
A、要維護購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例。
B、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。
C、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。
D、招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
E、核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
F、租賃經營采用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，采用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而后根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意"的原則。
2、統一營銷
管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。
3、統一服務
A、 統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務"就是要求“服務"出購物中心的品牌與特色來。
B、 有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：
（1）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；
（2）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；
（3）服務項目：行政事務管理；
（4）監督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。
4、統一物管
有助于建筑空間的維護和保養。購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。
5、統一的信息平臺
進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便于購物中心分析后對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。
三、經營宗旨
A、以建成第一流的國際化生活休閑購物中心為經營目標
B、對顧客——使他們享受豐富的商品和賓至如歸的服務；
對員工——使購物中心成為他們施展才華和樂于獻身的理想公司；
對合作伙伴——使購物中心成為他們的最佳平臺；
四、經營理念
A、以喜悅顧客、快樂員工、回報股東、服務社會為經營理念
B、誠信為商，以人為本的理念，營造和引導新的消費方式，引進一種新的文化理念和生 活理念。
C、從人性關懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費”，使消費者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。
五、經營模式
A、只租不售
B、分鋪出售。
C、三權分離，實行所有者、經營者和管理者的分離,集中管理和分散經營的管理方式，即所有者委托管理者進行管理，管理者對租賃、物業、營銷和服務統一集中管理，保證保安、保法、維修、進貨和促銷活動等日常工作有組織地運行，不參與經營；經營者則不參與管理，只負責經營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。優熱互補，既可保證和提高管理水平，以一個統一的社會形象面對消費者，由專業商業經營管理公司對項目進行經營和管理，全方位的保障投資者及經營者的利益，力爭最大化的挖掘和實現項目的商業價值
D、與世界上著名的購物中心專業開發管理公司合資、合作， 引入國外MALL的經營管理技術。
E、設立專業的經營管理公司統一管理旗下所有的購物中心物業，但必須招募大量高素質的摩爾管理人才。且經營管理公司擁有自主經營管理權。
六、工作內容
1、商場經營管理項目
A、物業管理
B、賣場營銷氣氛塑造
C、開展全年營銷活動
D、業態調控與品牌優化淘汰
E、以顧客
F、經營性招商
2、商場管理流程
(1) 租賃政策 購物中心的目標市場定位為商圈內所有居民及部分甘情愿旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協會格式進行管理。購物中心制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。
招商工作遵循以下程序：調查—談判—審核—準入—追蹤，要求其提供營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用批發代理商）、稅務登記證、法人授權委托書，以及其它特殊證明（如化妝拼、食品的衛生許可）。
(2) 營銷管理 重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者光顧。
(3) 服務管理 購物中心設立管理專家組成的管理機構，對購物中心的一切行政事務進行統一管理，承租戶承擔合理的管理費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。
(4) 物業管理 經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理、日常物業管理：清潔、保安、設備維護以及商業知識服務。
3、服務項目及收費標準
銀行，個性化金融服務
郵政
快遞
票務
咨詢投訴
廣播尋人
禮品包裝
嬰兒手推車出租
殘疾車出租
財物報失
拾物招領
迷童認領
大件行李寄存
硬幣兌換
磁卡出售
貴賓卡發放
便民傘出借
醫藥箱
便民箱免費服務
文體活動售票
派發雨傘袋
熱線電話報務
培訓服務
4、公司對員工工作的檢定
A、評估原則
(1)評估是對員工工作成績的考核的方式。
(2)評估必須公平、公正、客觀。
(3)在評估過程中，應對員工以往的工作表現及效果進行客觀評估。
(4)每項評估內容應有具體的事實為依據。
(5)為達到更客觀和更全面，評估前，評估負責人應征詢其它部門的經理、主管、員工對被評估員工的意見，作為參考依據。
(6)在評估的同時，應對被評估的員工提出更高的目標及要求。
(7)對評估總分低于60分以下的員工，應進行指導；低于標準分(總分50分以下)的員工,可以辭退.
