前言：
隨著9月開盤日子的臨近，最后一個銷售旺季的到來，我們必須緊抓機遇，爭取在年前打一個漂亮仗，錦安城的前期炒作，掀起一個銷售高峰，對我們整個項目的成功失敗都是至關重要。對于一個好的項目來說，如果在前期就不能引來轟動效應，制造搶購的氛圍，中期、后期的運做都會極大的受到影響，所以怎樣去炒作，去實施我們即定任務，是本方案的關鍵所在。本方案將在此前提供貴方的推廣策略的基礎上，吸納貴方有關建議和要求，綜合考慮廣告、SP活動、現場布置等各種手段，以形成此階段的行動綱領。
炒作思路
〈孫子兵法?始計篇〉曰“未戰而廟算勝者，得算多也；未戰而廟算不勝者，得算少也”講的就是在戰略的過程中，未戰就先在策劃中預謀會得勝，那么得勝的機會就大些。錦安城的前期炒作，我們追求是一種震撼人心的轟動效應，是一場全面開花的大型戰役，在這個形勢緊迫群雄并起的環境下，想從龍盤虎踞的地產界搶得自己的一席之地，惟有運籌帷幄、諸兵種協同作戰，一鼓作氣，才可能決勝千里；作為項目的首次亮相，更需要一炮打響、一炮而紅。
1、醞釀階段
開盤前要火暴點燃市場溫度，整合一切能利用到的媒體，展開一場全方位的立體轟炸，在第一時間內震懾株洲，讓消費者了解到我們的項目，對我們的項目有一個初步的，詳細的認識。
2、關注階段
前一階段的立體轟炸，消費者了解到了我們錦安城，形成了一定的知名度，現在是到了加強關注程度的時期了。這一階段的目標是在開盤前讓消費者和投資者極大關注我們項目的一舉一動，干脆利落的硬性廣告轟炸是最好的選擇，讓消費者的關注程度持續增長，制造街頭巷尾議論紛紛的良好氣氛。
3、購買階段
在前期的持續轟炸取得的良好效果之上，再來一個火上澆油，在開盤銷售的過程中除開持續的硬性廣告轟炸，更要結合EVENT公關營銷，在轟動全城的公關活動事件中火暴吸引各方消費者爭先購買，制造“搶購營銷”的氛圍。一系列的重磅轟炸下樓盤持續火熱銷售，組織大型的實效SP促銷活動，推波助瀾一舉鎖定勝局。
炒作核心概念
眼球就是經濟，眼球就是效益。前期炒作的目的只有一個，吸引消費者目光，為錦安城開盤制造洶涌的人氣火暴的氛圍。所以我們要千方百計的想盡噱頭來賺取消費者的眼球，在一系列的高密度硬性廣告轟炸下，運用各種噱頭手段來挑逗消費者的視覺神經，撩撥起購買欲望。但是炒作的概念絕對不能為了單純的去追求噱頭而去炒作，必須緊緊的結合錦安城項目本身的核心要素去炒作。所以本項目的核心炒作概念還是基于錦安城項目本身的黃金地段，都市生活，鼎盛人氣、升值巨大，配套精良等關鍵詞來運做。
媒體炒作計劃
前期媒體炒作分成軟文與硬廣告階段，軟文階段主要是通過大量溫情脈脈的介紹性文字來訴說錦安城
●炒作時間
預計在九月一號開盤的錦安城，前期媒體炒作計劃時間約計一個半月，即以開盤前計算往前約推三十五天的樣子，時間為七月十六號到九月一號。選擇媒體主要是以報媒為主，廣告投放形式采取硬性廣告轟炸。持續一個多月的高密度硬性廣告轟炸，務必取得震撼人心的效果。
●媒體選擇
在株洲的主流媒體中，《株洲晚報》是市民最經常閱讀的報紙，《瀟湘晨報》以超過26%的比率緊隨其后，另外，《株洲日報》以及《長沙晚報》亦擁有一定數量的讀者群。這一次的主要廣告投放媒體集中在株洲晚報，瀟湘晨報，株洲日報三塊重要陣地上，利用最主要的媒體來打一場攻堅戰。
●第一階段傳播主題兼廣告語
“號稱中南工業重鎮株洲的一大不幸，竟然沒有印鈔廠！”
主題解碼：株洲是中南地區工業重鎮，擁有數不勝數的工業制造廠，工廠這個概念對于株洲人來說就像家常便飯一樣熟悉。利用這種客觀環境，以印鈔廠這一極富資本價值及工業氛圍的關鍵詞來引起消費者的極大好奇，在此基礎上結合錦安城項目自身的黃金地段，都市生活，鼎旺人氣、升值巨大，配套精良等關鍵因素與印鈔廠瘋狂造幣的概念相結合，訴求重點集中在錦安城就像株洲的印鈔廠一樣會帶來滾滾財富，以此吸引消費者眼球。
媒體選擇之一：第一階段的媒體陣地我們選擇株洲最主流的株洲晚報進行投放，時間為一個禮拜，20**年7月16號至7月23號。在株洲晚報上連續一個星期每天一個整版的形式推出。
媒體選擇之二：在株洲晚報投放的同時，在瀟湘晨報做到每天一個半版的形式推出，7天之內分7次投放，每次一個半版。
費用預算：初步計劃七天內株洲晚報每天一個整版，瀟湘晨報每天一個半版，發布費用約計**萬元。
●第二階段傳播主題兼廣告語
“商界巨擎李嘉誠的地產投資四不買！”
