商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點

　　1）建筑形式特點

　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規模用做底層商鋪項目的發展，規模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業項目的內容而存在。

　　北京的王府飯店、北京豐聯廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業都屬于大規模商務樓、寫字樓底商商鋪項目，面積規模比較大，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。

　　北京國貿商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規模宏大，人們更多把它當作是一個城市中心購物中心項目，其建筑形式，以及后面要談到的經營形態、投資回收形態都體現出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。

　　2）鋪面、鋪位類型

　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。

　　3）經營業態特點

　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。

　　4）投資回收形態

　　商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態有出租和出售兩種。對于規模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。

篇2：住宅底商特點

　　住宅底商的特點

　　住宅底商有其區別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經營、市場有方方面面的影響。

　　1、 建筑形式特點

　　住宅底商建筑形式上表現為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業運營兩種功能的有效性，開發商會通過合理規劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

　　需要指出的是，如果規劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

　　另外，住宅底商的規模要恰當控制，當規模超過2萬平方米以后，開發商必須對該商業房地產項目的市場環境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規模、市場策略等，否則項目會面臨開發困境。

　　2、 鋪面、鋪位類型

　　住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

　　有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發，可能將此住宅底商項目開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規模還是形式都要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨百貨商場或其他商業房地產形式，會加大項目的風險。

　　3、 經營形態特點

　　住宅底商作為社區商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

　　4、 投資回收形態

　　目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構投資者。長期看來，機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內商鋪開發模式及投資模式。

　　投資策略

　　住宅底商作為市場基礎最成熟的商業房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。