1.商圈范圍界定

商業物業商圈是指商業物業的目標顧客分布有地理區域范圍,商圈范圍的大小決定了商業物業的市場容量和經營規模,商圈人群的結構特點決定了商業物業的經營特征,準確地進行商圈分析對商業物業的開發經營至關重要。

商業物業是有良好規劃的商業區,是由多個零售商店有計劃地組合而成的,具有購物、飲食、休閑、娛樂等多種功能,商業物業各個零售商店的商圈范圍不盡相同,它們各具不同的商圈范圍特點。商業物業的商圈范圍是指商業物業顧客的地理分布范圍,包括來到商業物業的所有顧客,與各個零售商店的商圈相比,其商圈范圍最廣,并具有綜合性、宏觀性的特征。大多數零售商店的商圈范圍與商業物業的商圈范圍大體上基本相同,但并非完全雷同,有的零售商店的商圈可能比商業物業的商圈范圍小,其目標客源主要只是附近的居民;有的零售商店本身并沒有自己的商圈,只是寄生的附帶性的消費。同時,商業物業的各個零售商店的商圈針對性較強,一般只是針對某一類的消費者,其市場層面相對較窄,如高檔男裝店,具有較強購買力的男士是主要的購買消費對象;而商業物業一般是多個零售商店組合而成的綜合性的消費場所,是為了滿足多層次消費者的購買消費需要,其商圈針對的消費層面廣,市場面較寬。因此,相比較而言,商業物業商圈具有綜合性、宏觀性的特征。

商圈可按經營業種可分為日常用品商圈和非常用品商圈;商圈按規模大小可分為近鄰型商圈、地域型商圈、廣域型商圈、超廣域商圈。

2.影響商圈范圍的主要因素

商圈范圍,即指商圈規模。商業物業商圈范圍的大小對商業物業的開發經營具有決定性的影響,商業物業的外在因素和內在因素都會影響其商圈范圍,外在因素主要是指商業物業地段環境中的各種條件狀況,其中地段的居民環境、交通環境、商業環境是影響商業物業商圈范圍的主要因素;內在因素則是指商業物業的經營規模、各種構成元素的組合以及促銷廣告活動等。

(1)外在因素

居民環境

周邊居民的居住密度越大,人口總量越多,商圈規模越大,周邊居民分布越集中,并且主要集中在商業物業地段附近,就可增強居民到達商業物業的便利性,提高商業物業對居民的吸納力,擴大商業物業的商圈規模,對于一些小型鄰里商業物業、社區商業物業,周邊居民的居住密度、分布方式對其商圈范圍的影響尤為明顯。

交通條件

地段交通條件越發達,交通輻射范圍越廣,那么更廣泛區域的居民到達商業物業的地段就越便利,吸納力就越強,商圈范圍就越廣。

商業環境

商業物業位于商業區中是其中一部分,那么商業區對商業物業商圈的影響將是積極的。如果不存在于商業區中一般就會與商業區形成直接競爭關系,產生負面影響。

(2)內在因素

經營規模

商業物業提供商品和服務的種類越多,吸納力越強,吸引更廣泛區域消費者前來購物,當規模增大到一定規模時,達到極限值,再繼續擴大經營規模,商圈范圍也不會擴大。

構成元素組合

經營日常用品的商店吸引顧客區域范圍較小,商圈范圍也小;經營非常用品的商店則相反;經營高檔、品牌商品的商店吸納顧客的能力強,商圈范圍廣。

促銷廣告

可以提高消費者對商業物業的認知程度

3.商圈范圍的確定

對于存在于中心商業街區中的商業物業,其商圈范圍與商業街區基本相同,通過調查分析商業街區的商圈特點,就可發確定商業物業的商圈范圍。一方面通過收集商業街區中主要零售店的商店記錄信息,了解消費者的地址,例如,通過商店使用的信用卡、會員卡了解持卡顧客的地址,也可以通過運單、有獎競賽活動及收銀業務了解顧客的地址狀況;另一方面通過對商業街區中的消費者進行問卷調查來了解消費者的地址狀況,進行問卷調查時需考慮時間因素,應分平時、周末及其他節假日等不同的時間段進行調查,因為在不同在時段消費者來源的區域可能有一些差異,只有經過完整、持續的消費者調查,才能準確地了解商業物業商圈的消費者的地址狀況。通過商店記錄信息和消費者調查了解消費者的地址后,就可在地圖上將消費者分布的地理位置和密度標示出來,從而確定商業物業的商圈范圍。