主題解碼：在華人世界中，李嘉誠不啻是一個商界神話，尤其是對廣大地產投資客對他精明的地產投資手段敬佩得不可言喻，更是把他的地產投資手段看得高深莫測進而對他頂禮膜拜。利用這種名人效應，借用誠哥的地產四不買這句金玉良言，再綜合比
擬錦安城項目自身不可多得的的黃金地段，都市生活，鼎旺人氣、升值巨大，配套精良等關鍵因素，讓消費者結合誠哥的四不買政策對株洲樓盤進行細細的比較，產生一種“就算誠哥來株洲投資也會首選錦安城”的心態，以此來吸引消費者及投資客的眼球，挑起他們的購買欲望。媒體選擇之一：緊接著第一階段的媒體轟炸，這次的陣地之一我們還是選擇株洲晚報進行投放，時間同樣為一個禮拜，20**年7月23號至7月30號。在株洲晚報上連續一個星期每天一個整版的形式推出。
媒體選擇之二：在株洲晚報投放的同時，同樣也要在瀟湘晨報做到一天一個半版的形式推出。
費用預算：初步計劃七天內株洲晚報每天一個整版，瀟湘晨報每天也是一個半版，發布費用約計**萬元。
●第三階段傳播主題兼廣告語
城市核心的完美生活
主題解碼：在前期連續兩波的廣告重磅轟炸下，我們向廣大消費者和投資客訴求的都是錦安城商鋪的黃金價值，不過錦安城不光只有商鋪，還有大量的商住樓我們也要充分考慮進去，雖然商鋪是我們炒作的重點，不過也要適當兼顧住宅單位。所以這一次的炒作重點定位在介紹錦安城的生活方面，分別是從便捷交通，精心配套，購物SHOPING，娛樂休閑四個方面入手，以一個都市年輕女白領的口吻輕快平實的向消費者道出住在錦安城的完美生活，充分引起我們即定目標消費者對錦安城的興趣和關注。
媒體選擇之一：繼承前幾次宣傳的火暴氣氛，這一次由于我們介紹的是錦安城的完美生活，目標購房者主要集中在株洲市區內。所以陣地之一我們還是選擇株洲晚報進行投放，時間同樣為一個禮拜，20**年7月31號至8月7號。在株洲晚報上連續一個星期每天一個整版的形式推出。
媒體選擇之二：在株洲晚報投放的同時，同樣也要在株洲日報做到一天一個整版的形式推出。也可適當選擇在株洲交通電臺等媒體做適量投放。
費用預算：初步計劃七天內株洲晚報每天一個整版，株洲日報每天也是一個整版，發布費用約計**萬元。
●第四階段傳播主題兼廣告語
錦安城敬告各位商鋪業主，入駐前請自備點鈔機
主題解碼：這次的廣告內容是非常新穎獨特的，我們選擇以錦安城的管理及財富效應為突破口，極度夸張的宣傳入住錦安城商鋪會賺錢賺的數都數不過來，數錢數到手痛。業主強烈要求改善數錢數到手痛的現象。然后以錦安城管理處以紅頭文件的形式敬告各位商鋪業主，“委屈”的表示數錢這種事我們錦安城管理處實在是愛莫能助，緊接著話鋒一轉，雖然不能幫各位業主數錢，但是我們可以推薦很多款質量好價格便宜的的點鈔機，并送貨上門體現我們的優質服務。然后再配合業主每天賺了大錢擔心晚上收工后去銀行存錢的路上不安全現象，要求我們解決。我們首先表示理解，但隨即表示業主的要求實在是超過了我們能夠想象的服務范圍。然后我們本著為業主服務是至高無上的精神，決定給他們提供適當的護衛服務。
媒體選擇之一：這一次由于我們的廣告內容極其大膽新鮮，務必要使廣告投放覆蓋全株洲，并在省內也要打出知名度。陣地之一我們選擇省內最具知名度的瀟湘晨報進行投放，時間為十天，20**年8月8號至8月18號。每天一個半版推出。
媒體選擇之二：同樣也要在株洲晚報做到一天一個整版的形式推出。株洲日報也要一天一個整版
費用預算：初步計劃十天內株洲晚報每天一個整版，株洲日報每天也是一個整版，瀟湘晨報每天一個半版，發布費用約計**萬元。
●第五階段傳播主題兼廣告語
帶上你的小皮尺，一寸一寸丈量錦安城
主題解碼：前期炒作的最后一階段，我們以介紹錦安城的整體優勢為主，以幾個地產老總在飯局上無奈株洲消費者精明無比的對話為引子，吹捧株洲消費者購房的精明態度，拍馬株洲買房者精明無比，一眼就能洞穿樓盤優劣，地段差，人氣差，性價比差，配套差，升值潛力差樓盤株洲消費者永遠都不會去買單。然后在迎合他們挑剔的目光，宣揚錦安城永遠不怕任何挑剔，歡迎任何消費者來挑剔我們。體現錦安城的無比優勢。折服株洲每一個消費者的態度，來取得消費者對錦安城的興趣。
媒體選擇之一：這一次由于我們的廣告投放目標處于株洲范圍，務必要使廣告投放覆蓋全株洲，我們還是選擇株洲晚報進行投放，時間為十天，
20**年8月8
錦安城前期炒作方案（2）
報紙廣告文案
文案一、號稱中南工業重鎮株洲的一大不幸，竟然沒有印鈔廠！
文案二、地產巨擎李嘉誠的投資四不買！