B、評估方式
(1)評估分為書面評估及面談兩個步驟。
(2)評估逐級進行，即總經理評估總監，總監評估部門經理，部門經理評估部門主管，部門主管評估員工。
(3)進行書面評估時，應先由其直接上司進行，填寫《員工工作評估表》，然后報上一級審批。
如：部門主管在評估普通員工時，先由主管對員工進行書面評估，填寫評估表格，報送部門經理及總監審批o
(4)當進行評估面談時，應有部門主管、部門經理、人事部評估員及員工4人參與。
C、評估類型
(1)試用期評估：適用于試用期新員工。
(2)年度評估：適用于工作滿一年的員工。
(3)晉升評估：適用于擬晉升的員工。
D、評估程序
第一步：人事部發出評估通知單。
人事部將會提前1個月給各部門負責人(總監、經理)列出名部門需評估的員工名單及最后評估期限。
第二步：部門評估負責人進行書面評估，并填寫《員工考核鑒定表》。
各部門評估負責人應在員工評估期滿前15天內完成《員工考核鑒定表》，并報更高一級領導審核。
第三步：人事部核查《員工考核鑒定表》。
各部門評估負責人將審核后的《員工考核鑒定表》交人事部核查。人事部如發現評估的分數低于標準或工資、職位調整超出額定的范圍時，人事評估員將在緊接著的l周內與部門負責人討論評估內容及其合理性。如果雙方未能達成一致，則由執行總經理或總經理做最后決定。
第四步：副總經理或總經理最后審核《員工考核鑒定表》。
人事部將評估表交總經理批核?？偨浝響诮拥皆u估表后5 天內作出批復，并將評估表返還人事部。如未通過，則由人事部與部門負責人進行重新評估?！?BR>第五步：部門評估負責人安排評估面談。
人事部將總經理批復后的《員工考核鑒定表》交還部門評估負責人，由其與員工安排評估面談的日期，并告知人事部和員工。同時，部門評估負責人要求員工在評估面談之前完成《自我鑒定表》。
第六步：評估面談。
在員工評估期滿后l周內，評估負責人、部門負責人、人事部評估員與員工一起進行評估面談。告知員工評估的結果及工資、崗位調整情況，征詢員工對評估的意見和員工的奮斗目標，并要求員工簽署確認。
第七步：工資、崗位調整及存檔
人事部將員工簽署后的《員工考核鑒定表》存檔，對員工工資或職位進行調整，并將工資變更情況交人力資源部。
5、員工培訓計劃
A、崗位職責
B、經營課程
市場調查、經營預算、經營計劃、經營效益分析、促銷推廣
C、管理課程:
商場管理、商戶管理、
D、服務課程
服務須知、禮儀、商品知識、銷售技巧、顧客心理、顧客投訴處理
6、租務管理
A、包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：
（1）承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；
（2）營業時間的確定；
（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；
（4）為整個購物中心促銷承擔的義務；
（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
（6）投保范圍事宜；
（7）是否統一的收銀。
B、提供完善的信息系統硬件和軟件，為消費者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務與管理，作出品牌與特色。
七、對商戶的服務承諾
A、以服務誠信、質量誠信、行為誠信、合約誠信為服務承諾。
B、以為客戶創造良好的合作氛圍為己任，充分激發客戶自盈潛能。
八、20**年度商戶管理工作計劃
九、20**年商場宣傳推廣計劃
一月份：
1、元旦迎新活動。
2、新春大優惠。
3、春節禮品展。
4、除舊迎新活動。
5、結婚用品、禮品展。
6、年終獎金優惠購物計劃。
7、旅游商品展銷。
二月份：
1、年貨展銷。
2、情人節活動。
3、元宵節活動。
4、歡樂寒假。
5、寒假電腦產品展銷。
6、開學用品展銷。
7、玩具商品展銷。
8、家電產品展銷。
三月份
1、春季服裝展。
2、春游燒烤商品展。
3、春游用品展。
4、換季商品清倉特價周。
5、“三八婦女節”婦女商品展銷。
四月份：
1、清明節學生郊游食品節
2、化妝品展銷會。
五月份：
1、勞動節（5/1）活動。
2、夏裝上市。
3、清涼夏季家電產品節。
4、母親節商品展銷及活動。
5、端午節商品展銷及活動。
六月份：
1、兒童節（6 /1）服裝、玩具、食品展銷及活動。
2、考前補品展銷。
3、考前用品展銷。
4、飲料類商品展銷。
5、夏季服裝節
6、護膚防曬用品聯展。
七月份：
1．歡樂暑假趣味競賽，商品展銷。
2．暑假自助旅游用品展。
3．父親節禮品展銷。
4．CooL在七月冰激凌聯合促銷。
5．暑假電腦促銷活動。
八月份：
