商業街的后期經營管理

　　前期的建設只能說是在商業街的長征路上邁出了第一步，后期經營是一個長期的，復雜的過程，但是它決定著一個商業街的發展。能否把商業街做成一個城市的招牌，后期的經營是決定性因素。

　　首先我們應該做到從企業自己管理到管理外包；

　　從現有的商業物業管理隊伍中，我們可以看到很少有專業管理人員，大部分都是由住宅物業管理人員兼管，而很多物業公司還是開發商自己旗下的分支公司。住宅物業和商業物業在管理上是具有明顯區別的兩種管還要具有很強的商業網點和零售點的整合能力，而且對于商業物業來說，從后勤支持到供應鏈運理形態，商業物業要求管理人員對經濟、管理特別是零售行業及特許經營行業都具有專業完善的知識，同時輸，從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業人員才能更好地執行，而一旦其中有環節出錯，帶來的影響將會是不可估量的。

　　外包以其有效降低成本、增強企業的核心競爭力等特性成為越來越多企業采取的一項重要商業措施。在商業物業發展的同時，國外在這方面的經營管理人才獲得了快速發展，而國內也有部分專業經營管理團隊逐漸成熟起來，開發商應該積極轉變觀念，利用外包管理的方式將商業物業的管理水平提高，以保證商業街的永續經營。

　　其次，我們應當由粗放型招商變成統籌規劃；

　　在招商過程中的混亂和粗放常常給后期的經營帶來矛盾。

　　很多開發商在招商之前并沒有一個很明確的商業規劃和招商策劃，其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業經營提高物業價值的階段，因此行業中大量存在“為招商而招商”的現象，在地域上全面撒網，在行業上交叉吸收，缺乏通盤的商業組合和商戶經營范圍部署，其結果必將為后期的經營和管理帶來大量隱患。

　　集約經營和互補經營是商業形態中較受歡迎的形式，因此，開發商在進行招商之前，應該對本區域的商業形態進行全面的調查和研究，對消費者的消費能力、消費層次、消費規模進行通盤分析，以顧客為導向，最終確定項目的商業主題，然后對主題的產業鏈進行分析，以確定在本項目內的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴格控制和靈活調整的原則，最大限度地維持項目的利好經營。

　　再次：商業街由租售并舉，變成純物業經營

　　在世界范圍內商業物業的經營模式中，我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業經營。這三種模式也是物業經營模式發展的三個階段，在商業地產剛興起的時候，開發商懷著把錢先裝到口袋再說的心理，為了快速套現，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現出商業物業價值，是商業地產在極不成熟階段的過渡產物；第二階段的操作模式中開發商根據前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調控，劃定銷售范圍，并明確經營范圍和法律手續，同時，對于大部分物業仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業的持續經營，開發商能夠通過產權出售和租金收益來雙重獲取利潤。第三階段是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，開發商在物業前期依靠合理的商業運作，獲取穩定的租金收益，經過若干年的正常經營，或包裝上市或通過資產評估而獲得金融機構的貸款，或將部分產權出售以套現，但此階段的售價已經遠遠高于物業經營前期的價格了。

　　租售并舉是目前中國大部分開發商運用的經營模式，應該說，在現階段的經濟環境和城市發展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發商的利潤獲取要求。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發商往往把握不住火候，通常來說租售比例應該控制在7：3之內才能較好地維持資金回籠和持續物業經營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經過混亂的易手后，將會造成商業形態無法統一協調，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業主的產業無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩定經營。因此，中國的商業地產開發者和經營者為了發展必將不斷地提高自己的商業運作能力，從而使純物業經營模式成為可能，因為這種模式最重要的在于前期的商業運作，只有這個階段成功了，后續的經營才能維系，并在經營增值后才會由于有多種處理方式而使抗風險能力明顯提高，這是商業地產成熟的表現，也是商業街發展的必然趨勢。

　　最后：在收益上由靜態收益變成動態收益

　　商業地產的贏利模式總體而言是“通過物業資源創造價值，借助商家資源實現價值”。在商業地產的價值鏈中，高端商業供應鏈的增值由房地產開發商實現，中端商業管理供應鏈的增值由商業經營管理公司實現，終端商品銷售鏈的增值由商家實現。因此，物業資源的升值，就成為商業地產項目租售環節的重要增值手段。

　　在目前的商業地產中，開發商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實這是一個發展弊端，因為雖然開發商賺取了物業本身的價值，卻失去了物業資源固有的土地價值，而且在這個銷售過程中，投資的比例占據了很大部分，這就使市場混亂，商業形態無法控制，甚至是空置率上升，導致后期租賃缺乏資源，難以形成商業效應，使項目開發難以為城市服務，又對開發商的持續發展設置了重大的障礙，這種與商業物業依靠持久經營獲得的動態收益宗旨背道而馳。

　　這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項目長遠持續經營和發展的收益模式被稱為靜態收益，因為它只在銷售過程中獲取一次性收益，由此失去了物業價值；而與之相對應的主要依靠物業經營營造出良好商業氛圍從而使項目持續獲得物業價值的收益模式為動態收益，這種模式雖然資金回籠慢，但是它卻既保持了項目的土地價值增值，同時又能持續地獲得物業價值收益。只有這種贏利方式才更能促進區域經濟發展和開發商的穩定收益。

篇2：濟南市特色商業街區命名管理辦法

　　山東省濟南市人民政府辦公廳

　　濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市特色商業街區命名管理辦法的通知

　　濟政辦發〔20**〕38號

　　各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：

　　《濟南市特色商業街區命名管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　濟南市人民政府辦公廳

　　二O一二年十月八日

　　濟南市特色商業街區命名管理辦法

　　第一條　為加強和規范濟南市特色商業街區的命名管理工作，推動商業街培育和發展，提升商業街品位及影響力，引導和擴大消費，打造城市服務業品牌，根據商務部《商業街管理技術規范》（SB/T10517-20**），結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　濟南市特色商業街區分為綜合性商業街區和專業性商業街區。