文案三、城市核心的完美生活
文案四、錦安城敬告各位商鋪業主，入駐前請自備點鈔機
文案五、帶上你的小皮尺，一寸一寸丈量錦安城
文案一、號稱中南工業重鎮株洲的一大不幸，竟然沒有印鈔廠！
雖然株洲有：
航空發動機廠
電力機車廠
硬質合金廠
空空導彈生產基地
…………
但惟獨卻沒有印鈔廠！
雖然沒有印鈔廠，但是我們精誠打造
如同印鈔廠一樣瘋狂至富的錦安城！
瘋狂造幣核心優勢
1、超白金完美地段：雄霸全城至高財富鼎點，打造株洲財智地標
2、殿堂級名師匠心規劃：成就吸納全城人氣的財富公園
3、享受式消費特區：為株洲再造一個迪斯尼，再造一個歡樂谷
4、國際名品空中商業街：在這里，你就是巴黎，你就是米蘭
5、新生態寫字公園：財智精英白金商務區
6、商住公寓：真正國際品質，從容閑適貴族生活
時間緊迫，機不可失,你不賺錢錢就不會圍著你轉
選擇決定
搭載錦安城巨型印鈔廠
在利潤滾滾的轟鳴聲中，成就您商業帝國的雄圖偉業
文案二、地產巨擎李嘉誠的投資四不買！
1、地段不好絕對不買！處于城市核心位置，才是旺鋪生存首要條件
2、人氣不旺絕對不買！處于交通樞紐位置，人流量大才能帶來高眼球高效益
3、配套不精絕對不買！周邊環境商脈優良，物管設施精致完善，住得開心才能賺得更多
4、升值不高絕對不買！投資自然是要賺錢，不光要賺，更要穩賺大賺
長沙有平和堂
北京有燕莎
日本有吉之島
英國有Ｓｅｌｆｒｉｄｇｅｓ
它們統統具備：
核心地段，洶涌人氣，精良配套，升值無限
在株洲，這樣的地段去那里找？
其實您大可不必去準備打著燈籠四處亂串
您只有一個選擇----中旺錦安城
文案三、居住在城市核心的完美生活
鬧鈴大作，我實在是不想起床，反正我出了家門只要5分鐘步行就可以到公司，順便還可以享受心愛的雪貝爾新鮮出爐肉松包早餐，每天享受比別人多賴床半個小時的樂趣，完美交通，絕對只有錦安城。
糟糕！家里的水管一不小心又被我堵了，污水滿地都是，我才懶得打那些恨不得把牛皮癬貼遍全世界的通廁公司號碼，輕輕一個電話，上次那個健壯的錦安城物管小帥哥轉眼就會帶上工具笑嘻嘻的出現在門口，泡杯咖啡，三分鐘解決問題！精良物管，絕對只有錦安城
姐妹們又在MSN里唧唧喳喳議論我買到什么新鮮漂亮的服飾了，那當然，我可是姐妹里的時尚CEO！誰叫我家樓下就是全城最繁華的商業街區？最新潮最時尚的訊息絕對逃不過我的火眼金睛。時尚SHOOPINGMALL，絕對只有錦安城。
我可不愿意周末在家做可恥的獨孤求敗，約上三五好友娛樂一下絕對是最好的選擇，那么去那里玩呢？地圖爬開拉！站在我家的陽臺上就能看到羅馬假日、清香茶館、錢柜KTV、魅力四射、川府雨王、超超小吃……老天！這么多地方反倒是難以選擇了。休閑娛樂，絕對只有錦安城。
文案四、錦安城敬告各位商鋪業主，請自備點鈔機
錦安城敬告各位商鋪業主，請自備點鈔機
文案四、錦安城敬告各位商鋪業主，請自備點鈔機
尊敬的各位錦安城商鋪業主：
您好！
隨著各位業主生意蓬勃展開，在您享受錦安城黃金地段，火暴人氣，精良配套的同時，財源廣進日進斗金對您來說只是順理成章，但是最近卻出現了大量業主向我們反映錢賺得太多數不過來的現象，其實我們錦安城物業公司對這件事真是愛莫能助，畢竟辛苦工作完后數鈔票是自己分內的事。不過我們錦安城物業公司本著為業主提供全方位最精良的服務理念，決定為業主提供聯系購買點鈔機的業務，保證以最優惠的價格提供最可靠的點鈔機給各位使用，請正在為數錢數到手痛而煩惱的業主速速撥打我們錦安城物業公司的電話*******，我們會在第一時間上門提供各種品牌型號點鈔機資料供各位參考。購買期限為*月*日至*月*日，逾期未購買者請自備點鈔機。
另外，由于我們錦安城位處株洲頂級繁華商業中心地段，車水馬龍川流不息，人氣旺盛生意火暴的同時也帶來了交通極度擁擠人流過大過雜的現象。大量業主反映每天關門后攜帶巨款去銀行存錢總是瞻前顧后心有不安，希望我們提供護送保衛服務。雖然我們錦安城物業公司不是專門的警衛部隊，而且業主提出的要求實在是超出了我們可以想象的工作范圍，但是竭誠為業主服務是我們的神圣使命和義不容辭的責任，我們在此敬請各位業主互相轉告，我們將派專人專車護送業主去銀行存錢。每天兩趟車分別是下午7：00到8：00一趟，8：00到9：00一趟，路線為：錦安城工商銀行建設銀行農業銀行招商銀行
回到錦安城。
錦安城物業公司18號文件
錦安城物業公司
20**年*月*日