對于非中心商業街區的商業物業,確定其商圈范圍,可遵循以下方式:

(1)預測分析商業物業的商圈范圍。

根據商業物業地段的居民環境、交通環境、商業環境、區位特征、未來規劃特征以及公共設施狀況,初步分析商業物業項目的經營規模和經營特征,從而分析項目商圈可能的區域范圍及其他消費人群特點。初步了解項目

商圈可能的區域范圍內各個居民點的特點,了解各個居民點商業配套設施狀況、居民的購買習慣、居民點與商業物業項目的空間距離及居民點居民到達商業物業項目的便利性和所需要的時間,商業物業項目與各居民點商業配套設施相比較,分析商業物業項目的競爭優勢及對居民的吸納能力,并初步判斷居民點是否可以成為商業物業項目商圈范圍的一部分;同時分析商業物業地段交通人群、其他公共設施所帶來的人群大小以及旅游參觀人群特點,分析他們在商業物業購物消費的可能性及其規模的大小。綜合商業物業項目周邊區域各個居民點的特點和項目地段其他消費人群的特點,初步分析預測商業物業項目商圈范圍大小。

(2)商圈調查。

初步分析預測商業物業項目商圈范圍大小后,還需要對預測的商圈范圍進行調查,只有通過詳細的調查分析,才能確定項目的商圈范圍。商圈范圍調查的主要內容有:消費者選擇購物場所時對路途時間與距離的要求、商業物業對消費者吸引力的大小、潛在顧客的地址等。商圈調查可分為三種形式進行,第一種形式是家庭訪問調查,第二種形式是實地調查,第三種形式是對項目地段中的交通人流、公共設施帶來的人流及其他人流進行問卷調查。

(3)描繪商圈。

根據商圈調查統計分析資料,計算出商業物業商圈范圍內各個居民點的目標顧客所占的百分比,并根據居民點的人口密度計算出各個居民點目標顧客的密度,然后在一張以商業物業位置為中心的地圖上,標示出商業物業商圈內各個居民點的目標顧客的密度,這樣就可以從地圖上了解到商業物業主要商圈、次要商圈和邊緣商圈的范圍。

4.商圈分析

消費者的人口統計、社會特征和心理因素決定了消費者購買商品或服務的決策過程,決定了消費者需要什么樣的商品服務、需要商品或服務的價格水平、對路途時間和便利性的要求、對娛樂環境及服務水平的要求。因此通過分析消費者的統計特征、社會特殊和心理因素可識別消費者的特征和需求。

(1)人口統計特征

主要包括人口規模與密度、人口的年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口的收入水平、商圈中商品零售總額等。

(2)社會特性

指商業物業商圈居民的社會文化、社會階層、家庭生命周期、時間分配等方面的特點。

(3)心理因素

主要是指商業物業商圈中的消費者對商業物業項目的認知程度、行為傾向以及期望的經營形式,即消費者對商業物業項目的知覺、態度和表象的過程。

篇2：房地產商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同,使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規模時大時小,商圈形態表現為各種不規則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場容量,針對較大的目標市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料,進行市場細分與定位,根據經營計劃選擇一個或多個消費群,進行經營效益評估,衡量店址的使用價值。