1．夏末服飾清貨降價。
2．升學用品展銷。
九月份：
1．中秋節禮品展銷。
2．敬老禮品展銷。
3．秋裝上市。
4．夏裝清貨。
十月份：
1.運動服裝、用品聯合熱賣。
2.秋季美食街。
3.大閘蟹促銷活動。
4.金秋水果禮品展。
5.國慶節旅游產品展。
6.重陽節登山商品展。
7．入冬家庭用品展。
8．羊絨制品展。
十一月份：
1．冬季服裝展。
2．火鍋節。
3．護膚品促銷活動。
4．烤肉節。
十二月份：
1．保暖御寒用品展銷。
2．冬令進補火鍋節。
3．圣誕節禮品飾品展銷。
4．歲末迎春商品展。
十、20**年商場推廣預算
篇2：X商業管理公司保潔合同
某商業管理公司保潔合同
甲方：***商業管理有限公司 （以下簡稱甲方）
乙方：*清潔服務有限公司（以下簡稱乙方）
甲乙雙方經協商就乙方向甲方提供長期保潔服務達成以下協議：
一、保潔范圍：見附件一。
二、保潔標準：見附件二。
三、保潔期限：年，自年月日至年月日，其中前三個月為試用期。
四、保潔費用：每年人民幣叁拾壹萬貳千元整。（￥312000.00元整）。
五、付款方式：按月支付全年費用的十二分之一，即每月￥26000.00元，每月15日支付上月保潔費用。
六、甲乙雙方的權利和義務：
1．甲方的權利和義務
?、偶追接袡鄬σ曳降谋嵐ぷ鬟M行監督檢查；若達不到本公司約定的保潔標準或違反甲方工作制度，甲方有權給予處罰，罰款細則見附件四。
?、茷橐曳教峁┐娣疟嵐ぞ叩膱龅兀ㄌ峁┮婚g工具房），并為乙方免費提供清潔所需用的水電，但乙方應本著節約的原則，合理使用。
?、羌追接袡鄬σ曳降膯T工進行監督，對乙方不合格的員工提出調整，更換的建議，有權對乙方員工培訓進行監督指導。
?、燃追接袡鄬σ曳饺粘９ぷ魅藛T的總數量及使用工具和消耗材料的品牌、質量、數量按清潔作業投標書上標準見附件五，進行監督及檢查，如有不足將從當月的保潔費用中扣除。
?、僧斣碌臉I務結束后，甲方對乙方業務完成質量進行確認，并且通過《每月保潔質量評估表》對前一月的保潔工作進行總結，經甲方（副）總經理確認后方可給付前一月保潔費，如有罰款可在合同保潔費用中扣除。
?、室曳奖嵢藛T下班離場攜帶的物品必須配合保安員進行檢查。
?、思追接袡嘀贫苫厥諒U舊物的相關規定，確定乙方可回收廢舊物工作的進行。
?、桃曳奖嵨催_到雙方約定的保潔標準的，甲方有權要求乙方限期整改，整改效果仍達不到標準時，甲方有權解除本合同。
2．乙方的權利和義務
?、乓曳桨幢竞贤s定的標準，高質量的完成保潔工作，并接受甲方的監督和檢查；
?、圃诠ぷ鬟^程中，造成甲方及商場內外的財產損毀及安全責任事故的，乙方應承擔全部賠償責任，并且甲方有權解除本合同。
?、潜嵠陂g注意節約水電，愛護室內外各種設施、設備。
?、纫曳綉才殴芾砣藛T負責保潔員的管理及與甲方的協調工作，對保潔員定期培訓，并保持人員的相對穩定。
?、蔀榫S護甲、乙雙方的形象，保潔員統一工裝，掛牌上崗。
?、室曳奖崋T在工作期間要遵守甲方工作制度，服從甲方管理，嚴守秘密、熱情服務。
?、艘曳奖崋T工作中，對易燃清潔用品及電器設備規范作業，因不規范操作造成的火災及其它安全事故的，乙方應承擔賠償責任及其他法律責任。
?、桃曳奖崋T在工作中造成的人身安全傷害，由乙方自行承擔，與甲方無關，乙方在保潔中必須加強勞動保護，如因乙方保護措施不當造成顧客意外人身傷亡事故的，由乙方自行承擔，與甲方無關。
?、鸵曳奖嵵?，不得使用有損物體表面的高濃度酸性或堿性清洗材料，不得損壞商場的各種結構和設施，如因乙方操作不當，造成本商場大樓結構設施損壞，金屬、玻璃等變形、變色或失去色澤，由此產生的一切經濟損失由乙方賠償。
?、我曳接胸熑螢榇_保完成本合同約定義務而提供必要的人力、保潔設備、工具及充足的保潔材料（按清潔作業投標書上所提供的品牌、數量等標準，如附件五）并負責保潔機器設備的維修、保養，使之處于良好的使用狀態。
?、弦曳叫枧捎薪涷炛撠熑顺ｑv現場負責協調、管理、安排各項保潔工作，如有更換應提前七個工作日以書面形式通知甲方。
?、屑追缴虉鋈缬型赓e或上級首長參觀或清潔大檢查，可根據需要提前三天通知乙方或直接通知乙方在商場的清潔管理主管，乙方會根據甲方要求進行突擊性服務。
?、讶缂追缴虉鲇霎惓Ｊ鹿剩ㄈ缢鼙训忍厥馇闆r）乙方有責任聽從甲方
的安排并參與，配合甲方搞好特殊清潔工作。
?、胰缬鰪婏L及暴雨襲擊，乙方會派出人員協助甲方組成抗風小組，全面檢查乙方承包范圍內的所有工程，特別是下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞將及時疏通防患于未然。
?、蛹追缴虉鲈谥卮蠊澕偃眨ㄈ绱汗?、五一、十一、元旦黃金周等）期間乙方負責自行安排增加人員搞好清潔工作。
?、砸曳奖嵐ぷ髦兴杵餍?、潔具、清潔劑、勞保用品等，由乙方承擔。