文案五、帶上你的小皮尺，一寸一寸丈量錦安城
某次飯局
幾個株洲地產老總愁眉苦臉大談株洲買房者精明無比
一眼就能洞穿樓盤優劣
地段差，人氣差，性價比差，配套差，升值潛力差
…………等等等等
反正株洲人總是有無數的理由來判定樓盤的優劣
精打細算的株洲人永遠都不會為劣質樓盤買單
株洲人小心撥著算盤，一寸一寸丈量著株洲樓盤
算來算去不禁慌了，問道：
“這個世界到底有沒有完美的樓盤？”
不過錦安城永遠不怕精明的株洲人用挑剔的眼光掃射
不必多說黃金地段，雄厚實力，升值巨大，配套精良
這些優點統統被精明的株洲人看在眼里，記在心里
錦安城不僅僅是個樓盤，它是統領株洲商業增長的引擎
錦安城不僅僅是個商鋪，它吞吐間吸納整座都市的商業龍脈
錦安城不僅僅是套住宅，它承載著您對住宅所有的渴望
要發財，買旺鋪，要生活，買好房
商務，家居，都要兩全齊美
20**年
全株洲精明的眼光必定會不約而同的投向同一個方向
------錦安城
不怕你挑剔，就怕你不來
“親親伴侶”形象大賽
由評委選出最配對的伴侶
年齡不限
職業不限
背景不限
活動炒作
計劃一：百萬幸運大抽獎
時間：開盤中*月*日—*月*日
思路：利用小便宜的誘惑，購房的客戶可以得到抽獎的獎勵
計劃二：充分利用已購客戶
時間：認購期*月*日—銷售完畢*月*日
思路：已購客戶現身說法，增強說服力
內容：在醴陵這個小城市，只要有一個客戶覺得買了房子好，他就會影響其他人。利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。
計劃三：客戶聯歡雞尾酒會
時間：預售、銷售時間內
思路：名人效應、群眾效應
內容：可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。邀請已購顧客和意向顧客參加活動，活動中現場工作人員要服從安排指揮，聽令統一調度。在高潮時一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。
計劃四：專題會議、行政會議招商
時間：預售、銷售時間內
思路：商界、政界的人際關系運用
內容：在銷售的過程中充分利用開發商或者兄弟單位在商界、政界的人際關系，舉辦大型的招商會議活動，擴大知名度和美譽度，從而帶動樓盤的銷售。
計劃五：看房有禮不要錢
時間：預售、銷售時間內
思路：小便宜，禮品概念
內容：制作一些廉價的覆蓋有本項目宣傳的原子筆、太陽傘、T恤衫等物品，對前來看房的顧客采取贈送禮品的手法加深顧客好感度，并且顧客打著印有我們宣傳的傘，穿著我們制作的文化衫在醴陵街頭招搖過市，無疑也成了我們的流動活廣告。
計劃六：承諾對買商鋪業主開展銷售培訓
篇2：惠州市關于前期物業管理招標投標管理實施辦法（2015年）
責任部門: 惠州市房產管理局 生成日期: 20**-01-07
文 號: 惠市房〔20**〕2號 公開方式: 主動公開
關于印發《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》的通知
各縣(區)房產管理局，市局屬各單位、機關各科室，各房地產開發企業、物業服務企業：
《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》業經十一屆86次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
惠州市房產管理局
20**年1月5日
惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規和政策，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動，適用本辦法。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位通過招標投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，約定物業管理區域內房屋、共用設備設施、相關場地維修養護管理、公共秩序維護、綠化養護及環境保潔等物業管理權的活動。