　　綜合性商業街區是指歷史悠久、區位優越、規模集聚、業態豐富、定位清晰、功能完善、品牌云集、管理健全、效益良好，處于商業中心地位，集購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗于一體，擁有主力店及眾多國內外品牌店，集聚效益明顯，具有較強輻射能力和較高知名度的商業街區。

　　專業性商業街區是指某一類商品或服務經營面積，達到商業街區總經營面積60%以上，或擁有某一類專業經營店鋪30個以上，匯集該類專業知名企業，具有高度專業化、集群化、規?；?、品牌化和輻射力，依托相關產業度高，形成商業和產業互動發展，具有較強輻射能力的商業街區。

　　第三條　本辦法適用于我市行政區域內特色商業街區的命名。

　　第四條　濟南市特色商業街區由市政府命名，原則上每年組織1次。

　　第五條　濟南市特色商業街區建設領導小組負責本市特色商業街區建設發展的組織協調工作。市商務局組織成立評審委員會，負責特色商業街區的論證和評審。

　　第六條　濟南市特色商業街區應當符合以下標準：

　?。ㄒ唬┓蠞鲜谐鞘锌傮w規劃和商業網點規劃；

　?。ǘ┥虡I規模集聚，經營特色鮮明，業態結構合理，市場定位清晰，綜合效益良好；擁有知名的地方特色、老字號店鋪、龍頭企業和國內外品牌商家，市場影響力和輻射力明顯，對區域商業服務業發展作出突出貢獻，有較高的知名度和美譽度；

　?。ㄈ┚C合功能完備，具有達標的公共服務性配套設施，與城市交通樞紐實現有機結合；

　?。ㄋ模┥碳艺\信經營和消費環境良好，人文環境優良，街區商會（協會）組織的行業自律作用突出，投訴、服務機制健全，能為經營者和消費者提供高效、滿意的服務；

　?。ㄎ澹┗A設施完善，具有達標的消防、安全、衛生、治安、環保、節能、排煙、排污、排水、公廁、交通、停車、標識、指示、監控、垃圾、無障礙等設施和條件；

　?。┲苓叚h境優化，建筑風格、空間布局與商業經營、街區功能、歷史背景、地域文化相適應。在規劃、建筑、設計、裝修、亮化、店招、綠化、人文、休閑、景觀、小品等方面獨具特色；（七）商業街已開業運營1年（含）以上，主街區總長度大于150米（含），店鋪數量達到30家（含）以上（餐飲類商業街可適當放寬）；其中，經營面積在5萬（含）平方米以上為大型商業街區，3萬（含）—5萬平方米為中型商業街區，1萬（含）—3萬平方米為小型商業街區。

　　第七條　濟南市特色商業街區命名本著公開、公平、公正的原則，按照以下程序進行：

　?。ㄒ唬┦猩虅站指鶕姓?，組織各縣（市）、區人民政府申報；

　?。ǘ└骺h（市）、區人民政府申報；

　?。ㄈ┦猩虅站纸M織評審委員會進行審核、現場考查和評審，提出論證評審意見；

　?。ㄋ模┦猩虅站指鶕u審委員會論證評審意見，形成命名建議并向市政府報告；

　?。ㄎ澹┦姓芯客夂?，予以命名，并向社會公布。其中，綜合性商業街區命名為“濟南市著名商業街”；專業性商業街區命名為“濟南市特色商業街”。

　　第八條　濟南市特色商業街區命名后，各縣（市）、區應加強對特色商業街區的培育完善和日常監管，全面提升管理服務水平，打造特色鮮明的精品商業街區。

　　第九條　市商務局應加強對濟南市特色商業街區經營運行、培育發展和改造建設情況的檢查，并及時將相關情況報告市特色商業街區建設領導小組。

　　第十條　被命名的濟南市特色商業街區出現下列情況之一的，由市商務局組織評審委員會研究提出建議，報市政府同意后，撤銷其命名：

　?。ㄒ唬┮虺鞘幸巹?、拆遷等原因，必須進行整體搬遷和重新規劃建設的；

　?。ǘ┥虡I聚集度降低，規模萎縮，不再具有行業龍頭地位的；

　?。ㄈ┙洜I特色弱化，主營行業與命名特色發生根本性變化的；

　?。ㄋ模┗A設施嚴重受損，經營管理混亂，經限期整改仍未達到規定條件的。

　　第十一條　本辦法自印發之日起施行，有效期5年。

篇3：商業街租房意向書

　　商業街租房意向書

　　甲方：* * *鄉* *村（出租戶）

　　乙方：**公司（租房戶）

　　**村東有村建商業房30問，房后空地南北長160.6米，東西寬65米，欲租給經營商業的租戶，共同搞好農村商業經濟的繁榮。經協商，與**公司達成意向，并訂立以下意向：

　　1.為防止房租變化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等條件下，可優先繼續使用。

　　2.房租包括房后空地在內，每年租金為***元，每年12月31日前繳清當年租金，過期不繳，甲方有權收回乙方使用權。

　　3.商業房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意見后，按甲方意見辦理。

　　4．甲方不能隨意千涉乙方的經營活動，更不能以此作為敲竹杠的理由。

　　5.在租用期間，如有國家征用或占地，乙方必須服從，屬乙方自建房屋拆遷費歸乙方，土地款項歸甲方。

　　6.本意向書一式兩份，甲乙雙方各執一份。自簽訂之日起生效。

　　甲方：**鄉**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日