?、毡竞贤K止前一個月，如乙方決定續
約，須向甲方提供書面續約申請，甲方同意續約的應在合同期滿前10日內給予答復，雙方重新簽訂合同。
六、試用期為三個月，在試用期內若甲方對保潔質量不滿意有權隨時解除合同。
七、乙方在合同期限內，不遵守甲方工作制度達三次以上（含三次）時，則甲方有權解除本合同；
八、除本合同另有約定外，如一方決定單方解除本合同的應提前肆拾伍天書面通知另一方，并承擔相應的違約責任。
九、任何一方未按本合同約定隨意終止合同，視為違約。一方違約應賠償另一方經濟損失人民幣叁萬元整（￥30000.00）；
十、未經甲方書面同意，乙方不得將本合項下的權利和義務轉讓給任何第三方。
十一、其它：本合同生效后，如有未盡事宜，雙方經友好協商同意后，以正式協議補充，補充協議與本合同具有同等效力。
十二、本合同附件與本合同具有同等效力。
附件三、**商業廣場清潔作業人員配備計劃
附件四、保潔處罰條例--細則
十三、此合同及副本壹式貳份，由甲、乙雙方各執壹份，簽字生效。
甲方：***商業管理有限公司乙方：
甲方代表：乙方代表：
電話：電話：
篇3：物業公司20X學年商業管理工作計劃
20**年是***櫥柜門業精品城調整、改造的一年;四、五層招商可持續發展的一年;實現成為***股份有限公司一個新的經濟增長點打基礎的一年。為此,我們要以招商調整、抓經濟效益為中心;以人為本,抓好兩個隊伍建設為核心;以商城為重點、以商戶為主體,走出一條適合櫥柜門業專業商城的新城商城新型業態的管理模式,以大廈物業管理為基礎,全面做好物業管理工作,以消防安全為大事,杜絕大小事故發生。
以“觀念創新、強化服務、愛崗敬業、真抓實干?！睘樽谥既嫱瓿?6年公司制定的各項任務和經濟指標。
一、06年總經濟指標:770萬元。
(一)***櫥柜門業精品城攤位租賃費(含物業費)656萬元、廣告費8萬元;
(二)中城大廈物業費35萬元、采暖費38萬元、電費28萬元,其它收入5.3萬元。
二、20**年度***公司的主要工作
(一)加強團隊建設、提高主人翁意識、樹立企業文化;
1、抓基礎建章建制完善目標管理責任制:經過對接管原榮達大廈后近3個月的總體情況了解發現,部分崗位的職責還需完善,例如:更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在20**年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫,力求完善。
2、制定員工考核制度:員工考核制度的制定,主要是為了使獎罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性,提高工作效率,更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側重于對考勤、行衛規范的考核;績效考核則側重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。
3、制定員工培訓計劃:要使各崗位的人員都能發揮其最佳的工作能力,除了靠其自身的努力外,對員工的再次培訓也是十分重要的。為此,辦公室將針對特殊崗位,如:消防員、商務咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業主、業戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關的基本知識的培訓,除由辦公室現有人員負責培訓外,還將外聘相關領域的優秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員,我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務禮儀等多方面的培訓。
4、統一著裝、展示企業文化、樹立企業形象:在20**年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式,為***物業公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗,并將出臺相應的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業主業戶中樹立起我***物業的良好形象。在統一著裝的同時,我們還將把各部門辦公室的室內外環境,按照相應的規章嚴格檢查,使我***物業真正成為一家管理高效、辦公環境整潔優雅的現代化、高素質的管理團隊。
5、時刻牢記安全第一,把消防、安全融入日常工作中。
消防保衛工作是公司上下齊抓齊管的一件大事,在20**年除了要定期進行消防演習外.