第四條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標截止時間前提交投標文件的投標人少于3個的，或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅及同一物業管理區域內非住宅物業，經項目所在地房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
一個物業管理區域內，只能選聘一家物業服務企業。
第五條 新建物業管理區域的劃分，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的，項目所在地房產行政主管部門應當征求所在地規劃部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主和居民委員會的意見后確定。
第六條 前期物業管理招標投標應當遵循依法、公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第七條 市、縣(區)房產行政主管部門負責本市行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理。
第二章 招 標
第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 一個物業管理區域分期建設或多公司建設的項目，應當統一招標人。
招標人在招標文件中確定的前期物業管理區域，應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第十條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應按照下列時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第十一條 招標人可以依法委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并應遵守有關法律法規和本辦法對招標人的有關規定。
招標人委托的招標代理機構，必須是依法設立并且具有相應資質，可以從項目所在地房產行政主管部門建立的物業管理招標代理機構名錄庫中隨機抽選。
第十二條 招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
第十三條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
規劃總建筑面積5萬(含5萬)平方米以上的住宅及同一物業管理區域內非住宅建設項目的前期物業服務項目，應當公開招標。
分期開發的住宅建設項目，應當以該項目的房屋建筑總面積計算。任何單位和個人不得將建設項目以化整為零或其他方式規避公開招標。
法律、法規規定不宜公開招標或者經過2次依法公正公開招標而廢標的,經項目所在地房產行政主管部門備案后，可以邀請招標。
第十四條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料到項目所在地房產行政主管部門備案：
(一)招標人的企業法人營業執照等資格證明文件;
(二)招標項目的建設工程規劃許可證及其總平面圖、建設用地許可等政府批準文件;
(三)招標公告或者投標邀請書;
(四)招標文件;
(五)招標代理委托合同(委托招標代理機構招標的)或招標小組人員資料(自行組織招標的);
(六)當地價格主管部門出具的物業服務收費標準招標上限的函復文件(物業服務收費需超過政府指導價水平的招標項目提交);
(七)法律、法規、規章規定的其他資料。
房產行政主管部門收齊備案相關材料后應向招標人發出《惠州市前期物業管理招標備案回執》。
第十五條 招標人采取公開招標方式的，應當按有關規定在相關公共媒介發布招標公告，招標公告時間不得少于10日。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書，應當載明招標人的基本情況和聯系方式、招標項目的基本情況、資格預審的條件以及獲取招標文件和資格預審文件的辦法等事項。
第十六條 前期物業管理招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招
標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況等; (二)物業管理內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點、評標標準和評標方法等;