二、商圈分析有助于零售店制定競爭經營策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點,采取競爭性的經營策略,滿足顧客現實與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰略,不斷延伸經營觸角,擴大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內消費能力尚不足以適應企業經營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴大商圈范圍,面對更多消費者;如果商圈大小已經足夠,商圈內的消費能力很強,企業就應考慮提高忠誠度,增加消費者在本店消費的比重,充分挖掘商圈內的消費能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉

通過商圈分析,可以了解商圈內顧客的消費行為與習慣,從而合理組織商品,加快商品周轉,提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對目前營業的分店進行商圈調研所得到的結果也可以為新開設分店或連鎖店提供相關信息,并避免自身商圈范圍交叉重復。

商圈分析的要素

商圈與零售店經營活動有著極為密切的關系,無論新開店還是老店,都不應忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經營者對影響商圈的人口結構、生活習慣、產業結構、交通狀況、城市規劃、商業氛圍因素進行實地調查和分析,為選擇店址,制定和調整經營策略提供依據。

一、商圈的層次

根據顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區域,顧客需花費一段時間才能到達,這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠的輻射區域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內總人口?

三、不同業態的商圈特點

區域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經營計劃中一般不會依賴這部分顧客。

居民區的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業中心、交通要道的大型商場等業態形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻較大,需相當重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內,零售店服務的對象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費場所比較固定,但是顧客人數彈性較小,難以挖掘來擴大市場,單店規模不宜短期內進行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內工作人口越多,商圈規模越容易擴張,潛在的顧客數量就較多,單店擴大規模更具有可行性。

3、流動人口。是指在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業區的零售業態商店的主要顧客來源,是構成邊緣商圈內顧客的基礎。流動人口選擇消費場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業競爭對手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級商圈的時間、路程、顧客人數比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節日客流量差異?客流量時點分布

十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規律(客流目的、速度、滯留時間)

三、顧客分析

顧客消費習慣研究

顧客消費心理及行為分析

人口統計因素:性別、年齡、文化程度、職業構成、收入水平、?消費水平、家庭結構

四、環境分析

地理因素

區域性質(商業區、居民區、交通要道、郊區)

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(二面、三面臨街、能見度高)

競爭商店位置

競爭對手分析

區域供求關系分析

五、自身分析

商品因素、經營特征、經營規模、經營品種、商店促銷手段

篇3：商圈確定和研究

　　商圈的確定和研究

　　1．商圈的概念及分析目的

　　商圈是以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布等因素。進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業區或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。如計劃開超市，根據周邊居民的人口規模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業額。

　　2．商圈的構成及顧客來源

　　商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發生重疊。

　　次級商圈內包含了商店顧客總數的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關鍵是取決于經營業態。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業店具備這樣的輻射能力。

　　真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客

　　3．商圈的設定

　　商圈的設定是一項非常復雜的工作，在決定經營什么業態的基礎上，不僅要對周邊競爭者狀況進行調查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業態需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規模和輻射范圍才能擴大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結合業態的規劃來確定基本的商圈范圍。

　　根據業態規劃，在商圈的構成基礎上，對商圈進行設定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結構對未來的經營銷售額進行匡算，結合商店的實際情況，預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。

　　4．確定商圈的方法

　　商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業飽和理論、康維斯"新零售引力法則"和哈夫的"概率模型"等。

　　零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發揮作用。

　　商業飽和理論是通過計算零售商業市場飽和系數，測定特定商圈內某類商品銷售的飽和系數程度，通過其計算該區域內同行業是過多還是不足。

　　康維斯"新零售引力法則"與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業區或商店的競爭關系，后者表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。

　　哈夫的"概率模型"完全從消費者的立場出發，認為消費者利用某一商業設施的概率，取決于表現商品豐富性的營業面積，以及為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。

　　以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結合綜合運用。就如同商業的前期調查和研究以上只是必須的調查內容，仍有許多數據需要針對具體的項目進行調查，如人流量、車流量等等，關鍵弄清楚市場調查是為市場定位服務或者驗證市場定位，市場調查只是手段，不是最終的目的。