(五)招標人、中標人違約責任;
(六)前期物業服務合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律、法規、規章規定的其他內容。
第十七條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業服務企業營業執照、資質證書、稅務登記證、組織機構代碼證及房產行政主管部門出具的資質、信用檔案信息等證明材料。
第十八條 招標人可以對有下列情形的投標人，依法取消投標申請人的投標資格或依法限制其投標：
(一)在資格預審申請文件中提供虛假資料的;
(二)在3年內有2次以上串通投標、陪標或弄虛作假騙取中標行為的;
(三)物業服務企業或擬委派的項目負責人，服務信用嚴重缺失，依法受到限制的;
(四)近2年內受到行政主管部門重大行政處罰的。
第十九條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果并說明理由。
第二十條 資格預審文件或招標文件的發售期不得少于5日。
招標人應當合理確定投標人編制提交資格預審申請文件和投標文件所需要的時間。提交資格預審文件的時間，自資格預審文件停止發售之日起不得少于5日;提交投標文件的時間，自招標文件停止發售之日起不得少于20日。
第二十一條 招標人對已發出的資格預審文件或者招標文件進行必要的澄清或者修改的，招標人應當在提交資格預審申請文件截止時間至少3日前或者投標截止時間至少15日前，將澄清或修改的文件內容報項目所在地房產行政主管部門備案，并以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十二條 招標人應按照相關法律法規的規定，在招標文件中明確投標保證金不予退還的約束事項。投標人在領取招標文件時，應按招標文件規定的金額，交納投標保證金。
第二十三條 招標人根據招標項目的具體情況，可以組織所有潛在投標人一起踏勘招標項目現場。
第二十四條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標方案等實質性內容進行談判。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第三章 投 標
第二十五條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
第二十六條 投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
本市行政區域外注冊的物業服務企業到本市開展物業服務業務的，應到項目所在地房產行政主管部門備案，并接受監督。
同一法定代表人的物業服務企業，不得同時參加同一物業管理服務項目的招標投標活動。
投標人以子公司名義參加投標的，其總公司的資質等級不適用于子公司。以總公司名義投標的，其物業服務行為可以由其分公司承擔，但不得發包給其子公司實施。
第二十七條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在投標截止時間10日前以書面形式向招標人提出，招標人應當在3日內以書面形式回復投標人。
第二十八條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價，包括物業管理服務費用標準以及收支預算方案;
(三)物業管理服務方案，包括物業管理服務理念與目標、運作方法、制度目錄、人員配備、分項標準與承諾;
(四)對招標文件所列其他內容的陳述;
(五)招標文件要求提供的其他材料。
第二十九條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章的投標文件密封送達招標文件確定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人、簽收時間和加蓋招標人公章的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第三十條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截至時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充修改的內容為投標文件的組成部分，并應按照本規定第二十九條的規定送達、簽收和保管。
第三十一條 投標人不得相互串通投標，不得損害國家利益、社會公共利益或者招標人及其他投標人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第三十二條 開標時間應當在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件確定的開標地點。
第三十三條 開標由招標人主持，并應在項目所在地房產行政主管部門監督下進行。開標應當按照下列規定進行：
(一)由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
(二)招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。
(三)開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成，人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家，不得少于成員總數的2/3。評標委員會應推選一名評標委員會負責人，負責組織評標工作，評標委員會成員名單在評標前應予以嚴格保密。
第三十五條 評標委員會的物業管理評標專家由招標人在開標前2日內，從項目所在地房產行政主管部門依法建立的物業服務行業專家庫中，采取隨機抽取的方式確定。抽取的物業管理評標專家有下列情形之一的，應重新抽?。?/p>
(一)所在企業參加投標的;
(二)所在單位相關物業服務企業參加投標的;
(三)與投標人有其他利害關系的;
(四)因故不能參加評標活動的。
第三十六條 評標委員會成員應當依法認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行相關私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處，不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十七條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十八條 評標活動主要包括標書評審、現場答辯等內容，具體應當事先在招標文件中說明，并注明各項內容所占比重。
標書評審是指評標委員會成員依據招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規定獨自進行評判。
現場答辯是指評委對投標書中不明確的地方，要求投標人作出必要的澄清和說明。投標人擬派擔任該項目的項目經理應當參加現場答辯。答辯人所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十九條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和評分辦法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第四十條 有下列情
況之一的，評標委員會應否決其投標： (一)逾期送達的或者未送達指定地點的;
(二)未按招標文件規定要求密封、簽署、蓋章的;
(三)以他人名義投標或者提供虛假資料的;
(四)投標文件載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能響應招標文件規定要求或者超出招標文件范圍;
(五)同標準服務項目，投標人以明顯低于本市物業管理服務社會平均成本價競標的;
(六)違反本辦法第三十一條之一的。
第四十一條 經資格預審后或者評標委員會認定，有下列情況之一的，應作廢標處理：
(一)有效投標少于3個的;
(二)招標代理機構、招標人或評標委員會成員泄露秘密、串通投標、進行實質談判、自行確定中標人、接受賄賂等影響招標公正的違法、違規行為的;
(三)因重大變故，招標項目被取消的;
(四)法律、法規、規章規定的其他情況。
確定廢標后，招標人應當重新組織招標。
第四十二條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人。
招標人應當將中標候選人在評標現場、相關網站公示，公示期不少于3日，并在公示期滿后按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以按照評標委員會確定的合格中標候選人排序依次確定其他合格中標候選人為中標人。
第四十三條 招標人應當在確定中標結果3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書及投標保證金。招標人應當對投標書的內容保密，不得復印、抄錄。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人無故放棄中標的，應當依法承擔法律責任，造成對方損失的，應當給予賠償。
第四十四條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和投標文件，簽訂前期物業服務合同，不得再行訂立背離招標文件、投標文件和前期物業服務合同實質性內容的其他協議。
在前期物業服務合同簽訂后5日內，招標人應退還中標人的投標保證金。
前期物業服務合同簽訂后，招標人和中標人應按合同約定，辦理物業承接查驗手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房等。
第四十五條 招標人應當在前期物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地房產行政主管部門備案。備案資料應包括評標委員會的評標報告書、中標人的投標文件、中標通知書、前期物業服務合同等。
第五章 附 則
第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關法律法規和本辦法的，應當在接到中標結果書面通知之日起5日內向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十七條 招標投標活動中有違反國家、省相關法律法規和規章規定的，按照相關規定處罰。
第四十八條 本辦法自20**年3月1日起施行，有效期5年。
篇3：杭州市蕭山區關于調整普通住宅小區前期物業服務收費標準等有關問題的通知
關于調整普通住宅小區前期物業服務收費標準等有關問題的通知
蕭價[20**]19號
各物業服務企業：
《杭州市蕭山區物業服務收費管理實施辦法》(蕭價〔20**〕36號)實施三年多以來，對規范我區物業服務收費行為，促進物業服務行業健康持續發展發揮了積極作用。但近年來隨著物業服務成本明顯上升，物業服務企業發展出現了困難，為保障業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，促進我區物業服務行業可持續發展，經研究，決定調整本區普通住宅小區前期物業服務收費標準?，F將有關事項通知如下：
一、普通住宅小區前期物業服務基準收費標準調整為：
收費等級 基準收費標準(元/月.平方米建筑面積)
有電梯住宅 無電梯住宅
甲級 1.60 1.20
乙級 1.30 0.90
丙級 1.00 0.60
丁級 0.80 0.40
上述收費標準可上下浮動20%;各等級收費標準不包括電梯、增壓水泵、小區水系、中央空調等高能耗設施設備運行消耗的電費。
二、普通住宅小區開發單位在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，其收費標準必須符合我區前期普通住宅的相關規定，并在前期物業服務方案中明確。
三、調整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準：80(含)平方米以下為250元;80平方米以上-140(含)平方米為350元;140平方米以上-200(含)平方米為450元;200平方米-260(含)平方米為600元;260平方米以上協商收取。
四、本通知下發前已批復的前期物業服務收費及已收取裝飾裝修清運費的仍按原規定執行。
五、普通住宅小區前期物業服務收費標準調整后，其他相關物業服務收費政策仍按《杭州市蕭山區物業服務收費管理實施辦法》(蕭價〔20**〕36號)的規定執行。
六、本通知自20**年4月1日起執行。
杭州市蕭山區物價局
杭州市蕭山區住房和城鄉建設局
20**年3月17日